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oups
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31 réponses |
 Posté - 24 oct. 2005 : 17:30:45
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La mairie a enfin accepté d'admettre après consultation de la DDE que nous ne devions faire qu'une déclaration de travaux pour l'aménagement de nos combles puisque le grenier avait, dès l'origine et d'après les plans transmis en mairie, une fenêtre du toit ainsi qu'une dalle que l'on peut nettement identifier en coupe sur le plan.
Mais maintenant, on nous demande de payer la TLE car selon la mairie les anciens propriétaires n'auraient pas déclaré le grenier. Comment cela est-il possible ? D'autant plus que ce grenier est déclaré depuis 1977 date de la fin de construction ?(Nous en avons la preuve car les impôts nous ont envoyé un extrait de la déclaration).
De plus, la mairie toujours nous demande de remplir une attestation sur l'honneur afin de prouver que nous n'habiterons pas l'étage à la fin des travaux. Cela serait très difficile car il n'y aura ni chauffage, ni cloison car nous terminerons nous même les travaux à notre rythme.
Nous avons faits par mesure de précaution une photo du grenier que l'on peut dater afin de prouver que nous n'avons pas besoin de modifier la charpente car au point où on en est...
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oups
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 25 oct. 2005 : 11:57:10
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| Peut-être mes questions n'étaient-elles pas assez précises : Peut-on exiqer de nous que nous acquittions la taxe locale d'équipement de notre maison construite en 1977 au moment où nous entreprenons de simples travaux afin de rendre habitable notre grenier aménageable depuis la construction sous prétexte que cela n'a pas été fait ? De plus, la mairie a-t-elle le droit de nous demander une déclaration sur l'honneur dans laquelle nous affirmons ne pas encore habiter l'étage en question. Tout se passe actuellement oralement entre nous et le service d'urbanisme... |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 25 oct. 2005 : 21:09:46
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Je trouve cela "énorme".
Comment peut-on vous demander 30 ans après de payer la TLE !!!
Cette infractrion est prescrite depuis très longtemps.
Question subisidiaire : pourquoi voulez-vous remplir une DT, puisque apparemment vous ne créez aucune ouverture ni dalle ? Quels travaux justifient cette DT ?
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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oups
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 26 oct. 2005 : 11:17:16
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| On nous demande une DT pour l'installation des vélux et pour la réfection de la fenêtre qui sera plus petite mais sera en outeau au lieu de la forme classique de chien assis. Merci de m'avoir répondu cordialement oups |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 26 oct. 2005 : 19:10:49
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| Le principe de l'assujettissement à la TLE est fixé dans l'arrêté de PC, si celui-ci à l'époque vous a oublié, tant mieux pour vous. |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 26 oct. 2005 : 22:28:00
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Ok il y a besoin d'une DT pour les ouvertures.
Par ailleurs, je n'ai pas réagi plus tôt, mais qu'est-ce aussi que cette histoire de déclaration sur l'honneur ?????
Aménagez votre comble comme vous l'entendez. Cette déclaration n'a aucun intêret !
A partir du moment où il y a un plancher, ce grenier est de la SHOB et de la SHON pour ses parties où la hauteur est supérieure à 1m80. La notion d'habitable ou non n'existe pas en urbanisme. C'est la notion d'aménageable qui existe. Et c'est fort différent.
De quel manière (vaec quel document) vous demande-t-il de payer la TLE ?
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 27 oct. 2005 : 00:29:55
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Citation :
Initialement entré par Laurent C
A partir du moment où il y a un plancher, ce grenier est de la SHOB et de la SHON pour ses parties où la hauteur est supérieure à 1m80. La notion d'habitable ou non n'existe pas en urbanisme. C'est la notion d'aménageable qui existe. Et c'est fort différent.
Laurent CAMPEDEL
Laurent, petite question: cette législation des 1m80 est pour les greniers n'est-ce pas? Ce n'est pas applicable aux s-sols, correct?
