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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
 Posté - 19 nov. 2003 : 23:02:11
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D'accord avec Cha-cha-cha: Les syndics profitent de l'aura et le côté officiel de leur tâche pour nous imposer des choix et nous arnaquer sans trop d'égards, les Lois et les jugements leur étant toujours favorables, vous pouvez invoquer votre Code, ils auront toujours raison.
Comme on ne veut pas les dénigrer car ils sont "créateurs d'emplois", éléments importants de "l'économie locale" et ainsi de suite, les jugements éviteront de trop les enfoncer malgré les arnaques par trop évidentes.
Les Conseils Syndicaux ont toutes les excuses de leurs torts: Ils ne sont pas remunérés pour les faire!
Ne dites pas qu'ils ne jouissent pas, les syndics, d'un statut spécial avec égards et privilèges à la clé quand pour les attaquer il vous faut passer par le Tribunal de Grande Instance, avec votre avocat, svp; condition de barrage pour qu'on ne les embête JAMAIS.
Ils ne sont pourtant rien d'autre que des artisans, style plombier, serrurier, etc., mais eux, vous pouvez les traîner en justice pour quat'sous et leur demander des dommages et intérêts.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 nov. 2003 : 13:56:57
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Bonjour,
Je suis un peu d'accord avec clemouel.
pour avoir un"bon" syndic (sous entendu professionnel..mais c'est valable aussi pour le non pro..) il faut être un "bon" copropriétaire, qui sait ce qu'est la "micro société" copropriété, qui désigne de "bons" conseillers syndicaux" conscients de la mission qui leur est confiée collectivement par la loi.
Le problème c'est qu'une trop grand majorité de copropriétaires, qui ne preteraient pas leur voiture neuve achetée 15.000 € (mef au voyou qui a l'audace d'un faire une rayure ...)et qui perd de la valeur chaque jour, ne se soucie pas un instant de la gestion de son patrimoine, acheté 150.000 € et qui en principe prend de la valeur chaque jour.
Par exemple (pardon pour l'exemple) : quel candidat à la copropriété sait, avant son achat, qu'en même temps qu'il deviendra propriétaire d'un apparte et de toute les choses qu'il contient (comme la cuvette des WC), il deviendra aussi propriétaire, en indivision forcée avec les autres copros, de toutes les choses qui leurs sont communes (comme la porte du local du vide-ordure) ?
Pas beaucoup.
Il y en a même qui s'étonnent d'avoir des choses à payer (si si, ça existe ceux, nombreux, qui découvrent qu'il y a des "charges" ...), alors que "..mais j'ai tout réglé chez le notaire, je ne dois plus rien ...".
Il n'existe pas d'information préalable à l'accession à la copropriété, ou si rarement par la bonne volonté de quelques uns.
D'où les (trop) nombreuses difficulté.
Pour revenir à la question initialement posée :
Il ne faut pas confondre
- le MANDAT donné au syndic (maj art.25) pour gérer et administrer la copropriété.
- et le CONTRAT (adopté maj. art.24) qui précise les conditions particulières d'exécution du MANDAT (art.29 décret 1967)
Si aucune modification n'intervient dans son CONTRAT, le syndic n'est pas tenu de le représenter aux AG, les condition d'exécution du mandat restant ce qu'elles sont.
NB : les honoraires sont obligatoirement votés par l'AG (art.29 D.1967) généralement avec le budget prévisionnel. Ils doivent bien évidement, comme dans toute tractation commerciale, être négociés préalablement par par le CS ou des copropriétaires.
Un arrêt récent de la Cour de cass. a bien précisé que le syndic ne pouvait réclamer des honoraires que pour les tâches et clauses spécifiées dans son CONTRAT. En conséquence, dans l'espèce, le syndic devait rembourser au Syndicat les sommes induments prélevées à titre d'honoraires pour des tâches qui n'étaient pas prévues dans son contrat.
Conclusion : un syndic ne peut réclamer des honoraires que dans la mesure où ils ont été effectivement votés par une AG, soit spécifiquement, soit par adoption du CONTRAT du syndic qui les détaille.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 nov. 2003 : 14:30:04
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Gedehem est ici la voix de la raison.
