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LeNabot
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 Posté - 15 juil. 2006 : 18:18:08
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Citation :
Initialement entré par phillag
décidément lorsque l'on veut que ça baisse, tous les arguments
sont bons.
Vous lisez bien ? Je parle du chiffre d'affaire des agents immobiliers. Baisse de 15 % (statistiquement constaté par la FCGA). Ce qui veux dire accessoirement qu'on vend beaucoup moins bien. Cas de figure en 1991. Le nombre des transactions avait chuté, et un an après ça été le tour des prix. |
Edité par - LeNabot le 15 juil. 2006 18:57:01 |
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pasdebol1
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Posté - 15 juil. 2006 : 20:43:53
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Bonjour,
Je me demande tout simplement si un rapport de 1 à 300 entre la location du m2 et son prix d'acquisition est un argument pour ne plus investir dans l'immobilier ?
Qu'en pensez-vous ? |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 15 juil. 2006 : 20:58:02
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Citation :
Initialement entré par pasdebol1
Bonjour,
Je me demande tout simplement si un rapport de 1 à 300 entre la location du m2 et son prix d'acquisition est un argument pour ne plus investir dans l'immobilier ?
Qu'en pensez-vous ?
Vous voulez dire entre le montant mensuel de la location et le prix. Non ?
PS : un rapport 1:200 c'est 6% de rendement brut. Et c'est pas bon.
Alors 1:300 autant jeter l'argent dans une poubelle. |
Edité par - LeNabot le 15 juil. 2006 21:08:34 |
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pasdebol1
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26 réponses |
Posté - 15 juil. 2006 : 21:13:35
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Je parlais d'acquérir un logement à 3000 euros le m2, pour ensuite le louer à 11 euros mensuels.
3000 / 11 / 12 = 23 ans pour le rembourser, sans les intérêts liés à un emprunt, sans les hypothétiques incidents de paiement, vacations, frais divers..... |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 15 juil. 2006 : 21:21:23
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Citation :
Initialement entré par pasdebol1
Je parlais d'acquérir un logement à 3000 euros le m2, pour ensuite le louer à 11 euros mensuels.
Le calcul revient au même. Vous multipliez numérateur et dénominateur par la surface. C'est à dire 1.
Un rapport 1:200 est médiocre. Alors 1:300 je ne vous dis pas. Si vous voulez y aller quand même, c'est vos oignons.  |
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pasdebol1
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Posté - 15 juil. 2006 : 21:29:04
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Rassurez-vous je n'y vais et je n'irai pas.
La seule question que je me pose est qui a intérêt à y aller, et qui continue à acheter, car des acheteurs il y en a et c'est ça que je ne comprends pas !! |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 15 juil. 2006 : 21:30:52
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Citation :
Initialement entré par pasdebol1
La seule question que je me pose est qui a intérêt à y aller, et qui continue à acheter, car des acheteurs il y en a et c'est ça que je ne comprends pas !!
Ne vous inquiétez pas. Ceux qui achètent comprendront dans quelques mois. Exactement comme en 1991. |
Edité par - LeNabot le 15 juil. 2006 21:31:21 |
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pasdebol1
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Posté - 15 juil. 2006 : 21:43:01
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| Mais s'ils se rendent compte de la faiblesse de leur rendement, ils n'auraient pas intérêt à revendre car en gardant leur bien - à faible rendement - ils n'augmentent pas l'offre de vente et poussent les investisseurs suivants à faire grossir la demande, et évitent ainsi la moins value sur leur investissement. Ils maintiennent les prix du marché. C'est peut-être pour celà qu'aujourd'hui on atteint des ratios prix/loyer surprenant. Ai-je loupé quelque chose ? |
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vttdechaine
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2262 réponses |
Posté - 16 juil. 2006 : 18:14:56
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Citation :
Initialement entré par phillag
Citation :
Difficile à croire avec la baisse de 15% du CA des agents immobiliers. Si vous pouviez me dire où ? ça doit encore être un coin à la "Dallas".
un coin à la dallas?
décidément lorsque l'on veut que ça baisse, tous les arguments
sont bons.
allez sur le site pap.fr et tapez chelles (77) ou meaux (77)
(21% de hausse dans les deux villes depuis un an et il y avait
déjà 15% l'année d'avant)
Trouvez une autre grande ville de l'ouest de paris où ça
baisse.
