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 Sujet  |
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Aston
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 20 juil. 2007 : 14:47:40
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Citation :
Initialement entré par fanette44
On peut dire que vous avez réussi un exploit ASTON, nous sommes tous d'accord.
Il ne faut pas acheter pour investir dans ce produit, la rentabilité est trop faible.
Et bien je suis réellement content de cet exploit! Après tout, ce n'est qu'un forum et quand je lisais vos précédents échanges, je me disais qu'il fallait quand même y aller cool, après tout nous sommes là pour échanger non?!
Bon visiblement ce n'est pas un bon investissement. Mais comment alors, selon la réflexion d'Ankou, effectuer une opération blanche? Car il faudrait trouver un bien à 97.500€ pour le louer à 550€/mois pdt 15 ans: dur à trouver non?
Par ailleurs dans mes calculs je n'ai pas fait Emprunt-Loyer=ce que j'ai à payer de ma poche. J'y ai intégré toutes les charges "annexes" en étant volontairement pessismiste (risque d'innocupation...), car il faut bien les prendre en compte . A partir de là, je ne vois pas trop quel serait le bon produit pour ne rien avoir à débourser ou très peu, sauf peut-être le LMNP mais il va falloir que j'ouvre un nouveau Topic  |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 20 juil. 2007 : 15:02:30
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Je n'ai pas très envie de polémique aujourd'hui mais ce produit n'est pas trop forcément sur évalué, il ne correspond pas au profil de l'investisseur.
Cet appartement peut convenir à une personne qui l'occupera car la superficie est convenable ou à une autre qui voudra y loger ses deux enfants étudiants à LYON (études longues).
C'est ce qui se passe de plus en plus dans les grandes villes.
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a.joseph
Pilier de forums
394 réponses |
Posté - 15 août 2007 : 20:33:54
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| Bon, alors PRADOS ou en êtes vous ? |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 15 août 2007 : 23:01:21
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Citation :
Initialement entré par quelboulot
Prados,
Il doit être en train de vendre ses "junkies" placés en subprimes...
Fiston les achète ???? |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 16 août 2007 : 08:14:36
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Rendement 5.28% pour un coût de l'emprunt de 4.20 % hors assurance, la marge est faible.
Les 500 euros par mois a injecter me semble correct mais hors gros travaux.
500 euros mensuels placés sur 20 ans à 3% donne 164.150 euros.
Hors variation spéculative, le bien devrait être à 200.000 euros dans 20 ans.
La différence justifie-t-elle le choix d'investissement immobilier avec son potentiel de plus ou moins value ?
Cet investissement affaiblit aussi la position face au banquier pour une opération future (taux d'endettement fort, rapport placement financier / patrimoine net). |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 28 août 2008 : 22:16:04
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A.joseph, Citation :
Bon, alors PRADOS ou en êtes vous ?
je profite d'une remarque de Quelboulot pour relire ce sujet, et revois votre dernier post, daté d'il y a un an exactement.
Je me permets donc de vous reposer la même question à propos de vos ventes et investissements immobiliers à Paris.
Racontez-nous, car les nouvelles que je recois (partielles et forcément biaisées diront certains) sont loin d'être bonnes et cela empire de jour en jour? |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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tonhomme
Pilier de forums
243 réponses |
Posté - 29 janv. 2009 : 22:09:32
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Citation :
Initialement posté par Prados
Citation :
laissez son argent sur un livret qui rapporte 2.25% , c est pas tres interessant quand meme.
Vous avez des contrats d'assurance vie qui rapportent 5% nets, sans aucun soucis.
Citation :
tu fais quoi de ton argent toi ??
J'ai acheté de l'immobilier jusqu'en 2002. Depuis début 2003, j'achète des actions, et je n'achèterai pas d'immobilier tant que ces prix là seront en vigueur.
Prados
Salut Prados,
Que dit votre flair en ce moment ?
J'imagine que vous n'achetez pas d'immobilier (quoique, aux USA... c'est peut-être déjà le moment).
Achetez-vous des actions, comme en 2003, et comme tout porte à le faire aujourd'hui ? (je ne prends pas souvent le taxi mais j'imagine très bien mon chauffeur me dire que ce n'est vraiment pas le moment d'en acheter, alors... j'y vais ) |
A.T.
'Contributeur occasionnel, loin d'être novice...' |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 30 janv. 2009 : 08:25:25
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Citation :
Initialement posté par quelboulot
60 m2 en gourbit sur Toulouse et il cause encore !!!!!!!!!
Une "tanche" de votre espèce est une belle pièce pour les afficionados de la pêche en étang, nabotron.
