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clemouel
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2912 réponses |
 Posté - 07 avr. 2004 : 18:28:26
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Il y a au moins un point sur lequel nous pourrons être tous d'accord certainement : qu'un gardien / employé d'immeuble possède des pouvoirs de copropriétaires voire soit membre du Conseil Syndical (s'il est copropriétaire dans l'immeuble par ailleurs) dans l'ensemble immobilier dans lequel il travaille peut légitimement conduire à douter de la bonne honnêteté intellectuelle et morale.
Espérons, que le nouveau décret à sortir modifiant celui du 17/03/1967 clarifie alors ce point.
Gilles DE ROBIEN ou Marc-Philippe DAUBRESSE si vous nous lisez...
Cyril 
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 07 avr. 2004 : 18:49:57
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Cher Gedehem,
On ne va pas faire un cours d'histoire du droit sur le site mais il n'est pas possible de laisser figurer dans le sujet l'énormité qui suit :
Citation :
Depuis la grotte de Niaux, en passant par la Mésopotamie et les Romains, le droit coutumier ne reconnaissait que la propriété individuelle, sans organisation collective. Le Code civil de 1804 s'est limité à organiser les servitudes nées de la juxtaposition de la propriété individuelle. Il faut attendre 1938 mais surtout 1965 pour voir apparaitre un statut à la copropriété, la loi de 1965 le rendant obligatoire.
On voit donc bien que l'habitat collectif, pourtant vieux comme le monde, n'a été reconnu et institué, du moins en France, comme une organisation économique particulière où l'intérêt de la collectivité prime sur l'intérêt individuel, qu'hier !...1965, c'est hier
La propriété collective a précédé la propriété individuelle. Tout le monde le sait. Il y en a parmi nous qui, de bon ou mal gré, ont appris outre-Méditerranée, pendant des mois, ce que peuvent être les propriétés terriennes collectivs, les parcours de nomades et les règlements de séghia d'irrigation avec leurs gardiens séculaires.
Sous la forme d'une superposition de propriétés type de l'article 664, la plus ancienne copropriété connue remonte à plus de 2000 ans en Chaldée précisément. Depuis cette époque on en trouve la trace partout et à toutes les époques. Les coutumes de l'Ancien Régime en ont traité bien avant le Code civil dont les rédacteurs ne connaissaient pas cette pratique.
Les Gênois l'ont répandue en Corse ou certains immeubles, encore maintenant, sont dépourvus de tout règlement de copropriété. Elle s'est ensuite développée dans le Midi de la France en particulier. Ce sont les magistrat méridionaux qui ont demandé l'insertion de l'article 664 dans le Code civil.
Quant à la propriété collective organisée : gestion des communaux, des forêts communes, des réseaux d'irrigation, des digues, ses origines se perdent dans la nuit des temps. Ici encore la loi de 1865 sur les associations syndicales ne fait que la synthèse de ces pratiques anciennes qui sont encore évoquées de nos jours devant le Tribunal des Conflits, la Cour de cassation et le Conseil d'Etat, au vu des documents de l'époque.
On a sous la main les registres des PV d'assemblées des communautés de la Vallée de Campan au XIe siècle et ceux des Moulins de Toulouse à peut près à la même époque ! Vous savez ! ces registres que l'on ne retrouve pas chez certains syndics pour les années 1970 à 1985 !!! Et il y en a bien d'autres qui sont disponibles après avoir été traduits puisqu'il sont en latin, au mieux en langue d'oc.
On y voit que les règles de la convocation, de l'ordre du jour, de la tenue et des votes dans les assemblées sont inchangées depuis plus de deux mille ans aussi.
Le premier état descriptif connu pour un immeuble a été établi au temps de l'Empire romain. Nos états descriptifs actuels sont absolument conformes.
Je ne parle pas de l'abondante jurisprudence qui est à l'origine de multiples solutions comme l'abus de majorité, l'abus de minorité, et de nombreuses indications sur l'utilisation du critère de l'utilité dans la répartition des charges.
Soyons donc clair : l'article 664 n'est pas un texte fondateur. Comme dans bien d'autres cas la loi ne fait que courir après les innovations des praticiens en prétendant lutter contre leurs abus.
Et pour le concierge, il est le préposé du syndicat qui est responsable de ses fautes éventuelles en vertu de l'article 1384 alinéa 5 dont les principes ne datent pas non plus de 1804.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 08 avr. 2004 : 09:10:38
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Tout doux, tout doux, JPM.....
De quoi parlons nous : de CO-propriété ? Vous faites des amalgames qui me surprennent, venant de vous !
La palabre, qui remonte à la nuit des temps ou l'homme savait parler, on peut la qualifier d'assemblée générale... Mais est-ce pour parler de la CO-propriété ?