Regardez s'il faut aller à l'autre bout du monde pour
voir la hausse des prix. Demandez cela à un habitant
de chelles
Dans certains média on parle de ralentissement de la vitesse de
hausse ou de pause dans le ralentissement de la hausse.
on sera bientot à la dérivée 4ème.
Allez plutôt jeter un coup d'oeil à la revue de presse. Il existe des secteurs où le marché se retourne, les volumes baisses et les prix augmentent encore. Comme je le dis depuis des semaines : des prix en hausse ne signifie pas que le marché va bien.
Marty |
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vttdechaine
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2262 réponses |
Posté - 16 juil. 2006 : 18:32:44
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Citation :
Initialement entré par pasdebol1
Mais s'ils se rendent compte de la faiblesse de leur rendement, ils n'auraient pas intérêt à revendre car en gardant leur bien - à faible rendement - ils n'augmentent pas l'offre de vente et poussent les investisseurs suivants à faire grossir la demande, et évitent ainsi la moins value sur leur investissement. Ils maintiennent les prix du marché. C'est peut-être pour celà qu'aujourd'hui on atteint des ratios prix/loyer surprenant. Ai-je loupé quelque chose ?
Vous considérez que tous les investisseurs se tiennent la main et s'entendent dans votre théorie (ou est-ce moi qui n'ai pas compris ?) ?
Pour reprendre vos questions précédentes.
Il semblerait que les personnes qui investissent aujourd'hui n'y connaisent pas grand'chose en investissement immobilier et c'est bien là qu'il y a un jolie piège.
Bien gonfler par les multiples appels des politiques et autres médias, on fait croire à qui veut l'entendre que l'immo "flambe, c'est maintenant ou jamais", qu'il n'y a "plus assez de logements", qu'il "faut construire", "renouveler l'offre"... et j'en passe ! Il existe donc quelques dingos qui se disent que "ça vaut le coup" et qui pensent ainsi faire une super affaire en achetant quelques appartement hors de prix. Ils se font conseiller par des personnes qui n'y connaissent pas des masses (par exemple l'AI qui va leur vendre les apparts' cité plus haut) et lorsqu'ils vont faire leurs comptes, la plupart vont rester borner sur le rendement brut: loyer/remboursement prêt. Ils se disent alors qu'ils "sont gagnants" et font l'achat en étant convaincu qu'ils vont tous les mois gagner un petit bonus de 50€ par exemple.
Le soucis c'est que l'appartement il n'y a pas qu'un prêt qui fait des frais dessus. J'ai passé une de mes opérations à la moulinette d'un tableur la semaine dernière et j'obtiens en rendement brut la première année un magnifique 7%. En rendement net je suis en négatif ! L'opération n'est pas encore sortie de terre donc je vais modifier des paramètres. Toutefois, je ne pense pas qu'un néophyte ai les mêmes outils que moi (ou que d'autres pro) et je reste convaincu aujourd'hui que beaucoup ont sauté le pas en ne regardant que le brut sans se préoccupé du net.
Une collègue a fait l'expérience il y a quelques années et nous a laché il y a quelques semaines qu'elle ne pensait pas qu'on payait autant de choses pour un appart' lorsqu'on était proprio.
Ajouter là dessus un marché de la location qui se sature sur certains secteurs et vous comprendrez que ceux qui ont investi dans un Robien par exemple (mais ils ne sont malheureusement pas les seuls) devront sans doute revoir leur prétension de loyers à la baisse. Cela fera encore baisser ces fameux rendements bruts et nets.
Marty |
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pasdebol1
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26 réponses |
Posté - 16 juil. 2006 : 18:36:58
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Bonjour,
Dites-moi VTT, j'ai une petite question, quel est le rapport entre la santé du marché et le prix du m2 ?
Quelque soit la vigueur du marché, le prix de l'immobilier ne peut pas être inférieur au prix des matériaux, de la main d'oeuvre, et du foncier, et peut-être d'autres éléments que j'ignore.
Comme le prix des matériaux et de la main d'oeuvre n'ont de cesse d'augmenter année après année, jen déduis qu'il n'y a que le foncier et les marges des intervenants qui puissent baisser.