C'est bien d'avoir déterré ce fil. On peut apprécier au passage le style "modéré" du modérateur. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 30 janv. 2009 08:26:58 |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 31 janv. 2009 : 19:14:49
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16 Avril 2004 Coccinelle sous la dictée d'Aligator son mari disait Citation :
La bourse n'est pas sûre, les placements ont des taux d'intérêts dérisoires.......heureusement, il nous reste la bonne vieille pierre !!!
C'est exactement ce que je me dis tous les matins pas "en me rasant" mais "en me maquillant"
Ali si on ne vous avait pas !!! |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 31 janv. 2009 : 21:06:53
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Citation :
Initialement posté par fanette44
C'est exactement ce que je me dis tous les matins pas "en me rasant" mais "en me maquillant"
Avec le rendement de la pierre, j'ai bien peur que pour vous maquiller vous en soyez réduite à utiliser des petits suisses de chez Gervais.
Et n'oubliez pas : trop de maquillage tue le maquillage.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 31 janv. 2009 21:09:28 |
Edité par - nefer le 15 févr. 2009 16:27:53 |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 01 févr. 2009 : 21:36:14
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| LeNabot merci de nous présenter votre épouse |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 01 févr. 2009 : 21:43:27
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LeNabotCitation :
Avec le rendement de la pierre, j'ai bien peur que pour vous maquiller vous en soyez réduite à utiliser des petits suisses de chez Gervais
Je n'ai pas acheté des appartements de robien au fin fond de la région toulousaine, le rendement à Nantes est toujours aussi bon et pas de vacance entre deux locations 
Grace à vous les locataires sont toujours aussi nombreux ce qui ne va pas faire tomber les loyers
FNAIM lettre de conjoncture N° 55 Citation :
Le report des projets d’accession, qu’on peut
constater depuis la mi 2008, entraîne un renforcement
de la demande locative, qui laisse présager
des augmentations sur les marchés les plus prisés
des candidats locataires
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Edité par - fanette44 le 01 févr. 2009 21:50:42 |
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marc75001
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 15 févr. 2009 : 01:40:42
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sorry,
juste cette petite incursion pour me rappeler à quelle page je suis:
encore 122 à lire. incroyable.
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amicalement |
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sab17
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 15 févr. 2009 : 16:14:02
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bonjour,
je viens de découvrir ce fil , très rigolo grace à fanette et nabot (d'ailleurs le proverbe du crocodile me plait beaucoup )
Cependant, je suis a fond dans le raisonnement de fanette44.
J'ai fait exactement ce qu'elle dit, je travaille, revenu dans la moyenne (1800) et je sais que mon avenir et ma retraite ne sera pas rose... ainsi dès que j'ai eu mon premier salaire en 2003 (bon moment)j'ai insvestit sur plan dans un 45m² 120000 euros à 4.5km de paris. pour mon habitation principale.
puis j'ai cherché en 2006 un petit logement neuf pour etre defiscalisé (raté) l'opération est tombée a l'eau mais ayant obtenu un bon pret (vive les banquiers sympas) à 3.5% sur 15ans j'ai opté pour acheter une petite surface dans l'ancien (17m²) à La rochelle (étudiant!!!) bon j'y met 50euros de ma poche... mais le micro bic compense (attention les lois sur les impots vont changer en 2010 abattemment de 50% au lieu de 71%)
Mon objectif primordiale devient alors la defiscalisation : en 2007 (tjs mon super banquier) j'obtiens un pret investissement 175 000 pour acheter un terrain (dans la pampa: zoneC) : je le divise en 2 suivant le cos et j'y ai actuellement enfin construit une maison pour défiscalisation. Locataires depuis aout2008 tout va bien. mais en robien limite des loyers: je tire la langue car pour cette opération je paye 1042 euros de credit contre 740euros de loyer. 300euros de ma poche dur dur
Depuis j'ai déménagé dans le sud ouest, j'ai donc mis le T2 pres de paris a louer en meublé: 775 + 75 euros contre 681euros de credit(assurance comprise)j'ai fait en sorte que cet appartement s'auto finance vraiment avec les charges, les impots foncier, le credit( etant dans le prix du marché locatif de la 1ere couronne) attention il ne me rapporte rien mais me coute des impots : declaration micro bic entraine revenu foncier de 29% en sus sur les IR + 11% des 29% en CSG : je vais bientot faire ma 1ere declaration il faut que je calcul...
il me reste mon pauvre terrain, qui la aussi avec la nouvelle loi scellier pour la defiscalistation me laisse sur le carreau ( plus de zoneC)si je ne le vend pas immédiatement ou si je ne construis pas avant le 31/12/2009. (et là, pas sur que mon banquier soit aussi sympa) pourtant il va falloir lui demontrer par a moins b que l'opération devient presque blanche avec deux maisons. 740*2 = 1480 euros.
