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Dtheater3
Contributeur senior
67 réponses |
 Posté - 21 janv. 2004 : 22:26:23
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lorsqu'on achète un appartement en copropriété, peut-on EXIGER de lire le règlement de copropriété AVANT de signer le compromis de vente ? Si le propriétaire ne peut le fournir, comment faire pour le lire, sachant que le syndic ne fournit pas gratuitement de copie ?
Peut-on, en tant que FUTUR acheteur, s'adresser au Syndic et demander de lire sur place, sans le copier ni l'emporter, le règlement ? Peuvent-ils refuser ?
J'en reviens au sujet que j'ai posté hier concernant les aquariums : si j'achète sans lire ce règlement, et que dedans il est indiqué qu'on ne peut en posséder, que se passe-t-il ? Je sais que certains m'ont répondu que légalement on ne peut pas interdire les animaux familiers, mais finalement dans ce règlement peuvent-ils quand-même spécifier "interdit aux aquariums" ?
Je suppose que le fait d'acheter dans une copropriété induit forcément que j'adhère à son règlement.
Si le propriétaire actuel ne peut fournir ce règlement, et que le Syndic refuse au moins de me le faire lire, que faire ?
Je sais ca fait plein de questions mais cette histoire m'angoisse un peu, car je "devaris" signer bientôt.
Merci
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 22 janv. 2004 : 03:16:59
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Avant de signer un compromis vous pouvez demander de lire le RC, mieux d’en avoir copie et de l'étudier avant de vous déterminer. C'est même plus que conseillé. Lisez aussi les PV des 3 ou 4 dernières assemblées pour voir où vous mettez les pieds vraiment. A proprement parler vous ne pouvez "exiger" - du vendeur - quoique ce soit qu'en retenant votre signature : sur la base de quoi le forceriez vous ?. Vous pouvez demander le RC au syndic, qui a tout à fait la possibilité de vous envoyer promener ou non. Par contre, vous trouverez le RC à la conservation des hypothèques : demandez à votre notaire.
Voyez par ailleurs réponse sur votre autre sujet sur la question de la validité de la clause aquariums http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=9053 .
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 janv. 2004 : 11:27:12
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Lorsqu'on achète un appartement en copropriété, la prudence la plus élémentaire commande de prendre connaissance du règlement de copropriété avant de signer la convention préparatoire. Le RC doit être considéré comme un élément déterminant de la décision de l'acquéreur au même titre que le quartier, la disposition des pièces , le prix,etc. C'est plus vrai encore quand l'acquéreur souhaite exercer une activité professionnelle (peut-il ou non ?), ou acheter une boutique (pourra-t-il ouvrir un restaurant dans une ancienne mercerie ? comment pourra-t-il ventiler son restaurant ?).
C'est donc au vendeur ou à l'agent immobilier mandataire qu'il doit demander cette communication. La courtoisie commande aux syndics d'être accueillants à l'égard des candidats mais on ne peut leur demander d'avoir un salon spécial pour ces consultations qui pourraient se compter par dizaines pour un cabinet moyen.
C'est l'occasion de poser une question apparemment peu traitée sur le site : comment se fait-il qu'on pinaille si souvent les syndics sur des honoraires (souvent modestes d'ou les dérives) tandis que les commissions des agents immobiliers, pas toujours en rapport avec les prestations fournies, passent sans la moindre difficulté pour des sommes souvent rondelettes ?
Comment se fait-il qu'on n'impose pas aux agents immobiliers de détenir un dossier complet sur les biens à vendre (ou à louer d'ailleurs) à présenter spontanément aux candidats acquéreurs ? Au moins pour consultation dans un premier temps ?
Comment se fait-il que le devoir d'information des vendeurs, mais plus encore des professionnels mandataires, ne soit pas plus clairement défini, sans qu'il soit besoin d'une loi de 50 articles avec décret d'application ?
Faut-il rappeler que la jurisprudence dominante reconnaît que l'obligation de conseil de l'agent immobilier n'est pas due qu'au mandant vendeur ? Quand un agent immobilier a conscience de l'inadéquation des facultés financières du candidat acquéreur avec l'importance de l'opération, il doit le décourager et se réserver la preuve de l'avis ainsi donné. Pourquoi cette preuve ? Parce que le délit de "faciès" vient jouer sa partie dans ce domaine. Refus de vente parce que le candidat est noir, jaune, rouge ou autre, alors que les facultés financières vérifiées sont seules à l'origine de l'avertissement. Pour le reste, le professionnel, soucieux de percevoir sa commission, se moque bien des autres considérations.