Est-ce que ces deux paramètres peuvent baisser ?
Est-ce que ces deux paramètres peuvent baisser dans une proportion telle qu'on verrait une baisse des prix comme en 1991 ?
Merci. |
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pasdebol1
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 16 juil. 2006 : 18:45:29
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Je ne pense pas que tous les investisseurs s'entendent, mais je me pose simplement la question pourquoi font-ils cela ?
Je pars du principe que si on investit c'est qu'on a de l'argent à placer, si on a de l'argent à placer c'est qu'on gagne "bien" sa vie, et si on gagne bien sa vie c'est qu'on a un bon boulot, et si on a un bon boulot, c'est qu'on est pas con.
Mais si on n'est pas con, comment a-t-on pu investir avec de tels niveaux de rendement ? |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 16 juil. 2006 : 18:52:07
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Citation :
Initialement entré par pasdebol1
et si on a un bon boulot, c'est qu'on est pas con.
ça c'est loin d'être vrai. Regardez donc ceux qui ont investit dans les valeurs technologiques (l'époque des "start-up") et qui se sont retrouvés le slip en lambeaux après. |
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vttdechaine
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2262 réponses |
Posté - 16 juil. 2006 : 18:55:07
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Citation :
Initialement entré par pasdebol1
Bonjour,
Dites-moi VTT, j'ai une petite question, quel est le rapport entre la santé du marché et le prix du m2 ?
Ben justement... Un marché qui est cher, qui vend cher... ne signifie pas qu'il est en bonnes santé. Renault au début des années 70 était le 1er des constructeurs européens mais perdait de l'argent sur chacune de ses voitures. Pour l'immobilier, il apparaît que les prix sont élevés mais qu'ils exclus une grosse part de primo accédants et donc que le marché va mourrir tout seul sans eux (voir mon explication vers le mois de janvier 2006 sur cette même file). Aujourd'hui on sait que "c'est cher" mais on ne connait pas les volumes de vente. En bref, si on vendait 10 appartements en France à 80 000 €/m² on considérerait que tout va bien parce que ce sont "les prix" et qu'en effet "ça flambe" (la FNAIM nous l'avait bien dit !). Alors que le volume de vente montrerait tout simplement que le marché est totalement bloqué et que quasiment personne ne peut vendre... et donc acheter ! En bourse on connait les volumes de transactions (cela permet de se donner une idée du marché de la journée) mais en immobilier les chiffres sont très flou.
Quelque soit la vigueur du marché, le prix de l'immobilier ne peut pas être inférieur au prix des matériaux, de la main d'oeuvre, et du foncier, et peut-être d'autres éléments que j'ignore.
J'ai déjà entendu cela. Etais-ce vous ? Le prix d'une automobile se fait-il en fonction du prix de l'acier ou de la valeur de l'intérieur cuir ? Non. En plus cela se déprécie au fur et à mesure que cela vieilli. Pour moi, le prix d'un appartement peut largement est inférieur au "coût de sa construction". Il me semble que cela a été vrai par le passé.
Comme le prix des matériaux et de la main d'oeuvre n'ont de cesse d'augmenter année après année, jen déduis qu'il n'y a que le foncier et les marges des intervenants qui puissent baisser.
... et les marges des intervenants... oui vous ne devez pas être très loin de la vérité. Demain, si je cherche quelqu'un pour me faire un mur il me demandera beaucoup non pas seulement parce que les matériaux ont augmenté (ils ne sont qu'une très petite part dans tout cela) mais tout simplement parce qu'il y a aussi beaucoup de demande. C'est une loi de marché : beaucoup de demande---> les prix augmentent. Si la demande baisse ?
Est-ce que ces deux paramètres peuvent baisser ?
Oui. Le foncier baissera mécaniquement comme lors du crash de 1991.
Est-ce que ces deux paramètres peuvent baisser dans une proportion telle qu'on verrait une baisse des prix comme en 1991 ?
Ce ne seront pas les seuls mais je pense que oui (à voir au cas par cas tout de même).
Merci.
Pas de quoi. C'est juste mon avis.