Je vais un peu plus loin encore sur l'encadrement du mandat du syndic professionnel. Je ne pense pas que les honoraires de gestion courant puissent être tacitement déterminés par le montant du crédit ouvert dans le budget prévisionnel.
Il faut une délibération spéciale, jointe le cas échéant à la décision de désignation ou de renouvellement du mandat mais distincte.
Le poste du budget prévisionnel peut comporter en outre une estimation des honoraires spéciaux prévisibles comme ceux d'assemblée générale par exemple.
Les honoraires peuvent être de 5 000 euros tandis que le poste budgétaire prévoiera 5 600 euros.
Pour le reste les copropriétaires ne doivent pas brandir systématiquement leur incompétence. Il est rare que dans un immeuble de 50 lots il n'ait pas pas des spécialistes de différentes questions, plus branchés sur ces questions que le syndic. Encore faut-il qu'ils veuillent bien contribuer à la gestion de la communauté et que, dans ce cas, on ne les accroche pas au détour de chaque palier.
Edité par - JPM le 20/11/2003 14:33:03 |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 20 nov. 2003 : 20:18:23
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Entièrement d'accord avec gédehem et JPM.
L'incompétence n'est qu'un faux prétexte. Même sans connaissance en gestion de copropriété, on peut se rendre compte, s'il l'on y prête un tant soit peu d'attention, si l'immeuble est bien ou mal géré, de même que, sans avoir fait des études de médecine, au bout d'un certain temps on est à même de se rendre compte si l'on est bien soigné ou non par son médecin.
Les derniers messsages de chacha et tourloup sont malheureux. Cela m'amène a répéter encore qu'une copropriété a toujours le syndic qu'elle mérite. Je ne tenterai pas polémiquer, ce serait inutile, l'infâmie des syndics étant posée en axiome. Pour chacha et tourloup, je ne vois qu'une solution : le syndic non professionnel. Qu'on ne me rétorque pas que c'est impossible. Je connais au moins une copropriété d'environ 400 lots principaux gérée de façon excellente sous la forme coopérative. Cela suppose évidemment qu'un certain nombre de copropriétaires aient décidé de prendre de sérieuses responsabilités, ce qui est moins facile que de crier "Tous pourris" mais beaucoup plus efficace.
Cordialement
P.F. Barde |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 20 nov. 2003 : 23:25:57
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Ils ne sont pas tous pourris, les syndics, j'en connais même des très bien.
Vous estimez malheureuse une expression qui n'est que le fruit d'une expérience et d'un dévouement pour que la copropriété soit bien gérée, d'une participation active également.
Le problème qui se pose est le suivant: Quand un syndic professionnel veut se servir d'une copropriété pour toute autre chose que la gérer, il peut le faire en toute impunité.
Ne me demandez pas pourquoi ils doivent le faire, ils le font. Je n'invente rien: tous les exemples de vos forums sont là pour témoigner.
Le grand mal que l'on a quand, en toute conscience, vous voulez inverser le cours des choses, pour convaincre les autres copropriétaires, montre bien le malaise que la profession fait régner parmi la population.
Le bénévolat, oui, mais pourquoi donc on ne le propose jamais à la fondation dela copropriété? Cela éviterait beaucoup de détours.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 20 nov. 2003 : 23:26:29
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Citation de Gedehem :
"Si aucune modification n'intervient dans son CONTRAT, le syndic n'est pas tenu de le représenter aux AG, les condition d'exécution du mandat restant ce qu'elles sont."
Je suis un peu étonnée de cette remarque suite à toutes les discussions qui ont eu lieu sur ce forum.
D'ailleurs, dans son contrat initial, mon syndic précisait : "Ce contrat sera valable tant que l'AG des copropriétaires renouvellera le mandat du syndic".
Cette clause est-elle légale ? D'après ce que j'ai cru comprendre, un syndic doit obligatoirement repréciser son contrat lors de chaque renouvellement.
Elisabeth |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 nov. 2003 : 11:11:17
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Bonjour,
Mais oui, cette clause me semble conforme, il s'agit d'une clause contractuelle "acceptée" par l'AG. Tant qu'il n'y a pas de modifiacation, ce CONTRAT s'applique, tant qu'il n'est pas modifié, lors du renouvellement du MANDAT.
