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 Sujet  |
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shania
Contributeur débutant
15 réponses |
 Posté - 02 avr. 2004 : 21:04:57
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bonjour,
pouvez vous me dire qui est l'employeur d'un gardien d'immeuble, le syndic ou le conseil syndical ?
qui doit signer le contrat de travail?
merci de votre aide
shania
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 avr. 2004 : 21:41:47
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C'est le Syndicat des copropriétaires, qui est l'employeur, comme l'est votre société pour vous si vous êtes salarié
Le syndic, représentant légal du Syndicat, est signataire du contrat pour le Syndicat (le contrat est passé entre le Syndicat et l'employé).
Le conseil syndical est un organe de contrôle et d'assistance du syndic, sans aucun pouvoir décisionnel.
Une particularité cependant : le gardien-concièrege est placé sous les ordres directes du syndic, qui a seul pouvoir de l'embaucher et de le licencier. Lui étant directement subordonné, et exclusivement, le gardien-concierge est dans une relation d'étroite dépendance vis à vis du syndic, et non du Syndicat lui-même (donc des copropriétaires et du CS) qui n'a pas pouvoir de le "manager". C'est la raison pour laquelle il est considéré comme étant préposé du syndic.
Edité par - gédehem le 02/04/2004 21:44:05 |
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clemouel
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2912 réponses |
Posté - 02 avr. 2004 : 21:48:22
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Bonsoir,
Comme le rappelle gédehem, le gardien est préposé du syndic.
Il n'a donc pas la possibilité de recevoir des pouvoirs pour une assemblée générale, n'en déplaise à certains.
Cyril 
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 02 avr. 2004 : 22:01:32
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Shania, quelques précisions si vous avez besoin de dsiposer des références idoines :
• Ce qui vous a été exposé ci dessus découle de la loi de 1965 et du décret de 1967 sur la copropriété, notamment l’article 31 de ce décret :
Citation :
Article 31
Le syndic engage et congédie le personnel du syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur.
L'assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois.
▫ Loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur002.asp )
▫ Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp )
• Vous prendrez connaissance avec avantage de la Convention Collective applicable :
▫ Convention collective des Gardiens, concierges et employés d'immeubles
(texte via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur082.asp ;
texte avec l’ensembles des annexes et avenants : http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/VisuSommaireCoco.jsp?lenum=3144 )
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 03 avr. 2004 : 02:47:56
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N'en déplaise à d'autres, le gardien, n'est pas le préposé du syndic mais celui du syndicat. Par préposé il faut entendre toute personne au service du syndic, ce que n'est pas le gardien qui n'est qu'indirectement, et seulement dans le cadre de son contrat de travail, sous la dépendance du syndic. Or Aussi, rien n'interdit a priori que le gardien représente un copropriétaire en assemblée générale. Pour lui dénier l'habilitation à détenir un pouvoir il faut être en mesure de prouver que sa dépendance par rapport au syndic le place dans la même situation de subordination qu'un préposé du syndic, soit qu'il agisse sur ordre, soit qu'il craigne des mesures de rétorsion. Dans nombre de copropriétés c'est impossible à prouver. Si le gardien peut compter sur l'appui d'une majorité de copropriétaires, il n'a rien à redouter du syndic. L'influence qui peut s'exercer sur le gardien est dans les faits bien plus souvent celle du conseil syndical que celle du syndic.
Cordialement
P.F. Barde |
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shania
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 03 avr. 2004 : 07:47:31
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merci pour vos reponses
mais nous rencontrons un gros problème actuellement:
notre syndic est en redresseùment judiciaire, et sera en liquidation judiciaire lundi.
Notre gardien actuel a demisionné, et nous devons engagé un nouveau gardien , que nous avons , mais qui n'est pas en poste.Nous n'arrivons pas à joindre notre syndic pour la signature du contrat de travail.
le président du conseil peut il signer ce contrat ( la declaration a l'ursaf est faite) est il legal? la personne sera t elle couverte en cas d'accident
nous n'arrivons a trouver de reponse, les inspections du travail se disent incapables de repondre!!!!
notre cas il est vrai est peu banal!!
merci de votre aide
shania |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 avr. 2004 : 11:58:17
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Ben non, M'sieur Barde.
Comme le rappelle Clemouel et Joseph, le gardien-concierge, comme l'employé d'immeuble, est placé, de par la loi, sous les ordres exclusifs et dirctes du syndic, qui a seul pouvoir de l'embaucher et de le licencier.
le syndicat (l'AG) n'a pouvoir que pour définir le nombre et la catégorie des employés. Le Syndicat, comme le CS, ne peuvent définir les tâches dévolues à l'employé ni lui donner d'ordre par la suite pour leur exécution (voir l'art.31).
