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 Sujet  |
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laurentb
Contributeur débutant
20 réponses |
 Posté - 07 juin 2004 : 16:41:10
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J'ai lu presque tout le thread sur les echos.fr, c'est très instructif. Je crois que je vais gentiemment placer mon argent, trouver un logement locatif pas trop cher mais suffisamment intéressant et attendre de voir venir.
Je visiterais et je ferais des offres 20 à 30% moins chères que la demande, on verra bien ! |
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GILET
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 08 juin 2004 : 08:42:52
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Bonjour,
Je viens de parcourir le forums et je vois que tout le monde n'a pas le même avis tout dépend de quel côté on se place. Moi je vais encore amener une question suplémentaire. Vous parlez de placement vous parlez de locatif untel dit moi je n'achéte plus d'immobilier. Un autre dit moi je veux faire ma retraite.
Mais connaissez-vous un moyen de se constituer un investissement mobilier qui vous permet d'investir dans la pierre et qui vous prépare votre retraite. Fini les discours tendencieux. Je le pratique tous les jours et je rencontre enfin des gens qui ont compris ce que devait être leurs placements immobiliers et autres. Connaissez- vous un placement bancaire qui a rapporter en 2003 6,5% et oui cela exciste. Ces info ne sont pas des arnaques mais la réalité, avec la loi de robien par exemple et surtout fait avec le leader du placement locatif en france aucun souci. Alors fini ces débats de second rang. |
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braindead
Contributeur vétéran
112 réponses |
Posté - 08 juin 2004 : 09:29:45
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Gilet,
j'ai pas tres bien compris le sens de votre propos :
que deviendra votre investissement lorsque les prix auront chuter ?
Pour les 6,5 % de rendement, on est d'accord que c'est du brut meme si vous ne l'avez pas mentionné ... Ou alors en Robien pendant les 4 1eres années et apres inscidence fiscale ... mais apres ?
Pourquoi parlez vous de discussions de second ordre alors qu'il apparait que c'est primordial pour se placer dans la pierre ...
Faites vous implicitement de la pub pour votre site web ? ("specialiste de l'immobilier locatif en France")
a bon entendeur  ,
brain |
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Pixies
Pilier de forums
257 réponses |
Posté - 08 juin 2004 : 09:41:18
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Citation :
Initialement entré par GILET
Bonjour,
Je viens de parcourir le forums et je vois que tout le monde n'a pas le même avis tout dépend de quel côté on se place. Moi je vais encore amener une question suplémentaire. Vous parlez de placement vous parlez de locatif untel dit moi je n'achéte plus d'immobilier. Un autre dit moi je veux faire ma retraite.
Mais connaissez-vous un moyen de se constituer un investissement mobilier qui vous permet d'investir dans la pierre et qui vous prépare votre retraite. Fini les discours tendencieux. Je le pratique tous les jours et je rencontre enfin des gens qui ont compris ce que devait être leurs placements immobiliers et autres. Connaissez- vous un placement bancaire qui a rapporter en 2003 6,5% et oui cela exciste. Ces info ne sont pas des arnaques mais la réalité, avec la loi de robien par exemple et surtout fait avec le leader du placement locatif en france aucun souci. Alors fini ces débats de second rang.
GILET,
je ne comprends pas ton post. Tu nous dit que le débat sur l'évolution des prix est biaisé par les baissiers ?... ou le contraire ?
Tu penses que l'immobilier reste le meilleur placement (malgré les prix pratiqués actuellement) ?... ou le contraire ?
Dans le cas où ce débat te gène parcequ'il nuit à ton business, je trouve ta façon d'arrêter la discussion (" Alors fini ces débats de second rang."), très cavalière... De quel droit mettre ainsi un terme à un débat qui concerne tout le monde ? Je te rappelle que l'immobilier est avec la nouriture une des nécessités les plus fondamentales. Ce n'est donc pas un débat de "second rang" qui est mené ici, mais au contraire une discussion de la plus haute importance.
Peut être parlais tu des SCPI qui fournissent effectivement les rendements que tu cites. Mais elles seront elles aussi impactées par une baisse des prix quand elle arrivera.
Pourrais tu être plus précis, ton avis m'intéresse.
Cordialement
(Oops, j'ai l'impression que le vouvoiement est de rigueur sur le site. Excusez moi donc tous d'être si familier, mais j'ai la flemme de reprendre mon post. J'y penserai la prochaine fois.) |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 08 juin 2004 : 14:01:44
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Gilet,
Donnez-nous des précisions, et nous ferons le tri.