C'est ce que ns vous disions plus haut : s'il n'y a pas de modif dans son CONTRAT, il est reconduit tel que sans vote spécifique à chaque fois.
Mais comme il est du seul pouvoir de l'AG d'approuver le CONTRAT du syndic, lors du renouvellement de son MANDAT (prévu par art.29 D.17.03.1967), cette clause, comme toutes celles de son contrat, peuvent donc être modifiées, lors d'une négociation "commerciale" préalablement à l'AG, ou par l'AG elle-même en séance. Bien sur, il faut que les parties (syndic / Syndicat) soient d'accord sur ces clauses modifiées.
NB : il en est de même pour la rémunération du syndic, décidée par l'AG (même art.29 D.) : un syndic qui n'a pas exercé l'intégralité du mandat qui lui est donné, ou en cas de faute, peu (doit) être sanctionné par l'AG, y compris financièrement.
Je vous ai commandé la réalisation de 20 m² de carrelage, vous n'en avez réalisé que 18 m², je ne vous paye que 18 m². Pourquoi donc en serait-il différemment pour un syndic ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 nov. 2003 : 11:29:39
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Le principe de la réduction de rémunération en cas d'inexécution de certaines tâches est certainement admissible. La réduction peut résulter d'un accord avec le syndic reconnaissant sa faute en cours d'assemblée mais l'assemblée ne peut prendre une décision exécutoire de réduction. Plus exactement : elle peut toujours prendre la décision mais celle ci n'est pas exécutoire d'office.
Elle peut, à titre de sanction, refuser le quitus et le renouvellement du mandat. Si le litige est important, et à défaut d'accord, l'action en responsabilité du syndic est la seule issue. Les honoraires sont dus. Le syndic est condamné à des dommages et intérêts. On compense, réserve faite de l'éventuelle intervention de l'assureur RCP du syndic.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 nov. 2003 : 13:00:58
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JPM, je e vs suis pas bien :
Ce n'est pas tant de réduction, dont il s'agit, mais bien de l'approbation d'honoraires corresponadant aux tâches réellement exécutées par le syndic.
Il peut ne pas y avoir de faute pour autant, faute préjudiciable au Syndicat, mais non exécution de tâches légales et/ou contractuelles.
S'agissant d'une décision d'AG, je ne vois pas ce qu'il n'y aurait pas d'admissible ou de non exécutoire.
Le fait de ne pas exécuter les tâches fixées ne sont pas constitutif de faute, au sens ou on l'entend, et ne sont pas susceptible d'engager la RCP du syndic. Pour autant, certaines tâches dument constatées par l'AG n'ayant pas été exécutées, elles n'ont pas à être rémunérées.
J'ai vu le cas dans un Syndicat de 70 copropriétaires où cette réduction était proposée par la présidente du CS et le syndic lui a répondu : " ...Que voulez-vous que je vous dise Madame ..."
La réduction (5 ou 6%) a été votée et le syndic renouvelé dans son mandat.
J'ai ouvert un forum sur ce sujet .......
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 25 nov. 2003 : 16:25:49
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Je vais me limiter à quelques observations générales sur les dernières interventions.
JPM a raison. Certaines décisions votées n'ont pas à être mises en oeuvre par le syndic.
Tout d'abord, pour des raisons matérielles : les copropriétaires ne règlent pas leur quote-part des dépenses correspondantes.
Mais également pour des raisons plus substantielles.
Lorsque le syndic dispose d'un pouvoir propre, et non délégué, il peut agir dans un sens inverse à celui dégagé par l'assemblée. Ex. : pour congédier le personnel (solution à vrai dire controversée, mais qui résulte pourtant de plusieurs arrêts de la cour de cassation).
De même, le syndic peut légitimement passer outre à un refus de l'assemblée et faire procéder, de son propre chef, à des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.
Idem en cas de remise en service d'un élément d'équipement commun (ascenseur, par exemple), à l'encontre de la volonté des copropriétaires (en l'absence d'unanimité concernant expressément la suppression de cet élément).