C'est de la seule compétence du syndic.
En raison même de ce lieu de subordination directe et de dépendance exclusif au syndic, précisé par la loi elle-même, l'employé gardien-concierge est bien préposé du syndic, au sens ou on entend "préposé". Le syndicat n'a rien à démontrer ni à prouver.
(NB : nombre d'employés l'ont bien compris, qui jouent parfois/souvent la carte du syndic, car ils ne peuvent faire autrement, contre les copropriétaires qui sont pourtant leur employeur. C'est une autre particularité de la copropriété, où l'employé n'est pas le préposé de l'employeur mais de son représentant légal.)
Pour répondre à Shania, vs êtes coincée, seul le syndic a pouvoir de signer le contrat de travail de l'employé du syndicat. Ni le CS ni même l'administrateur judiciaire ne peuvent passer contrat au nom du syndicat. Quoi que pour ce dernier, s'agissant des intérêts du syndicat, peut être le peut-il ?... mais j'y mets beaucoup de réserves car ce n'est pas dans sa mission ..
L'inpection du travail et la copropriété, sont 2 mondes différents, nous le savons depuis longtemps ! ! ! !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 avr. 2004 : 13:50:09
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Ben si, M. Gedehem
le gardien est le préposé du syndicat
C'est bien la raison pour laquelle le syndicat peut être responsable des agissements du gardien en vertu de l'article 1384 du Code civil, qui traire de la responsabilité des commettants du fait de leurs préposés.
Quand M. X syndic, embauche un gardien et donne un ordre, c'est le syndicat qui embauche et qui donne l'ordre. M. X, syndic, est son mandataire social, seul moyen d'expression du syndicat qui est une personne morale.
Un syndic n'est jamais déclaré responsable d'une faute du gardien.
On peut seulement dire que la définition juridique du " préposé " est plus stricte que la définition courante.
Quant à l'administrateur judiciaire provisoire, il a parfaitement le droit d'embaucher un gardien sauf dans le cas d'une mission restreinte qui n'interdit pas la poursuite du mandat du syndic.
Il est investi des mêmes obligations et pouvoirs que le syndic, sous réserve de dispositions propres à sa fonction pour la gestion financière par exemple.
Edité par - JPM le 03/04/2004 13:58:32 |
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shania
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 03 avr. 2004 : 16:37:09
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merci je crois avoir compris!!!!
nous devons attendre que le liquidateur judiciaire soit nommé, lundi de toute evidence, et là il peut signer le contrat de travail.
en attendant nous avons organisé un tour de garde pour sortir les poubelles, nul doute que cette experience permettra peut etre aux co propriétaires de respecter un peu plus le travail du gardien!!!!
en tout cas merci beaucoup, je ne manquerais pas de vous tenir informé de la suite des evenements
a+
shania |
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wolfram
Pilier de forums
285 réponses |
Posté - 03 avr. 2004 : 16:47:46
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Le Syndicat des copropriétaires est l'employeur du gardien
C'est le syndic qui recrute et signe le contrat de travail.
Le Conseil syndical a le plus haut intérêt, en liaison avec le syndic à :
- recevoir en entretien les candidats au poste (attention aux éventuels propos discriminatoires);
- vérifier le projet de contrat établi par le syndic pour vérifier l'application de la convention collective.
En effet, certains syndics ont tendance à faire du social aux frais des copropriétaires.
Le gardien est le préposé du syndic qui est le seul à pouvoir lui donner des ordres. Le syndic est donc le commettant. A ce titre il me semble que sa responsabilité n'est pas nulle (voir art 1382 et suivants du code civil).
Une excellente référence, s'il n'est pas épuisé, le N° spécial de la revue "Le Particulier" qui vous dira tout. Sinon la convention collective pt être achetée aux Journaux officiels Rue Desaix 75015.
J'ai lu la suite de vos malheurs. C'est absolument le syndic qui doit signer le contrat de travail. Le tout est de savoir s'il est en redressement ou en liquidation judiciaire. Dans le 1er cas, il peut encore agir pour vous.
Faites vite une Assemblée générale pour désigner un autre syndic et surtout récupérer les fonds de la copro. A titre conservatoire, je vous conseille de suspendre le financement des appels de charges que vous réserverez pour le nouveau syndic.
Courage et bonne chance, mais si vous le pouvez faites vous conseiller par l'Association des Responsables de Copropriété
29 Rue Joseph PYTHON 75020
Wolfram |
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wolfram
Pilier de forums
285 réponses |
Posté - 03 avr. 2004 : 16:58:36
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Préposé veut dire lien de subordination
Je suis en total désaccord avec l'interprétation de P.F. BARDE
Le gardien est l'employé, le salarié du syndicat des copropriétaires, mais, comme je l'ai dit, il est préposé du syndic, seul habilité à lui donner des ordres.
