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je voudrai savoir si le dispositif Besson, permet de se protéger des loyers impayés ? De plus, Permet-il de déduire de ses impôts l'achat de l'appartement lié à la location ?
Lorsque vous achetez un bien en Besson, vous bénéficiez, pendant les trois premières années de location, d'une garantie sur les loyer impayés couvrant trois mois (si mes souvenirs sont bons), de la part du 1% patronal (vous pouvez aller voir sur le site www.logement.org). Si, en plus, vous réservez le bien à des salariés proposés par un organisme de 1% patronal, cette garantie couvre jusqu'à 36 mois, et en plus vous pouvez bénéficier d'un prêt à très bas taux sur une partie (en général 15 à 40%) du bien. Le seul problème, c'est que des administrateurs de biens (des professionnels donc) se sont déjà plaints sur ce site de l'inefficacité dans la mise en œuvre de cette garantie, au moins dans certaines régions. La question est donc : comment cela va-t-il évoluer? Cela va-t-il devenir une garantie en trompe-l'œil ou une préfiguration de ce que le gouvernement souhaite être la CLU?
J'oubliais l'aspect fiscal... Si vous achetez un logement en Besson, il faut le déclarer dès la première déclaration d'impôts suivant l'achèvement du bien, et vous bénéficiez d'une réduction de vos revenus fonciers, correspondant à 8% du bien pendant les 5 premières années, et 2,5% par an ensuite. Vous vous engagez pour neuf ans au minimum (sinon les sanctions sont très lourdes), puis si vous le souhaitez pour trois ans puis à nouveau trois ans. Il faut bien choisir son bien car il ne doit pas rester inoccupé plus de douze mois d'affilée... En contrepartie, le déduction forfaitaire est ramenée à 6% pendant la durée de l'amortissement Besson. Exemple : vous achetez 100000 euros un appartement de trois pièces dans une grande ville de province. Vous le louez 600 euros par mois et vous avez 64 euros par mois de charges déductibles, et vous empruntez l'ensemble de la somme (sans prêt du 1% patronal). La première année (en supposant que le bien ait été achevé et loué le 1er janvier), vous payez environ 5000 euros d'intérêts, et percevez 7200 euros de loyers bruts hors charges. Si on enlève les charges déductibles et l'abattement de 6%, on arrive à 6000 euros de loyers nets fiscaux. On leur ôte les 5000 euros d'intérêts, et on obtient 1000 euros de revenus nets avant avantage Besson. L'avantage Besson étant de 8000 euros (8% de 100000), votre feuille d'impôts enregistre un déficit foncier de 7000 euros, ce qui est inférieur au plafond et peut donc s'imputer sur le revenu global. Si votre tranche marginale d'imposition est 30% ("largement entamée", sinon une partie de la déduction est à 20%), vous économisez donc 2100 euros d'impôt sur le revenu... Attention, la deuxième année l'avantage est moindre (puisque vous avez moins d'intérêts à déduire) et s'amenuise au fil du temps, alors qu'arrivent les premières réparations à faire... Il ne faut surtout pas considérer une opération en Besson comme une opération permettant un complément de revenus, il faut l'envisager dans sa totalité, de l'achat à la revente (où à la première grande rénovation, après quoi il s'agit d'un bien locatif classique), en n'espérant surtout pas une plus-value en cas de revente dans neuf ans (un bien neuf est toujours plus cher qu'un bien récent, parce que les premiers travaux à prévoir sont plus lointains). Bref, il faut être lucide.
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Posté - 03 mai 2002 : 08:40:44
