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René Aubry
Pilier de forums
498 réponses |
 Posté - 31 mars 2004 : 19:55:19
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Nous souhaitons nous séparer de notre syndic qui augmente ses honoraires de 25%.
Nous sommes dans une petite résidence avec 6 propriétaires et nous voulons élire l'un d'entre nous (il est d'accord) comme syndic bénévole.
Nous avons potassé la question, reste un point pas très clair : Face à copro mauvais payeur (tout peut arriver), quelle est la procédure à employée ? Est-ce la même qu'avec un professionnel ?
Si une réponse a déjà été faite, merci d'en donner les coordonnées.
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padier
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 31 mars 2004 : 20:54:52
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Se séparer d'un syndic hors de prix est raisonnable. Mais avoir un syndic bénévole ne l'est pas à mon avis,car l'homme en général est un loup pour lui même, et en cas de mauvais payeur il aura fort à faire et devra avoir recours à un homme de l'art pour les recours et c'est du travail(le même qu'un professionnel)sans compter que cette personne sera toujours sollicitée et toujours responsable (même et surtout si elle est en vacances).Je crois qu'il faut à cette personne
une certaine confiance dans ses semblables et du courage à revendre.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 01 avr. 2004 : 00:00:17
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Tout à fait d'accord avec Padier !
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 01 avr. 2004 : 08:06:28
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Je m'insurge totalement à l'encontre de ceux qui prétendent qu'opter pour un syundic bénévole n'est pas raisonnable.
Pour une copropriété de 6 (étant moi-même dans ce cas) je peux vous affirmer que même (et surtout) en cas de désaccords entre certains copropriétaires, mieux vaut un syndic bénévole motivé qu'un syndic professionnel qui coûte cher et qui ne se bougera pas car peu intéressé par une copro de cette taille.
Par expérience, je peux vous affirmer qu'être syndic bénévole est parfois très casse-tête, mais être CS dans une copro qui a un syndic bénévole qui ne fait rien c'est bien pire!
Je suis même surpris, alors qu'au moins 70% des sujets traîtés sur ce forum concernent des situations de copro ayant des syndic "pro" qui ne font pas ou font mal leur boulot, on tente de dissuader des copropriétaires de petits ensembles d'être syndic.
Pour répondre à René, face à un mauvais payeur, vosu avez les mêmes moyens qu'un pro; en particulier, la récente loi SRU vous permet d'avoir un droit de préemption sur le bien d'un copropriétaire débiteur. |
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 01 avr. 2004 : 08:40:26
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Erratum sur mon dernier message:
Il fallait lire:
"mais être CS dans une copro qui a un syndic "PRO" qui ne fait rien c'est bien pire!"
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 avr. 2004 : 09:30:17
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Je suis tout à fait d'accord avec Raymond.
Lorsqu'on voit l'incompétence et le j'menfoutisme de trop de syndics prétendument "professionnels" (on ne trouve que ça ici et ailleurs !), sans parler des pratiques mafieuses de certainS (suivez mon regard...), la seule solution c'est le retour aux sources et la gestion par les copropriétaires eux-mêmes.
Si vous vous livrez à une analyse juridico-sociologique des textes, il en ressort que la gestion par les copropriétaires devraient être la norme, le recours à un tiers une possibilité d'exception.
Il ne faut pas perdre de vue que la structure du Syndicat n'est pas pyramidale, avec un chef en haut (directeur, président ..etc), chef décideur.
C'est la principale difficulté que rencontrent les copropriétaires, car TOUTES nos organisation humaines, TOUTES, sont pyramidales.....(nous sommes tous un maillon dans une chaine vericale, avec un supérieur et souvent un subalterne..), TOUTES, sauf la copropriété.
D'où l'incompréhension de beaucoup, qui attendent que le 'chef' bouge pour bouger et se mettre au boulot.