D'après ce que j'avais compris, les s-sol sont comptés comme SHON seulement si la hauteur sous plafond est supérieure à 1m80 ET si il existe des ouvertures permettant à de la lumière de passer (type courette anglaise).
Pégase |
Edité par - Pégase le 27 oct. 2005 00:30:48 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 28 oct. 2005 : 11:22:56
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Alinéa a) de l'article R112-2 du code de l'urbanisme :
a) Des surfaces de plancher hors oeuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
La limite à 1m80 concerne les sous-sols et les combles.
En sous-sol, ne sont déductibles que les caves et les locaux techniques, qu'il y ait ou non des ouvertures sur l'extérieur pour ces derniers.
Ainsi, une buanderie, un cellier, un atelier, etc, ne seront pas déductibles de la SHOB, même si ces pièces sont en sous-sol et n'ont pas de fenêtres.
La notion de jour ou fenêtre n'existe pas en urbanisme, sauf pour une cave qui ne doit pas en avoir.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 28 oct. 2005 : 16:21:21
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Merci Laurent.
Mais cela veut donc dire qu'on pourrait avoir un s-sol de 200m2 avec des jours type courette anglaises indiqué comme 'cave' dans la demande de PC (et donc déductible de la SHOB) et les aménager comme atelier ou buanderie par la suite après l'éventuel passage des services de vérification de conformité. Tout ceci pour éviter de payer de la TLE sur ces surfaces.
Ai-je raison?
Pégase |
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mousse2
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 28 oct. 2005 : 19:32:25
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Citation :
Initialement entré par Pégase
Merci Laurent.
Mais cela veut donc dire qu'on pourrait avoir un s-sol de 200m2 avec des jours type courette anglaises indiqué comme 'cave' dans la demande de PC (et donc déductible de la SHOB) et les aménager comme atelier ou buanderie par la suite après l'éventuel passage des services de vérification de conformité. Tout ceci pour éviter de payer de la TLE sur ces surfaces.
Ai-je raison?
Pégase
Bonjour,
A moins d'avoir affaire à un fonctionnaire distrait, il vaut mieux lire la "Circulaire N° 90/80 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher hors oeuvre des constructions" qui est assez explicite. Elle se trouve ici
Cordialement.
M2
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oups
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 28 oct. 2005 : 19:45:11
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Message pour Laurent C.
Les employés de la mairie nous ont donné toutes ces informations oralement.
A ce jour, nous n'avons toujours rien reçu de leur part.
Comme la déclaration de travaux date du 22/09, nous avons commencé les travaux et attendons... |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 28 oct. 2005 : 20:40:14
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Merci M2 pour le lien. Je me permets d'en poster une partie qui me semble déterminante afin de la soumettre à Laurent.
Citation :
...Pour établir si une surface située en comble ou en sous-sol est aménageable pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial, il convient d'apprécier les critères suivants :
o Critère lié à la hauteur des locaux.
Sont considérées comme non aménageables et donc non comprises dans la surface hors oeuvre nette, les surfaces de plancher des locaux ou parties de locaux situées en combles ou en sous-sol qui correspondent à des hauteurs sous toiture ou sous plafond inférieures à 1,80 m (la hauteur sous toiture ou sous plafond est calculée à partir de la face interne de la toiture ou du plafond, et non pas à partir d'un faux plafond).
o Critère lié à l'affectation des locaux.
On ne comptera pas non plus dans la surface hors oeuvre nette certains locaux en combles ou en sous-sol qui, par nature, ne sont pas aménageables pour l'habitation ou pour d'autres activités en raison de l'usage qui en est fait dans la construction.
