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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
 Posté - 11 nov. 2003 : 12:14:37
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bonjour,
le syndic demande la reconduction de son contrat tous les ans en A.G, depuis deux ans il n'a pas le quittus.
Je précise aussi qu'il ne fournit pas la photocopie de son contrat (il dit nous avoir donné une photocopie il y a deux ans !) et ne mentionne pas le montant de ses honoraires non plus.
A chaque fois que je pose une question à ce sujet en A.G (combien va-t-on vous payer cette année ?) il répond : ah, toujours les mêmes qui posent des questions sur le fric.
La situation me paraît tout à fait anormale, pourquoi d'ailleurs un copropriétaire qui s'acquitte régulièrement de ces charges n'aurait-t-il pas le droit de demander au syndic des précisions sur le coût annuel de ses prestations ?
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 11 nov. 2003 : 12:44:54
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Bonjour Lidia,
Pas de contrat de syndic ? Pas d'honoraires ? Alors pas de paiement des honoraires au syndic.
Avant de blamé ce syndic, permettez-moi de vous poser une autre question : mais que fait le conseil syndical dans votre immeuble ?
Dans quel département français êtes-vous ?
Cyril 
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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chacha
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 11 nov. 2003 : 15:20:39
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Boujour Clemouel,
Je suis de plus en plus surpris de la tournure que prennent les réponses sur ce site.
Exemple cette dernière question.
En fait le syndic ne fait pas son boulot et c'est le conseil syndical qui est en tort, alors que fait le CS, il n'est pas bon du tout.
Le syndic prend des libertés insupportables mais le CS qui est en tort.
Ou allons, un peu d'objectivité messieurs, de grâce.
chacha |
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 11 nov. 2003 : 17:02:21
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Monsieur Cyril,
je suis en R.P
bien vu au niveau des failles du conseil syndical,
mais c'est comme ça, des copropriétaires majoritaires (4) qui laissent le syndic (très cher !) en place pour faire ce qu'ils veulent. On ne peut rien faire à ce niveau là.
mais j'aimerais avoir une idée pour une lettre à adresser à ce syndic (faible me direz-vous avec raison, trop intelligent penseront les autres) qui se fait reconduire sans donner des explications au niveau de la gestion de la copropriété, des comptes ni de ses honoraires.
J'aimerais adresser une copie à la FNAIM parce qu'il me semble que je suis devant un cas d'école, si vous me permettez...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 nov. 2003 : 23:34:54
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Je crois que Lidia a directement répondu à Chacha.
Dans cet immeuble il y aurait 4 copropriétaires majoritaires (dont certains sont évidemment membres du CS) qui font la pluie et le beau temps. On connaît ce genre de situation.
Plus généralement quand il apparaît qu'un syndic ne fait pas les comptes en temps utile, exécute les décisions avec retard, etc. depuis plusieurs années, le seul fait qu'il soit encore là montre que ni le CS ni les copropriétaires n'en tirent les conséquences.
Il y a faute(s)du syndic, certes, mais également du CS et laxisme des copropriétaires. A la vérité, tout le monde est content comme cela et on ne voit pas pourquoi il faudrait changer ce syndic.
Il y a aussi les maniaques de la solution contraire : il faut changer de syndic tous les deux ans. C'est la seule manière de bien gérer.
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 12 nov. 2003 : 12:39:00
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Tout copropriétaire doit se voir notifier au plus tard en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale les conditions du contrat de syndic proposé.
Cette règle est fixée par l'article 11 du décret du 17 mars 1967.
Pendant dix ans, le mandat du syndic élu dans ces conditions peut être remis en cause.(Article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965).
Cordialement.
Z.Juto |
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 12 nov. 2003 : 20:46:46
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ce qui me gêne le plus c'est de ne pas connaître le montant que ce syndic facture à l'année, ces honoraires étant visiblement "top secret"...
on est en fait 2 ou 3 coprop à s'intéresser à cette question, surtout depuis qu'on s'est rendu compte que ce qu'il fait n'est pas normal et qu'il s'énerve beaucoup quand on lui demande des comptes.
