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 Sujet  |
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WILLIAM34
Contributeur senior
79 réponses |
 Posté - 15 août 2006 : 12:26:21
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par WILLIAM34
Pendant que l'on dort le locataire nous enrichie.
Ne colportez pas trop les conneries qu'on peut vous raconter à gauche et à droite, et au lieu de vous endormir, réfléchissez bien sur le cas de cet investisseur locatif qui parle même d'expulser manu militari un locataire, car ledit investisseur est pris à la gorge à cause d'impayés. Si après ça, vous ne comprenez toujours pas, allez-y. Mais ne venez pas pleurer ensuite.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=42688
je loue des appartements depuis de nombreuses années j'ai commencé d'ailleurs par mon propre appartement lorsqu'à 27 ans je suis partit pour 18 mois au service national en coopération. Vous voyez je n'était pas inquiet de prendre des risques alors que je n'avais pas encore beaucoup d'argent..
Depuis aucun impayé mais là aussi je fais preuve de modestie (contrairement à vous) c'est pour celà que je souscrit une assurance loyer impayée.
Vous m'amusez beaucoup le nabot vous ne devez pas être bien vieux pour être péremptoire mais ce n'est pas grave vous animez le débat continuez |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 15 août 2006 : 12:36:46
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Citation :
Initialement entré par WILLIAM34
je loue des appartements depuis de nombreuses années.
A travers le peu de questions "naïves" que vous avez posées ici, vous ne me donnez pas l'impression que vous louez depuis de nombreuses années. Ce n'est pas la naïveté des questions que je critique, mais simplement le déphasage entre votre affirmation et la réalité de ce que vous laissez transparaitre. |
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WILLIAM34
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 15 août 2006 : 13:28:13
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Je ne sais pas si je pose des questions naives mais je sais que je n'ai pas réponse à tout.
Malgé celà mes investissements immobiliers font que j'ai la chance d'etre assujeti à L'ISF comme quoi il faut probablement plus de bon sens pour s'enrichir que de longs discours. Mais là aussi je fais partit de ce nouveau wagon de présumés riches alors que tout celà est probablement artificiel compte tenu de la hausse importante de l'immobilier.
Quoi qu'il en soit lisez warren buffet ou d'autres grands milliardaires américains vous serez surpris d'apprendre que ces gens continuent d'aller à des conférences pour apprendre comment placer leur argent ou comment faire des affaires.Toute ma vie j'espère apprendre des autres mêmes de gens comme vous. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 15 août 2006 : 13:43:48
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Citation :
Initialement entré par WILLIAM34
Quoi qu'il en soit lisez warren buffet ou d'autres grands milliardaires américains vous serez surpris d'apprendre que ces gens continuent d'aller à des conférences pour apprendre comment placer leur argent ou comment faire des affaires.Toute ma vie j'espère apprendre des autres mêmes de gens comme vous.
On apprend tous les jours. Certes. Mais je reste quand même surpris que vous n'ayez pas assimilé que l'immobilier peut se rammaser. Les années 90 ne sont pas si lointaines que ça. |
Edité par - LeNabot le 15 août 2006 13:44:28 |
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WILLIAM34
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 15 août 2006 : 13:58:25
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par WILLIAM34
Quoi qu'il en soit lisez warren buffet ou d'autres grands milliardaires américains vous serez surpris d'apprendre que ces gens continuent d'aller à des conférences pour apprendre comment placer leur argent ou comment faire des affaires.Toute ma vie j'espère apprendre des autres mêmes de gens comme vous.
On apprend tous les jours. Certes. Mais je reste quand même surpris que vous n'ayez pas assimilé que l'immobilier peut se rammaser. Les années 90 ne sont pas si lointaines que ça.
Non seulement l'immobilier peut se ramasser mais même la bourse, tout placement non garantit est à risque.
Si en 2000 alors que tous les gogos qui jouaient en bourse au lieu de placer leur argent sur des valeurs technologiques l'avaient placé sur des valeurs traditionnelles ils auraient beaucoups moins perdu voire même gagner de l'argent en pleine déconfiture.
