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 Sujet  |
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WILLIAM34
Contributeur senior
79 réponses |
 Posté - 14 août 2006 : 18:20:28
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| l'augmentation de durée des crédits est malheureusement le facteur essentiel d'augmentation des prix et la possible creation de bulle, cependant le cynisme me pousse aujourd'hui à continuer à investir dans l'immobilier car grace à cet allongement des durées de credit il y a peu de chance que le marché s'effondre.................. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 août 2006 : 18:30:04
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Citation :
Initialement entré par WILLIAM34
l'augmentation de durée des crédits est malheureusement le facteur essentiel d'augmentation des prix et la possible creation de bulle, cependant le cynisme me pousse aujourd'hui à continuer à investir dans l'immobilier car grace à cet allongement des durées de credit il y a peu de chance que le marché s'effondre..................
Je ne sais pas pour qui vous roulez, mais vous commencez déjà à sortir pas mal d'inepties.
Vous aurez déjà une énorme probabilité que les taux convergent vers 5% .
A 5% et pour un emprunt de 200 KEUR.
Vous aurez une mensualité de 1581 EUR sur 15 ans
et 1009 EUR sur 35 ans.
En gros en allongeant de 15 à 35 vous gagnez à peine 600 EUR mais en contrepartie un allongement de 20 ans.
Donc si vous voulez vous planter tout seul, allez-y. 
Je pense que la cause est entendue. |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 14 août 2006 : 18:46:30
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J'avais mis un graph en ligne sur cette file il me semble il y a quelques semaines.
On voit bien que l'allongement des durées de crédit ne signifie pas une augmentation proportionnelle des capacités d'achat : on n'emprunte pas deux fois plus sur 30 ans que sur 15 ans.
Forcément, quand on évoque le dépassement des emprunts de 30 ans vers 35, 40 ou 50 (voir plus haut), on ne parvient à solvabiliser que très peu l'acheteur.
Pour moi aussi la cause est entendu. Lorsque l'on en vient à parler d'emprunts sur 35 ans, je doute que beaucoup d'acquéreurs signeront d'autant plus qu'ils verront rapidement qu'il gagne peu en possibilité d'achat et que, forcément, 5 ans ou 10 ans de prêt suppémentaire ce n'est pas rien.
Marty |
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WILLIAM34
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 14 août 2006 : 19:03:02
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je ne comprends pas bien votre raisonnement
1- il ne s'agit pas d'essayer de diminuer sa mensualité mais d'augmenter sa possibilité d'emprunt en l'occurence 1550 euros sur 30 ans cela equivaut a peu près à 90000 euros de capacité d'emprunt en plus que sur 15 ans dans votre exemple ce n'est pas rien pour le petit qui n'a pas un sou de coté
2- Comment expliquez vous que dans certains pays industrialisés des durées d'emprunt de 30 ans soient courantes |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 août 2006 : 19:31:25
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Citation :
Initialement entré par WILLIAM34
1- il ne s'agit pas d'essayer de diminuer sa mensualité mais d'augmenter sa possibilité d'emprunt en l'occurence 1550 euros sur 30 ans cela equivaut a peu près à 90000 euros de capacité d'emprunt en plus que sur 15 ans dans votre exemple ce n'est pas rien pour le petit qui n'a pas un sou de coté.
Excusez moi d'être direct, mais ça, c'est le raisonnement du blaireau lambda qui évalue le prix en fonction de sa capacité d'emprunt sans tenir compte de la valeur intrinsèque de ce qu'il achète.
Explication :
Vous avez une capacité de remboursement de 1500 EUR.
Vous pourrez emprunter à 5 %
sur 15 ans 190 KEUR
sur 35 ans 298 KEUR
C'est à dire qu'en vous plombant 20 ans de plus (puisque de 15 ans à 35) vous ne gagnez que 108 KEUR, c'est à dire 50 % de plus (vous ne doublez pas votre capacité d'emprunt, mais vous ne l'augmentez qu'avec un ration de 1,5).
