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 Sujet  |
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am77
Pilier de forums
1169 réponses |
 Posté - 26 juin 2004 : 22:20:55
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Bed27fr,
comme votre promoteur n'est probablement pas philantrope, si vous ne payez pas les frais de notaires, c'est qu'ils sont incorporés au prix de vente. La valeur marchande de votre appartement doit être minoré d'autant dans vos estimations. |
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Bed27fr
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 27 juin 2004 : 19:39:27
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mouais je suis un peu refroidi par tout ça :/
surtout depuis que j'ai lu cet article:
http://money.msn.fr/immobilier/immobilier/actus/conseils/sommaire/richeimmo03/default.asp
que je vous copie colle ici:
Neuf ou ancien ? Des opportunités dans l'ancien refait à neuf
En 2003, environ 50 000 particuliers ont réalisé un investissement locatif dans le neuf, afin de profiter de l'amortissement Robien. Un quart d'entre eux l'ont fait à la suite d'un démarchage à leur domicile par un réseau de "vente debout". Le démarcheur leur a dit qu'ils réaliseraient une grosse économie d'impôt et qu'ils n'auraient à s'occuper de rien. Ils l'ont cru et ont signé, sans prêter attention à ce qu'ils achetaient. Ces investisseurs ont tout faux ! Ils se retrouvent, pour la plupart, propriétaires d'un logement vendu 15 à 20% trop cher, offrant un rendement indigent et, plus grave encore, situé dans une ville où la demande locative n'est pas toujours au rendez-vous.
Autant le savoir, on ne s'improvise pas investisseur immobilier au hasard d'une proposition commerciale. On le devient après réflexion, en sélectionnant soigneusement ses acquisitions. Il est légitime de s'intéresser au neuf et à l'amortissement Robien si l'on se trouve dans une tranche d'imposition élevée - 28,26% et au-delà - et que l'on souhaite défiscaliser. Mais il faut le faire avec discernement, en s'adressant à des commercialisateurs sérieux et en privilégiant des villes ou des bassins d'activité prospères.
Le programme doit être choisi pour ses qualités d'emplacement et de construction. Le logement pour son plan et, bien sûr, son prix. Rappelons que, si l'on veut limiter son effort d'épargne, le rendement ne doit pas descendre en dessous de 6,25%. Il s'agit, bien sûr, d'un rendement brut avant avantage fiscal. Quand un vendeur annonce "un rendement de 7,5% après impôt", il a tout simplement incorporé l'économie d'impôt dans le résultat. C'est un faux nez destiné à cacher un rapport réel médiocre, de l'ordre de 4 ou 4,5%, voire moins
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Nicolas |
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Prados
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3625 réponses |
Posté - 28 juin 2004 : 01:04:15
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Bed27fr,
Etes-vous allé faire un tour à Cahors?
Dites nous tout .
Prados |
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Prados
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3625 réponses |
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Prados
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3625 réponses |
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Bed27fr
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 28 juin 2004 : 07:51:16
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Citation :
Initialement entré par Prados
Bed27fr,
Etes-vous allé faire un tour à Cahors?
Dites nous tout.
le cadre est sympa, dans un petit village ancien aux ruelles étroites
il y au centre: une maternelle/primaire qui donne sur la petite place du village
une ligne de Bus traverse le bourg et part en direction de cahors qui se situe à 3 ou 4 km
en face de la rue ou doit se contruire la résidence il y a un terrain de foot et les champs allentours sont soit cultivés, soit en cours de constructions (maison) soit battis(maison qui ont au plus 1 an). Le long de la rue on a du en voir pas plus d'une huitaine. Mais il y a bien une centaine de maison dans le village, pas un seul immeuble par contre, que des villas.
Derrière l'emplacement de la résidence(qui se trouvera à 300mètre du centre du village) s'éttend une grande foret sur une colline.
Le bourg comprend également un collège à 500 mètre de la résidence.