Il en va de même pour mes placements immobiliers en cours une région qui acceuille chaque année 100 000 habitants suplémentaires par an (1ere en france) au bord de la méditerranée ville ou sur 70 agences immobilieres il n'y a aucune location de villa possible expliquez moi quel risque important je prends.
Il y aura toujours des micro marchés qui font que même en plein renversement de marché votre chute sera moins importante que les autres. Ensuite dans votre plan de financement il faut l'avoir prévu c'est à dire avoir les liquidités suffisantes pour ne pas être pris à la gorge en cas de catastrophe.
Ce n'est qu'une question de bon sens pas besoin de graphiques compliqués pour comprendre cela. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 15 août 2006 : 14:03:54
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Citation :
Initialement entré par WILLIAM34
Si en 2000 alors que tous les gogos qui jouaient en bourse au lieu de placer leur argent sur des valeurs technologiques l'avaient placé sur des valeurs traditionnelles ils auraient beaucoups moins perdu voire même gagner de l'argent en pleine déconfiture.
Et bien là vous touchez le véritable problème. Le comportement moutonnier. Parce que je me souviens que juste avant 2000 tout le monde parlait des startups. Et comme maintenant c'est l'immobilier. Libre a vous de foncer avec le troupeau. |
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Ankou
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3265 réponses |
Posté - 15 août 2006 : 14:28:50
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Citation :
Initialement entré par WILLIAM34
Il y aura toujours des micro marchés qui font que même en plein renversement de marché votre chute sera moins importante que les autres. ....Ce n'est qu'une question de bon sens pas besoin de graphiques compliqués pour comprendre cela.
Tout à fait d'accord avec ceci.
J'ai investi en 1989/1990, eh bien mes biens ont "perdu" moins de 20% (région parisienne ouest), alors que la moyenne à paris approchait les 50.
La Qualité, le bon sens, et aucun pb pour passer à travers les tempêtes.
A noter que mes loyers ont constamment augmenté pendant la même période, et qu'évidemment je n'ai pas vendu. PV aujourd'hui=*>2.
Et il ne faut pas confondre l'investissement immobilier qui est comme son nom l'indique un investissement, et l'achat de sa RP qui est la satisfaction d'un besoin vital (je sais, nos ancêtres avaient choisi les grottes) |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 15 août 2006 : 14:39:30
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Citation :
Initialement entré par Ankou
A noter que mes loyers ont constamment augmenté pendant la même période, et qu'évidemment je n'ai pas vendu.
C'est cela mon grand. Avec la moyenne associée de l'ICC qui a fait du surplace quelques années de suite. Continuez....  |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 15 août 2006 : 15:01:05
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par Ankou
A noter que mes loyers ont constamment augmenté pendant la même période, et qu'évidemment je n'ai pas vendu.
C'est cela mon grand. Avec la moyenne associée de l'ICC qui a fait du surplace quelques années de suite. Continuez....
.... vous de dire n'importe quoi, surtout que c'est si simple à vérifier.
Je peux vous donner même sur mon bien de 1990 le réel et le théorique.
Le théorique:
variation de l'indice entre 929 et 1058, soit + 13,9%, du "sur place" sympa, non?
Le réel:
+14,5% (en fait arrondis vers le haut à chaque changement de locataire)
Alors, si vous faites la somme des loyers qui augmentent, et de l'inflation qui ronge les mensualités .... |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 15 août 2006 : 15:10:11
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Citation :
Initialement entré par Ankou
variation de l'indice entre 929 et 1058, soit + 13,9%, du "sur place" sympa, non?
A pisser de rire. 14% entre 1990 et 1998. Soit 1,75% par an. J'appelle cela faire du sur place. |
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 15 août 2006 : 21:32:52
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LeNabot,arrêter de bloquer le débât où je vais finir par croire aussi que vous n'êtes pas propriétaire de votre bien. Bailleur, il se peut.
Ankou et williams réussissent de bons coups. C'est bien - pourquoi pas?? vous êtes très septique mais ça existe;
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Pour tous : le résumé LN que vous donnez à LeNabot (merci les majuscules) et cela serait nouveau sur ce forum, me trouble, vu que c'était, c'est ma signature  |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 15 août 2006 : 22:09:23
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Citation :
Initialement entré par lnsacorh
Ankou et williams réussissent de bons coups. C'est bien - pourquoi pas?? vous êtes très septique mais ça existe;
S'ils ont réussis de bons coups, c'est qu'ils ont acheté à un moment où le prix n'était pas prohibitif. Maintenant ce n'est plus vrai. Surtout dans un but d'immobilier locatif.
