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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
 Posté - 23 juin 2004 : 10:04:02
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Waouhh ! Ca fuse ds tous les sens ici!!
Idem je ne comprends pas tout des postes de a.toison.
Cela dit je le rejoins sur 1 ou 2 points que je pense avoir décrypté :
Celui là : Citation :
Nous ne sommes pas au usa ni même dans un pays de capitaliste la plus part des gens qui ont achete ne pense meme pas à l'éventuelle plus value
(surtout pour la fin de la phrase).
et celui-ci : Citation :
Aujourd'hui si on interroge 2000 français. ils ne pensent pas faire une plue value. Aujourd'hui sur le marché nous ne retrouvons pas de professionels Aujourd'hui la plus part des gens ont achete pou y habiter.Nous sommes une une particularité.
Les 2 font bis repetita mais bon passons je souscris de toute façon.
Pour remettre le tout sur les rails je reviens sur le marché de la vente à la découpe. On est d'accord les zinzins réequilibrent leur portefeuille mais ça ne durera pas éternellement.
J'ai visité les sites de cogedim, advalorem, locare qui s'occupent de vendre le patrimoine de ces zinzins (banques, assurances, ...)
J'ai l'impression que leurs cotes collent plus aux prix du marché que ce qu'on peut trouver sur le marché classique. Par exemple les annonces du pap me semblent plus élevées. Les particuliers et agences sont plus gourmands.
D'autre part dan sla vente à la découpe la qualité est au RDV (alors qu'avec un particulier hum hum ...) et quand le bien est occupé la cote est clairement rabaissée de 5-15% alors qu'avec un particulier les choses sont beaucoup plus floues.
Cela étant les annonces concernent bcp des grandes surfaces dans des quartiers plutôt bien cotés. Or, ça ne doit pas être facile de trouver des acheteurs prêts à débourser 5000-6000euros/m2 pour 200m2.
Donc que risque t-il de se passer ?? Ben compte tenu de l'effort demandé aux acheteurs peut-être que dans 5-10ans ces immeubles se dégraderont du fait de ces nouveaux occupants face à des traites mirobolantes incapables de faire face aux charges de copropriété et incapables d'avancer des fonds pour travaux d'entretien, de réparations etc ...
Ce phénomène se produit déjhà apparemment dans les quartiers centraux de Paris. Les acheteurs à la limite de leurs possibilités ont certes pu décrocher un prêt pour financer leur "coup de coeur" à 5000euros/m2
mais ont maintenant de grosses diffucultés pour payer leurs charges ...
Bref, prix élevés, vte à la découpe risquent de conduire à une augmentation des copropriété en difficulté dans les années à venir.
La faillite civile de Borloo devrait s'étendre aussi aux copropriétés , non ??
bp |
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braindead
Contributeur vétéran
112 réponses |
Posté - 23 juin 2004 : 10:15:04
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bp,
j'avais lu un article qui rejoignait un peu vos propos :
on nous faisait part d'un jeune couple (la trentaine) qui avait franchit le pas et était passé du statut de locataire à celui de proprio.
Or il se sont très vite rendu compte que les provisions sur charges étaient plus importantes (avant il ne payait que celles incombant au locataire), qu'il y avait une taxe foncière à payer, etc, etc ...
Et cela il ne l'avait pas budgeter. Du coup ils sont ric-rac et doivent se serrer la ceinture un peu plus.
Alors oui on peut effectivement s'interroger sur l'avenir des copros ... |
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xXx
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 24 juin 2004 : 16:46:22
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Le petit article du jour sur Boursorama :
http://www.boursorama.com/infos/actualites/detail_actu_taux.phtml?news=1877172
Les ventes de logements neufs ont progressé de 14,8%. Est-ce le dernier rush avant la hausse des taux de la Fed ? Bien malin qui pourrait le dire. Cela dit, ce chiffre semble erratique ces derniers temps : on bat des records un mois, et le mois suivant est mauvais.