La définition qu'on peut donner de la copropriété, issue des textes :
"Démocratie à l'état brut et autogestionnaire, dont l'instance décisionnelle est collegiale (l'AG), ses décisions nécessitant une majorité consensuelle, majorité consensuelle variable en fonction de l'importance, pour le Syndicat, de la décision à prendre"
Le patron du syndicat, le "Chef", celui qui commande, c'est la collectivité des copropriétaires, l'Assemblée Générale, qui est permanente. Il n'y a pas d'autre 'CHEF'.
Et il n'y a pas vacance du pouvoir. Relisons les textes : l'Assemblée Générale dont ils parlent, c'est le regroupement de tous les copropriétaires. Cette Assemblée Générale des copropriétaires existe 365 jours par an, 24 h/ 24. Simplement, cette Assemblée formalise ses décisions au cours de réunions dites "assemblée générale".
Et le syndic ? : c'est très simple, il est chargé d'EXÉCUTER les décisions du CHEF "assemblée générale", de les mettre en œuvre (L.art.17). En résumé, il fait ce que lui COMMANDE LE CHEF, un point c'est tout....même s'il dispose de pouvoirs propres mais uniquement dans le cadre de la mise en œuvre de ce que l'AG lui a commandé de faire.
Cette organisation démocratique des copropriétaires, la collégialité des décisions peut/doit se continuer jusqu'à la mise en œuvre, l'éxécution des décisions qu'ils viennent de prendre, par les copropriétaires eux-mêmes.
C'est ici qu'intervient la forme "syndicat coopératif" qui, du fait de la gestion collégiale du "conseil syndical coopératif", est la suite logique de l'instance décisionnelle collégiale "AG".
A défaut, si on n'adopte pas cette forme de gestion,l'AG nomme un des copropriétaire syndic non-professionnel ..... ou à défaut encore, un professionnel.
Mais compte tenu de son organisation et de son fonctionnement collégial, il faut insister sur ce point, la gestion par une personne seule copropriétaire, et plus encore par une structure étrangère au Syndicat (société-syndic), devrait être l'exception.
Enfin, ce point doit être relevé, on estime qu'environ 30 % des copropriétés, en France, sont gérées par les copropriétaires. Et ne croyez pas qu'elles sont toutes petites : nombreuses sont celles de plus de 500 lots, souvent en syndicat coopératifs.
Nos cousins du Québec l'ont compris depuis longtemps : leurs copropriétés sont gérées par des "Conseils", très proches du Syndicat coopéraitf. En Allemagne, c'est un tout petit peu la même chose...
... J'entends déjà les décortiqueurs approcher .......
C'était le flash :"5 minutes pour convaincre".
Edité par - gédehem le 01/04/2004 09:40:23 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 01 avr. 2004 : 10:01:48
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Je partage l'avis de Raymond concernant la non nécessité d'avoir recours à un syndic professionnel dans une petite copropriété, dés
lors qu'une âme charitable, ayant quelques notions juridiques et comptables voudra bien se dévouer pour assurerso fonctionnement,
" en bon père de famille", et dans le cadre des textes qui régissent la matière.Au lieu de verser des honoraires relativement élévés.Dans votre cas ne vaudrait-il pas mieux de vous documenter.De nombreuses éditions traitent de la copropriété.
UNIVERSIMMO est une mine d'informations peuvant être
complétées utilement par des consultations juridiques .Le NET fourmille de nombreux sites auxquels vous pouvez aussi avoir accès, jour et nuit.
Plutôt que de verser des honoraires pourquoi ne pas avoir recours
l'Internet véritable "autoroutes de l'information" ?.Certes,il faut un
ordinateur,un moniteur et autres matériels (scanner,graveur,imprimante
et enfin du papier et de l'encre).Tout cela ne vous couterait pas plus
cher que la rémunération d'une personne étrangère à la copropriété
qui a trop souvent tendance à oublier qu'elle n'en est que la mandataire et qu'elle doit se conformer aux termes du contrat de mandat, dûment souscrit avec elle.
En conclusion,ne vous laissez pas décourager par ceux qui vous conseillent de faire appel à un syndic professionnel si vous vous
sentez suffisamment motivé et soutenu par vos copropriétaires ( et le syndicat serait propriétaire du matériel sus-énoncé)
Avez vous déjà un conseil syndical et un règlement de copropriété
à jour,sachant que de nouveaux textes sont attendus et en espérant que le nouveau ministre,chargé du logement,fera mieux que ses
prédecesseurs !