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 12 nov. 2003 : 23:31:49
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A CHACHA
Nous sommes nombreux sur ce site à penser que la bonne gouvernance d'une copropriété passe avant tout par un bon conseil syndical. Nombreux à commencer par Universimmo lui-même (cf. le dossier La bonne "gouvernance" d'une copropriété :)
Citation :
Il ne faut pas se tromper : la gestion de la copropriété incombe d'abord aux copropriétaires et aux représentants qu'ils se donnent au conseil syndical
A LIDIA
Vu que vous êtes en R.P, je vous conseillerais d'adhérer à une association de consommateurs (liste sur http://www.universimmo.com/accueil/uniadr001.asp) pour présenter votre problème et voir avec le service juridique les démarches à accomplir. Personnellement, je vous recommande l'ARC mais c'est tout à fait personnel.
Cyril
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 12 nov. 2003 : 23:34:47
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Mais vous devez bien avoir dans votre décompte de charges, le montant des honoraires que vous payez personnellement ? Comme c'est normalement au prorata de vos millièmes, vous pouvez calculer le montant total des honoraires demandés par vote syndic.
Elisabeth |
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 13 nov. 2003 : 21:58:24
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bonne idée, l'Arc, je vous précise que notre conseil syndical adhére à cette association depuis un an, donc nous payons tous la cotisation et rien ne change (ils ont dit que ça leur revennait moins cher que de payer un avocat).
Je faisais partie du c.s et j'ai démisionné illico (pourquoi chercher du conseil pas cher si on est "réglo" ?).
En ce qui concerne le syndic (je n'ai rien de personnel contre lui)le montant de ses honoraires ne figure nulle part (y compris dans les décomptes des charges).
Si j'écris dans ce Forum c'est parce que d'autres personnes (malheureseument) ont peut-être subi les conséquences néfastes de ce
type de gestion (vous n'avez droit à rien, il faut la fermer et payer les charges).
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 nov. 2003 : 23:22:01
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Si les honoraires du syndic ne figurent pas dans les comptes de charges, c'est peut être parce qu'il n'en prends pas ?
Blague à part, c'est quand même assez étonnant.
Et si le syndicat est adhérent del'ARC, c'est encore plus étonnant. Les frais d'adhésion à l'ARC figurent-ils,eux,dans les comptes.N'y-a-t-il pas un subtil meli-melo dans une rubrique globale 'frais de gestion " ?
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 14 nov. 2003 : 23:11:36
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voilà, les frais d'adhésion à l'Arc ne figurent nulle part non plus...
excusez-moi mais je suis très entêté, comment faire pour que les choses soient un peu plus transparentes (je me suis rendue chez le syndic pour demander les factures correspondant à l'exercice 2002 et il m'a montré seulement ce qu'il a voulu montrer, pas de réponses à mes questions non plus.
Il me semble que je m'agite en vain et que je donne raison à ce qui parlent de "copropriétaires qui chicannent". En tout cas ça fait deux ans que j'essaie d'avoir une copie du contrat avec un montant d'honoraires global et c'est mission impossible. (Pour des raisons tout à fait personnelles la pluplart des copropriétaires reconduisent le syndic sans demander des comptes).
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 15 nov. 2003 : 12:57:28
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Mon avis c'est que le syndic ne montrant pas son contrat NE PEUT PAS VOUS DEMANDER des charges pour frais d'administration de l'immeuble. Si le contrat est inexistant il ne vous est pas opposable.
Je sais que la démarche doit être difficile d'approcher les conseillers syndicaux et leur demander sur quoi ils basent leur soutien au syndic, mais ils doivent bien avoir, eux, une copie du contrat pour tant le soutenir.
Votre tort, pour le moment, est d'avoir démissionné du C.S. Le syndic ne peur rien vous refuser en étant dedans, ou alors ils irait droit au conflit.
Je vous conseille de prendre une assistance juridique qui peut couvrir ce genre de choses, mais aussi il faut dialoguer un peu plus avec les gens de l'ARC, y compris leur direction pour leur signaler la situation. |
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 15 nov. 2003 : 22:53:01
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monsieur Tourloup,
je partage votre opinion, mais devant un Tribunal je ne sais pas si elle serait recevable: en ce qui concerne le Syndic, il fait partie d'un grand groupe national...(qui cotise en Bourse).
Je précise qu'il avait le label qualité syndicat, suite à des réclamations, il l'a perdu.
Pour l'instant je lui envoi une lettre (sans aucun espoir de réponse), puis j'irai voir un avocat. En copropriété quand vous êtes minoritaire et que les disfonctionnements sont flagrants il n'ya pas trop le choix.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 nov. 2003 : 23:58:52
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Je pense qu'en Bourse votre syndic doit être coté plutot que cotisant.