Vous me parlez d'organisation de la société, y compris dans la grotte de Niaux ou dans la vallée de Campan, je parlais de CO-propriété.
Vous parlez de la loi de 1865 sur les associations foncières, qui sont des groupements de fonds, je vous parle de la CO-propriété, qui est un groupement de personnes.
Un rappel d'histoire sur : d'où vient la CO-propriété ?
De très loin, car les Babyloniens en sont considérés comme les inventeurs. Dans l'antiquité, le droit, bien souvent coutumier, reconnaissait la division des maisons par étages et appartements.
Il s'agissait d'un droit strictement individualiste, superposition de propriétés autonomes : chaque propriétaire construit et entretien le gros œuvre de son étage, celui du rez-de-chaussée se charge des fondations et celui du dernier étage de la couverture. Les escaliers ? Chacun aménage la partie reliant son étage à l'étage inférieur, son usage par les propriétaires des étages supérieurs constitue une servitude de passage. Nous avions donc des propriétés individuelles superposées comprises dans un ensemble matériellement indivisible.
Mais au fil du temps l'urbanisation évolue, le droit un petit peu aussi, même s'il reste coutumier et local, comme à Rennes, où après le grand incendie de la ville en 1720 les propriétaires ruinés se sont regroupés pour reconstruire. Par la suite, le Code civil, hostile à l'idée d'une propriété "collective" ne consacra qu'une seule disposition aux immeubles divisés par étages, l'article 664. Ce texte maintient le principe traditionnel des propriétés distinctes, chacun étant pleinement propriétaire de son étage. Mais le gros œuvre de l'immeuble est mis à la charge de l'ensemble des propriétaires, innovation importante bien que limitée à la question des réparations et reconstruction. Cependant, cet article n'aborde pas du tout la gestion des parties communes.
Cela est rapidement apparu comme une lacune d'autant plus grave, qu'après la guerre de 1914, il s'est avéré indispensable de faciliter le développement de la construction. Cette évolution du droit a donc été provoquée par l'accroissement du nombre d'immeubles collectifs dans les villes, mais surtout par l'introduction de nouveaux éléments dans la construction des bâtiments : aménagement sanitaire et équipements de plus en plus nombreux et modernes (conduites d'eau, de gaz, puis électricité, chauffage collectif, ascenseurs..).
Il fallut attendre la loi du 28 juin 1938 qui, pour la première fois, a créé un STATUT de la copropriété des immeubles divisés par appartements. Son mérite a résidé dans ce qu'il a institué, en partant de la distinction entre "parties divises" et "parties indivises", un droit original : le droit de propriété privative sur l'appartement lui-même et le droit de propriété indivise sur les parties communes de l'immeuble, droits indissolublement attachés l'un à l'autre.
Vous le voyez, depuis 1938 nous sommes loin, en droit, de l'habitat collectif de la grotte de Niaux ou de Babylone, de la vallée de Campan ou de la plaine de la Mitidja.
Pour le reste, vous avez raison. Je vous cite : "Comme dans bien d'autres cas la loi ne fait que courir après les innovations des praticiens en prétendant lutter contre leurs abus."
Je suis tout à fait en accord avec cette position.
Les praticiens de la CO-propriété sont effectivement en avance sur le droit, pour innover, pour défricher sans regarder perpétuellement en arrière. Un jour ou l'autre le droit suivra (cf: en CO-propriété, le concierge préposé du syndic).
La doctrine de 1965 n'est plus celle de 2004. L'immobilisme n'a jamais fait avancer le monde.
Cordialement.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 avr. 2004 : 10:17:41
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Salut Gedehem, .. la caravane est passée. Je crois que c'est Amin Maalouf qui, hier soir, a rappelé la remarque des nomades : "Nous ne bâtissons rien mais nous laissons des traces".
La copropriété est aussi un groupement de biens : ce sont les lots.
On ne peut jamais ignorer les hommes, ici les copropriétaires. Les choses ne sont des biens que s'il y a des hommes pour en jouir et les accaparer. Il n'y a pas de biens sur une île déserte. Les hommes passent. Ils achètent les lots. Ils les revendent. Ils ne sont groupés dans le syndicat qu'en leur qualité de propriétaires d'un lot. Le groupement permanent est bien celui des lots. Ils sont si bien groupés que si Dupont achète tous les lots, ils se retrouvent fondus en un seul bien !
Entre les copropriétés et les ASL, la seule différence fondamentale est qu'on a maintenu à ces dernières leur principale caractéristique qui est l'obligation réelle.
L'obligation réelle finira par être reconnue dans les copropriétés comme elle l'était implicitement en 1804 (l'article 664 était dans le chapitre des servitudes). Le statut de la copropriété aura alors sa plénitude.