Il s'agit :
des locaux techniques, situés en combles ou en sous-sol, qui sont exclusivement affectés au fonctionnement technique de l'immeuble ;(par exemple : chaufferies, systèmes d'air conditionné, machineries d'ascenseurs, installations téléphoniques entièrement automatisées, systèmes de filtrage de l'eau distribuée dans l'immeuble, locaux de recueil et de stockage des ordures ménagères, etc ...) ; toutefois, il convient de signaler que seules les surfaces effectivement prévues pour ces installations techniques doivent être déduites
.des caves individuelles en sous-sol des constructions collectives ou non à usage d'habitation, à la condition que ces locaux ne comportent pas d'autres ouvertures sur l'extérieur que les prises d'air strictement nécessaires à l'aération du local.
En revanche, est considéré comme étant aménageable et faisant donc partie intégrante de la surface hors oeuvre nette, tout local en comble ou en sous-sol où peut s'exercer une activité quelconque, tel que : buanderies celliers, ateliers, resserres, locaux divers affectés par exemple au rangement de matériel de loisir, de jeux ou d'équipements de sport , salles de jeux, séchoirs, vestiaires, cantines, dépôts, réserves commerciales, restaurants, salles de réunion, salles de cinéma, salles d'ordinateurs, etc...
Je note donc que la notion d'ouvertures (et donc fenêtre ou jour) est bien présente dans les règles d'urbanisme (à l'inverse de ce que vous indiquez, Laurent) et qu'une cave dotée d'une ouverture permettant de bénéficier de la lumière du jour sera considérée comme aménageable.
Cordialement,
Pégase |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 29 oct. 2005 : 10:00:28
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Pégase, je me cite : La notion de jour ou fenêtre n'existe pas en urbanisme, sauf pour une cave qui ne doit pas en avoir.
Et encore n'est-ce tout a fait vrai, car les ventilations d'une cave au moyen de soupiraux peuvent amener de la lumière sans que cela nuise au classement de cet espace en cave au regard de l'urbanisme.
La circulaire parle à juste raison "d'ouvertures" et non de "jours" ou de "fenêtres". Il est vain et faux d'essayer d'en déduire autre chose...
Il n'est pas interdit qu'une cave recoive de la lumière naturelle, du moment qu'elle soit enterrée et que cette lumière ne provienne que des ventilations "normalement nécessaires".
S'il n'est pas question de faire dans une cave de 20m2 3 ouvertures de 1mx0,50m, il sera par contre normal qu'elle dispose de 2 soupiraux de 0,50mx0,30m, idéalement le plus éloigné l'un de l'autre. Et ces 2 soupiraux amèneront bien un peu de lumière naturelle...
Pour faire un sous-sol complet dans une maison et pouvoir le déduire de la SHOB, il suffit d'y faire une grande cave et un très grand garage, voir une chaufferie.
Il y a quelques années, la déduction relative au garage des maisons individuelles était limité à 50m2 (dixit un agent DDE). Heureusement et très justement, cette limite a été abolie.
Par exemple, une maison de 140m2 de rez-de-chaussée (sans espace déductible de la SHOB), peut très bien avoir un sous-sol complet entièrement déductible de la SHOB. Il suffit que ce sous-sol soit composé par exemple de 50m2 de cave et de 90m2 de garage.
C'est par un grand garage qu'il faut passer et non par une grande cave. La raison est simple : un garage a tout a fait le droit de disposer de fenêtres...
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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oups
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 11 févr. 2006 : 11:29:32
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Bonjour,
Après un long silence, nous venons de recevoir un nouveau courrier en pli simple émanant de la mairie de notre commune ce 11 février.
L'adjoint délégué d'urbanisme persiste à considérer que nous créons de la SHON. Voici le contenu de ce courrier :" Je fais suite à votre dernière correspondance....
Je vous rappelle que sur les plans du permis de construire d'origine de votre habitation seul le rez de chaussée est comptabilisé en surface habitable (surface hors oeuvre nette) et aucun plan des combles n'est joint au dossier. (sur le plan de coupe on le voit nettement et on a aussi un plan de coupe de la dalle qui sert de plancher). Ceux-ci n'ont donc pas été pris en compte comme surfaces à comptabiliser dans le calcul de la TLE. Aucun délai de prescription ne s'est donc enclenché la concernant.