Peut-être est-ce du à une particularité aux US. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 24 juin 2004 : 18:54:03
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Pour embrayer sur les remarques de bprudhon et braindead (désolée Prados j'ai laissé passer quelques wagons), je voudrais aussi dire que ces ventes à la découpe c'est bien mais il faut surtout se méfier des charges qui apparaissent après coup ! J'y suis passée et je ne le regrette pas du tout (ou -j'espère du moins - pas encore  ) car décote très intérressante dûe au statut du locataire mais,
Juste un petit exemple (et sans faire le procès de tous les zinzins): après 1 an d'achat, on s'apercoit que non seulement les dépenses antérieures (avant découpe) présentées à tout acheteur étaient minorées, que les budgets prévisionnels 2004 votés sont dans mon cas 20% en dessous de la réalité (donc ajustements à venir au prochain trimestre) - eh encore je suis chanceuse car je connais des cas d'autres immeubles du même zinzin qui eux tournent a +30-40%  - et que de plus, le syndic imposé (jusqu'a mise à la porte) est incapable de s'occuper de tous les immeubles à la fois.
Et je rejoins tout à fait bprudhon sur le risque de l'avenir de ces copro car tout le monde n'a pas les reins solides pour faire face a ces charges et aux futures réparations. C'est ce qui commence a se passer chez nous et déjà des copro ne payent plus du tout leurs charges !
Pour les locataires candidats-acheteurs à la découpe, je donne un lien qu'ils peuvent consulter : http://cores-224.asso.fr/accord96.htm ... Abondance d'info ne nuit pas en la matière.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 24 juin 2004 : 18:57:29
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xXx,
Contrairement à une idée très répandue, les prêts immobiliers aux US (et non pas les prêts à la consommation) sont en très grande majorité souscrits à taux fixe.
Donc, j'analyse cette information de la facon suivante:
Les américains sont maintenant convaincus que les taux ne peuvent que monter à court/moyen terme. Le marché anticipant une hausse des taux de la FED, les acheteurs se dépêchent d'acheter maintenant afin de bénéficier de taux fixes encore intéressants.
Prados |
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Titi18
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 24 juin 2004 : 20:22:07
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Bonsoir,
Je viens de parcourir les 12 pages de ce sujet, et ça ne m'a pas rassurée!
Je me suis lancée dans l'immobilier locatif, coachée par l'un de ces "conseillers en patrimoine" (qui est venu me chercher), qui m'a expliqué avec tableau à l'appui qu'en 10 ans, je pourrais réaliser un gain de 17% avec 0 € d'apport et un "effort de trésorerie moyenne" de 126 € (et ça serait des prévisions "pessimistes", de surcroît)
A priori, tout est garanti (en cas de dégradation, de manque de locataire), bref, ils s'occupent de tout, pour ainsi dire.
Si quelqu'un a la gentillesse de me contacter pour me donner un avis éclairé, je l'en remercie!!!
9cn9kaekfz1w0h1@jetable.org (adresse valable 8 jours)
Bonne soirée! |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 24 juin 2004 : 21:13:45
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Titi18,
Si vous le voulez, envoyez-moi votre fichier en cliquant aur mon pseudo et en sélectionnant ensuite "envoyer un email".
Je vous répondrai ensuite en privé et si je vois des points d'aspect général qui peuvent être postés sur le forum, cela serait intéressant, pour les autres membres du forum.
Prados |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 25 juin 2004 : 04:30:49
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Joulia, Citation :
Pour les locataires candidats-acheteurs à la découpe, je donne un lien qu'ils peuvent consulter : http://cores-224.asso.fr/accord96.htm ... Abondance d'info ne nuit pas en la matière.
Intéressant le lien.
Je viens de copier copier votre message, ainsi que ceux de Bp et de Braindead sur un autre sujet (http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=11934) sur les ventes à la découpe, ouvert début mai, au cas ou d'autres membres souhaiteraient témoigner de leur expérience.
Prados |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 25 juin 2004 : 09:54:13
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Merci à Joulia pour ses compléments d'infos sur la "vente à la découpe".
Dans mon post je n'avais pas envisagé les conséquences de la reprise des immeubles "découpés" par des syndics provisoires suivis de définitifs avec en passant des relèvements de charges non prévus par des acquéreurs déjà au taquet (surtout les primo accédants novices)...
Pourvu qu'un décret prévoyant la faillite civile de copropriétés en difficulté paraissent un jour...
Quoi qu'il en soit avec le "reverse mortgage" à la française des institutionnels (banques en l'occurence) pourront à nouveau se réapproprier ce parc en futur déserrance ...