Par ailleurs, de manière plus générale, si le syndic ne peut se faire juge de la légitimité des décisions adoptées en assemblée, il ne saurait, non plus, les mettre en oeuvre, si l'exécution est susceptible, par ailleurs, d'engager sa responsabilité (à l'égard d'un tiers ou d'un copropriétaire, sur le terrain de la responsabilité délictuelle).
Il lui reste alors trois possibilités : consulter le conseil syndical (solution peu satisfaisante), convoquer une nouvelle assemblée ou démissionner (en motivant sa décision). Dans l'intervalle il est fondé à ne pas mettre en oeuvre la décision en cause.
S'agissant de la diminution éventuelle de ses honoraires (pour gestion "ordinaire", par définition ; les autres étant appelés au coup par coup), elle ne peut résulter que d'un accord entre les parties (syndic et syndicat). Ces honoraires "ordinaires" constituent une sorte de forfait pour tout ce qui ne relève pas des tâches "spéciales", indépendamment du volume de ce qui est effectivement accompli.
Indirectement, la diminution des honoraires pourrait résulter de l'allocation d'indemnités, dans le cas où la responsabilité du syndic pourrait être engagée. Encore faut-il que sa gestion soit fautive.
Directement, une fenêtre pourrait être ouverte par le mécanisme classique de l'absence partielle de cause. Il faudrait que les honoraires soient manifestement disproportionnés, eu égard aux services rendus. En outre, on ne se situe pas, ici, prurement en matière contractuelle. Le mandat du syndic, ainsi que le rappelle souvent JPM, est un mandat institué. Ceci étant, la jurisprudence fait également jouer l'absence partielle de cause pour réduire les honoraires excessifs des avocats, alors que ceux-ci sont des mandataires ad litem. Autrement dit, il s'agit ici, également, d'un mandat institué.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 nov. 2003 : 17:27:50
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Objections de Gédehem :
Citation :
JPM, je ne vous suis pas bien :
Ce n'est pas tant de réduction, dont il s'agit, mais bien de l'approbation d'honoraires corresponadant aux tâches réellement exécutées par le syndic.
Il peut ne pas y avoir de faute pour autant, faute préjudiciable au Syndicat, mais non exécution de tâches légales et/ou contractuelles.
S'agissant d'une décision d'AG, je ne vois pas ce qu'il n'y aurait pas d'admissible ou de non exécutoire.
Le fait de ne pas exécuter les tâches fixées ne sont pas constitutif de faute, au sens ou on l'entend, et ne sont pas susceptible d'engager la RCP du syndic. Pour autant, certaines tâches dument constatées par l'AG n'ayant pas été exécutées, elles n'ont pas à être rémunérées
L'assemblée réunie le 22 avril 1992 a fixé les honoraires du syndic à 3 000 euros pour l'exercice 2002. A cette date on ne sait pas si les prestations imposées au syndic dans le cours de cet exercice auront été intégralement exécutées. Le syndic prélève ses honoraires 2002 qui figurent dans les comptes 2002.
L'assemblée réunie le 22 avril 2003 vérifie les comptes de 2002. Elle estime que certaines prestations n'ont pas été exécutées en 2002. Elle ne peut que demander au syndic de réduire en conséquence, a posteriori, les honoraires perçus. Dans votre exemple, et cela est assez fréquent, le syndic accepte pour sauver son mandat et promet de mieux faire. Il peut refuser à tort ou à raison. C'est le litige.
Si le syndic ne remplit pas intégralement ses obligations, c'est bien une faute de sa part (et non pas faute du syndicat). Une faute engage la responsabilité de celui qui la commet. Si le syndicat a subi un préjudice significatif (il n'a pas fait opposition dans un dossier de mutation) le syndic peut être condamné à réparer le préjudice.
Le syndicat estime en avril 2003 son préjudice à 1000 euros. Il ne peut pas aller les prendre d'autorité dans la poche du syndic. L'assemblée peut décider de fixer son préjudice à 1000 euros et d'en demander le remboursement au syndic. Sa décision n'est pas exécutoire. S'il y a changement de syndic, l'assemblée n'a d'autre solution que d'autoriser le nouveau syndic à engager une action contre l'ancien.
Tout cela me semble simple et clair.