Il faut rappeler encore que l'obligation faite au syndic d'indiquer les prévisions budgétaires relatives au lot en vente dans la note de renseignement établie pour le notaire a pour raison d'être l'obligation qu'a l'acquéreur de vérifier qu'il pourra bien bien payer les charges en plus des mensualités de l'emprunt bancaire. La carence de l'acquéreur dans le respect de cette obligation a déjà été justement sanctionnée.
Il semble souhaitable de recaler tous ces problèmes d'une manière cohérente.
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Vlad
Contributeur senior
70 réponses |
Posté - 22 janv. 2004 : 12:17:27
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Un bon conseil à tous les candidats acquéreurs avant de passer à l'acte :
APPELEZ LE SYNDIC, renseignez-vous, posez lui plein de questions.
Un bon* syndic préfèrera un nouveau copropriétaire averti et qui achète en connaissance de cause, plutôt que de récupérer un mécontent aigri parce qu'on lui a caché (ou omis de lui communiquer) certains éléments sur la copro où il vient d'acheter.
En général, ce dernier reporte sa mauvaise humeur (au demeurant souvent légitime) sur le pÔvre syndic 
* mais est-ce nécessaire de le préciser  ?
Syndic parfois fatigué...
(mais qui continue d'y croire !) |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 22 janv. 2004 : 12:36:05
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Pour rebondir sur l'intervention de JPM, je me permets d'indiquer que si la jurisprudence reconnaît l'obligation d'information, de conseil ou d'information de l'intermédiaire - obligation d'autant plus intense que celui-ci est un professionnel rémunéré - tant à l'égard du mandant (et la responsabilité, à ce titre, pourra être contractuelle ou délictuelle), qu'à l'égard des candidats à l'acquisition (et la responsabilité ne saurait être ici que délictuelle puisque ceux-ci sont des tiers par rapport au contrat de mandat), que le législateur n'y mette surtout pas son nez en rédigeant Dieu sait quel texte, même ne contenant qu'un seul article.
Laissons les magistrats arbitrer (c'est leur fonction première) en fonction des circonstances de la cause. Toute la souplesse nécessaire sera ainsi maintenue.
Que je sache, la responsabilité délictuelle s'est très bien accomodée des deux lignes de l'art. 1382 C. civ dont le texte est resté inchangé depuis 1804.
Personne ne s'en porte plus mal, au contraire !
Stop aux lois particulières !
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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Dtheater3
Contributeur senior
67 réponses |
Posté - 22 janv. 2004 : 15:42:59
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J'ai contacté le cabinet-syndic, ils me laisseront consulter sur place le règlement, dès demain.
On verra.
Autre question : si le règlement de copropriété est modifié APRES que j'ai acheté, et qu'il interdise alors les aquariums, comment cela se passe-t-il ? Serais-je obligé de les enlever ?
Merci
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 23 janv. 2004 : 08:35:49
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Un RC ne peut être modifié qu'àprès approbabtion de l'UNANIMITE des copropriétaires, c'est donc rare.
Par ailleurs, je ne connais aucun exemple de RC interdisant spécifiquement de posséder un aquarium, à moins que celui-ci pèse des tonnes et qu'il risque de faire écrouler le plancher.
Ensuite il s'agit d'un aménagement interne à votre lot privatif, personne n'a rien à vous dire à ce sujet.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 janv. 2004 : 09:20:01
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Raymond, la modification du RDC c'est la majorité art.26. L'unanimité c'est pour modifier les tantièmes.
Je suis un peu supris de ces interventions.
Il me semble, mais je peux me tromprer, que le RDC est annexé à l'acte notarié, et qu'il doit y être mentionné que l'acquéreur "en a pris préalablement connaissance "..... ce que personne ne fait.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 janv. 2004 : 10:20:02
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L'article 26 précise que la modification du règlement de copropriété en ce qui concerne les modalités de jouissance des parties privatives ne peut être décidée qu'à l'unanimité (L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit ....).