Pas d'honoraires dans les charges. Pas de cotisation à l'ARC ? C'est un très bon syndic que vous avez.
Qui ça peut bien être ?
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 16 nov. 2003 : 11:23:58
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Monsieur JPM,
je lis régulèrement vos messages du Forum. Permettez-moi de vous féliciter par votre sérieux et la pertinence de vos réponses et questions (je pense que vous avez dans le métier pas mal d'années d'expérience).
En ce qui concerne le Syndic (eexcusez-moi, parfois je vais très vite, il est coté en bourse et le nom du groupe apparaît dand d'autres messages du Forum), depuis qu'on a commencé à décortiquer l'expercice de l'année 2002 on ne sait plus quoi penser. J'ai un voisin expert comptable et j'ai déjà pris RDV, même chose avec un avocat.
Maintenant on est trois (mousquetaires ?) à exiger de la transparence et 15 à ne rien vouloir changer (dont 6 qui appartiennent au conseil syndical).
Nous n'avons pas le 25% pour aller voir un juge et demander une expertise ou un administrateur.
On attend la prochaine A.G de février 2004 pour EXIGER son contrat et la somme que nous lui payons. La question du renouvellemnt c'est lui qui la pose, pourrai-je lui dire de noter dans le PV une observation du type "le contrat n'ayant pas été joint à la convocation ni présenté pendant cette A.G il m'est impossible de voter pour ou contre le renouvellemnt du Syndic".
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 18 nov. 2003 : 10:10:38
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Je dois m'inscrire en faux: La question est de savoir si vous voulez CONTINUER avec ce syndic ou pas. Mon avis serait de s'en passer vu les pratiques pour le moins peu cordiales de gestion, ce qui n'augure rien de bon pour l'avenir.
Pour connaître ses tarifs une méthode radicale: Proposer un AUTRE contrat de syndic à la prochaine AG. Vous aurez droit à une explication de texte comparative de la part de votre syndic actuel, les gens pourront comparer et choisir en connaissance de cause.
Si toute fois les "gens" ne veulement pas de votre solution, c'est qu'ils y trouvent leur compte. Conclusion vous êtes le radin, le râleur, le marginal qu'il faut abattre... Changez votre fusil d'épaule ou de copropriété.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 18 nov. 2003 : 23:13:22
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Pour connaître les tarifs du syndic en question, une autre astuce est de demander à un ami de solliciter une offre de contrat pour une copropriété équivalente à la vôtre. Ce sera peut-être très instructif ; il faudra bien qu'il fournisse un contrat. Mais il faut que votre ami soit très précis dans sa demande.
Ceci pour vous éviter ce qui vient de m'arriver : j'ai sollicité une offre d'un syndic (grand groupe très connu) ; quelle n'a pas été ma surprise lorsque j'ai reçu un courrier ne mentionnant que le montant des honoraires (sans aucune offre détaillée). Il est évident que je voulais un contrat détaillé !
Elisabeth |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 18 nov. 2003 : 23:16:01
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Je rajoute que l'ami en question devra bien sûr fournir une adresse de copropriété, au moment de la demande.
Elisabeth |
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chacha
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 19 nov. 2003 : 17:19:51
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Bonjour à tous,
Je crois que tout ceux qui cherchent à comprendre ont tout faux.
Les syndics sont intouchables même s'ils ne font pas leur job et c'est toujours de la faute des conseils syndicaux.
Alors vous n'avez pas encore compris !!!!!!!
Les syndics ont le droit de vous attaquer en justice si vous n'inscrivez pas le quitus à l'OJ de l'AG mais vous de votre côté vous devez voter le quitus pour les dégager totalement de leur responsabilité. C'est pas beau ça.
chacha |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 19 nov. 2003 : 20:35:48
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Citation :
Les syndics sont intouchables même s'ils ne font pas leur job et c'est toujours de la faute des conseils syndicaux.
Phrase provocatrice s'il en est.
Les conseillers syndicaux sont sensés être capable d'alerter des carences du syndic aux copropriétaires pour qu'ils puissent prendre les dispositions nécessaires.
C'est là une des deux missions légales (art. 21).
Les membres du conseil syndical (CS) sont élus par les copropriétaires.
Si le CS n'est pas compétent, il appartient aux copropriétaires de changer de CS.
A défaut, sauf cas marginal, les copropriétaires sont tous aussi mauvais que le syndic.
Cyril
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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