Marty |
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pasdebol1
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 16 juil. 2006 : 19:04:39
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"En bourse on connait les volumes de transactions (cela permet de se donner une idée du marché de la journée) mais en immobilier les chiffres sont très flou."
Les notaires ne publient-ils pas le volume de transaction, même avec un certain retard ?
"Le prix d'une automobile se fait-il en fonction du prix de l'acier ou de la valeur de l'intérieur cuir ? Non. "
Le prix d'une voiture dépend aussi de l'investissement du constructeur dans l'outil de sa fabrication (plusieurs milliards de francs pour une voiture). Quelle est l'équivalence de cet outil de fabrication dans le cadre de l'immobilier ?
Merci. |
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vttdechaine
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2262 réponses |
Posté - 16 juil. 2006 : 19:05:08
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Citation :
Initialement entré par pasdebol1
Je ne pense pas que tous les investisseurs s'entendent, mais je me pose simplement la question pourquoi font-ils cela ?
Le principe d'une bulle est de faire croire aux perdants qu'ils seront gagnants.
Je pars du principe que si on investit c'est qu'on a de l'argent à placer,
Non. On place parce qu'on pense que cela va rapporter et qu'il y a un "coup" à faire.
si on a de l'argent à placer c'est qu'on gagne "bien" sa vie,
Non plus. En immobilier, je ne connais pas beaucoup de gens qui ont investi du cash, la plupart le font avec un ou plusieurs prêts.
et si on gagne bien sa vie c'est qu'on a un bon boulot, et si on a un bon boulot, c'est qu'on est pas con.
Beuhh... là je ne sais pas trop. Y'a pas de lien de cause à effet pour moi ! On peut être con et travailler !
Mais si on n'est pas con, comment a-t-on pu investir avec de tels niveaux de rendement ?
Vous même vous n'êtes pas idiot ? Si vous venez chez moi et que je vous fait faire le tour du plus pourri des vélos que je possède en vous disant que je suis une star dans le domaine du vélo, que vous pouvez lire mes articles dans la presse, que je connais certains professionnels du milieu, que cela fait des années que je suis dans ce milieu et que ce vélo est fan-tas-ti-que ! Il y a une bonne probabilité pour que vous me croyez. Vous serez le pigeon, je vous aurais fait miroiter des idioties et vous les aurez gober parce que je suis une référence dans le domaine du vélo et que "l'on peut me croire sur parôle  ". Vous aurez investi dans un vélo merdique et cela aura été mon seul but.
Vous comprenez ? J'aurais énormément plus de mal avec une personne qui s'y connais un minimum.
Les investisseurs en immobilier aujourd'hui (60 000 Robien il me semble l'année dernière) ne sont pas tous au courant de ce qui se fait et je pense réellement qu'ils se sont fait embobiner pour certains (appeler une boite d'investissement qui fait du Robien si vous voulez vérifier !).
Marty |
Edité par - vttdechaine le 16 juil. 2006 19:08:43 |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 16 juil. 2006 : 19:08:03
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Citation :
Initialement entré par pasdebol1
"En bourse on connait les volumes de transactions (cela permet de se donner une idée du marché de la journée) mais en immobilier les chiffres sont très flou."
Les notaires ne publient-ils pas le volume de transaction, même avec un certain retard ?
Absolument et pas tous les organismes de notaire d'ailleurs.
"Le prix d'une automobile se fait-il en fonction du prix de l'acier ou de la valeur de l'intérieur cuir ? Non. "
Le prix d'une voiture dépend aussi de l'investissement du constructeur dans l'outil de sa fabrication (plusieurs milliards de francs pour une voiture). Quelle est l'équivalence de cet outil de fabrication dans le cadre de l'immobilier ?
Quel est le lien pour vous entre le "coût d'investissement" du constructeur et le prix de l'auto d'occasion ? J'ai du mal à suivre  .
Merci.
Marty |
Edité par - vttdechaine le 16 juil. 2006 19:09:33 |
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pasdebol1
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 16 juil. 2006 : 19:13:39
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"Quel est le lien pour vous entre le "coût d'investissement" du constructeur et le prix de l'auto d'occasion ? J'ai du mal à suivre ."