(pouvez-vous m'expliquer ce rapport de cause à effet, je ne comprends pas !)
Le dossier d'origine sert toujours de référence pour l'instruction des demandes d'autorisations d'urbanismes ultérieurs qui portent sur cette habitation.
Des travaux peuvent être envisagés sans la création de SHON ; par exemple le percement de nouvelles ouvertures. Dans ce cas vous ne pouvez aménager de nouvelles pièces d'habitation. Dans la situation inverse, vous devez déclarer de nouvelles surfaces.
(dans notre dernier courrier, nous les renvoyions au 2ème et 3ème alinéas de l'article R112-2 du code de l'urbanisme qui définit SHON et SHOB. Que pouvons-nous ajouter de plus ?)
On nous dit ensuite que nous avons déclaré dans un courrier précédent :"vouloir rendre des combles... habitables" or ce n'est comme l'indique les points de suspension qu'un extrait tronqué. Puis ce Monsieur ajoute "c'est bien de la SHON qui sera créée"
On nous menace donc de classer notre dossier sans suite (il date du 19 septembre) si on ne change pas notre déclaration.
Que devons-nous faire maintenant s'il vous plaît ? |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 12 févr. 2006 : 20:17:02
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D'abord, quelques réponse aux remarques de l'instructeur.
Citation :
Je vous rappelle que sur les plans du permis de construire d'origine de votre habitation seul le rez de chaussée est comptabilisé en surface habitable (surface hors oeuvre nette) et aucun plan des combles n'est joint au dossier.
Oui, et alors ?
Sait-il que les vues en plan ne sont aucunement obligatoire dans l'intruction d'un dossier de permis de construire ? Visiblement non...
L'article R421-2 du code de l'urbanisme énumère un certain nombre de pièces graphiques à fournir. Les vues en plan n'y ont jamais figurées. Et c'est logique, car cette information n'a aucune utilité pour l'instruction d'un permis de construire. Les surfaces indiquées sur le formulaire du permis de construire, déclarées sur l'honneur, suffisent.
Citation :
(sur le plan de coupe on le voit nettement et on a aussi un plan de coupe de la dalle qui sert de plancher).
Cela suffisait largement pour déduire qu'il y avait un problème de surface sur le formulaire.
Citation :
Ceux-ci n'ont donc pas été pris en compte comme surfaces à comptabiliser dans le calcul de la TLE. Aucun délai de prescription ne s'est donc enclenché la concernant.
????
Trop facile de vouloir ainsi ratraper les erreurs passées.
Dans le dossier de permis de construire d'origine, les pièces demandées par l'article R421-2 ont bien été fournie. La coupe indique clairement une dalle dans ce comble, créant par la même cette surface. Les vues en plan n'étant pas obligatoire, celle du comble n'a pas été fournie parce qu'il n'avait pas d'utilité. Si les services instructeurs de l'époque en avait eu besoin, il n'avait qu'a la demander.
Donc, cette surface existait dès la construction. C'est à cette époque qu'elle aurait du être déclarée et la TLE payée. La fraude fut réalisée à cette époque. Elle est donc bien prescrite.
Citation :
(pouvez-vous m'expliquer ce rapport de cause à effet, je ne comprends pas !)
Il veut prouver que la surface n'existait pas à l'époque parce qu'il n'a pas été déposé de vue en plan.
Donc si la surface n'existait pas à l'époque, c'est qu'elle vient d'être créée, et que donc il faut payer la TLE.
Citation :
Le dossier d'origine sert toujours de référence pour l'instruction des demandes d'autorisations d'urbanismes ultérieurs qui portent sur cette habitation.
????
J'en mal au yeux de lire des choses comme ça !