L'article 26 b n'autorise la modification du RC à la majorité qu'il prévoit qu'en ce qui concerne la jouissance des parties communes
Raymond a donc parfaitement raison.
Le RC ne saurait interdire d'une manière générale l'installation d'un aquarium. Mais il peut prévoir une limite de mise en charge des planchers. Un aquarium de 400 litres commande, c'est le pur bon sens, quelques précautions. Il n'est pas interdit d'installer une douche dans une chambre. Le bon sens commande de prévoir un cuvelage avec une évacuation d'eau correcte et efficace. La solution peut être adoptée pour un aquarium.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 janv. 2004 : 13:00:24
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Je l'ai toujours dit, JPM, ici c'est juste une histoire de lunettes !
L'article 26b précise bien : "LA MODIFICATION ou éventuellement l'établissement du RDC .... usage et administration des parties communes".
Donc : une modification du RDC prévue art.26b se vote à la majorité art.26.
L'alinéa auquel vous faites référence parle de "... modification à la désignation des parties privatives ...... telles qu'elles résultent du RDC".
Entre "Modification du RDC" dans 26b et "modification de la désignation des parties privatives" dans une autre alinéa, c'est bien parce que ce n'est pas du tout la même chose.
Donc, lorsque Raymond écrit : "Un RC ne peut être modifié qu'après approbabtion de l'UNANIMITE des copropriétaires, c'est donc rare.", il se trompe : un RC est modifiable à l'art.26. point.
Ceci dit, pour ce qui concerne la question posée de l'aquarium, je vois mal, en effet, comment on peut restreindre l'usage des parties privatives ...sauf à l'unanimité.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 23 janv. 2004 : 15:58:29
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Une fois n'est pas coutume, je vais me référer aux principes généraux et, plus particulièrement, aux principes généraux d'interprétation.
Et je vais abonder dans le sens de Raymond et de JPM.
S'agissant de la modification du règlement de copropriété, le principe est bien celui de l'unanimité.
Certes, la loi de 1965 prévoit des conditions de modification plus souples, mais pour des questions qu'elle énonce expressément (ex. : art. 26, b). Les situations en question constituent des exceptions dans la mesure où le législateur les a envisagées in specie.
Et tout ce qui ne relève pas de ces situations particulières constitue le principe. De telle sorte que, pour connaître la modalité d'une modification, il convient d'abord de s'interroger sur la question de savoir si l'objet ou l'effet de ladite modification entre dans le champ d'application des situations particulières envisagées par le législateur, au besoin par interprétation du texte en question, et à défaut, de la tenir comme relevant du principe, ici celui de l'unanimité.
Le principe de l'unanimité est d'ailleurs conforme avec la nature peu ou prou contractuelle du règlement de copropriété (ou, si vous préférez, avec la coloration contractuelle). Ce que les parties d'un commun accord ont fait, elles peuvent, d'un commun accord, le défaire pour le refaire.
Ainsi, sauf exception prévue par la loi, l'unanimité constitue bien le principe de la modification du règlement.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 janv. 2004 : 18:24:20
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Merci à Gaudin pour son appui.
Le règlement de copropriété est une convention.
A l'unanimité, on peut faire ce que l'on veut du règlement de copropriété, y compris interdire toute activité commerciale dans un immeuble de bureaux !
Conclusion : on peut modifier un règlement de copropriété à l'unanimité. C'est la règle de principe, comme dit Gaudin. Exceptionnellement, on peut le modifier à la majorité "réduite" de l'article 26, mais jamais au préjudice individuel d'un copropriétaire pour ce qui est des modalités de jouissance de son bien.
Sur ce point la loi de 1965 est très bien conçue.
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Dtheater3
Contributeur senior
67 réponses |
Posté - 24 janv. 2004 : 00:14:04
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Merci pour vos informations.
Je me suis donc rendu dans les locaux du cabinet qui gère le syndic. J'y ai été accueilli de manière plus qu'agréable, par une armada de jeune personnes du sexe faible, qui m'ont affirmé qu'il faudrait leur passer sur le corps pour pouvoir emmener un exemplaire du RDC.