Un petit mot pour Gaudin qui semble d'accord. D'abord merci Gaudin mais une précision : le mandat du syndic n'est pas institué mais institutionnel. La copropriété est une institution au sens juridique du terme.
Comme on dit : c'est quoi un régime institutionnel ? C'est un régime sous lequel on est placé sans le vouloir expressément, par la conséquence impérative d'un autre acte que l'on a voulu faire.
Les futurs époux expriment la volonté de se prendre pour mari et femme. Point c'est tout. Ils sont d'emblée placés sous le régime du droit de la famille.
La salarié, en signant un contrat de travail, exprime la volonté de travailler dans la société de métallurgie X . Point c'est tout. Il se trouve d'emblée placé sous le régime de la convention collective correspondante.
Quand vous achetez un lot de copropriété, vous exprimez la volonté d'acheter l'appartement du 4e étage. Point c'est tout. Vous vous trouvez placé sous le régime de la copropriété et, par la notification au syndic, vous devenez membre du syndicat. Cherchez donc dans l'acte notarié mention de votre adhésion au syndicat des copropriétaires et même au règlement de copropriété qui ne vous a pas encore été remis !
Dans le mariage c'est une institution légale, dans les deux autres cas il s'agit d'institutions conventionnelles.
La convention est une chose, le contrat une autre.
Le contrat résulte de la réciprocité des volontés des cocontractants.
La convention résulte de la convergence des volontés de ses auteurs. Elle s'applique ensuite à des gens qui n'ont pas participé à son élaboration mais qui entrent ensuite dans son champ d'application.
Le caractère institutionnel de la copropriété est maintenant admis mais on n'en a pas tiré encore toutes les conséquences. Idem pour les ASL au sujet desquelles Gédehem a fait dans un autre sujet des observations très pertinentes.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 25 nov. 2003 : 20:04:30
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JPM me pardonnera de ne pas partager ses précisions sémantiques.
Tout d'abord, le terme institution reçoit au moins six définitions différentes, sans parler de l'institution contractuelle (sic) ou de l'institution d'héritier.
Il s'agit du type même de la notion a contenu variable (à l'instar de l'ordre public, par exemple).
Que vous préfériez l'expression "mandat institutionnel", soit.
Pour ma part, je relève que parmi les définitions du terme "institution", figure celle qui se rapporte à l'action d'instituer, ainsi qu'au résultat de cette action.
Vous utilisez l'adjectif dérivé du terme "institution".
J'utilise le participe passé du verbe "institué".
Je ne vois aucune différence quant à la signification. Je ne crois pas, non plus, que nous fassions une différence sur les conséquences juridiques de l'une ou de l'autre des expressions que nous avons utilisées.
Par ailleurs, vous semblez faire une distinction entre le contrat et la convention.
En pratique, les deux termes sont utilisés indifféremment.
Techniquement, s'il fallait vraiment distinguer les termes, il faudrait plutôt se référer en premier lieu à l'art. 1101 C. civ. Le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose.
Ainsi, la convention, sur un plan strict, est une notion plus large. Le contrat est, par rapport à la convention, comme l'espèce d'un genre plus vaste.
Serait ainsi une convention, un accord de volonté générateur en vue de produire des effets de droit. Lorsque la convention a pour objet ce qui est indiqué à l'art. 1101, il s'agit d'un contrat.
Un convention a alors pour objet, par exemple, la transmission d'une obligation ou son extinction.
Aucune différence, quant à leur régime, n'existe entre le contrat et la convention. La théorie générale du contrat est finalement celle de la convention.
Par ailleurs, je ne suis pas d'accord sur le terme "réciproque" que vous utilisez à propos du contrat. Je vois bien ce qu'il veut dire, mais il est susceptible d'introduire une ambiguïté entre le contrat unilatéral et le contrat synallagmatique (réciprocité des obligations).
En toute hypothèse, le contrat se caractérise essentiellement par la procédure de sa formation : l'accord de volonté des parties. Peu importe, alors, que la conclusion du contrat soit imposé, que le contenu soit réglementé ou contrôlé.