Et lorsque qu'il instruit un permis de construire concernant un bâtiment d'avant guerre, comment il fait ? Il cherche les plans d'un permis de construire de cette époque ???
Et pour le chateau médiévale aussi ???
Non, on instruit un permis de construire avec les éléments donnés lors de son dépot, ces documents constituant une déclaration sur l'honneur engageant le signataire.
Dans un dossier portant sur un bâtiment existant, on ne se base pas sur les hypothétiques informations portées sur un permis de construire déposé 2 ou 30 ans auparavant. On se base sur un dossier d'état des lieux que doit fournir le demandeur. S'il ne le fourni pas, qu'ils le demandent !
Citation :
Des travaux peuvent être envisagés sans la création de SHON ; par exemple le percement de nouvelles ouvertures. Dans ce cas vous ne pouvez aménager de nouvelles pièces d'habitation. Dans la situation inverse, vous devez déclarer de nouvelles surfaces.
Là, c'est le pompom !
Depuis quand n'a-t-il pas lu la circulaire 90/80, à laquelle son ministre lui demande de se référer ? L'a-t-il déjà lu d'ailleurs ?...
Donc, pour lui, un grenier avec velux n'est pas de la SHON, mais si vous rajouté des lit de camp, ça en devient ?
Incroyable de lire ça.
Un instructeur adepte de la "bonne pensée populaire"... hé bé.
Citation :
(dans notre dernier courrier, nous les renvoyions au 2ème et 3ème alinéas de l'article R112-2 du code de l'urbanisme qui définit SHON et SHOB. Que pouvons-nous ajouter de plus ?)
La référence à la circulaire.
Peut-être la lira-t-il...
Tient, pour faire l'essai, allez la lire, et dites moi ce que vous comprennez.
Citation :
On nous dit ensuite que nous avons déclaré dans un courrier précédent :"vouloir rendre des combles... habitables".
Oui, et alors ?
"Rendre habitable une surface" n'est pas du tout la même chose que "rendre aménageable un plancher".
Il confond aussi "surface habitable" et SHOB/SHON ?
Désolant.
Citation :
or ce n'est comme l'indique les points de suspension qu'un extrait tronqué. Puis ce Monsieur ajoute "c'est bien de la SHON qui sera créée".
Non monsieur.
Cette SHON existe déjà.
A ce stade, on n'est pas loin de la lettre d'avocat.
Un lettre de celui-ci, expliquant leur métier au services d'urbanisme instruisant votre dossier, les fera peut-être reculer.
Dans l'idée, on commence par une "lettre d'avocat", argumentée et concluant clairement que sans reprise de l'instruction, un recours sera déposé devant le tribunal adminsitratif.
Et s'ils restent sur leur position, il faut alors passer à l'action en justice. Dans un premier temps, le tribunal administratif est accessible sans avocat. En appel administratif, je ne sais pas. En conseil d'état, il en faut un. Le problème de tout ceci est, plus que l'avance d'argent, le délai !
Enfin, je terminerais par une question : quelle est le nombre d'habitant de votre commune (à peu près) ?
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 12 févr. 2006 20:27:50 |
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oups
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 12 févr. 2006 : 23:01:42
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Bonsoir,
En 1999, notre ville avait près de 7 000 habitants mais je pense que nous avons largement dépassé ce chiffre depuis, car nous sommes dans une zone périurbaine assez attractive.
C'est promis je relirai les articles que vous nous citaient et tenterai de vous les commentez mais je ne suis pas "pro".