Je vous renvoie pratiquement à la première page du fil où Prados disait ceci
17 Apr 2004 : 03:33:27
J'ai acheté de l'immobilier jusqu'en 2002. Depuis début 2003, j'achète des actions, et je n'achèterai pas d'immobilier tant que ces prix là seront en vigueur.
Et cette analyse est juste. Surtout quand on considère le marché immobilier de nos voisins espagnols. La baisse est à nos portes.
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 15 août 2006 : 22:48:02
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par lnsacorh
Ankou et williams réussissent de bons coups. C'est bien - pourquoi pas?? vous êtes très septique mais ça existe;
S'ils ont réussis de bons coups, c'est qu'ils ont acheté à un moment où le prix n'était pas prohibitif.
Oui, en 1990 pour un de mes biens, sur un peak haut en quelque sorte.
Je vous ai déjà dit que ça ne change rien au raisonnement, c'est moins intéressant, je l'accorde, mais ça l'est toujours. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 15 août 2006 : 22:59:31
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Citation :
Initialement entré par Ankou
Je vous ai déjà dit que ça ne change rien au raisonnement,
Vous savez ce que c'est la "negative equity". Supposez que pour une raison ou autre vous soyez obligé de vendre dans la dégringolade des prix immobiliers. Que ce soit à titre de résidence principale ou à but d'investissement locatif, vous resterez avec un solde négatif à devoir à la banque. Et cela même si les loyers que vous avez perçus étaient supérieurs aux amortissements. Et ce risque vous ne pourrez pas l'effacer. C'est tout. Et là je ne parle même pas du taux de rendement en plus. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 07:38:51
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Supposez que pour une raison ou autre vous soyez obligé de vendre dans la dégringolade des prix immobiliers.... Et ce risque vous ne pourrez pas l'effacer. C'est tout.
Ne prenez pas votre voiture aujourd'hui, le risque est bien plus important! (je ne parle pas de la baisse des prix mais de l'obligation de vendre). C'est surprenant ce que d'aucuns ont le risque sélectif. C'est tout ...
Citation :
Initialement entré par LeNabot
Et là je ne parle même pas du taux de rendement en plus.
ça faisait longtemps! ce calcul en taux n'a aucun sens, vous n'achetez pas vos baguettes de pain avec des taux, seul le calcul en flux financier doit être considéré. Et en plus vous savez que l'immo locatif est (quasi) le seul investissement ne nécessitant aucun apport initial. |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 09:58:59
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Citation :
Initialement entré par WILLIAM34
je ne comprends pas bien votre raisonnement
1- il ne s'agit pas d'essayer de diminuer sa mensualité mais d'augmenter sa possibilité d'emprunt en l'occurence 1550 euros sur 30 ans cela equivaut a peu près à 90000 euros de capacité d'emprunt en plus que sur 15 ans dans votre exemple ce n'est pas rien pour le petit qui n'a pas un sou de coté.
1550 c'est supérieur au revenu moyen français tout de même. Ce n'est pas n'importe qui qui pourra se le permettre. Si l'on reste avec des revenus "moyens", emprunter sur 30 ans ne permettra pas de gagner beaucoup plus par rapport à 15 ans. Alors, certes, pour certains se sera un "levier" supplémentaire mais d'autres s'y refuseront et forcément cela limitera le nombre d'acquéreur et réduira d'autant le marché.
2- Comment expliquez vous que dans certains pays industrialisés des durées d'emprunt de 30 ans soient courantes.
Courant ne veut pas dire opportun. Emprunter à taux 0 comme au Japon peut se faire sur 40 ans si le marché immo reste stable (ce n'était pas le cas pour eux) car, quel que soit votre durée de prêt, vous ne payez QUE du capital et aucun intérêt. Autant étaler votre dette sur le long terme àce titre.
Marty |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 10:19:19
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Citation :
Initialement entré par OncPicsou
Il est bien évident que le locataire mauvais payeur est un exemple réprésentatif pour ne pas dire l'immense majorité des locataires.