Enfin je ne suis pas d'accord avec votre observation concernant le contrat de travail. La volonté des parties a encore un rôle essentiel pour prévoir des conditions plus favorables.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 nov. 2003 : 23:53:13
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Je ne fais pas de sémantique, cher Gaudin.
Il est exact que le Code civil ne distingue pas le contrat de la convention mais le droit a quand même évolué depuis lors.
Les conventions collectives du travail n'existaient pas au temps du Code civil et la copropriété elle-même n'est plus celle du Code civil en son article 664. La théorie de l'institution est apparue aussi après le Code civil et s'est développée après la dernière guerre avec les institutions collectives qui se sont généralisées.
L'article L 8 fait état du " règlement conventionnel de copropriété " . L'auteur du Code de la Copropriété lui-même a traité la question (Lafond la copropriété, contrat ou institution ? dans la revue Administrer mars 1977 p. 2), comme le professeur Lombois dans son commentaire de la loi de 1965 D 1966). Ce n'est pas frais d'hier !
Le Code civil reste la base de notre droit privé, mais le droit est bien forcé de suivre l'évolution des moeurs et des techniques. C'est pourquoi il a fallu reconnaître les " conventions collectives " dont le domaine n'est pas limité aux relations du travail salarié. Le règlement de copropriété en est un aspect particulier.
Il a bien fallu aussi décrire et expliquer le mécanisme en vertu duquel des conventions établies en 1951 par certaines personnes s'appliquent en 2003 à d'autres personnes qui, n'ayant en rien participé à leur élaboration et n'y ayant pas adhéré, sont néanmoins tenues par les dispositions qu'elles édictent.
Autant vous dire que je ne suis pas l'inventeur de la théorie de l'institution.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 26 nov. 2003 : 03:39:43
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Je vais vous rassurer, cher JPM. Il ne m'a pas échappé que le droit civil avait quelque peu évolué depuis 1804.
Personnellement, je n'ai rien contre l'emploi du terme institution.
Mais il faut reconnaître qu'il ne s'agit que d'un terme générique. Je veux bien qu'il existe une théorie (ou plusieurs) générale de l'institution, fruit de la réflexion de jurisconsultes. Mais, pour ma part, je ne connais pas le critère qui permet de singulariser l'institution. Je ne connais pas, non plus, de dispositions de nature légale à partir desquelles pourrait être posée la notion.
Remarquons, en outre que la doctrine n'est certainement pas une source de droit.
En revanche, je connais la notion de contrat ou de convention qui occupe une large part du code civil. Ici on peut parler d'une théorie générale fondée sur l'existence de dispositions de nature légale.
D'un côté, celui de l'institution, il n'y a qu'un terme descriptif, qui prend acte d'une situation donnée, mais n'explique rien. De l'autre, celui du contrat, il y a un concept doté de toutes les armatures techniques nécessaires pour pouvoir être manié sur un plan théorique.
S'agissant de la copropriété, les auteurs ne sont pas unanimes. Certains considèrent que le règlement est mixte et tient tant du contrat que de l'institution (Sizaire et Lafond). D'autres, et c'est presque la même chose, ne prennent pas parti et considèrent qu'il s'agit d'un contrat sui generis.
En réalité, si le règlement de copropriété est applicable à des personnes qui n'ont pas donné leur consentement, ce n'est pas parce qu'il ne s'agit pas d'un contrat (dont le critère tient à la procédure singulière tenant à l'accord de volonté des parties), mais parce que l'effet relatif du contrat est entamé. Il en est d'ailleurs de même des conventions collectives (encadrées, pour la première fois, par une loi de 1919). L'atteinte portée à l'effet relatif du contrat ne remet pas en cause, en soi, la qualification de contrat.
Vous qualifiez la copropriété d'institution.
Je trouve plus simple de retenir que le régime de la copropriété est le statut qui régit la personne morale que constitue le syndicat des copropriétaires.
S'agissant des sociétés (je mets à part l'E.U.R.L. qui constitue à mes yeux une monstruosité), il faut relever que l'art. 1832 C. civ. les qualifie de contrat. Or ce contrat fait naître, une institution, si vous voulez, mais surtout une personne morale dont le fonctionnement est régi par les règles s'appliquant soit à la société anonyme, à la société en nom, à la société civile ... Vous avez d'une part un contrat qui fait naître une personne morale et, d'autre part, un régime qui s'applique à cette personne morale, ce que vous appelez institution.