Le gardien ne peut du fait de ce lien de subordination, recevoir de pouvoirs pour l'Assemblée générale.
Wolfram |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 avr. 2004 : 17:04:25
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Shania,
Ce n'est pas l'administrateur au règlement judiciaire ou le liquidateur qui va s'occuper de votre immeuble mais un administrateur provisoire qui aura pour mission de convoquer une assemblée générale pour désigner un autre syndic. Jusqu'à la tenue de cette assemblée, il administrera votre copropriété.
Que le conseil syndical s'occupe activement de vérifier la récupération des archives de la copropriété et la comptabilité. Toutes les pièces doivent être remises à l'administrateur judiciaire mais c'est toujours le grand bazar !
Et par ailleurs il ne faut pas oublir de faire une déclaration de créances chez le garant financier et chez le représentant des créanciers.
Mais peut être avez vous eu la bonne idée de faire gérer les fonds syndicaux par un compte bancaire séparé ? Si oui, vous aurez moins d'ennuis en principe.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 avr. 2004 : 17:10:42
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Ben si, ... ben non ..... c'est du ping-pong... mais qui n'est pas convainquant.
Bien sûr que le syndic est le mandataire du syndicat (personne civile et non morale) et qu'il agit en ses lieu et place.
Mais dans le cadre de son mandat, la loi lui confert des pouvoirs propres, spécifiques, comme le recouvrement des charges, le pouvoir d'engager des recouvrement de créances par voix de justice sans passer par l'AG, etc ..... ET, le pouvoir propre et spécifique, et non par délégation, d'engager et licencier le personnel, le pouvoir spécifique de lui fixer des tâches (et non le syndicat), et le pouvoir propre de "manager" ce personnel.
L'art.31 est très précis et clair sur ce point.
JPM, s'il n'y avait pas cette particularité, ce pouvoir spécifique du syndic, cette subordination étroite du concierge au syndic, .... il n'y auarit pas eu besoin de rédiger cet art.31 dans ces termes, et d'y dissocier expressément le rôle de l'AG, qui est limité, de celui du syndic.
Sinon, l'art.18 tiret 2 de L suffisait "...le syndic est chargé ... d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien ....". C'est ici la définition générale de son mandat, qui peut englober la gestion du personnel s'il y en a.
Et bien non, ce n'est pas suffisant, il faut l'art.31 pour bien préciser les choses, tout particulièrement pour ce qui concerne son rôle particulier pour l'embauche et le mamagement du personnel..: " le syndic engage et congédie le personnel du syndicat et fixe les conditions de son travail..."
Cet art.31 de D. impose bien, de par sa rédaction, un pouvoir personnel au syndic et donc une subordination exclusive du concierge au syndic, et non au syndicat.
Et cette subordination exclusive au syndic procède bien, spécifiquement, de cet art.31, et non de son statut général de mandataire du syndicat indiqué par l'art.18 de L.
C'est pourquoi, je je rejions Joseph et Clemouel sur cette position du concierge, préposé du syndic, dans la définition juridique du "préposé" bien entendu.
Cette position particulière de préposé du syndic n'a pas d'influence quant à la responsabilité du syndicat/employeur ... tout comme le syndicat est TOUJOURS responsable des fautes du syndic, bien que ce dernier ne soit ni son employé ni son subordonné et encore moins son préposé !!! .......
Bon, mais c'est le charme de la copropriété, ça .....et de son articulation particulière... seule (?) entité juridique de droit privé dont le fonctionnement est imposé par la loi, et non par des statuts librement rédigés.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 03 avr. 2004 : 21:47:03
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Il est regrettable que le conseil syndical tergiverse sur la question de recourir à un avocat. Il va très probablement devoir le faire pour deux raisons, la première étant qu’il faut désigner un administrateur provisoire du syndicat, la deuxième qu’il faut déclarer la créance.
La mise en liquidation du syndic est un empêchement prévu par le dernier alinéa de l’article 18 de la loi qui a fait récemment l’objet d’un sujet sur ce forum. Il faut avant tout vérifier si le règlement de copropriété ne contiendrait pas une clause prévoyant une telle situation. Il se pourrait que le président du conseil syndical soit habilité à administrer provisoirement la copropriété. Sinon, il faut déposer une requête par ministère d’avocat auprès du président du tribunal de grande instance. C’est en premier lieu au président du conseil syndical, après délibération de ce conseil, d’en prendre l’initiative, mais à défaut, tout copropriétaire est habilité à le faire.