J'ai donc lu le RDC cet AM. Il y est écrit :
"Il ne pourra être placé d'objets dont le poids excèderait la limite de charge qui sera déterminée par l'architecte de l'immeuble de manière à na pas compromettre la solidité des planchers et des murs, ni lézarder les plafonds."
Je suis donc dans l'expectative.
En substance, je dirais, après avoir lu ce RDC, qu'acheter en copropriété, c'est comme mettre la main dans une ruche : on sait qu'il y a du miel dedans, mais on rique fort de se faire méchamment piquer.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 24 janv. 2004 : 00:57:37
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Votre métaphore finale est savoureuse !
Ceci étant, sachant qu'une armoire ancienne remplie de volumes, qui constitue un aménagement normal d'un intérieur, a un poids supérieur à une demi-tonne, je ne vois pas pourquoi vous vous embêtez avec votre aquarium. Si vraiment ce problème vous obsède, consultez l'architecte de l'immeuble qui vous indiquera par courrier les poids, au mètre carré, supportés par le plancher. Vous en aurez ainsi le coeur net !
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 24 janv. 2004 : 01:42:16
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Je me permets de recopier içi ce que j'écrivais dans le sujet 9053 à l'attention de Dtheater3 et qui lui a peut être échappé :
"Sur un des sites sérieux des amateurs d’aquarium ‘reefkeepers’, Dtheater3 pourra aller consulter la page suivante sur les surcharges, [...] : http://mars.reefkeepers.net/Articles/Plancher.html .
En cas de doute technique important à lever sur les surcharges au-delà de la norme standard, la consultation d’un professionnel sera nécessaire pour une appréciation par calcul en fonction des ouvrages concernés et des structures d’appui en cause."
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Dtheater3
Contributeur senior
67 réponses |
Posté - 24 janv. 2004 : 09:22:25
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non non, ca ne m'a pas échappé, j'ai même imprimé l'article complet, mais comme je ne connais pas la composition du sol...
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Vlad
Contributeur senior
70 réponses |
Posté - 24 janv. 2004 : 11:12:57
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Citation :
Je me suis donc rendu dans les locaux du cabinet qui gère le syndic. J'y ai été accueilli de manière plus qu'agréable, par une armada de jeune personnes du sexe faible, qui m'ont affirmé qu'il faudrait leur passer sur le corps pour pouvoir emmener un exemplaire du RDC.
Vous voyez bien que parfois les rapports avec un Syndic peuvent êtres agréables  (remarque absolument dénuée de tout sous-entendu )
Plus sérieusement si cette histoire d'aquarium vous tracasse vraiment : le mieux est de prendre contact avec l'archi habituel de l'immeuble (voir le syndic) et de lui demander (moyennant espèces sonnantes et trébuchantes) un avis écrit sur le sujet.
Vous pourrez ensuite en faire état si d'aventure un voisin membre du Mouvement de Libération des Poissons évoque le problème.
Mais ne vous faites pas trop de soucis, gaudin_antoine a raison, je crois que l'on reste dans les poids normaux d'aménagement intérieur.
Syndic parfois fatigué...
(mais qui continue d'y croire !) |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 janv. 2004 : 12:54:38
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Bonjour,
Sans revenir en arrière, je voudrais juste faire une remarque à JPM et Antoine concernant la possibilité de modif du RDC par l'AG, et ce, à l'art.26.
1/ Pour JPM : il ne s'agit pas ici d'êtrepour ou contre kelkun, mais d'avancer des icdées et des arguments et de les confronter éventuellelement.
2/ J'ai parfois remarqué cette habitude de toujours faire appel aux dispositions de droit commun pour analyser tel ou tel point.... mais en faisant trop suvent abstraction des synstèmes dérogatoires existants.
Il y a le Code du travail ... et une "foultitude" de conventions collectives qui dérogent au règles de droit commun du Code du travail.
Nous avons la même chose pour une ASL, ou sa constitution et sa convention initiale, ses statuts, s'il requirt l'unanimité de ceux qui y participent, ne requirt plus cette unanimité pour sa prorogation ou la modif des statuts, par dérogation au droit commun.