Le prix d'occasion est fonction du prix du neuf, et le prix du neuf est fonction des matières et des investissements de l'outil de production. Voila c'était ma logique. |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 17 juil. 2006 : 10:29:15
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Citation :
Initialement entré par pasdebol1
"Quel est le lien pour vous entre le "coût d'investissement" du constructeur et le prix de l'auto d'occasion ? J'ai du mal à suivre ."
Le prix d'occasion est fonction du prix du neuf, et le prix du neuf est fonction des matières et des investissements de l'outil de production. Voila c'était ma logique.
Pas du tout. Le prix d'occasion est fonction de la demande du produit. Ainsi, si on reprend l'exemple de l'automobile, il y a des autos qui valent plus cher que leur prix neuf (BMW Z1 à sa sortie ou Ferrari F40 pendant la bulle des autos de collection à la fin des années 80). Il y a aussi des autos qui ne valent pas grand chose d'occasion alors que leur prix de vente à l'origine était, disons, conséquent : Jaguar XJR et XJ en général, certaines Maserati...
Les prix du vieux ne sont pas fonction (seulement) des prix du neuf mais sont bien le reflet d'offre et de demande.
Hier soir, je pense avoir compris l'une de vos questions concernant le coût 'minimum' d'un logement.
Aujourd'hui, on sait construire à environ 900 à 1000 €/m² (logement conventionnel). Le prix du neuf ne peut donc pas descendre sous cette marge. Ce prix varie toutefois en fonction des secteurs mais dans des proportions faibles.
On peut descendre à des prix inférieurs (-900 €/m²) mais la qualité des équipements en souffrira inévitablement.
Marty |
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vttdechaine
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2262 réponses |
Posté - 27 juil. 2006 : 11:39:21
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Ce qu'on pouvait redouter arrive et voilà le tableau de bord de la formation des loyers de la CNAB pour Marseille. Vous pouvez le télécharger ici :
http://www.immocnab.com/UpDownload+index-req-getit-lid-339.html
Je vous donne ici les premières lignes :
Citation :
L’affaiblissement de la demande est donc considérable (près de 25 % en deux ans). Cela n’a pas manqué de peser sur la tenue du marché (moindre fluidité, allongement des délais de remise en location, accroissement des exigences des candidats à la location …). A peu près tous les segments de marché ont été concernés par cela, même si ce sont les petits logements (studios et 1 pièce) qui
enregistrent le contre coup le plus prononcé : en effet, la demande y a été particulièrement affectée par les hausses des loyers de ces dernières années, par la situation du marché du travail et la nature des emplois proposés, par l’absence de revalorisation des aides personnelles …
Alors bien sûr, le marché n’a pas repris de couleurs au cours du printemps : il est resté terne, à l’image du moral des ménages. Cela n’est pas spécifique au marché marseillais cependant puisque le constat est partagé par des villes telles Lyon ou Paris. Mais
néanmoins, après plusieurs années d’une vigueur exceptionnelle, le marché locatif privé souffre : d’autant que la concurrence est vive aujourd’hui sur une partie des clientèles traditionnelles du marché locatif, attirées par les programmes neufs que l’offre des promoteurs propose.
A noter que l'offre n'est pas encore à son maximum puisque le plus gros des logements neufs commence seulement à arriver sur le marché et qu'il faudra compter au mieux 500 000 logements supplémentaires dans quelques mois sur le marché. Le marché ne pourra donc que se fermer de plus en plus en volume à moins de procéder à une réelle remise en question du coût des loyers à la baisse. Lorsqu'un marché se ferme ainsi sur 2 ans, je pense que l'on est loin d'un marché attentiste (le délais est long) d'autant plus que cela se confirme sur l'ensemble du marché privée français semble-t-il.
et un autre extrait :
Citation :
En outre, dans un marché qui n’est plus très vaillant, la tendance haussière des loyers de marché semble maintenant enrayée.
Il était donc de bon ton de conseiller il y a plus de deux ans de ne pas investir sans retenu dans l'immobilier locatif. Ceux qui ont acheté sur plan à l'époque ne doivent pas être loin, si ce n'est déjà fait d'entrer en possession de leur logement à louer sur ce marché aujourd'hui de toute évidence très fermé au niveau national.
Marty |
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Frénésie pour l'immobilier locatif
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