François GHERARDI |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 01 avr. 2004 : 17:29:55
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Bonjour à tous,
Il est certain que des copropriétés gérées par des syndics non professionnels fonctionnent parfaitement que ces copropriétés soient de très petites structures (-10 lots) ou de très grandes (+ 300 lots).
Ceci dit, avoir des compétences dans plusieurs domaines (comptabilité, juridique, travaux, pratiques ...) et de pérénniser ce système n'est pas aussi évident et facile.
Ainsi, quant est-il dans une copropriété de 5 lots quand le copropriétaire-comptable vend ? Quand personne ne veut ou peux reprendre le flambeau ? Ou que certains copropriétaires se découragent progressivement de leur mission ?
C'est pour ma part une question au cas par cas et chaque système présente ses avantages et inconvénients.
Il est donc judicieux de les évaluer pour prendre la solution qui semble la plus adaptée.
J'en profite pour rappeler à René Aubry une actu d'Universimmo intitulée "Acheter dans une TPC (très petite copropriété) ?..." (cf. http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=118).
Cyril 
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
Edité par - clemouel le 01/04/2004 17:30:38 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 01 avr. 2004 : 23:55:22
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Certes la fonction de syndic bénévole n'est pas une synécure
Souvent on accepte pour rendre service aux copropriétaires qui ne sont pas tous fortunés. Loin s'en faut ! Il faut s'attendre à recevoir plus de coups plus que de remerciements, mais "la vie est un combat" et alors on se dévoue. Ce n'est pas un syndic professionnel qui traitera mieux les affaires. S'il en était ainsi, la loi n'essaierait pas de venir aux secours des intéressés.
Bien cordialement
François GHERARDI |
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Elsasser
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 02 avr. 2004 : 10:49:52
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Je suis syndic bénévole dans une petite copropriété comme celle de René Aubry: Une petite copropriété avec énormément de problème (voir tous les précédents message d'Elsasser).
Je confirme qu'être syndic bénévole, ce n'est pas une synécure. Bien dès fois, j'ai envisagé de donner ma démission et de me la couler douce, comme beaucoup d'autres copropriétaires en attendant qu'il y en ait un qui fasse le "sale" boulot. Ce qui me fait tenir, c'est d'une part, que je n'ai pas trop le choix, et d'autre part, en tant que copropriétaire-syndic, je m'investis plus que ne le ferais un syndic professionnel.
Je n'ai pas le choix, parce que notre copropriété étant répertorié "à problème" chez les syndics professionnels des environs, aucun n'est intéressé pour la reprendre ou alors à des prix déraisonnables.
Lorsqu'il n'y a pas de problème dans la copropriété, que tous les copropriétaires s'entendent bien, se doit être un boulot agréable, mais quand ce n'est pas le cas, comme chez nous, vous vous retrouvez souvent seul à faire tout le boulot. Vous passez des heures à trouver des solutions aux problèmes. Si, en plus, comme moi, vous avez une activité professionnel, qui vous occupe toute la journée, il vous faut prendre des jours de congés ou de RTT pour faire les administrations; en cas d'impayés, il faut aller au Tribunal, chez l'huissier, etc ... tous ces gens travaillent, pour la plupart, aux même heures de bureau que vous. Pour peu, qu'il y ait des travaux à réaliser dans la copropriété, il faudra se rendre disponible pour accueillir les artisans et les entreprises pour la réalisation d'un devis. Si en plus d'être bénévole, vous résidez sur place, il faut aussi vous attendre à être disponible pour les autres copropriétaires, les gens n'hésiteront pas à vous solliciter, beaucoup plus, qu'un syndic professionnel et ne comprendront pas qu'en tant que syndic bénévole vous ne soyez pas disponible 24H/24H, 7 jours/7 et les 12 mois de l'année. ETC, ETC, ETC .....