Pour bien faire la requête devrait contenir une demande de reconnaissance de la situation d’empêchement du syndic rendant nécessaire la nomination d’un administrateur provisoire afin d’assurer la continuité de la gestion courante du syndicat pendant une période à définir et afin de convoquer l’assemblée générale devant prononcer la révocation du syndic en liquidation et en désigner un nouveau. La révocation est une précaution utile, car la liquidation effective pourra prendre plusieurs mois pendant lesquels le cabinet titulaire du mandat pourrait continuer à exercer, quoique probablement la garantie financière doive cesser de plein droit dès que la liquidation est prononcée. On prendra néanmoins cette précaution à toutes fin utiles. Il serait souhaitable que l’ordonnance de nomination de l’administrateur provisoire précise que :
- si le compte bancaire a été ouvert au nom du syndicat, l’administrateur judiciaire est habilité à en disposer, pour le cas où la banque renâclerait,
- si les fonds du syndicat sont déposés sur un compte ouvert au nom du syndic, que l’administrateur provisoire est habilité à appeler une provision exceptionnelle aux copropriétaires,
- il soit immédiatement remis à l’administrateur provisoire une situation financière du syndicat, une liste des noms et domiciles des copropriétaires, une copie de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, et l’original de tous les contrats liant la copropriété,
- il soit remis dans un délai à définir, l’ensemble des archives du syndicat.
Si j’ai bien compris, aucun contrat n’a été signé avec le gardien nouvellement recruté et celui-ci n’est pas encore entré en fonction. Si c’est bien la cas, il appartient au conseil syndical de juger s’il convient de confirmer ce recrutement ou s’il est préférable de reporter l’embauche jusqu’à la nomination de l’administrateur provisoire. Si le conseil syndical constate que l’embauche doit être considérée comme effective ou qu’il souhaite la confirmer, les formalités auprès des organismes sociaux ayant déjà été accomplies, il devra avant tout s’assurer qu’on pourra payer le nouveau gardien, d’où nécessité de faire fissa auprès du président du TGI. Pour la signature du contrat, on essaiera de temporiser jusqu’à la nomination de l’administrateur provisoire. Si toutefois le gardien inquiet trépigne, on peut envisager que le président du conseil syndical se porte fort et signe le contrat de travail au nom du syndicat. Ce faisant il prend le risque d’être ultérieurement désavoué et de devoir en assumer les lourdes conséquences.
Je maintiens ma position sur la question de savoir si le gardien est ou non préposé du syndic, car gédehem d’une part fait une lecture à contresens du décret du 17 mars 1967 et d’autre part y voit des choses qui n’y sont pas.
Il est certain que le gardien est subordonné au syndic et que cette subordination pose problème. Mais il faut s’en tenir aux textes. Les dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 visent le syndic, son conjoint et ses préposés. Elles ne visent pas les préposés du syndicat. Le préposé du syndic est une personne représentant le syndic dans l’exercice de son mandat. Ce ne peut être qu’un collaborateur associé ou salarié du syndic, ce que le gardien n’est pas. Le préposé du syndic agit sous les ordres de ce dernier, dans le cadre du mandat au profit de la copropriété, mais aussi, et de droit, en fonction de l’intérêt de l’entreprise qui l’emploie. L’employé du syndicat agit aussi sous les ordres du syndic mais, de droit, dans le seul intérêt du syndicat, ce qui fait une notable différence. L’article 31 du décret ne limite pas les pouvoirs de l’assemblée, mais ceux du syndic : « L’assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois. » L’assemblée générale est, elle, souveraine en vertu des dispositions de l’article 17 de la loi : « Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical. » Il ne faut pas perdre de vue que le décret est un règlement d’application de la loi et qu’il ne peut la contredire. L’article 31 du décret ne vise qu’à préciser comment appliquer les dispositions légales en matière de gestion du personnel : l’embauche et le congédiement du personnel doivent être entendus comme des actes d’exécution, fixer le nombre et la catégorie des emplois sont en revanche des décisions que seule l’assemblée est habilitée à prendre. Il n’y a rien à dire de plus, et surtout pas l’inverse. Déceler dans les dispositions de l’article 31 l’institution d’une « subordination exclusive du concierge au syndic, et non au syndicat. » est un non sens. Le gardien est l’employé du syndicat, ce qui signifie, notion fondamentale du droit du travail, qu’un lien de subordination attache le gardien à son employeur le syndicat. J’aurais quelque peine à admettre que les rédacteurs se soient amusés à faire fi de cette base sur laquelle repose tout le code du travail. Le syndic embauche, congédie, dirige les employés du syndicat tout simplement de par son mandat de seul représentant légal de la copropriété. On est en droit de considérer que le premier alinéa de l’article 31 du décret est redondant. Cela n’a rien de surprenant dans un texte d’application et dénote simplement le souci de son rédacteur d’éliminer d’éventuelles divergences d’interprétation (il vaut mieux en faire trop que pas assez). Il est plus simple et plus logique de lire les textes de cette façon que de recourir à des notions imaginaires. Les mathématiciens peuvent s’amuser à construire des géométries non euclidiennes. Les juristes ne peuvent se permettre de tels jeux. Il découle en toute logique de ces considérations que le gardien ne saurait a priori se voir refuser la possibilité de représenter un copropriétaire en assemblée générale.