Quand vous considérez que dans les années 90 le prix a Paris a été divisé par deux, -autrement dit un doublement des prix des années euphoriques purement et simplement annulé-, je crois aussi que dans ce cas la cause est entendue. |
Edité par - LeNabot le 14 août 2006 19:33:21 |
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WILLIAM34
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 14 août 2006 : 20:00:08
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oui tout a fait je crois dans le blaireau lambda à qui ce type de raisonnement échappera et qui pour se payer la tv plasma fera aussi un credit cofinoga à 12%
.....................
en sommes nous sommes d'accord mais pas pour les mêmes raisons |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 14 août 2006 : 21:59:07
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Quand vous parlez de durée de financement, merci de préciser sur quel type d'investissement immobilier vous raisonnez.
- résidence principale
- acquisition d'un appartement locatif
- acquisition d'un ensemble d'appartements locatifs
A mon avis, le raisonnement en terme de durée de financement ne peut pas être identique.
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WILLIAM34
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 14 août 2006 : 22:59:58
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Citation :
Initialement entré par mathieu68
Quand vous parlez de durée de financement, merci de préciser sur quel type d'investissement immobilier vous raisonnez.
- résidence principale
- acquisition d'un appartement locatif
- acquisition d'un ensemble d'appartements locatifs
A mon avis, le raisonnement en terme de durée de financement ne peut pas être identique.
Soyons clair la durée de financement idéale est pour l'aquisition d'un appartement locatif sans importance si le loyer rembourse les intérèts le capital et si possible le foncier; Pendant que l'on dort le locataire nous enrichie.
Pour la résidence principale il vaut mieu le crédit le plus court possible mais la hausse des prix actuelle ne permet plus aux primo accédent de l'envisager donc 3 options
1- je reste locataire, j'attends la chute des prix et pendant ce temps là j'enrichie william34
2- je suis un guignol qui n'a rien compris au raisonnement précédent je m'endète sur 35 ans et j'achète la villa que william34 construit
3-j'emmerde william34 je considère que des taux longs sont une aubaine car j'en ai marre de voir les autres chez eux et pas moi , j'achète un chez moi et on verra bien ce qui arrivera je n'ai qu'une vie j'en ai marre de l'avis des autres....... |
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phillag
Pilier de forums
493 réponses |
Posté - 14 août 2006 : 23:29:08
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réponse a vttdechaine:
Citation :
L'intérêt des politiques me semble très très minime. Je ne crois pas à leur intervention mais le futur ne me donnera sans doute pas raison. Qui sait ?
C'est bien, vous en admettez la possibilité donc nous nous
rejoignons.
Je crois que les gens ont tendance à sous estimer cet aspect
des choses. Même si la politiques ont de moins en moins de leviers
efficasses sur l'industrie (délocalisations etc... )
Ils ont des pouvoir énormes sur l'immobilier. Il suffit d'ouvrir
un peu les vannes de l'immigration et hop il y a une pression
énorme sur le foncier. De même avec les taux d'intérêts.
Citation :
Quand à l'érosion monétaire ou des choses comparables, j'ai pu remarqué qu'elle n'a jamais beaucoup de répercussioon quoe ce soit sur l'éclatement d'une bulle ou lors de l'émergence d'un marché baissier. En clair, avec ou sans érosion, le marché baisse, avec ou sans intervention des politiques aussi.
Je suis d'accord avec vous sur ce point mais l'érosion monétaire atténue fortement les effets de l'éclatement d'une bulle sur une durée
de 6 ou 7 ans (si bulle il y a). Pour les investisseurs toute la problématique se trouve à ce niveau: Les loyers permettent de rembourser 3% du capital minimum sur les premières années (pour les prêts sur 20 ans) ce qui cummulé à une érosion monétaire de 2% permet d'ammortir un crack de 25% en 6 ans.
Cela fait que le risque de l'investissement devient acceptable ou pas.
Un petit rappel, lors du dernier crack immobilier en angleterre,
des millions de familles se sont retrouvées en "bad equity".
(les anglais font des crédits hypothécaires à la consommation).