Quand j'ai pris le poste de syndic bénévole, il y a un an environ, je m'attendais à ce que cela ne soit pas facile, à l'époque, je ne m'imaginais pas que j'étais encore loin de la vérité. J'en passe des heures sur la gestion de la copropriété. Je ne les compte plus. Heureusement pour les autres copropriétaires, qu'elles ne leurs sont pas facturés, parce qu'ils m'auraient déjà virés. Souvent, je me dis d'ailleurs que je suis bien bête de m'investir autant ... pour pas un rond. Mais bon ! On est bénévole ou on le l'est pas. Personne ne m'a obliger à me présenter et si la tâche est trop dure, personne ne m'empêchera de démissionner.
Petit à petit, à force d'obstination, j'arrive à de timides résultats, qui me poussent à poursuivre, parce que ce travail, je le fais pour les autres, c'est vrai, mais surtout pour moi. Comme on dit, le travail n'est jamais aussi bien fait que lorsqu'il est fait par soi même. Quand on est syndic et qu'on vit sur place, on prend les choses beaucoup plus à coeur, que si l'on vivait à des kilomètres de là.
Dans une petite copropriété, cela peut présenter beaucoup d'avantage d'avoir un syndic bénévole, ce qui fera la différence, c'est la personnalité de votre syndic. Car comme il y a des bons et des mauvais syndics professionnels, il y a aussi des bons et des mauvais syndics bénévoles. Si la personne, qui se présente, au poste de syndic bénévole joue déjà les gros bras et ce sent partout chez lui, lui donnez la gestion de la copropriété ne fera qu'augmenter son égo et vous aurez à faire à un vrai dictateur, que vous aurez ensuite du mal à déloger. Votre syndic bénévole devra aussi avoir suffisamment de persévérance pour ne pas tout laisser tomber à la première difficulté, et vous ne pouvez pas vous imaginer comme ils peuvent arriver vite les problèmes, même dans une copropriété sans histoire.
En ce qui concerne, malgré tous les problèmes et contraintes, j'aime ce boulot, même s'il n'est pas tous les jours faciles et que j'ai de tant en tant envie de démissionner.
Cordialement,
Elsasser
DSK |
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Cleoplatre
Pilier de forums
547 réponses |
Posté - 02 avr. 2004 : 12:48:34
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Bonjour ELSASSER, ravie de faire votre connaissance, je partage votre état d’esprit étant syndic bénévole depuis une dizaine d’années.
J’ai traversé des périodes de découragement mais aussi, et heureusement plus souvent, des période de grande satisfaction.
Je gère une vingtaine de lots, je considère que c’est un maximum, je ne me sentirais pas capable d’en gérer 100 !
J’ai repris la suite d’un syndic professionnel alors que les copro mécontents n’étaient pas pressés de régler. Depuis ma gestion, les copros satisfaits, mettent un point d’honneur à régler dans les temps !
René AUBRY, il semble que vous réunissez de bonnes conditions pour réussir la gestion bénévole de votre résidence :
- un petit nombre de copropriétaires ;
- des copro qui se serrent les coudes et qui s’impliquent ;
- des copro qui ont conscience que tout ira bien s’ils participent ;
- des copro qui règleront régulièrement leurs charges puisqu’il constateront que vous leur faite réaliser des économies.
Bien évidemment, je vous déconseillerais de prendre la gestion d’une copropriété comme celle d’Elizabeth où les résidents sont inintéressés et inintéressants !
Lancez-vous René, vous verrez que vous vous passionnerez et puis le forum, avec ses piliers comme Joseph TOISON, JPM, GEDEHEM, CLEMOUEL, OLDMAN, et j’en oublie beaucoup, sont là pour vous aider, se sont des puits de sciences !
Je vous conseille un petit investissement dans le Dictionnaire de la Copropriété « La Copropriété à la portée de tous ! » des éditions SEFI que vous trouverez sur le site d’UNIVERSIMMO c’est un outil indispensable précieux.
N’omettez pas d’élire un Conseil Syndical, qui lui-même élira son Président et vous vous sentirez moins seul. Vous constaterez que vos réunions seront plus conviviales que celles orchestrées par un syndic professionnel !