Ce faisant, vous n'ajoutez rien.
La même analyse pourrait être faite à propos de l'association, par exemple.
Enfin, comme par hasard, ce sont toujours aux catégories du droit des contrats (théorie générale ou droit spécial des contrats), que l'on a recours lorsqu'il s'agit d'expliquer le fonctionnement des organes de ces "institutions" et pour leur appliquer un régime juridique.
Ca me fait penser à des travaux qui visaient à tenter de dégager une théorie générale du droit de préemption. A la sortie, on constate que si certains sont en réalité des droit de "postemption", d'autres (dans les ventes publiques aux enchères) ne sont ni de préemption, ni de postemption, mais des droits à l'acquisition forcée d'un contrat.
Au fond, ce terme "institution" vient de la doctrine de droit public. Elle a été initiée par Duguit. Ses adeptes sont, notamment, de Laubadère et Delvolvé.
Il faut admettre qu'elle n'a guère eu d'influence sur le droit privé.
La prétendue notion d'institution me semble inutile. Elle n'apporte rien aux catégories connues du droit des contrats. Les caractères actuels des relations contractuelles constituent simplement, de mon point de vue, naturellement, des infléchissements au régime classique des contrat. Elles ne remettent pas en cause la notion de contrat.
Elle me semble surtout dangereuse. La remise en cause permanente des catégories habituelles fait perdre de vue l'ossature fondamentale de nos mécanismes juridiques et contribue à rendre les règles de droit floues et peu lisibles. La logique interne de nos règles est oubliée également. De telle sorte que notre droit risque de devenir un simple empilement de textes épars. Il est d'ailleurs symptomatique de constater que la plupart des règlementations spéciales font très souvent l'objet de modifications, pour des raisons qui n'ont que peu à voir avec des mobiles juridiques (les baux d'habitation, par exemple).
Ce sont les raisons pour lesquelles je serai toujours un défenseur acharné des dispositions du code civil relatives aux contrats, par exemple, plutôt que des dispositions de circonstance mal adaptée, mal écrites, trop conjoncturelles et trop factuelles.
Ces règlementations spéciales ont pour ambition d'embrasser tous les détails et toutes les situations. En réalité, il n'en est rien et le législateur passe sont temps à les modifier.
Les dispositions du titre III du livre III du code civil sont parfaitement adaptées, même à notre époque. "Pourvu que ça doure", comme aurait dit Letizia !
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 nov. 2003 : 01:06:50
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Notre débat est intéressant mais il me paraît déborder les limtes du site.
Je tiens à vous dire que je partage entièremen,t votre avis sur la nécessaire sauvegarde des bases et catégories classiques. Elles sont menacées par le désordre légilatif et réglementaire, mais aussi par l'intrusion des notions anglo saxonnes qui sont parfaitement respectables mais souvent peu cohérentes avec nos principes juridiques.
Mais il est de fait qu'il y a une socialisation, - ou si l'on préfère - une collectivisation -, des rapports juridiques. Elle n'est pas contraire à la propriété privée. Elle est même conforme à la vieille pratique de ceux qui ne peuvent pas se payer un bien qu'ils désirent : on se cotise, on fait ensemble. Vous avez peut être connu les Castors de l'après guerre. Ce n'est plus la mode mais la copropriété grenobloise est remontée sur Paris sous une autre forme.
Il ne s'agit pas de démolir les catégories classiques mais d'y ajouter une catégorie nouvelle. La loi a toujours un temps de retard sur la pratique, c'est bien connu.
Le vieux traité des frères Mazeaud a été poursuivi par Michel de Juglart. Il peut nous satisfaire en distinguant " le contrat individuel qui ne lieu que les personnes ayant donné leur consentement, par elles mêmes ou par leurs représentants du contrat collectif qui, contrzirement au principe de l'effet relatif des conventions , lie un groupoe de personnes sans que leur consentement soit nécessaire.