Je faisais un stage en Angleterre à cette époque et je me souvient
que de nombreux journaux et les médias prédisaient que des millions de familles allaient finir à la rue.
Au final le gouvernement a passé des accords avec les banques pour
consentir des délais aux familles le temps que les prix remontent.
Et les prix sont effectivement remontés. Seulement quelques milliers
de familles ont étés obligées de vendre la maison et le désastre national ne s'est pas produit. C'est exemple montre bien le poids
des politiques sur un secteur sensible comme l'immobilier.
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Edité par - phillag le 14 août 2006 23:44:37 |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 14 août 2006 : 23:30:09
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Il me semble que vous êtes un « investisseur résidence principale.
Effectivement, sur ce type d’investissement on va rechercher la durée la plus courte pour une question de coût et de risque qui pèse sur le preneur pendant un temps qu’il va choisir.
Pour ce qui est de l’investissement locatif, je ne suis pas d’accord que celà n’a pas d’importance. C’est une question de stratégie financière qui aura de l’importance si l’on parle de ce type d’investissement sans mélanger constamment avec de l’investissement « résidence principale »
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 août 2006 : 23:42:04
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Citation :
Initialement entré par WILLIAM34
Pendant que l'on dort le locataire nous enrichie.
Ne colportez pas trop les conneries qu'on peut vous raconter à gauche et à droite, et au lieu de vous endormir, réfléchissez bien sur le cas de cet investisseur locatif qui parle même d'expulser manu militari un locataire, car ledit investisseur est pris à la gorge à cause d'impayés. Si après ça, vous ne comprenez toujours pas, allez-y. Mais ne venez pas pleurer ensuite.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=42688 |
Edité par - LeNabot le 14 août 2006 23:42:57 |
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OncPicsou
Contributeur vétéran
108 réponses |
Posté - 15 août 2006 : 01:43:01
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Il est bien évident que le locataire mauvais payeur est un exemple réprésentatif pour ne pas dire l'immense majorité des locataires.
Qui raconte le plus de Citation :
conneries
? Pour défendre leurs convictions certains osent dire absolument n'importe quoi. On se rassure comme on peut.
A croire que ceux-là sont aussi des mauvais payeurs. On ne parle bien que de ce que l'on connait bien.
Y a-t-il quelqu'un ici pour dire que les locataires ne sont pas tous des mauvais payeurs et des gens de mauvaise foi ?
_____________________________________________________
Où que je tourne mon regard, tout ceci est à moi ! |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 15 août 2006 : 07:03:31
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Citation :
Initialement entré par OncPicsou
Il est bien évident que le locataire mauvais payeur est un exemple réprésentatif pour ne pas dire l'immense majorité des locataires.
Je viens de noter sur mon carnet la perle, vous savez que je suis à l'affut de ce genre d'affirmations, mais quoi que vous allez dire, ils vous trouveront un exemple de madame trucmuche qui infirmera ce que vous dites.
Mais c'est une redite.
Et je réponds par une redite: il ne faut pas qu'il sorte de chez lui aujourd'hui, la probabilité pour qu'il se fasse renverser par une voiture n'est pas négligeable du tout, peut-être même supérieure à celle d'avoir un loyer impayé (je n'en sais rien du tout, info gratuite)
Citation :
Initialement entré par OncPicsou
Y a-t-il quelqu'un ici pour dire que les locataires ne sont pas tous des mauvais payeurs et des gens de mauvaise foi ?
Moi
Plus de 16 ans comme (gros maintenant) propriétaire bailleur, pas un seul loyer impayé, ni une seul vacance entre 2 locations, et même très souvent, ce sont mes anciens locataires qui trouvent les nouveaux. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 15 août 2006 : 07:11:35
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Citation :
Initialement entré par WILLIAM34
Soyons clair la durée de financement idéale est pour l'aquisition d'un appartement locatif sans importance si le loyer rembourse les intérèts le capital et si possible le foncier; Pendant que l'on dort le locataire nous enrichie.