Le lien de subordination pose néanmoins problème et il est légitime de se demander si le gardien ne se trouverait pas dans une situation similaire à celle du préposé du syndic, obligé d’agir, par le moyen de pressions ou même dans la seule crainte de rétorsions, non plus dans l’intérêt exclusif du syndicat mais également dans celui du syndic, les deux pouvant se révéler divergents. La réponse ne peut être donnée qu’en appréciation des circonstances sans qu’une règle générale puisse être établie. S’il peut être prouvé que le gardien est soumis à une influence du syndic telle qu’il ne puisse exercer son libre arbitre, il faut considérer que l’acceptation du mandat reçu, condition de validité de celui-ci selon les termes de l’article 1984 du code civil, n’est pas pleinement obtenue, l’interprétation de ces dispositions générales étant conforme aux intentions particulières du législateur exprimées par les termes de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.
Aussi, s’il n’y a pas lieu de soupçonner une influence du syndic sur le gardien, on ne saurait sans abus interdire à ce dernier la possibilité de représenter un copropriétaire. Si, au contraire, des motifs sérieux conduisent à conclure que le gardien est manipulé par le syndic du fait de son lien de subordination, il est du devoir du président de séance de refuser de prendre en compte les pouvoirs détenus par le gardien ou, ultérieurement, tout opposant pourrait sur ce motif contester des décisions prises.
Je m’attends bien sûr à ce qu’on me rétorque que le gardien est évidemment et toujours sous influence du seul fait de sa subordination au syndic. Mais, dans la réalité, rien n’est moins vrai. Le gardien sait bien quelle est la source du pouvoir et dans nombre de copropriétés il est pour lui souvent beaucoup plus risqué de déplaire au conseil syndical que de déplaire au syndic. C’est pourquoi le gardien ne peut être systématiquement assimilé à un préposé du syndic, ni en droit, ni en considération des rapports humains établis, dont les caractères peuvent varier de façon considérable, dans le temps et d’une copropriété à l’autre.
Pour compliquer encore la question : je connais un petit immeuble parisien dont le président du conseil syndical est le gardien. Ce dernier est-il interdit de représentation et de présidence de l’assemblée ? Son mandat de conseiller syndical est-il nul ?
Cordialement
P.F. Barde |
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shania
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 05 avr. 2004 : 20:39:57
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bonjour a tous
nous avons suivi tous vos conseils et surtout celui de déclarer une créance a l'admnistrateur des creances,
nous avons egalement informé la caisse de garantie.
notre compte est indépendant de celui du syndic
reste a regler le probleme urgent du nouveau gardien.
deux nouveaux syndic ont été contacté,
reste a regler le probleme important des comptes..... mais chaques choses en son temps
je dois dire que ce site nous a beaucoup aidé, le cs est composé que de nouveaux membres et nous etions perdu devant la tache a accomplir.
Nous sommes soudés et cette experience nous à permis de tisser des liens avec les autres co propriétaires,
Nous aurons demain des nouvelles du liquidateur judiciaire.
encore merci pour votre aide
a+
shania |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 avr. 2004 : 23:06:18
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Monsieur Barde, j'ai bien entendu tout votre agumentaire, que d'autres utilisent aussi pour véhiculer la même thèse.
Mais elle je pense, avec d'autres aussi fort heureusement, que certains des point avancés sont très discutables.
J'en retiendrais deux, parmi d'autres.
Le premier a trait à cet art.31, que vous estimez redondant. Je ne le pense pas, car il précise, d'une façon très clair, la séparation "de pouvoir" entre l'AG, pour décider du nombre et de la catégorie des employés, et le pouvoir particulier et spécifique du syndic, pour le choix, l'embauche et le congédiement du personnel, pour lui définir ses tâches et le "manager" ensuite.
Il ne s'agit pas ici, pour le syndic, de l'exécution d'une décision d'AG suivant l'art.17 ou 18 comme vous l'avancez : dans ce cas, la définition des tâches, les conditions de son travail, seraient une prérogative de l'AG que le syndic, chargé d'exécuter, mettrait en œuvre. Nous aurions là la stricte application de ces art.17 et 18., le choix de la personne, la définition des tâches et le contrat de travail de l'employé du syndicat étant bien décidés par l'employeur.
Il n'en est rien : la définition, par le syndic, des tâches du gardien-concierge ainsi que des conditions particulières de son travail sont bien du pouvoir particulier et spécifique du syndic, ce que précise cet art.31 de D, qui n'est donc pas du tout redondant.
