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 Sujet  |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
 Posté - 16 juil. 2007 : 21:26:11
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Non LE NABOT je n'ai pas réponse à tout mais mon vieil âge m'a rendue rusée.
Pour avoir un prêt relai il faut présenter à la banque un mandat de vente pour un bien d'une valeur nettement supérieure au montant demandé . Je pense que cette dame était très contente de trouver une agence qui surestimait son bien pour obtenir son prêt.
Je ne met pas en cause sa bonne foi, elle devait y croire mais aurait dû s'en douter vu les estimations des autres agences.
Si j'étais à sa place je tenterais de vendre directement sans agence avec compromis rédigé chez un notaire(pas difficile de rédiger une annonce)et faire visiter soi même sa maison quoi de plus facile ?
Elle aurait eu intéret à vendre plus vite au juste prix et faire un petit prêt complémentaire pour acquérir sa nouvelle maison. Elle l'aurait déjà amorti en partie.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 17 juil. 2007 : 00:59:29
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Citation :
Initialement entré par fanette44
Elle aurait eu intéret à vendre plus vite au juste prix et faire un petit prêt complémentaire pour acquérir sa nouvelle maison. Elle l'aurait déjà amorti en partie.
"...plus vite...." - cela me suffit. C'était la question piège.  En somme vous craignez que ça baisse. La leçon est finie. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 17 juil. 2007 01:00:35 |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 17 juil. 2007 : 18:44:33
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Ce n'est pas vous qui sifflez l'arrêt de jeu LE NABOT. Ne jouez pas à l'idiot ! Vous avez relancé ce fil et vous regrettez car le nombre d'années passées depuis le début du premier post vous donne tort. Ne jouez pas au professeur, vous êtes détestable dans ce role.Je n'ai pas dit qu'elle aurait dû vendre plus vite parce que ça va baisser, je dis qu'elle aurait dû vendre plus vite au prix estimé par la majorité des agences qui ont visité le bien, c'est à dire au prix du marché.
Je maintiens que cette dame s'est servi d'une estimation gonflée pour obtenir un prêt relai dont le montant a été basé sur cette estimation. Elle a choisi de faire confiance à la seule qui surestimait le bien.
Maintenant elle veut lui faire un procès ! quel toupet
Elle aurait pu réagir avant. On n'attend pas une année pour voir qu'un bien est surestimé.
Il ne s'agit pas d'une baisse du prix de l'immobilier il s'agit d'une mauvaise évaluation.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 17 juil. 2007 : 20:07:33
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Citation :
Initialement entré par fanette44
Ce n'est pas vous qui sifflez l'arrêt de jeu LE NABOT.
Par contre l'INSEE vous donne un carton rouge.
http://www.insee.fr/fr/indicateur/indic_conj/indconj_frame.asp?ind_id=31
Du jamais vu !!!
Baisse de 21 points en 1 trimestre de l'indice du coût de la construction !
Une information qui apparemment est passée inaperçue, et heureusement que j'ai vu un fil parralèle en parler.
4e trim. 2006 : 1406
1er trim 2007 : 1385
Dites moi fanette, baratin d'INSEE ? |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 17 juil. 2007 : 22:50:20
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Du NABOT pur jus !!!
Quel est le propriétaire qui applique un indice sur un trimestre ?
Il a découvert un gros scoop !!!grace à lui les propriétaires vont se morfondre et revendre vite fait, pas cher !
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Aston
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 20 juil. 2007 : 00:15:05
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->fanette44, LeNabot,
Je viens de suivre votre partie ping pong sur ce post, et finalement vos avis contradictoires m'intéressent. Pour être concret prenons un exemple:
Les données de ma "problématique" sont les suivantes:
- Acquisition d'un bien immobilier de 125.000€(Lyon, T2 très bien placé)
- But: constitution d'un capital pour retraite, pour revente ou complément de revenu
- Financement: à 100% par prêt bancaire sur 20 ans(Taux fixe à 4,2%)
- Loyer estimatif: 550€ / mois Année 1 + révision annuelle à prévoir
- Effort d'épargne perso estimatif (cf charges annexes): 500€ / mois
=> Quel serait pour chacun de vous votre avis sur un tel placement, et surtout quels seraient vos arguments?