Peut-être parler vous de l'assurance-vie avec un support immobilier, ou même un contrat spécialisé de type DIADE, ou bien alors des SCPI.
Mais, san précisions, votre message n'est d'aucune utilité pour ce débat.
Prados |
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GILET
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 08 juin 2004 : 14:36:05
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Re bonjour,
Je m'excuse si j'ai pu être cassant plus haut, mais je suis toujours a la recherche d'une explication logique sur le de robien, car
j'ai pas tres bien compris le sens de votre propos :
que deviendra votre investissement lorsque les prix auront chuter ?
Pour les 6,5 % de rendement, on est d'accord que c'est du brut meme si vous ne l'avez pas mentionné ... Ou alors en Robien pendant les 4 1eres années et apres inscidence fiscale ... mais apres ?
Nous sommes dans un marché immobilier européen et pourquoi vouloir à tout pris la chute de ce dernier ? regardons les pays voisins moi je suis près de l'espagne, le prix au m² juste de l'autre côté de la frontière est affolant, donc devant cette cavalcade pourquoi serons nous à la traîne ?
En ce qui concerne le DE ROBIEN c'est défiscalisation sur quinze ans Défiscalisation : 8% pendant 5 ans puis 2,5% sur 10 ans conditions un locataire pendant 9 ans.
Si je me trompe que l'on me le dise.
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braindead
Contributeur vétéran
112 réponses |
Posté - 08 juin 2004 : 14:52:55
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les memes arguments que les agents immobiliers ...
Ca m'etonne que vous ayez pas sorti le cas de Londres ...
Sinon le terme "bulle" ca vous parle ?
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 08 juin 2004 : 15:21:12
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Gilet,
Dans ce cas, je peux également vous citer le cas de l'Allemagne, où les prix stagnent voire baissent même un peu.
Pourquoi devrions-nous jouer les moutons de Panurge et suivre les anglais et les espagnols.
Je vis aux Etats-Unis, et je peux vous dire qu'ici, dans l'état de New York, il y a un très net refroidissemnt des prix depuis le début de l'année. Vous voyez les mêmes annoces depuis 2 à 3 mois, et les prix ne montent plus du tout, voire baissent pour certaines annonces.
De plus, la liste des biens à louer est redevenu conséquente.
Je ne prétends pas connaitre le futur, mais des éléments actuels sont curieusement semblables à beaucoup des éléments d'avant la crise immobilière de 1990. Bien sûr, si cétait si clair, on ne pourrait pas se tromper, mais enfin, ce n'est que lorsque la baisse sera enclenchée que l'on se rendra compte que tous les symptomes étaient présents.
Tenez, encore une étude qui montre, par un autre calcul, que la situation actuelle est proche de celles d'avant les trois plus grosses baisses des prix de l'immobilier depuis 1867.
Lisez "Deux siècles de transactions immobilières", le premier document téléchargeable dans la page: http://www.foncier.org/articles/Marches-immobiliers.html
Si après cela, vous voulez continuez à investir, bon courage.
Prados |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 08 juin 2004 : 15:25:23
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Gilet,
Savez vous qu'à la fin des années 80 il ya avait également un dispositif fiscal d'investissement dans de l'immobilier locatif connu sous le nom de Méhaignerie.
Les mêmes arguments que ceux utilisés pour le Robien aujourd'hui étaient alors très en vogue à l'époque.
Rencontrez aujourd'hui des gens ayant investi soit directement en Méhaignerie, soit par l'intermédiaire de SCPI. Vous serez alors très probablement surpris de leur déconvenue.
Très peu ont retrouvé leurs billes, même aux prix d'aujourd'hui.
Prados |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 08 juin 2004 : 16:08:00
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Prados a raison. De façon générale on peut dire "il n'y a pas de miracle".
Avis aux apprentis investisseurs : la rentabilité net de chez net se situe entre 2 et 4% dans l'immobilier quoi qu'en dise les vendeurs de programmes défiscalisés ou autres professionnels de l'immobilier (soit disant).
Sans doute que ceux qui ont acheté en 95-96 devraient faire une belle plus value en revendant en 2004. Mais l'histoire ne dira pas si la plus value ne compensera pas tout juste ce qu'ils ont du sortir de leur poche pour payer un ravalement, une toiture, des vacances locatives, des frais de procédure d'expulsion locative etc, ... etc,... Sans compter l'impôt sur la plus value.