Il ne reste plus qu'à sanctionner sévèrement le député qui vient de présenter à l'Assemblée un projet de loi tenand à la généralisation de la majorité article 24 pour toutes les questions 
Il ignore les principes élémentaires : dans ce cas il faut prévoir un quorum, depuis que le monde est monde.
Je vous propose de déposer avec moi un autre projet de loit très bref :
"Il est interdit, pour une institution déterminée, de proposer un projet de réforme tant que la précédente réforme n'a pas été mise en place".
On sera au moins tranquille pendant trois ou quatre ans encore.
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wolfram
Pilier de forums
285 réponses |
Posté - 19 avr. 2004 : 00:08:27
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Les gardiens et employés d'immeubles sont préposés du syndic. Ils ne peuvent donc recevoir mandat pour représenter un copropriétaire en assemblée générale.
Références :
1) loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (modifiée) fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (la loi).
2) décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (modifié) pris pour l'application de la loi précitée (le décret).
3) Code civil article 1384, Litec 1997-1998
Certain intervenant s'est attaché à prôner la possibilité pour un gardien d'immeuble en copropriété de recevoir mandat pour représenter un copropriétaire en assemblée générale. Il paraît nécessaire de rappeler quelques notions légales et réglementaires.
Le dernier alinéa de l'article 22 de la loi prescrit :
"……………………
Le syndic, son conjoint, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire".
L'article 18 du même texte précise les attributions du syndic :
"Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci;
……………………………
Le décret d'application en son article 31 délimite les compétences respectives du syndic et de l'assemblée générale :
"Le syndic engage et congédie le personnel du syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur.
L'assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois".
Les commentaires de l'article 1384 du code civil nous aident à mieux comprendre la nature de la situation de préposé :
Art. 1384 On est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde.
………………….
Le père et la mère, en tant qu'ils exercent le droit de garde, sont solidairement responsables du dommage causé par leurs enfants mineurs habitant avec eux.
Les maîtres et les commettants, du dommage causé par leurs domestiques et préposés dans les fonctions auxquelles ils les ont employés;
………………….
Extrait des commentaires :
Lien de préposition
71) Rapports de subordination. La responsabilité mise à la charge des commettants suppose que ceux-ci ont le droit de donner à leurs préposés des ordres et des instructions sur la manière de remplir les fonctions auxquelles ils les emploient, autorité et subordination corrélatives sans lesquelles il n'y a pas de véritables commettants et préposés au sens de la loi (Crim. 27 fév.1963). Ces rapports d'autorité et de subordination doivent être réels et ne peuvent résulter d'une situation de pure apparence.
73) Indifférence des connaissances techniques du commettant. L'existence d'un lien de préposition n'implique pas nécessairement chez le commettant les connaissances techniques pour pouvoir donner des ordres avec compétence (Civ. 2e, 11 oct. 1989).
Ces rappels semblent suffire à montrer la situation du gardien en tant que préposé du syndic et donc l'interdiction de recevoir mandat pour représenter un copropriétaire en assemblée générale, à peine de nullité totale de celle-ci.
Mon commentaire : Il est réconfortant que la jurisprudence rejoigne le dictionnaire Robert.
Préposé : "Personne qui accomplit un acte ou une fonction déterminée sous la direction ou le contrôle d'une autre"
Wolfram |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 19 avr. 2004 : 08:32:03
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Les deux jurisprudences citées ne concernent pas la question objet du débat. Il ne s’agit pas de savoir s’il y a un lien de subordination, nous sommes tous d’accord qu’il y en a un à l’évidence. La question est de savoir si cette subordination du gardien au syndic, qui n’est pas aussi totale que celle d’un salarié du syndic, car le gardien n’a pas, comme le salarié, le devoir d’agir dans les intérêts du syndic, place le gardien dans une position telle qu’il ne puisse valablement représenter un copropriétaire en assemblée. Je pense avoir donné suffisamment d’arguments pour considérer qu’il ne saurait y avoir de réponse définitive, qu’il faut juger au cas par cas et qu’il faut pouvoir apporter les preuves de l’absence de libre arbitre du gardien du fait de sa position vis-à-vis du syndic pour lui dénier le droit de représenter un copropriétaire.
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 avr. 2004 : 09:42:26
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Wolfram !
Quand des décisions de jurisprudence répondent très exactement à une question posée, il n'est pas conforme à l'objectivité d'un débat et aux besoins d'information des visiteurs des forums d'aller chercher des définitions dans le Robert ou des arrêts qui ne sont pas dans l'axe de la discussion.
Il y a des questions sur lesquelles les controverses se poursuivent. Sur ce point la solution est claire : le gardien est le préposé du syndicat. Le syndic, mandataire du syndic peut donner des instructions au gardien.