Merci aussi à Prados pour réactiver d'anciers posts sur le sujet.
bp |
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Bed27fr
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 25 juin 2004 : 11:12:45
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Citation :
Initialement entré par Prados
Je vous répondrai ensuite en privé et si je vois des points d'aspect général qui peuvent être postés sur le forum, cela serait intéressant, pour les autres membres du forum.
je suis également interessé, on vient de me présenter un appart T4 de 93m² + 43m² de terrasse dans une résidence avec piscine, video surv + portail electrique à Cahors(46)
il coute 157k et ils me font un pret sur 25 ans(4.1% avec ass variable capé) avec 250 euros mensuel, j'économise 18k d'impots en 10ans
comme titi tout est assuré et compris dans le package(dégradation, mauvais payeur, absence de locataire, taxe de copro, taxe foncière, frais de gestion représentent chaque mois en moyenne 27% des +600 euros de loyer)
voici une année type(la 5eme) pour vous faire une idée:
pret:11140
loyer:7755
charges:2079(les fameux 27% en moyenne)
deficit foncier à reporter sur la déclaration:-10700 ce qui offre un gain fiscal de 2686
épargne mensuell: 250 (3k par an)
d'après leur simu "pessimiste" le bien me rapportera 77k à la revente dans 10ans(en supposant 0 plus value, juste l'inflation)
La personne de cette agence de défisc m'a assuré que les loyer ne pouvaient pas baisser et qu'ils n'avaient JAMAIS baissé(mis à part sa parole je n'ai aucune garantie de montant du loyer, si ça baisse je suis ds la mouise pour les remboursement)
l'appart est à 1500/m², il me semble que ce n'est pas excessif mais je n'ai aucune idée des prix de Cahors et du potentiel immo de cette ville.
je vais y passer demain pour voir le coin par moi même mais je vous avoue que n'étant pas propriétaire moi même j'hésite bcp à faire cette opération |
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braindead
Contributeur vétéran
112 réponses |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 25 juin 2004 : 11:32:55
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A votre place je baserai ma simul sur 0 de plus value au bout de X année. Voire même une décote de 15% surtout si de neuf dont il s'agit et pour peu que l'emplacement soit pas idéal (environnement, cces, transports, ...). Le neuf est voué à devenir de l'ancien. Et dans 10ans y aura peut-être un ravalement à financer ....
Bref, à part ces considérations, votre effort d'épargne semble compensée par la réduction d'impôt. Quoique ! Votre effort d'ép tient-il compte des charges de copropriété ???
C'est-à-dire qu'en gros vous pourriez avoir le même résultat dans de l'ancien avec des loyers qui couvrent à 100-110% vos traites!!
Personnellement, tel que vous le présentez ce montage me laisse encore sceptique (comme la fosse pour faire le lien avec les posts adressés à UI dans le "livre d'or").
bp |
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gijoe
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 25 juin 2004 : 11:53:02
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bprudhon,
L'effort d'epargne est compensé par la réduction d'impot parce que la simulation est celle de l'année 5. Avec le Robien, c'est au bout de la 6ème année que cela se gate (quand le % d'amortissement diminue de 8 à 2,5%).
Jean-Yves |
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Bed27fr
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 25 juin 2004 : 13:29:36
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oui le surplus que l'on constate sur mon exemple de l'année 5 ainsi que tous ceux de l'année 1 à 5 sont mis sur un compte pour compenser la plus faible réduc d'impots des années 6 à 10
de cette manière l'epargne personnelle est lissée sur 10 ans et on épargne toujours la même somme
braindead> IFB France, une agence de defisc toulousaine
bprudhon> mon bien de 157k devient 187k au bout de 10 ans avec 2% d'inflation annuelle(0 de plus value). Vous me suggerez de considérer 0% d'inflation c'est bien ça? Bien que ça me semble un peu irréaliste de croire que l'on aura 0% d'inflation en 10 années voici ce que donnerai le résultat final: 157-112=45k euros (avec 32k d'apport personnel c'est encore plus interessant pour moi que mon pel à 4.5%)
maintenant en supposant une inflation à 0% pendant 10 ans et une décote du bien de 15%(vous y allez fort :p, c'est pas en plein Paris c'est à Cahors! cela riendrai à 1300/m² en francs de 2016!! c'est donné...) cela ferai un résultat final de: (157 - 15%*157)-112=134-112=22k euros
Evidemment je serai perdant :/ mais si l'immo devait baisser avec une telle proportion ça n'en sera finalement que meilleur pour moi car ça me permettra d'acheter ma résidence principale(dont j'estime l'achat à dans environ 4-5 ans) au plus bas du marché :p
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Nicolas |
Edité par - Bed27fr le 25 juin 2004 13:36:14 |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 25 juin 2004 : 14:20:59
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Tout à fait peu importe l'état du marché lorsqu'on vend pour acheter (sa résidence principale par exemple).