Par contre on a pas vu de centre commercial ni meme d'épicerie ou bien de bureau de poste à proximité, je pense que ces services là se trouve en banlieu de Cahors(intermarché, carrefour, but etc sont à maximum 5 km)
Le centre de cahors a l'air sympa c'est une jolie ville, de plus on a silloné la campagne envirronante(à la recherche d'un coin ou se baigner dans le lot) et c'est une région magnifique: boisée, pleins de vallons. De plus une autoroute relie Toulouse à Limoge depuis quelques mois(il y a un péage au sud de cahors et un au nord) ce qui en fait une ville à fort potentiel.
Tout ça ne me fait pas oublier que pour 150k dans une résidence de standing le loyer de l'appart(93m²+44m² de terrasse au 2ème étage) qu'on me propose ne sera que de 600 euros(là ou le plafond robien autorise 9euros le mètre carré...) ce qui fait un rendement hors gain d'impot inférieur à 5%
J'ai regardé pap et seloger et j'ai vu des appart vendus moins chers(100m² en plein centre de cahors de 116k à 150k) et des apparts neuf à louer dans le centre à des prix très compétitif(115m² pour 575euros charges comprises en plein centre)
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Nicolas |
Edité par - Bed27fr le 28 juin 2004 07:55:12 |
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 28 juin 2004 : 10:17:24
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POur en revenir au de Robien qu'il serve au moins à relancer l'offre locative et l'objectif fixé sera rempli pour la bonne cause qui plus est. Les déboires à venir pour les "investisseurs-propriétaires" sont plus secondaires.
POur revenir à l'intervention de Prados, la FED devrait augmenter d'1% ses taux déjà bien bas (1%). Mais 2% ça reste bas ! Les crédits à taux variables trinqueront les premiers. Ceux-ci étant très répandus outre atlantique et outre manche c'est vrai qu'une augmentation trop forte rendrait la valeur vénale des maisons inférieur au capital restant du ...
Pour ce qui concerne la zone euro, Trichet va probablement rester sur un statu quo compte tenu de la reprise plutôt mollassonne.
Les taux de crédit immo (du moins les "fixes") étant indexés sur les taux à 10ans (les taux fixes sont majoritaires en france) il faudra surveiller l'évolution des déficits publics et l'état des réserves des banques .... Les zinzins réequilibrant leur portefeuille pour compenser les pertes boursières (post 2000) peut-être que le robinet du crédit restera encore bien ouvert ....
POurvu aussi que la situation de l'emploi suive avec pas trop de décalage la maigrichonne reprise actuelle.
bp |
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 29 juin 2004 : 14:57:40
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POur ceux qui sont saisis de la "frénésie pour l'investissement locatif" et qui se posent bien légitimement des tas de questions l'édition juillet-aout du "Particulier" décortique les différentes façon d'investir en fonction des profis possibles d'investisseurs.
Comme d'hab les exemples sont assortis de chiffrages précis et il ressort que ce qui est bon et adapté pour les uns ne les pas forcément pour les autres.
bp |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 29 juin 2004 : 15:13:55
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Bp, Savez-vous si cet article est accessible sur internet?
Prados |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 29 juin 2004 : 15:18:23
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Bed27fr, Citation :
le cadre est sympa, dans un petit village ancien aux ruelles étroites
il y au centre: une maternelle/primaire qui donne sur la petite place du village
une ligne de Bus traverse le bourg et part en direction de cahors qui se situe à 3 ou 4 km
en face de la rue ou doit se contruire la résidence il y a un terrain de foot et les champs allentours sont soit cultivés, soit en cours de constructions (maison) soit battis(maison qui ont au plus 1 an). Le long de la rue on a du en voir pas plus d'une huitaine. Mais il y a bien une centaine de maison dans le village, pas un seul immeuble par contre, que des villas.
Derrière l'emplacement de la résidence(qui se trouvera à 300mètre du centre du village) s'éttend une grande foret sur une colline.
Le bourg comprend également un collège à 500 mètre de la résidence.
Par contre on a pas vu de centre commercial ni meme d'épicerie ou bien de bureau de poste à proximité, je pense que ces services là se trouve en banlieu de Cahors(intermarché, carrefour, but etc sont à maximum 5 km)
Le centre de cahors a l'air sympa c'est une jolie ville, de plus on a silloné la campagne envirronante(à la recherche d'un coin ou se baigner dans le lot) et c'est une région magnifique: boisée, pleins de vallons. De plus une autoroute relie Toulouse à Limoge depuis quelques mois(il y a un péage au sud de cahors et un au nord) ce qui en fait une ville à fort potentiel.