Je ne doit investir que 100000euros maximum pour une maison de base 85m² , rectangulaire avec garage. : credit sur 20 ou 25 ans ( 490 à550 /mois avec des taux actuel de merde : 5.4%) : (1042+550)-1480 = 110 de deficit au lieu de 300 actuellement et encore plus a defiscaliser (urgent compte tenu des revenus en sus des 2 meublés). (je m'entraine pour convaincre le banquier)
Ce qui étouffe  ce sont les taxes foncieres, et les charges en sus c'est pourquoi il faut au moins avoir une opération blanche sur l'ensemble des loyers et credit car le reste n'est pas négligeable quand on a un moyen salaire qui doit tout supporter!
Fanette44, au vu du travail que demande les locations et les lois fiscales qui changent tout le temps, il faut avoir le coeur bien accroché et surtout de bons locataires. je ne prends plus de vacances depuis 3 ans, non pas par manque de temps, mais d'argent mais j'espère que la pierre me le rendra un jour et j'y crois (meme si je suis dans le sens du courant et que je rame  )
je ne veux pas avoir 40 logements seulement maintenir un niveau de vie de 2000 euros par mois quand j'aurai 60ans... si j'y arrive car je serai loin des 42 ans d'activité à cette age là! il me manque juste un logement pour moi!! (je suis en location) 
J'ai été longue, mais je voulais soutenir fanette44 même si je comprends Nabot.... pas facile de prendre des risques
bye
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 15 févr. 2009 : 22:50:07
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sab17 Citation :
Ce qui étouffe ce sont les taxes foncieres, et les charges en sus c'est pourquoi il faut au moins avoir une opération blanche sur l'ensemble des loyers et credit car le reste n'est pas négligeable quand on a un moyen salaire qui doit tout supporter!
Fanette44, au vu du travail que demande les locations et les lois fiscales qui changent tout le temps, il faut avoir le coeur bien accroché et surtout de bons locataires. je ne prends plus de vacances depuis 3 ans, non pas par manque de temps, mais d'argent mais j'espère que la pierre me le rendra un jour et j'y crois (meme si je suis dans le sens du courant et que je rame )
je ne veux pas avoir 40 logements seulement maintenir un niveau de vie de 2000 euros par mois quand j'aurai 60ans... si j'y arrive car je serai loin des 42 ans d'activité à cette age là! il me manque juste un logement pour moi!! (je suis en location)
J'ai été longue, mais je voulais soutenir fanette44 même si je comprends Nabot.... pas facile de prendre des risques
bye
Merci de votre soutien et félicitations pour vos premiers pas 
Il est certain que les investissements locatifs demandent un fort investissement personnel mais au bout du compte "c'est tout bon " Quand j'étais plus jeune pour me donner du courage je regardais régulièrement mes tableaux d'amortissement et je regardais la ligne "capital amorti "  Aujourd'hui c'est le contraire , je ragarde mes tableaux en cherchant désespérément du "capital dû" pour le déduire de mon ISF
Dommage que la loi de finances ait modifié le micro bic effectivement vous allez devoir payer plus d'impots. Avez vous fait le calcul pour passer au réel simplifié ? (voir rubrique impots sur ce forum)
La disparition de la défiscalisation en zone C vous pénalise aussi mais si votre banquier ne vous suit pas rapidement, la vente du terrain vous donnera une bouffée d'oxygène.
Sinon les maires des petites communes ne vont pas tarder à réagir et vont remuer leurs députés locaux afin qu'il "pondent" une nouvelle loi pour favoriser les investissements en milieu rural
C'est une loi idiote car il y a des villes moyennes qui n'ont pas besoin de logements locatifs et des petites communes où la demande est forte pour les jeunes couples et les personnes âgées qui vivent dans les hameaux et qui cherchent à venir dans les bourgs.
Je viens de relouer une maison de bourg en zone C (besson ancien), elle est restée vide deux heures. |
Edité par - fanette44 le 15 févr. 2009 22:53:33 |
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sab17
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 10:08:58
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bonjour
fanette44
effectivement, il faut que j'établisse les tableaux d'amortissement, et que je calcul en frais réel .Je me donne mes vacances pour le faire . j'ai le temps!!.