Merci pour vos conseils 
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 20 juil. 2007 : 07:47:15
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Citation :
Initialement entré par Aston
....
- Effort d'épargne perso estimatif (cf charges annexes): 500€ / mois
=> Quel serait pour chacun de vous votre avis sur un tel placement, et surtout quels seraient vos arguments?
C'est Ankou qui essaie de répondre
Comment calculez-vous cet effort, par curiosité?
De toute façon, aucun intérêt pour cet invest bcp trop cher pour le loyer escompté!
Vous devriez faire une opération blanche .... et en partant sur un emprunt de 107%, si votre banquier vous aime bien
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 20 juil. 2007 : 08:22:51
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| Je rejoins l'avis d'ankou. Rendement de 5 %. Classé médiocre. Autant éviter l'immobilier. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 20 juil. 2007 : 08:46:30
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A la vue du prix, je pense que vous achetez du neuf en vue aussi de défiscalisation, vous n'en parlez pas !
Votre effort d'épargne que je ne comprends pas, tient il compte de cette défiscalisation?
Les frais de notaire et d'agence sont ils inclus dans votre prix ?
Combien de M2 ?
Vous ne savez pas si vous achetez pour revendre ou louer donc à votre place je m'abstiendrais avant de savoir.
Si c'est pour revendre , pas d'avantage fiscal mais TVA et plus value.
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Aston
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 20 juil. 2007 : 09:29:52
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Bonjour et merci à tous pour vos réponses.
Quelques précisions:
- L'appartement fait 45M2
- Ce n'est pas un produit de défiscalisation mais un appartement ancien que je souhaite louer pendant toute la durée du crédit.
- C'est à terme que j'envisage la revente ou de continuer la location
- J'ai estimé mes charges en incluant tous les frais annexes potetiels, cad remboursement emprunt, charge de co-pro, impôts, risque d'innocupation, assurances... J'arrive avec tout ça avec un montant estimatif à fournir de 500€ / mois.
Ce n'est pas dans un taxi (cf Prados) que j'ai entendu parlé de cet investissement. Ca fait un moment que je voulais le faire et j'ai aujourd'hui l'occasion d'acquérir cet appartement que je connais bien et qui à mon avis a un potentiel important.
Merci par avance pour vos conseils |
Edité par - Aston le 20 juil. 2007 09:31:39 |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 20 juil. 2007 : 10:11:20
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Le prix au M2 soit 2777 euros me semble raisonnable si l'immeuble est en bon état, mais l'opération serait idéale pour une occupation (1er logement), pas pour un investissement locatif, le loyer au M2 correspond à celui d'une plus grande surface.
Je chercherais pour ce prix deux surfaces plus petites donc plus rentables.
Dans l'hyper centre d'une grande ville vous pouvez louer de l'ancien rénové,studio environ 20 M2, 17 à 20 euros le M2.
Le loyer est il calculé 550 euros charges comprises? Si oui voir loyer hors charges et comparer avec le plafond loyer dans le cadre de la loi Borloo ancien. Dans ce cas il faut voir car vos loyers subiraient un abattement supplémentaire. Le calcul d'impots que vous avez effectué pour dire que vous faites un effort de 500 euros en serait modifié.
Nous ne savons pas si le logement est loué vide ou occupé.
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 20 juil. 2007 : 10:14:24
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| Excusez moi je voulais dire vendu libre ou occupé |
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Aston
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 20 juil. 2007 : 10:40:07
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Citation :
Initialement entré par fanette44
Excusez moi je voulais dire vendu libre ou occupé
L'appartement est vendu libre, et se situe effectivement en plein centre de Lyon. Les 550€ de loyers sont une estimation hors charges. Le but de cette acquisition est pour un placement immobilier.
Pensez-vous que les loyers sont sur-estimés et que cette opération n'est pas rentable? D'après mes calculs, sur la durée du crédit, cette acqusition me couterait 130.000€, soit a peu près le prix aujourd'hui de l'appartement. Je me dis que dans 20 ans, il devrait valoir plus (180.000€?) donc je ferai nécessairement une plus value.
Est-ce que mon raisonnement est faux?
Merci |
Edité par - Aston le 20 juil. 2007 10:48:49 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 20 juil. 2007 : 11:24:07
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Citation :
Initialement entré par Aston
[quote]Initialement entré par fanette44
Je me dis que dans 20 ans, il devrait valoir plus (180.000€?) donc je ferai nécessairement une plus value.