Il y a aussi l'aspect financier qui entre en jeu : le nombre et la catégorie des employés n'induit pas le budget à y consacrer, qui est pourtant spécifiquement un pouvoir de l'AG et non du syndic.
Du fait de cet art.31 et du pouvoir décisionnel donné au syndic pour définir les tâches et fixer les conditions de travail de l'employé, l'AG est privée non seulement de son pouvoir d'accepter ou non ce contrat de travail, mais elle ne peut que prendre acte du coût global de ce contrat de travail ! L'AG n'a aucune maitrise sur les clauses du contrat et donc sur le salaire versé.
C'est le syndic, seul, qui a pouvoir pour le décider.
Vous conviendrez avec moi qu'il s'agit là d'un drôle d'employeur, qui décide de passer contrat avec une personne qu'il ne connait pas, sans avoir pouvoir de définir et maitriser les clauses de ce contrat, et sans préalablement en connaitre le coût ! ! !
Tous les contrats passés par le ssyndicat, le choix d'une entreprise, sont décidés ou validés par une AG ..... sauf le contrat de travail des employés car il s'agit d'une prérogative spécifique au syndic. Il faut également noter que la décision de licencier l'employé n'est pas de la compétence de l'AG.
Cet article 31 va donc beaucoup plus loin que la simple exécution d'une décision d'AG, par dérogation aux art.17 et 18 de L.
Le dernier point (ça doit faire 3 ?), que vous relevez également, tient au statut particulier du syndic.
Chez tout employeur, il y a continuité entre le décideur et celui chargé de la mise en œuvre de la décision. Un PDG, un directeur, un CA, decident de l'embauche et charge le DRH, le gérant ou autres services de la mise en œuvre.
On peut dire que c'est l'entreprise, compris dans tous ses rouages, qui définie les tâches, sélectionne le personnel et embauche.
Mais si le DRH ou le chargé de l'embauche est bien un employé de l'entreprise (un préposé !), il n'en est rien pour ce qui concerne le syndic.
Le passage par un cabinet ne change rien, c'est bien l'employeur qui finalise l'embauche.
Pour le syndic, mandataire du syndicat, ce n'est ni son salarié ni son préposé. Le syndic n'est pas subordonné au syndicat. Il n'est pas un maillon hiérarchique dans la chaine "employeur", chargé sous ses ordres de recruter le personnel.
Ce serait comme un cabinet de recrutement... qui s'affranchirait d'en référer à l'employeur pour finaliser le choix de la personne, le contrat de travail, et le salaire versé !!!!!
En raison mêm de cette rupture hiérarchique, il n'est pas possible de faire référence au droit commun du travail pour définir le type de relation entre l'employé et le syndicat, et considérer que le syndic "ne serait que" le représentant du syndicat.
En raison même des pouvoirs dévolus au syndic par cet art.31, il est évident que l'employé est dans une position de subordination étroite et constante au syndic, et non à son employeur-syndicat.
J'en conviens, il y a là un vide juridique, sans doute. La doctrine, comme nous, semble partagée sur ce point. Mais on ne peut, compte tenu de la spécificité tant du recrutement, de l'embauche que du management de l'employé par le syndic, et par lui seul, de son lien de subordination exclusif à un mandataire de l'employeur et non à l'employeur lui-même, dire que cet employé est le préposé du syndicat et non (..aussi un peu...beaucoup ...)du syndic.
Bon, mais c'est le charme de ces forum, de confronter nos idées, nos expériences. Peut-être, dans quelques années, aurons-nous contribué avec d'autres, très modestement, à faire avancer le droit ?.....
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 05 avr. 2004 : 23:19:34
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Bonsoir,
Pour donner de l'eau au moulin de Gédehem, JPM, wolfram et moi-même, voici la position de l'ARC à ce sujet :
Citation :
Le gardien est le préposé du syndic et il ne peut détenir de pouvoir. En effet, le lien de préposition l'emporte sur le lien de subordination. Le syndicat des copropriétaires est bien l'employeur du gardien ; mais, sur la base de l'article 31 du décret du 17 Mars 1967, le syndic a bien la qualité de commettant (à savoir celui qui donne des ordres) vis-à-vis du gardien le mettant par là même en situation de dépendance.