Quant à ceux qui succombent aux miroir aux alouettes du de Robien (comme ceux de l'époque Méhaignerie cité justement par Prados) risquent à terme de ne même pas récupérer la TVA qu'ils auront payé à l'achat. Pour ceux là prévoyés dès maintenant une décote de 15-20% lors d'une revente dans 10-15ans, le neuf ayant vocation à devenir de l'ancien. Sans compter les affres de matériaux de piètre qualité utilisés lors de la construction.
Les promoteurs vendent plus des produits de défiscalisation pour cadres aisés que de la pierre dans le sens où on devrait l'entendre.
bp |
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braindead
Contributeur vétéran
112 réponses |
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shansa
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 08 juin 2004 : 18:21:36
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Gilet,
Quelque chose me dit que vous habitez la Côte basque, non ? Vous avez rigoureusement le même discours que les gens d'ici qui sont persuadés qu'ils habitent le paradis sur terre donc que "les-prix-ne-peuvent-pas-baisser-et-que-de-toute-façon-il-y-aura-toujours-un-gogo-parisien-à-attraper..." J'avoue être fatigué d'entendre ces mêmes arguments aux pieds d'argile; honnêtement, croyez-vous que le cas de l'Espagne soit un exemple crédible ? Quand on sait que la plupart des ménages espagnols consacrent plus de 50% de leur revenu...au logement (vu l'énorme bulle là bas). Ne voyez-vous donc pas vers quoi on se dirige ? le mur, là devant vous, vous ne le voyez donc pas ?
Sans vouloir enfoncer le clou, les espagnols ont plutôt tendance à faire de l'opportunisme (ce qui va bien dans le sens d'une bulle) et il n'ya qu'à voir leur politique d'urbanisme !!!... faire une petite visite de la périphérie de san sebastian nous le confirme : exemple à fuir !!!! |
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Debutant
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 08 juin 2004 : 18:33:15
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Bonjour Prados et consors,
J'aurais voulu avoir une idée claire de la baisse-effondrement qui s'est opérée au Japon.
Dans la même veine, l'Allemagne, un Etat très comparable à la France, connaît une très légère baisse du marché depuis 1-2 ans. Les prix y étaient-ils déjà très hauts? Pourquoi ce marché ne réagit pas du tout de la même manière que beaucoup d'Etats européens?
Enfin, cher Prados, Becon à 2500€/m2, cela me paraît toujours trop cher, même pour un bel appart dans un imm 1900 en étage élevé. J'espère que sur ce point l'avenir vous donnera tort, au moins temporairement (cad le temps que je puisse acheter ).
Amicalement
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 09 juin 2004 : 01:16:57
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Débutant,
Citation :
Enfin, cher Prados, Becon à 2500€/m2, cela me paraît toujours trop cher, même pour un bel appart dans un imm 1900 en étage élevé. J'espère que sur ce point l'avenir vous donnera tort, au moins temporairement (cad le temps que je puisse acheter).
Je connais le quartier de Bécon depuis 1990. Je pense que c'est un des quartiers de Courbevoie le mieux apprécié grâce à son côté village, ses marchés, sa gare à 5mn de Paris St Lazare ou de La Défense, avec le métro Pont de Levallois à 10min à pied, bref LE PARADIS pour tout cadre travaillant à La Défense ou à Paris, à 2500 euros le m², j'en achète autant que je peux car, rien qu'en téléphonant aux sociétés sur La Défense, je les louent en moins de deux.
Enfin, ne rêvons pas, il faudra une bonne baisse et quelques années de déprime avant de revenir à ces prix là?
Etes-vous sûr de connaitre le quartier?
Prados |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 09 juin 2004 : 01:19:30
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Débutant,
Citation :
J'aurais voulu avoir une idée claire de la baisse-effondrement qui s'est opérée au Japon.
Dans la même veine, l'Allemagne, un Etat très comparable à la France, connaît une très légère baisse du marché depuis 1-2 ans. Les prix y étaient-ils déjà très hauts? Pourquoi ce marché ne réagit pas du tout de la même manière que beaucoup d'Etats européens?
Je ne connais pas les particularités du marché allemand. Peut-être que si Joulia nous lit, elle répondra?