En copropriété, il y a bien une loi spécifique, celle de 1965, qui sur bien des points déroge au droit commun. C'est même la raison d'être de cette loi spécifique ! Dans le cas contraire, l'application des textes de droit commun était suffisante. (rappeler-vous : l'art.664 du C. Civil ne comportait que 2 lignes avant d'être abrogé et remplacé par le statut de 38 et maintenat de 1965)
Pour ce qui concerne le RDC en particulier, son adoption comme sa modification, par dérogation aux règles de droit commun qui ne peuvent s'appliquer en l'espèce, c'est bien l'art.26 de la loi de 1965 qui s'impose, pour ce qui concerne "..la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes;"
Les vélos dans les couloirs, c'est art.26, l'utilisation du garage à vélos et du local poubelles, c'est art.26, la vitesse et le stationnement des véhicules dans les zones communes, c'est art.26, ce que j'appelle 'règlement intérieur' qui organise la vie collective c'est encore l'art.26, y compris le linge sur les balcons privatifs ...etc
l'adoption d'un système de comptage de l'eau, modifiant la grille de répartition et donc le RDC, l'installation d'un système de fermeture de la résidence...etc, toutes clauses qui modifient le RDC, ne se votent pas à l'unanimité, ... par dérogation au droit commun.
Seule les modifications à la désignation des parties privatives et aux modalités de leur joissance requiert l'unanimité ...sauf dans certains cas : La modification ou l'imposition de la couleur des stores ou d'une forme de fenêtre, bien que s'agissant de la jouissance de parties privatives, elle est bien décidé à une autre majorité.
La modification des modalités de fonctionnement du Syndicat, quand à elles, ne peuvent être modifiées à quelque majorité que ce soit, s'agissant de dispositions légales.
En résumé, un RDC est modifiable :
- pour une grande part à la majorité art.26., pour ce qui concerne globalement "..la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes;" .. (et même parfois à l'art.25 ? : compteurs divisionnaires d'eau, suppression des vides ordures... )
- à l'unanimité pour ce qui concerne la désignation et les modalités de jouissance des parties privatives.
- jamais pour ce qui concerne les règles de fonctionnement du Syndicat imposées par la loi.
la loi de 1965 n'étant pas silencieuse sur ce point, on ne peut donc faire référence aux dispositions de droit commun pour dire qu'un RDC n'est modifiable qu'à l'unanimité.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 janv. 2004 : 15:11:56
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Gedehem, nous sommes finalement bien d'accord sur ce qui peut être résumé rapidement :
Le règlement de copropriété est une convention qui a pour objet de régler les relations entre les propriétaires indivis d'un bien immobilier soumis à un régime légal comportant pour l'essentiel des dispositions d'ordre public.
Le droit commun n'intervient que pour dire que toutes les parties (unanimité) peuvent tomber d'accord pour modifier une convention mais, en l'espèce :
> dans les conditions de procédure prévues par le statut : en assemblée exclusivement. Une convention écrite signée successivement par les parties est sans valeur (nombreux arrêts).
> et sous réserve que les modifications ne heurtent pas les dispositions d'ordre public du statut : on ne peut pas décider que désormais le propriétaire le plus âgé sera de plano président du conseil syndical ou de l'assemblée (innombrables arrêts).
L'obligation de modifier dans le cadre d'une assemblée générale montre que nous ne sommes pas dans le cadre du droit des contrats. Un contrat entre dix personnes peut être signé en dix jours à raison d'une personne par jour. Le RC ne peut être modifié qu'en AG.
Nous sommes dans le cadre des conventions institutionnelles. Certains qui ne peuvent s'extirper du droit romain pour remonter au droit grec s'étranglent. Cela ne les empechent pas d'écrire que le règlement de copropriété est une charte, et d'écrire même parfois une charte institutionnelle !
Et qu'est-ce qu'une charte ? " tout ensemble de principes fondamentaux d'une institution officielle (d'un syndicat, des Nations unies), parfois, ajoute le Robert étymologique, avec le sens figuré de "règle essentielle".
Tout ce que Gedehem a écrit plus haut est pratiquement conforme à ces indications.
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 29 janv. 2004 : 14:52:59
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Bonjour, concernant la(les) modification(s) du RdC, je croyais qu'il suffisait, jusqu'au 13/12/2005 d'un vote à l'article 24 !!!!
merci de préciser.
snp |
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