Cyril
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 06 avr. 2004 : 00:51:05
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La position de l'ARC est défendable. Reste à voir cependant ce qu'il est dans la réalité de cette subordination. Dans le cas que j'ai mentionné, le gardien, à temps partiel, d'un petit immeuble, copropriétaire possédant la plus grosse quote part et président du conseil syndical, n'est pas vraiment au garde-à-vous devant le syndic, ce serait plutôt l'inverse, comme il en est des servantes des comédies de Molière vis-à-vis de leur maître. Dans bon nombre d'autres copropriétés, l'influence prépondérante est plutôt exercée par le conseil syndical que par le syndic. L'autorité du syndic est bien souvent plus théorique que réelle. Par ailleurs, le salarié du syndic ne roule pas pour la copropriété mais pour son patron, ce qui n'est pas du tout le cas du gardien, ou alors c'est qu'il y a collusion entre les deux, mais si c'est le cas, cela doit être prouvé, non présumé, et quand cela arrive, il y a fort à parier que le copinage ne concerne pas seulement le gardien mais d'autres copropriétaires influents. Pour cette raison, je préfère m'en tenir à une interprétation stricte de la loi, qui s'accorde mieux avec la réalité des choses, en réservant la qualification de préposé aux seuls employés du syndic.
Les audaces intellectuelles de gédehem qui, à choisir entre voir une possible redondance dans un règlement d'application et faire surgir un concept ex nihilo en contradiction avec le texte de base, préfère la seconde solution, me font penser aux débats qui ont agité les spécialistes de la physique des particules lorsque les résultats étranges de certaines expériences ont conduit à proposer une curieuse alternative : soit la reconnaissance d'une particule sans masse ni charge, soit la remise en cause du principe de conservation de l'énergie. La première solution était difficile à admettre, mais tout de même moins que la deuxième. Aussi a-t-on fini par accepter le neutrino et l'on fit bien.
Cordialement
P.F. Barde |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 06 avr. 2004 : 01:30:25
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Pourquoi faire facile quand on peut faire compliqué ?
Le syndicat est l'employeur du concierge et employés d'immeuble.
SEULE l'assemblée est seule compétente pour fixer le nombre d'employés et leur catégorie d'emploi (art. 31D).
Normal puisque ce sont les copros qui vont payer les employés. D'après quoi ? D'après les catégories arrêtées par eux. Catégories qui engendrent un salaire conventionnel (CCN). Donc il faut que, via le CS, les besoins de la copropriété soit définis afin d'arrêter une catégorie d'emploi et un nbre d'employés. ---> rédaction de contrats avec tâches bien précisées afin de définir le nombre d'U.V. correspondant aux salaires conventionnels.
Par contre, les salariés de la copro sont placés sous l'autorité du syndic. Le syndicat paye le syndic pour qu'il surveille les employés et contrôle le travail effectif accompli contractuellement.
En outre, ce "chef d'équipe" ne peut pas embaucher du personnel supplémentaire sans autorisation d'une AG.
Une fois que l'AG s'est prononcée sur ces points, le syndic est compétent pour engager ou licencier le personnel. Les employés de l'immeuble sont placés sour l'autorité du syndic et n'ont pas à recevoir d'ordre des copropriétaires.
En clair, si les employés ne font pas leur boulot, c'est que le syndic "chef d'équipe" n'aura pas fait le sien pour lequel il est rémunéré.
OK ??
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 avr. 2004 : 15:51:03
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Sur la question posée, DU 31 a tout à fait raison
Sur la discussion connexe : voir Jurisclasseur copropriété Fasc. 81 n° 88 : " Sont considérés comme préposés du syndicat les gardiens et concierges des immeubles en copropriété " et l'arrêt cité : Cass. civ 11 octobre 1978, et le commentaire de M. Giverdon sur cet arrêt dans la Revue de droit immobilier avril/juin 1979 p. 243 :
" Il est constant que la responsabilité du syndicat, en tant que personne morale, peut être engagée en cas de faute de surveillance de l'immeuble, celle ci pouvant être le fait du concierge, préposé du syndicat et non du syndic"
et l'avis identique de Mme Kischinewsky-Broquisse, haute autorité de l'époque : le concierge, employé par le syndicat, est le principal préposé de celui ci
Et, bien enterndu, il est rappelé que le syndic n'est pas le préposé du syndicat, mais son mandataire social.
La position de l'ARC, citée par Clemouel :
Citation :
Le gardien est le préposé du syndic et il ne peut détenir de pouvoir. En effet, le lien de préposition l'emporte sur le lien de subordination. Le syndicat des copropriétaires est bien l'employeur du gardien ; mais, sur la base de l'article 31 du décret du 17 Mars 1967, le syndic a bien la qualité de commettant (à savoir celui qui donne des ordres) vis-à-vis du gardien le mettant par là même en situation de dépendance
est donc juridiquement erronée.
Quand il y a un litige, c'est la position juridique qui compte, et aucune autre.
Edité par - JPM le 06/04/2004 15:52:26 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 avr. 2004 : 11:30:24
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Voilà un sujet sur lequel nous avons clairement 2 positions très tranchées.