Est-ce que mon raisonnement est faux?
Pas en valeur actuelle. N'oubliez pas que nous sommes en haut de cycle.
Au mieux si le prix en monnaie constante (hors inflation) est stable et tenant compte d'une inflation moyenne de 1,85% sur 20 ans, vous arrivez à ce montant. Vous aurez l'impression d'avoir une plus value, mais la monnaie s'est errodée en 20 ans. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 20 juil. 2007 11:25:00 |
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Aston
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 20 juil. 2007 : 11:50:43
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Citation :
Pas en valeur actuelle. N'oubliez pas que nous sommes en haut de cycle.
Effectivement, quand je parle de 180.000€ à la revente, c'est un € estimatifs d'aujourd'hui, donc 180.000€+inflation dans 20 ans.
Quand vous dîtes "en haut de cyle", vous pensez donc que cela va baisser, et qu'il vaut mieux attendre pour acheter. On en revient à votre échange avec fanette44: qu'est-ce qui va faire qu'un placement immobilier peut aujourd'hui être rentable: un prix d'acquisition intéressant? la bonne situation géographique du bien immobilier qui limitera sa dépréciation? La demande qui tôt ou tard remontera?... |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 20 juil. 2007 : 14:17:56
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Citation :
Initialement entré par Aston
.... Je me dis que dans 20 ans, il devrait valoir plus (180.000€?) donc je ferai nécessairement une plus value.
Est-ce que mon raisonnement est faux?
Presque
Je ne vous donne que mon modeste avis: dans l'investissement immobilier, au niveau du projet, on ne compte aucune plus-value, qui est ce que j'appelle la cerise sur le gateau
Vous ne devez compter que sur les revenus.
En principe, il faudrait que vous fassiez une opération blanche, donc ajuster la durée d'emprunt pour que les loyers soient égaux aux traites en empruntant 107%. Et ne pas dépasser une durée "raisonnable", par exemple 20 ans comme vous signalez est un max (mon dernier projet a été réalisé avec 22ans).
Vous êtes loin du compte.
Votre loyer de 550€ est charges comprises (lesquelles?).
Ce que vous pouvez faire: loyers annuels nets, soit 6500€? sur 15 ans soit 97500€, c'est le prix que vous devriez mettre pour une opération correcte. C'est donc trop cher de plus de 30%. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 20 juil. 2007 : 14:19:41
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Citation :
Initialement entré par Ankou
C'est donc trop cher de plus de 30%.
Bingo ! Vous avez gagné ! Voilà pourquoi les prix ne sont appelés qu'à baisser. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 20 juil. 2007 : 14:25:17
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On peut dire que vous avez réussi un exploit ASTON, nous sommes tous d'accord.
Il ne faut pas acheter pour investir dans ce produit, la rentabilité est trop faible.
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 20 juil. 2007 : 14:33:35
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par Ankou
C'est donc trop cher de plus de 30%.
Bingo ! Vous avez gagné ! Voilà pourquoi les prix ne sont appelés qu'à baisser.
C'est quand même incroyable que vous ne pouvez résister au plaisir non feint d'ajouter votre petite touche négativiste
Votre relation causale n'est pas évidente.
Nous avons acheté 2 biens il y a 15 mois et 7 mois qui étaient conformes à mes critères.
Ce que je dis c'est que ce bien ne répond pas à mes critères. Point. Dire que ça implique une quelconque baisse des prix ...... |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 20 juil. 2007 : 14:42:56
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Citation :
Initialement entré par Ankou
Votre relation causale n'est pas évidente.
Il y a des calculs qui démontrent clairement que les prix de vente pour un soit disant investissement sont nettement au dessus des critères rationnels. Or cela fait déjà un paquet de temps que c'est ainsi. Vous me direz que certaines personnes s'y jettent, tant mieux pour le vendeur, mais ça commence à se savoir. Ce n'est pas le tout de raisonner en euros/m2 par rapport à l'environnement direct. Encore faut-il faire un calcul. Et vous venez de démontrer qu'il y a des limites à ne jamais franchir. Ce n'est pas être négatif, mais réaliste. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 20 juil. 2007 14:44:31 |
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