Dans mes simulations j'intègre presque 3% d'impayés et autant de vacance. Les phénomènes que vous évoquez ne sont donc pas neutre.
Citation :
Avec la pléthore des "de Robien" bon courage l'ami.........
Pas seulement de Robien mais d'offre locative en général.
Citation :
Le chiffre est bon. Il y a 85 % de "propriétaires" en Espagne. Qui en fait sont "locataires" des Banques. On peut voir le problème d'un autre angle.
-------de la location à durée déterminée, quand même!
Oui mais pour un bien déterminé aussi ce qui interdit une mutation sur les premières années d'un prêt longue durée en haut de cycle.
Citation :
Ne prenez pas votre voiture aujourd'hui, le risque est bien plus important!
Ankou, par pitié, comparez ce qui est comparable . On ne prend pas sa voiture comme on investit dans l'immo .
Marty |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
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WILLIAM34
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 10:56:24
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Citation :
Initialement entré par vttdechaine
Citation :
Initialement entré par WILLIAM34
je ne comprends pas bien votre raisonnement
1- il ne s'agit pas d'essayer de diminuer sa mensualité mais d'augmenter sa possibilité d'emprunt en l'occurence 1550 euros sur 30 ans cela equivaut a peu près à 90000 euros de capacité d'emprunt en plus que sur 15 ans dans votre exemple ce n'est pas rien pour le petit qui n'a pas un sou de coté.
1550 c'est supérieur au revenu moyen français tout de même. Ce n'est pas n'importe qui qui pourra se le permettre. Si l'on reste avec des revenus "moyens", emprunter sur 30 ans ne permettra pas de gagner beaucoup plus par rapport à 15 ans. Alors, certes, pour certains se sera un "levier" supplémentaire mais d'autres s'y refuseront et forcément cela limitera le nombre d'acquéreur et réduira d'autant le marché.
2- Comment expliquez vous que dans certains pays industrialisés des durées d'emprunt de 30 ans soient courantes.
Courant ne veut pas dire opportun. Emprunter à taux 0 comme au Japon peut se faire sur 40 ans si le marché immo reste stable (ce n'était pas le cas pour eux) car, quel que soit votre durée de prêt, vous ne payez QUE du capital et aucun intérêt. Autant étaler votre dette sur le long terme àce titre.
Marty
j'approuve vos remarques mais laissez moi vous racontez une petite histoire
en 1998 j'ai acheté un appartement en défiscalisation Perrissol à Paris (11eme)
Un de mes amis me dit que je le paye au dessus du prix du marché ce qui est exact aussi puisque l'appart est neuf ( 50 m2 170000 euros avec un parking)
Cet appartement est toujours loué à ce jour 1200 euros/mois remboursement 1350 euros sur 15 ans.
Ce même ami est aujourd'hui en haut de marché sur le point d'acheté son appartement après avoir longtemps pensé qu'il fallait attendre.
que de temps perdu et d'argent........
Pourquoi cette petite histoire :
Il y a des gens frileux qui gagnent correctement leur vie mais qui sont incapables de passer à l'acte d'achat, s'endetter sur de longues années avec des sommes que l'on n'a pas l'habitude de manier tous les jours paralyse. Celà a été le cas de mon ami.
Il n'y a pas à mon avis (en dehors du cas ou l'on a des liquidités que l'on peut placer à meilleur rendement) de bonne ou de mauvaises périodes d'achat à partir du moment ou vous faites l'économie du loyer, que l'espace que vous achetez est suffisant et que vous ne devez pas pour des raisons professionnelles bouger régulièrement
ACHETEZ votre résidence principale dès maintenant.Je ne connais pas de meilleur levier que le crédit pour s'enrichir.
si les prix baissent vous aurez toujours un toit au dessus de la tête ou vous vendrez avec la certitude de racheter aussi avec des prix en baisse.
Bien sur il y a la negative equity mais il y a aussi l'infarctus le cancer et la guerre au moyen orient.........
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 10:57:13
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Tiens (!?), BLC.FR ne propose plus de Robien sur son site.
Marty |
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Frénésie pour l'immobilier locatif
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