Prados |
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Pixies
Pilier de forums
257 réponses |
Posté - 09 juin 2004 : 11:28:01
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Citation :
Initialement entré par Prados
Débutant,
Citation :
J'aurais voulu avoir une idée claire de la baisse-effondrement qui s'est opérée au Japon.
Dans la même veine, l'Allemagne, un Etat très comparable à la France, connaît une très légère baisse du marché depuis 1-2 ans. Les prix y étaient-ils déjà très hauts? Pourquoi ce marché ne réagit pas du tout de la même manière que beaucoup d'Etats européens?
Je ne connais pas les particularités du marché allemand. Peut-être que si Joulia nous lit, elle répondra?
Prados
D'après ce que j'ai pu lire sur le sujet, il y a eu une intense pèriode de spéculation après la réunification, puis une forte baisse de la demande entrainant une baisse des prix.
Par ailleurs, les loyers sont peu élevés dans les grandes villes allemandes.
La conjoncture morose en Allemagne est aussi une raison courammentr avancé pour expliquer l'évolution des prix (mais ça devrait ausso être valable en France dans ce cas là. C'est le pays d'Europe où la probabilité de déflation était, selon les experts, la plus forte l'an dernier quand le sujet était à la mode.
Enfin, l'Allemagne ayant une natalité parmi les plus faibles en Europe, et sa population commençant même à diminuer, il y est je pense difficile aux agents immobiliers de faire chauffer la sauce avec l'argument de l'augmentation du nombre de ménages.
Je ne connais toutefois pas très bien le sujet, et l'avis d'un allemand serait je pense plus fiable |
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Dau
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 10 juin 2004 : 09:48:47
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Etant sur Paris en location et n'ayant pas les moyens d'acheter un logement "correct", je vais faire construire une maison sur un terrain m'appartenant et qui m'a couté 0 euro en de robien.
Cette opération sera financée à 100 ou 90 % (les modalités restent à voir)
Dans ce cas précis, je ne vois pas trop où est le risque que je prends ...
Peut être faudrait-il que je change de lunettes !
PS : le seul souci que j'ai, c'est si je souhaite acheter pour me loger, mon taux d'endettement risque d'exploser (étant donné que les banques prennent en considération que 80 % des rentrées de loyer)
Mais bon, sur le long terme, cela devrait pouvoir passer |
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Pixies
Pilier de forums
257 réponses |
Posté - 10 juin 2004 : 10:31:30
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Pouvez vous expliquer les modalités de votre opération ? Je ne comprends pas que le terrain vous ait couté 0 € en de robien.
Quant aux risques que vous ne voyez pas : malfaçons à la construction, vacance locative, mauvais payeur, dégradation des appartements par des locataires... Les risques ne manquent pas, mais j'imagine que vous avez tout bien considéré.
Quant au fait que les banques ne prennent en compte "que" 80% des rentrées de loyer, je trouve qu'il s'agit déjà d'un montant bien important. Je fais quant à moi du locatif depuis 20 ans, et j'ai eu l'occasion de me rendre compte que ces rentrées étaient en général plus proches de 50-60%. Je n'ai jamais eu, ni mauvais payeur (3 locataires sur la période), ni vacance locative, ni dégradations du fait des locataires...
J'ai l'impression que les "investisseurs" actuels ne sont pas tout à fait conscients des risques qu'ils prennent. Pour en avoir parlé avec des amis qui comptent se lancer la dedans (les mêmes souhaitaient se mettre à jouer en bourse en janvier 2000...), les gains escomptés par les novices sont de l'ordre de 80-90%...
Les lendemains risquent d'être durs pour certains.
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Dau
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 10 juin 2004 : 12:16:31
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Alors j'ai oublié de mettre des virgules ce qui déforme ma phrase,
il fallait lire je vais faire construire une maison, sur un terrain qui m'a couté 0 euro (héritage), en de robien.
N'ayant pas à acheter un terrain hors de prix, je n'ai "que" la maison à payer. |
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braindead
Contributeur vétéran
112 réponses |
Posté - 10 juin 2004 : 12:50:15
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Moi, M'sieur, c'est comme ca que je l'avais compris 
Avez vous deja des rentrées locatives et/ou sinon vous etes dans quelle tranche d'imposition ?
Je demande ca c'est par rapport au De Robien ... c'est pas fait pour tout le monde (dans l'absolu et dans une optimisation fiscale maximale)
brain |
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