JPM, vous faites des citations d'auteurs de 1978, d'arrêt de 1979, et d'éminents auteurs ...de la même époque....d'une (presque) autre époque.
Je ne résiste pas à citer un de nos éminents intervenants, P.F. Barde, pour une conclusion sur un autre sujet d'universinmmo touchant au délai de convocation de l'AG :
"Conclusion :
Cet exemple montre une fois encore que la recherche de réponses à des questions de droit avant tout dans la jurisprudence est décevante, et ce d’autant plus que la loi est précise. La source de droit principale est la loi. La jurisprudence est une source secondaire, qui n’est utile que lorsqu’on est confronté à une difficulté d’interprétation de la loi. De plus elle est d’accès difficile."
Vous me permettrez de partager cette opinion.
Reste l'étude et la recherche permanente sur ces points.
Depuis la grotte de Niaux, en passant par la Mésopotamie et les Romains, le droit coutumier ne reconnaissait que la propriété individuelle, sans organisation collective. Le Code civil de 1804 s'est limité à organiser les servitudes nées de la juxtaposition de la propriété individuelle. Il faut attendre 1938 mais surtout 1965 pour voir apparaitre un statut à la copropriété, la loi de 1965 le rendant obligatoire.
On voit donc bien que l'habitat collectif, pourtant vieux comme le monde, n'a été reconnu et institué, du moins en France, comme une organisation économique particulière où l'intérêt de la collectivité prime sur l'intérêt individuel, qu'hier !...1965, c'est hier.
Nous sommes donc, en copropriété, comme à l'aube de l'humanité. Ce qui était vrai en 1932, 1966 .. ne l'est plus aujourd'hui. La société bouge, les lois changent, la doctrine les précèdent parfois aussi. Quand à la jurisprudence, elle est comme la société, elle bouge, elle se réforme...
Prenons le CS.... Combien de copropriétaire actuels savent qu'il n'est obligatoire que depuis ... 1985 ! Oui, 1985 ! avant 1985, tout était fait pour ne pas en instituer. Je me souviens de ces syndics, dans les années 70-75 (1970 !) qui pondaient des notes d'info aux copropriétaires distribuées avant l'AG pour leur démonter l'inutilité du CS, la loi ne lui donnant aucun pouvoir (vrai), et qu'il serait une entrave à la gestion sereine du syndic (sic).
J'ai encore mon Dalloz CCiv de 1974-75... C'est un régal de relire la loi de 1965 et le décret de 1967 .... à cet époque. Edifiant !
Tout ceci pour dire que, n'en déplaise à certains ici et ailleurs, la copropriété, dans ses fondements juridiques, est une institution très récente dans laquelle de nombreux aspects sont encore à approcher, à découvrir, à revoir ou à préciser.
Reprenons les concierges, à Paris, Lyon ou Marseille. Nous savons quels étaient leur "statut" (!) jusqu'à une date très récente. Que faisaient les tenants scrupuleux du code du travail ? Et nous voyons tous les jours l'application fantaisiste qui est faite de la CCN.
Que sont les conventions collectives, si ce n'est des régimes dérogatoires au code du travail .(Je vous recommande la lecture et la mise en application de la CC des animateurs sociaux culturels ! C'est de la haute voltige !).
Sans esprit polémique, nous ne pouvons en permanence faire référence à ce qui était hier pour, par un copier/coller, dire ce qu'est aujourd'hui et encore moins demain, de façon immuable, surtout en copropriété. Si tel était le cas, nous serions encore dans la grotte de Niaux ou dans le cadre de l'article 664 du CCiv.
Nous sommes né en 1965, et à lire les questions, demandes et interventions des uns et des autres ici et ailleurs, mais aussi des positions prises par les tribunaux (voir l'interprétation très restrictive de l'art.10-1 nouveau !) il est évident que la copropriété et le droit qui s'y rattache n'est pas encore pubère et qu'il est nécessaire de lui tenir encore le biberon.
Les tergiversations pour la rédaction du décret modifiant celui de 1967 montre bien, s'il en était besoin, le chantier qui est devant nous.
Et c'est dans le cadre de cette contribution, des particularités singulières de la structure, de l'organisation, du fonctionnement de la copropriété, que certains proposent une approche plus spécifique de règles générales du droit.
C'est pourquoi je rejoints ici Clemouel ou Joseph, et bien d'autres juristes ou praticiens, sur la position des juristes de l'ARC qui est en phase avec la spécificité de la copropropriété, pour dire que sur la base de l'article 31 du décret du 17 Mars 1967, le syndic a bien la qualité de commettant exclusif (à savoir celui qui seul donne des ordres) vis-à-vis du gardien le mettant par là même en situation de totale dépendance.
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qui est l'employeur d'un gardien
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