D'ailleurs, mieux vaut revendre en "bas" de marché pour acheter car au moins d'une part l'impôt sur la plus-value est limité au minimum et d'autre part la résidence principale (qui sera donc achetée en "bas" du marché) n'en sera plus facile à revendre quel que soit l'état du marché X années après son acquisition.
Bed27fr, vous avez l'air sûr de vos calculs donc il ne vous reste plus qu'à vérifier sur place ce qu'il en est et vous familiariser avec le marché de Cahors.
bp |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
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theo maison
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 26 juin 2004 : 12:18:24
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Citation :
Initialement entré par Bed27fr
mon bien de 157k devient 187k au bout de 10 ans avec 2% d'inflation annuelle(0 de plus value). Vous me suggerez de considérer 0% d'inflation c'est bien ça? Bien que ça me semble un peu irréaliste de croire que l'on aura 0% d'inflation en 10 années voici ce que donnerai le résultat final: 157-112=45k euros (avec 32k d'apport personnel c'est encore plus interessant pour moi que mon pel à 4.5%)
maintenant en supposant une inflation à 0% pendant 10 ans et une décote du bien de 15%(vous y allez fort :p, c'est pas en plein Paris c'est à Cahors! cela riendrai à 1300/m² en francs de 2016!! c'est donné...) cela ferai un résultat final de: (157 - 15%*157)-112=134-112=22k euros
Euh, c'est dangereux de jouer avec les chiffres comme ça...
Les hypothèses :
- 157kE est le prix d'un appartement *neuf* à ce jour ;
- le marché n'évolue pas pendant 10 ans ;
- l'inflation de 2% par an sur cette période.
L'achat de cet appartement cette année :
1. vous payez 3% de frais de notaire soit 4,7kE en plus par rapport aux 157kE (j'arrondis) ;
2. le prix *effectif* du marché pour cet appartement est 131,3kE
(puisque 157kE inclus la TVA à 19.6% soit 25,7kE).
Conclusion temporaire :
un appart *neuf* de 131,3kE et un coût à l'achat de 30,4kE.
Vous revendez cet appartement dans 10 ans :
1. Si l'immeuble était neuf, le prix de l'appart serait de 131,3kE (avec un euro d'aujourd'hui) mais ce n'est plus le cas ; il est devenu un appartement dit *récent*. Si la décôte entre le neuf et le récent est de 10%, vous vendez donc à 118,2kE (en euro d'aujourd'hui).
2. On prend en compte l'inflation, donc vous vendez à 141,2kE.
Et maintenant une conclusion sur trois points différents.
A)
Combien gagnez-vous grâce à la défiscalisation pendant 9 ans ?
Rappel : il faut que vous rattrapiez le coût entraîné par cet achat locatif soit 30,4kE.
Vous dites que la déficalisation vous permet d'économiser 18kE sur cette période...
Votre conseiller ne vous a pas dit que l'amortissement Robien est seulement une incitation pour l'achat dans le neuf pour compenser (partiellement !) le fait qu'un logement neuf coûte plus cher qu'un appartement ancien ?
B)
Vous avez contracté un prêt, il vous reste un capital à rembourser. Vous avez payé environ 60kE d'intérêts pendant 10 ans et vos annuités étaient de 11kE (j'arrondis) ; vous avez donc remboursé 50kE de capital. Si l'emprunt est de 157kE, vous devez donc encore rembourser 107kE (en euros de dans 10 ans). La revente vous rapporte donc 141,2-107 = 34,2 kE.
C'est bien une somme que vous récupérez sur votre compte en banque dans 10 ans ; ça semble sexy...
D'un autre côté, vous avez sorti 250E par mois ("épargne volontaire" est le terme consacré) pendant 10 ans soit en tout 30,0kE...
C)
A côté de cet appartement neuf se trouve une occasion rare, très rare en fait : un appartement ancien dont le prix n'est pas aussi fou que ceux du marché (et loin du prix du neuf). Vous faites votre simulation et vous vous apercevez que, après charges-impôts-taxes-frais, votre "épargne volontaire" est quasi nulle. Bref vous l'achetez. Dans ce cas, vous n'êtes *pas* en déficit foncier mais est-ce bien important ? quelle situation préférez-vous ? Un indice : le prix des deux appartements (le neuf comme l'ancien) va évoluer suivant le même marché, va subir la même inflation.