Merci pour votre aide. |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 12 févr. 2006 : 23:31:19
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C'est vraiment du n'importe quoi cette histoire! En 1977, si ça se trouve, il n'y a même pas eu fraude, puisqu'avant l'instruction de 1990 qui a fixé de manière assez claire et précise, je trouve, la définition de la SHON, celle-ci était à peu près laissée au bon vouloir des instructeurs (Pégase va me dire que j'exagère). Donc, au moment du PC, ce grenier n'a pas été intégré dans la SHON, donc pas de TLE, mais en 1990 il a été déclaré SHON (il suffit d'un plancher, un vrai, d'une HSP>1m80 et d'une charpente assez dégagée, pas en W, et peu importent les ouvertures), sans pour autant qu'il y ait eu une création de SHON (la création a eu lieu en 1977), et plus aucun impôt n'était dû, a fortiori maintenant! En revanche, à partir du moment où vous avez aimablement rappelé à l'Administration que vous avez un grenier en SHON, attendez-vous à voir augmenter vos impôts locaux! |
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oups
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 12 févr. 2006 : 23:32:47
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Si j'ai bien compris le formulaire 90/80
"Aux termes des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 112-2 du code de l'urbanisme, la surface hors oeuvre nette s'obtient en déduisant de la surface hors oeuvre brute un certain nombre d'éléments de surface qu'il convient d'analyser en détail.
a) Déductions relatives aux sous-sol et aux combles des constructions.
"SONT DEDUITES LES SURFACES DE PLANCHER HORS OEUVRE DES COMBLES ET DES SOUS-SOL NON AMENAGEABLES POUR L’HABITATION OU POUR DES ACTIVITES A CARACTERE PROFESSIONNEL, ARTISANAL, INDUSTRIEL OU COMMERCIAL"."
______________________________________________________________________
On prend la surface déclarée en SHOB et on en déduit les sous-sols et les combles non aménageables. Là cela me semble clair. Il est vrai que j'ai bénéficié de vos explications à diverses reprises.
______________________________________________________________________Pour vérifier que les sous-sols et combles peuvent être inclus dans la shon il faut vérifier :
L'affectation des locaux : une chaufferie, une machinerie d'ascenseur ou un local à poubelle n'est pas viables donc ne peut être considéré comme SHON.
La hauteur des locaux doit être égale ou supérieure à 1m80.
La consistance des locaux : si le plancher ne peut supporter des meubles, si la charpente est encombrante, la surface ne peut être considérée comme SHON.
Chez nous ce n'est pas le cas, nos combles sont donc bien de la SHON. Je trouve cela simple.
J'oubliais on retire aussi de la SHON les garages et les terrasses, loggias,... non closes.
______________________________________________________________________
Ai-je bien compris ?
(l'article 90/80 était sur mon disque dur car comme je dois y retourner tous les mois...)
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 09:30:35
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La lecture de cette circulaire est tout de même simple, n'est-ce pas ?
Il n'y a pas a être un docteur es urbanisme pour comprendre les tenants et aboutissants de ce texte.
Encore faut-il le connaitre...
Tentez une autre lettre en vous basant sur mes réponses et en citant la circulaire.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 14:08:45
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Allez donc aussi lire cette jurisprudence.
que la circonstance que les combles ont été transformés en pièce habitable n'ont pas eu pour effet de changer la destination d'une partie de la construction, qui demeure à usage d'habitation
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 13 févr. 2006 14:09:52 |
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oups
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 17:09:07
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Bonjour,
Je viens de relire tout ceci et tiens à préciser à Thoveryat que nous payons bien des impôts sur ce grenier et tous les anciens propriétaires aussi car nous savons d'après le formulaire que nous a envoyé le service fiscal que ce grenier est comptabilisé dans le foncier depuis 1977 ! Nous n'avons d'ailleurs aucun souci avec ce service.
Seule la mairie nous pose problème puiqu'elle semble ignorer la réglementation au moment de l'obtention du permis de construire mais aussi l'actuelle.
Merci Laurent C. pour le texte de jurisprudence, il me prouve que nous serons obligés de prendre un avocat si la mairie va plus loin car autant nous sommes capables de comprendre les textes de loi autant nous sommes complètement démunis devant une jurisprudence alors en direct...
Nous sommes d'autant plus écoeurés car la mairie ne court aucun risque à jouer ainsi avec nous. |
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