Pour la résidence principale il vaut mieu le crédit le plus court possible mais la hausse des prix actuelle ne permet plus aux primo accédent de l'envisager donc 3 options
1- je reste locataire, j'attends la chute des prix et pendant ce temps là j'enrichie william34
2- je suis un guignol qui n'a rien compris au raisonnement précédent je m'endète sur 35 ans et j'achète la villa que william34 construit
3-j'emmerde william34 je considère que des taux longs sont une aubaine car j'en ai marre de voir les autres chez eux et pas moi , j'achète un chez moi et on verra bien ce qui arrivera je n'ai qu'une vie j'en ai marre de l'avis des autres.......
Il y a un 4, que je préconise aujourd'hui, en recherchant bien entendu la "qualité" (voir ma définition plus haut dans le fil)
4- je reste locataire, j'attends la chute des prix et pendant ce temps là je fais l'acquisition d'un investissement locatif avec des traites qui correspondent à la somme des revenus, pour éviter de trop enrichir williams34
Mais moins il y a de personnes qui y penseront, plus ce sera facile pour nous de trouver des locataires. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 15 août 2006 : 08:42:14
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Citation :
Initialement entré par Ankou
Mais moins il y a de personnes qui y penseront, plus ce sera facile pour nous de trouver des locataires.
Avec la pléthore des "de Robien" bon courage l'ami......... |
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OncPicsou
Contributeur vétéran
108 réponses |
Posté - 15 août 2006 : 11:09:01
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Pourquoi tant de Robien ?
Parce qu'il y a tant de gens comme LN qui préfèrent vivre chez les autres.
CQFD
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Où que je tourne mon regard, tout ceci est à moi ! |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 15 août 2006 : 11:18:01
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Citation :
Initialement entré par OncPicsou
Pourquoi tant de Robien ?
Parce qu'il y a tant de gens comme LN qui préfèrent vivre chez les autres.
Oui, environ 45% en France, bien que ce chiffre diminue tous les ans.
De mémoire il n'est que de 15% en Espagne (je dis ça pour LN qui semble être un spécialiste de ce pays, et qui corrigera mes incertitudes) |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 15 août 2006 : 11:33:04
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Citation :
Initialement entré par Ankou
De mémoire il n'est que de 15% en Espagne (je dis ça pour LN qui semble être un spécialiste de ce pays, et qui corrigera mes incertitudes)
Le chiffre est bon. Il y a 85 % de "propriétaires" en Espagne. Qui en fait sont "locataires" des Banques. On peut voir le problème d'un autre angle. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 15 août 2006 : 11:45:58
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par Ankou
De mémoire il n'est que de 15% en Espagne (je dis ça pour LN qui semble être un spécialiste de ce pays, et qui corrigera mes incertitudes)
Le chiffre est bon. Il y a 85 % de "propriétaires" en Espagne. Qui en fait sont "locataires" des Banques. On peut voir le problème d'un autre angle.
de la location à durée déterminée, quand même!
Pour mon information, les dispositifs d'assurance sont-ils identiques à ceux mis en place en France, chomage, décès, invalidité, etc, etc et le coût est-il identique?
Le système de caution/hypothèque est-il identique?
Merci pour l'info, simple curiosité naturelle |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 15 août 2006 : 12:16:36
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| Le système des prêts est similaire au Français. Avec des coûts similaires et une grande variabilité. Avec la particularité que l'immense majorité des Espagnols emprunte en variable. Mais la grosse différence est l'acte authentique. Un notaire espagnol n'est pas responsable du flux financier. C'est l'acheteur qui fait un chèque au vendeur et ceci sans passer par la comptabilité dudit notaire. C'est donc le vendeur qui doit s'enquérir directement de la solvabilité des moyens de paiement. De nombreux cas d'escroqueries. Surtout les Français qui passent en plus pour de véritables pigeons. Par exemple, au consulat d'Espagne de Toulouse, de nombreux français interrogent les services consulaires sur le sérieux des promoteurs espagnols quand ils sont en affaires avec eux. Et la réponse est souvent la même, mandater un avocat espagnol pour sécuriser la transaction. |
Edité par - LeNabot le 15 août 2006 12:17:45 |
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Frénésie pour l'immobilier locatif
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