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theophrase
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Bed27fr
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 26 juin 2004 : 13:07:29
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1) je ne paye pas les frais de noraire c'este le promoteur qui les prend en charge(de meme que les frais intercalaire durant la construction, mon crédit ne débute finalement qu'au dernier trimestre 2005 qd l'appart sera livré, et d'ici là je ne débourse rien)
2) c'est la première fois que j'entends parler de cette histoire de TVA, va faloir que je me renseigne et si le promoteur m'a caché cet aspect des choses ça va barder!! Moi je pensais que le prix du neuf(tva comprise) équivalait au prix de l'ancien voire était meilleur marché.
J'ai meme un pote qui compe acheter une maison d'occaze car il a la flemme de s'occuper de faire construire(et des soucis que ça ajoute) et il lui semblait également que ça revenait plus cher(à bien égal donc ancien > neuf)
on entend tout et son contraire ici et ailleurs, comment savoir le vrai du faux? n'existe-t-il pas un organisme ou une association OBJECTIVE qui donne les prix de l'ancien, du récent et du neuf pour telle et tell surface dans telle et telle région?
il existe des statistiques pour tout plein de conneries(ou acheter moins cher sa tablette de chocolat ou comment gagner 1euro sur son pack d'eau) mais qd on cherche les chiffres des achats les plus importants de notre vie on TROUVE RIEN!!!
moi j'imerai trouver le prix moyen en france au m² des T4 neuf/récent/ancien et basta ca me permettrai de déméler le vrai du faux
je dois donner la réponse pour l'appart lundi, je pars dans quelques minutes visiter le coin je me ferai deja une meilleure idée du potentiel de mon futur achat
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Nicolas |
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theo maison
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 26 juin 2004 : 13:18:30
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Citation :
Initialement entré par Bed27fr
c'est la première fois que j'entends parler de cette histoire de TVA, va faloir que je me renseigne et si le promoteur m'a caché cet aspect des choses ça va barder!! Moi je pensais que le prix du neuf(tva comprise) équivalait au prix de l'ancien voire était meilleur marché.
quand on achète un appartement neuf, on paye la TVA ; le prix est généralement indiqué TTC.
lu sur :
http://immobilier.nouvelobs.com/articles/immo173_347.html
prix du m2 en €:
--------Ancien--Récent--Neuf--Loyer
Cahors----856----1250---1851---5,9
ça vous donne une idée de la décôte de prix à la revente dans 10 ans
(neuf->récent = -32% !!!) et de la surcôte de prix du neuf par rapport à de l'ancien :
ancien = 856 + 7% de frais de notaire = 915 €/m2
neuf = 1688 €/m2 (TVA comprise ; votre appart = 157kE / 93m2)
puisque les frais de notaire sont payés par le très généreux promoteur...
le delta est donc de 1688 - 915 soit 773 €/m2
dans votre cas (93 m2), acheter neuf entraîne un surcoût de 71,9k€ environ ; heureusement que la défiscalisation vous permet de récupérer 18k€
Pour que vous vous retrouveriez dans la même situation fiscale à cause d'un appart dans l'ancien, il faudrait que vous payeriez un surplus d'impôts-taxes (lié à votre investissement) de 53,9k€ sur les 10 ans qui viennent, soit 5390 € par an. Sachant que vous revenus fonciers annuels seraient de 93 m2 * 6 €/m2 * 12 mois = 6700 €, je vois mal comment vous arriveriez à une telle imposition (vous êtes dans une tranche d'imposition supérieure à 80% ?)
Vive la recherche du déficit fiscal (à tout prix) 
--
theophrase
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Edité par - theo maison le 26 juin 2004 13:57:51 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 26 juin 2004 : 14:36:28
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Juste pour le fun,
Bravo à Prados qui a initialisé un sujet qui va prochainement franchir le cap des 10 000 lecteurs sur le site et des 300 intervenants avec ce post.
Comme quoi, la "française des jeux" peut, elle aussi, inventer toujours plus de jeux.
Enfin,ce qui est intéressant sur ce sujet, c'est que l'on trouve de tout, comme la pub de "la Samaritaine" au bon vieux temps.
Les temps anciens de "bien avant" qui n'étaient finalement "pas si bons", mais bon !!!
Bonne continuation et, finalement, bonne chance à tous les investisseurs immobiliers : présents, passés et... potentiels..; dont je suis, "un peu"
Christophe |
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