Si le banquier ne suit pas, l'objectif est toujours de vendre, mais je suis trop gourmande.... et quand on est au dessus du prix des marché on ne vend pas!!!Si je vends moins cher je ne m'y retrouve pas... j'aimerais rembourser tous les petits credits qui font que les opérations ne sont plus intéressantes voir dangereuse dans l'endettement.
Mais sinon c'est vrai les jeunes couples recherchent des maisons à louer car dans les villes c'est trop cher surtout quand on gagne le smic, j'ai loué ma maison avant de l'avoir mise en petite annonce! elle n'était pas finie. elle est a 20km de tout...
Ma mère qui m'a donnée l'exemple n'achete qu'en fonction des defiscalisation. elle ne paye pas d'impot! et pourtant la barre de l'isf est tellement basse... elle construit desfiscalise revend au bout des 9ans.Au bout d'un moment il n'y plus d'interet d'emprunt donc elle reemprunte et part de temps en temps en vacances avec les +value ou retape sa maison. (credit d'impot en prime!!). Pourtant elle augmente son patrimoine. avec une vendue elle en achete deux!
Mais quel boulot ses locations : cela fait 2ans qu'elle est en procés avec des locataires qui ont détruit le système d'assainissement puis qui n'ont plus payé le loyer : "manque de jouissance" le culot. c'est bizarre il ont fait tout ces problèmes après le renouvellement du bail , ma mère n'a pas coché renouvellement de la caution solidaire. AVIS au propriétaire!
L'assurance loyer impayé et l'agence n'ont pas fait leur boulot. Conclusion dès que le procés avec les locataires sera fini il faut attaquer l'agence pour les loyers, et leur assurance pour les dégradations: en france on ne peut ouvrir qu'un seul dossier à la fois. c'est bon a savoir.
Et puis j'ai lu que si on prenait une assurance loyer impayé, désormé on ne peut plus réclamer de caution???? a vérifier...
ce qui est ennuyeux dans les lois c'est qu'on tombe dessus par hazard, loi scellier, loi de finance loi pour les locataires, loi pour la taxe d'habitation (si le propriétaire récupère son logement 1 mois dans l'année il doit payé la taxe d'habitation : ce ne serait plus au 1er janvier..a vérifier)
et ce qui est super c'est quand on va au centre des impots pour remplir correctement ses déclarations et que vous en savez plus qu'eux!!!? mais par contre si le controleur vous tombe dessus alors là vous avez un redressement pour avoir mal rempli...!
le coeur bien accroché . Propriétaires, courage!
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 11:44:34
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sab17 Citation :
Mais quel boulot ses locations : cela fait 2ans qu'elle est en procés avec des locataires qui ont détruit le système d'assainissement puis qui n'ont plus payé le loyer : "manque de jouissance" le culot. c'est bizarre il ont fait tout ces problèmes après le renouvellement du bail , ma mère n'a pas coché renouvellement de la caution solidaire. AVIS au propriétaire!
L'assurance loyer impayé et l'agence n'ont pas fait leur boulot. Conclusion dès que le procés avec les locataires sera fini il faut attaquer l'agence pour les loyers, et leur assurance pour les dégradations: en france on ne peut ouvrir qu'un seul dossier à la fois. c'est bon a savoir.
Et puis j'ai lu que si on prenait une assurance loyer impayé, désormé on ne peut plus réclamer de caution???? a vérifier...
J'ai beaucoup de chance, je n'ai jamais eu de problèmes locatifs mais je choisis moi même mes locataires . Avec du flair rien qu'au téléphone avec un minimum d'intuition et des questions croisées on élimine les "nanards"
Pour les petits logements étudiants je préfère la caution des parents mais pour les plus grands logements destinés à des familles je viens d'inaugurer la GRL et pour 2,5% du loyer on est tranquille surtout avec la crise économique et cela pour toute la période de la location avec 7700 euros de dégradation. avec internet c'est super rapide et facile tant pour le locataire que pour le propriétaire.
Effectivement on ne peut pas demander au locataire une autre caution mais c'est largement suffisant. Attention cependant à la rédation du dossier qui doit être très bien renseigné sur les ressources du candidat locataire. En cas de sinistre il sera réclamé.
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 12:13:39
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Citation :
Initialement posté par fanette44
sab17 Citation :
Et puis j'ai lu que si on prenait une assurance loyer impayé, désormé on ne peut plus réclamer de caution???? a vérifier...
Effectivement on ne peut pas demander au locataire une autre caution mais c'est largement suffisant.
Vous confirmez?
C'est loyers impayés ou caution, jamais les deux? |
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