Tout ça ne me fait pas oublier que pour 150k dans une résidence de standing le loyer de l'appart(93m²+44m² de terrasse au 2ème étage) qu'on me propose ne sera que de 600 euros(là ou le plafond robien autorise 9euros le mètre carré...) ce qui fait un rendement hors gain d'impot inférieur à 5%
J'ai regardé pap et seloger et j'ai vu des appart vendus moins chers(100m² en plein centre de cahors de 116k à 150k) et des apparts neuf à louer dans le centre à des prix très compétitif(115m² pour 575euros charges comprises en plein centre)
Dites-nous quelles sont vos impressions et/ou conclusions après votre visite?
Etes-vous toujours intéressé et estimez-vous la valeur du bien réaliste? Quid également des perspectives de valorisation sur 10 ans?
Prenez-vous en compte également que le bien n'est pas situé à Cahors même mais en proche banlieue? Comment établir alors le juste prix au m² du village où se situe le bien?
Prados |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 29 juin 2004 : 15:23:59
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Je voulais signaler cet article du Particulier mais bprudhon a été plus rapide que moi !!! Il s'agit du numero 979 et article pas mal fait du tout !
Malheureusement Prados, pas accessible sur Internet  mais néanmoins commandable via ce moyen http://www.leparticulier.fr/  |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 29 juin 2004 : 16:31:59
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Oups! J'ai grillé la politesse à une dame !! Les règles de préséance et de bienséance se perdent manifestement .... Mais conne on dit "c'est l'intention qui compte ...!"
Pour Prados, qui est loin, la cmd par internet est 1 solution. Si j'avais un scanner sous la main ça irait plus vite mais non ...
bp |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 29 juin 2004 : 18:54:36
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Titi18,
Citation :
Si vous le voulez, envoyez-moi votre fichier en cliquant aur mon pseudo et en sélectionnant ensuite "envoyer un email".
Je vous répondrai ensuite en privé et si je vois des points d'aspect général qui peuvent être postés sur le forum, cela serait intéressant, pour les autres membres du forum.
Prados
Je viens de répondre en portant mes commentaires sur les données que vous m'avez envoyé, sur le sujet: http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13632.
Prados |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 29 juin 2004 : 18:55:18
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Prados, si vous avez un peu de patience, je vous scanne l'article asap  : Echange de bons procédés  ... |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 29 juin 2004 : 19:37:13
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Bp, Joulia,
Merci pour l'info et pour l'article  .
Prados |
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Immopar
Contributeur actif
29 réponses |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 29 juin 2004 : 22:59:26
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Immopar,
Very Good Job .
J'attends avec impatience Jeudi (J-2) pour Bécon.
Prados |
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PhV
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 30 juin 2004 : 13:21:41
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Bravo Immopar, et en plus en avance par rapport aux dates annoncées !!!
Question : comment est calculé le volume de la semaine en cours ? Extrapolation ?
A+
----------------------
// The answer is 42 // |
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PhV
Contributeur actif
35 réponses |
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xXx
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 30 juin 2004 : 14:30:21
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J'aime bien le nouvel argument trouvé pour justifier la hausse : le bricolage devenu sport national...
Décidément, ils ne savent plus quoi inventer et c'est de plus en plus grotesque.
Le meilleur étant tout de même la démonstration fournie à l'appui de cette nouvelle thèse économique :
"À ce propos, une étude portant sur 2.000 échoppes bordelaises - maisons de 50 à 150 m2 - a révélé qu’en moyenne, l’augmentation de prix entre l’achat et la revente d’une maison est de l’ordre de 50% quand le délai est de 2 ans et de 100% lorsqu’il est d’une douzaine d’années. Cela signifie que la plus-value très rapide réalisée par les revendeurs dans le premier cas est probablement imputable pour une part importante aux travaux de réfection réalisés juste après l’achat, amélioration dont la valorisation a tendance à se dissoudre avec les années, un doublement en 12 ans ne correspondant qu’à une croissance annuelle de 6%."
Bientôt le prix Nobel d'économie aux notaires ? |
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