Vous tentez donc vainement d'invoquer une solution contraire pour justifier l'impossibilité de donner pouvoir au gardien de représenter un copropriétaire à l'assemblée.
Je cois que nous sommes tous d'accord avec vous pour dire que le gardien détenant à l'assemblée des pouvoirs, ce n'est pas un bonne chose. Mais, pour s'y opposer, il faut trouver un autre argument;
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wolfram
Pilier de forums
285 réponses |
Posté - 19 avr. 2004 : 21:31:59
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Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué
Primo, Il est dans les attributions du syndic d'être responsable de la garde et de l'entretien de l'immeuble.
Deuxio, le syndic fixe les conditions de travail du personnel du SdC
Donc, le gardien est préposé du syndic. Et les textes relatifs à la copro, on peut chercher par analogie dans d'autres corps de législation si d'autres arguments s'expriment plus nettement.
Ne vous en déplaise, le gardien, préposé du syndic ne peut donc recevoir de pouvoir de représenter un copropriétaire en AG.
Je vous laisse aux délices de la sodomisation de diptères et au risque de faire annuler en totalité une AG qui aurait suivi votre conseil.
Wolfram |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 20 avr. 2004 : 00:38:54
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Le gardien est au service du syndicat. Il est placé sous l’autorité du syndic mais il n’a pas d’obligation envers le syndic.
Le préposé stricto sensu du syndic est au service du syndic. Il n’a pas d’obligation envers le syndicat.
Toute la différence est là. Elle est de taille.
Il y aurait certainement plus de risque à provoquer l’annulation d’une assemblée en empêchant un copropriétaire de participer à un vote au motif que la capacité de son mandataire serait douteuse qu’en le laissant se faire représenter par un mandataire dont la capacité pourrait être contestée par certains.
Cordialement
P.F. Barde |
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 03 mai 2004 : 18:18:10
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Je retiens que la jurisprudence de la Cour de Cassation du 11 Octobre 1978 est maintenue depuis 26 ans. "Le gardien est préposé du syndicat des copropriétaires et non du syndic."
Le projet de décret à paraitre, et passé en conseil d'état va dans le même sens :
Ancien article 31 : Le syndic engage et congédie le personnel du syndicat[...]
Nouvel article 31 : Le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat[...]
Cordialement.
Z.Juto |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 mai 2004 : 18:31:02
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Merci à zjuto pour cette indication.
Il y a au moins une bonne chose dans le décret. Mais je pense qu'il y a d'autres aussi. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 06 mai 2004 : 15:06:01
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Dans une copropriété la personne morale est le syndicat et le syndic son mandataire.Le gardien est le préposé de ce dernier chargé de tout ce qui est prévu pour le recrutement, la rémunération, les déclarations aux services fiscaux, sociaux etc... sous le contrôle
du conseil syndical et de l'ensemble des copropriétaires concernés tant individuellement qu'en assemblée générale
En un mot, le syndic de copropriété est celui qu'on appelerait ailleurs le chef du personnel,lui même salarié de la personne
morale:LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES.
Cordiales salutations
François |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 mai 2004 : 17:42:21
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Oldman24,
Il ne faut pas induire en erreur ceux qui viennent sur le site pour tenter de s'y retrouver dans les méandres de la copropriété.
On a discuté sur une question qui est réglée depuis lontemps pour les juristes mais qui, à ce stade, pouvait toujours être remise en débat puisqu'il y a des revirements de jurisprudence.
D'après les indications de zjuto les rédacteurs du décret ont eu l'heureuse idée de préciser ce point. Donc, réserve faire de la qualité de l'information de zjuto dont je ne doute pas, la question est réglée :
le gardien est employé par le syndicat qui est donc bien son employeur
Il est embauché et congédié par le syndic qui n'est pas le salarié du syndicat mais son mandataire social et représentant légal, donc son PDG pour reprendre votre comparaison avec l'entreprise.
Tout ceci doit être bien clair pour tout le monde et une fois pour toutes, sans d'ailleurs aucune valorisation ni dévalorisation pour le syndic. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 06 mai 2004 : 18:24:25
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Je ne vois pas ce qui vous gême dans ma contribution.
Je n'ai pas l'habitude d'essayer de tromper qui que ce soit.
Donc, je ne ferai rien pour vous déplaire ni à d'autres.
Comme vous étes trés calé vous devez savoir que "la liberté
appartient à ceux qui l'ont conquise" (MALRAUX).Etes vous de
ceux là ,plus que moi ?
Nous pouvons echanger nos cartes de visite si vous le voulez bien.
A bon entendeur salut !
Cordiales salutations
François |
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qui est l'employeur d'un gardien
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