Faites-vous élire jusqu’à la prochaine assemblée, je suis persuadée que vous continuerez lorsque vous constaterez les économies réalisées !
Bon courage ! bien cordialement . Cléo
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 avr. 2004 : 13:59:01
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Cléopatre, Elsasser et bientôt René... je suis en total accord avec vous...., je l'ai dit + haut.
mais je voudrais lever 2 points :
- concernant d'éventuelles économies : il faut relativiser les choses, car je ne pense pas que ce soit le but d'une gestion par les copropriétaires. Par contre, si vous me dites qu'avec la même chose vous en faites plus, alors là, je dis que c'est le but à atteindre.
Si l'on veut une bonne gestion, c'est pour en avoir un maximum à moindre frais, ou du moins pour l'argent qu'on y a mis. Et cette gestion de proximité, si elle permet effectivement "d'économiser", il me semble indispensable "d'investir" ces "économies" dans des travaux d'amélioration ou d'embellissement ...
- Le second point à trait à votre statut : syndic à titre personnel, vous ne pouvez avoir d'adjoint ou de remplaçant. Je ne vous le souhaite pas, mais une vilaine grippe ... une chute à ski ... un accident ....l'hosto... le Père Lachaise ....
Vous allez me dire : dans ce cas, ce n'est plus mon affaire !... Certes, mais qui va être dans la panade ? Vous êtes indisponible pour 3, 5 mois, qui va gérer en raison de votre empêchement ? En droit, personne ne peut.
Un ou des copropriétaires devront alors engager une action en nomination d'un administrateur provisoire (L.art18 dern.alinéa en cas d'empêchement, D.art47 s'il n'y en a plus).
Y avez-vous pensé ?
Pour le Syndicat, c'est comme pour votre assurance vie : c'est uniquement pour les autres. Et pour les autres copropriétaires, l'assurance vie du syndicat, c'est le "syndicat coopératif".
Il n'y en a pas d'autre.
Vous dites avoir de "super CS", le passage ne devrait donc poser aucun problème. Je suis à 100/100 pour la gestion par les copropriétaires eux-mêmes, lorsque celà est possible, en particulier en personnes qui s'y investissent. Mais vous ne devez pas rester dans cette forme où vous êtes seul(e) pour gérer la copro.
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wolfram
Pilier de forums
285 réponses |
Posté - 02 avr. 2004 : 18:58:07
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La copro peut recouvrer ses impayés sans dépenses d'avocat
D'abord, un conseil, adhérez à l'Association des responsables de copropriété dont clémouel, je crois, vous a indiqué le site. En bas de leur page d'accueil vous verrez une main tendue (cliquez) aux syndics bénévoles non professionnels. www.unarc.asso.fr
La bonne nouvelle que je n'ai lue dans aucune des réponses précédentes est que la copropriété, à condition d'intervenir assez rapidement peut obtenir des jugements auprès du Tribunal d'instance afin de recouvrer ses éventuels impayés de charges.
L'intervention doit se faire afin que votre litige ne dépasse pas le seuil de compétence du tribunal d'instance qui, au delà, vous oblige à porter votre litige au tribunal de grande instance où vous devez obligatoirement être représenté par un avocat.
Votre action au Tribunal d'instance peut se faire sans l'intervention d'un avocat par les procédures de demande d'injonction de payer ou par Déclaration au Greffe.
Ce qui est relativement simple, rapide, peu onéreux.
Une des réponses précédentes vous recommande l'achat du guide de l'ARC sur le recouvrement des impayés qui est très détaillé et très complet. C'est un bon conseil. Vous y trouverez notamment comment préparer votre dossier pour introduire l'une des procédures recommandées.
Ainsi que cela vous a déjà été indiqué, je confirme qu'en petite copro avec syndic bénévole les copropriétaires sont moins réticents à payer leurs charges car ils ont une meilleure conscience que la gestion est faite dans l'intérêt général et que le syndic bénévole dépense son temps et ses ressources pour le bien commun.
Courage et bonne réussite
Wolfram |
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