Dans ce groupe il place les décisions prises par les assemblés des personnes morales (la volonté des majoritaires s'impose aux minoritaires qui ont accepté la règle du jeu mais pas les décisions prises au cours du jeu, les associations syndicales (du moins les forcées), les conventions collectives de travail, les accords collectifs locatifs et les contrats imposés (le propriétaire d'une terre peut louer à un fermier mais les clauses sont imposées par le statut des fermages ; il conserve la liberté de ne pas louer).
Toutes ces notions tournent autour de l'institution qui résulte pour lui d'une intervention étatique dans les rapports de droit privé, soit pour protéger une catégories sociale soit pour des raison économiques (le remembrement rural par exemple.
La décision des assemblées générales des personnes morales de droit privé conserve au milieu de toutes ces contraintes étatiques une autonomie particulière.
Dans tout cela quid du contrat et de la convention :
La convention est un accord de deux ou plusieurs volonté sur un objet d'intérêt juridique.
Le contrat est une convention génératrice de droit. C'est un espèce particulière de convention. La vente est un contrat parce qu'elkle crée un droit popur l'acheteur et le vendeur
Une chose est sur dans ces tâtonnements : le confusion permanente du Code civil entre convention et contrazt est remise en cause.
Il faut revenir aux traités plus récents pour faire le point des évolutions. Voir notamment Ghestin.
La récréation est terminée. Il faut revenir à la loi SRU et à ses charmes. On en recausera après la publicatio des décrets.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 27 nov. 2003 : 10:37:28
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Soit.
Une remarque, cependant, s'agissant de l'ouvrage "Leçons de droit civil" des Mazeaud, dans lequel "l'institution résulterait d'une intervention étatique dans les rapports de droit privé, soit pour protéger une catégories sociale soit pour des raison économiques (le remembrement rural par exemple".
Mais cette intervention porte un nom ! Il s'agit de l'ordre public contractuel qui est bien connu depuis 1804 (cf. art. 6 C. civ.).
Et puis, puisque vous avez sifflé la fin de la récréation, je vais m'abstenir des quelques observations que je m'apprêtais à faire valoir concernant, sur un autre forum, une distinction entre "le mandat" du syndic et le "contrat de syndic" qui me laisse dubitatif (je vous rassure, sans contester la distinction entre le régime de la désignation et celui des conditions d'exécution de la mission du syndic).
En revanche, je partage totalement votre point de vue sur l'introduction, de manière pernicieuse, dans notre système juridique, de catégories propres au système de common-law.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 nov. 2003 : 18:38:02
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Sur contrat / mandat c'est gédehem qui a répondu et je suis parfaitement d'accord avec lui :
> le mandat est une chose. C'est la principale chose et c'est la seule que connaît le statut légal.
> le " contrat " en est une autre, totalement différente. Cela reste vrai que l'on soit partisan du contrat ou adversaire comme moi, qui prétend que le contrat de syndic n'a aucune existence juridique, On invpoque toujours la loi Hoguet alors que l'article 64 du décret Hoguet exprime exactement le contraire : le syndic de copropriété est dispensé de tout mandat écrit.
C'est effarant de trouver cet argument, à défaut d'autres qui n'existent pas, dans les ouvrages par ailleurs sérieux.
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lidia
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892 réponses |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 01 déc. 2003 : 15:48:15
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merci pour ce détail Lydia, j'ai aussi ce foutu gros syndic que je ne recommande pas dans le sud de la france. Donc j'ai pris note et merci encore
j'aimerai poser cette question à Gedehem (qui m'a l'air syndic, donc très habilité)
Je reçois enfin mon PV, plutôt je l'ai "arraché" au syndic ce 24 novembre pour une réunion d'AG que je lui ai mis en demeure de faire (9 mois après la fermeture des comptes...) et donc que comprenez-vous sur cette phrase : " a l'unamimité M. X.. est reconduit dans ses fonctions de Syndic jusqu'à l'AG qui aura à se prononcer sur l'approbation des comptes de l'exercice 2002/2003 ou à celle qui en serait la suite ou la conséquence.
Quelle obligation dans cette fin de phrase ? ( jamais évoquée en AG, car de contrat il n'y avait pas à la convocation et je lui ai mentionné toutes ses irrégularités )
merci pour vos réponses , chers tous si doués
hcor |
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