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Prados
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3625 réponses |
 Posté - 24 déc. 2005 : 10:56:29
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Pégase, Citation :
Ce sont des marchés tellements différents sur tous points que je vois mal comment une baisse de X% du marché outre atlantique (et sur une seule ville qui plus est)
et voici un deuxième exemple: Citation :
Saturday, December 10, 2005
Housing prices level off
County has 'juicy' market
By Craig Wolf
Poughkeepsie Journal
Dutchess County's housing market is looking more like a plateau now than the steep hill of recent years.
November's average sales price was $400,733 for single-family free-standing existing homes, a number that was 8.4 percent higher than a year ago. But it was also lower than the average prices of five other months in 2005, and $3,611 lower than October's level.
The average price has topped $400,000 five times this year, with the highest being $434,068 in September.
November's volume of 192 sales was off 6.3 percent for the month versus a year ago, the Mid-Hudson Multiple Listing Service reported Thursday. It's down 3.3 percent for the year so far."My sense is that we are going through a price adjustment now, especially in the higher end," said Steven Domber, president of Prudential Serls Prime Properties in LaGrange. "From the peak pricing, I think you'll see 5 to 7 percent decline in the average price before it starts to stabilize and go up again."
There are more homes on the market — 1,755 homes for sale on Nov. 1, up 41.4 percent versus a year ago, the listing service reported.
"The market's getting a little more juicy for the buyers," said Geri DeWitt Ruby, owner-broker at Re/Max Moniesworth Realty, Hope-well Junction. "There's more to pick from, and they're getting more picky."
"Above ($675,000) and up, it's very, very slow. And below that it's still moving, but it's a more challenging market," Ruby said.
Craig Wolf can be reached at cwolf@poughkeepsiejournal.com
J'en ai plusieurs pages, d'exemples comme cela sur les USA, dans la région de Boston, à Las Vegas, en Californie, et en Floride.
De plus, vous n'avez pas lu mon passage sur la France: Citation :
Enfin, je viens de lire dans le mensuel de décembre du mazagine Investir n°13, en page 20 que le coprésident du réseau Laforêt dit clairement que les prix de vente sont en baisse, alors que son confrère du réseau ERA clame le contraire.
Je cite Patrick-Michel Khider, du réseau Laforêt:
Citation :
Les acquéreurs reviennent donc dans le centre des agglomérations, mais avec des exigences de négociation plus fortes, vu le niveau toujours élevé des prix. Ceux des logements haut de gamme ont déjà commencé à baisser et cela devrait s'amplifier en 2006.
Le prix des appartements familiaux, eux, stagnent déjà et une baisse est envisageable en 2006.Seul les petites surfaces, intéressant en partie les investisseurs, continuent de s'apprécier.
Au plaisir également de vous lire, étant sur le sol francais depuis ce matin.
Prados |
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Prados
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3625 réponses |
Posté - 24 déc. 2005 : 10:57:43
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Ankou, Citation :
The average price has topped $400,000 five times this year, with the highest being $434,068 in September.
Passer de 434K$ à 400K$ de septembre à novembre, à votre avis, cela fait combien en moyenne annuelle? Citation :
"Above ($675,000) and up, it's very, very slow. And below that it's still moving, but it's a more challenging market,"
C'est clair, non?
Prados |
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vttdechaine
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2262 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 11:40:32
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Bonjour à tous,
Je n'ai pas lu les 48 pages (peut-être cette nuit...). J'ai parcouru en diagonal.
Je rejoins (malheureusement ou heureusement) l'avis des baissiers. Personnellement, je retrouve dans le marché de l'immobilier des analogies avec le marché des autos de collection de la fin des années 80 et encore plus avec celui de la bulle internet. Certes, on me dira que cela n'a rien à voir, que l'auto était un marché 100% spéculatif (mouais...pour une part c'est sûr!), que dans les années 80 "on ne savait pas faire" et qu'aujourd'hui on est beaucoup plus intelligent.
Toutefois, la phrase qui revient "j'achète tout de suite parce que ça monte donc ça vaut de l'argent et c'est du solide comme investissement" je l'a retrouve dans ces deux éléments : auto et immo.
Personnellement, j'entends parler de pénurie mais il y a toujours autant de logements vacants dans mon Office HLM (entre 3 et 400 ce n'est pas une paille). La pénurie semble exister seulement depuis 4 ou 5 ans d'après les médias. Mais où habitaient-ils ces gens auparavant ?
Pris sur le site du gouvernement Français:
Citation :
05/10/05 : Communication en conseil des ministres du 5 octobre 2005 sur le développement de l’offre de logements
Jean-Louis BORLOO, Ministre de l’Emploi, de la Cohésion sociale et du Logement, a présenté une communication sur le développement de l’offre de logements. [...]
Ces actions sont venues s’ajouter au mécanisme d’aide à l’investissement locatif privé « Robien », créé en 2003 et qui a contribué à la relance du niveau de construction, qui devrait atteindre 400 000 logements mis en chantier cette année.
400 000 logements pour une seule année de production ! Mais où sont les futurs occupants ? De toute évidence cette production sera renouvellée les années suivantes. Je ne suis pas devin mais j'aimerais juste savoir qui va occuper ces logements. Est-ce que cette offre très importante ne va pas casser le marché (+ d'offre que de demande comme au USA). Dans 3 ans ce seront plus de 1 millions de logements supplémentaires qui seront sur le marché.
Mon frère a acheté son appartement T3 280.000FF en 1998. Le même logement vaut aujourd'hui plus de 700.000 FF. Peut-on considérer que cela est une hausse normal ? Une hausse gonflée artificiellement (forte demande dû à des aides, avantages fiscaux, taux bas) ne va-t-elle pas se dégonfler tout simplement lorsque l'artifice n'existe plus ?
Si on pouvait m'éclairer (baissiers comme haussiers je veux bien qu'on me contredise et que l'on me donne tord  ).
Marty |
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Pégase
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3665 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 18:35:34
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Perso, je crois qu'il y a deux très grandes différences entre la bulle de 90-91 et la situation actuelle:
1. Le marché est désormais Européen.
Il suffit de voir le nombre d'étrangers (anglais, allemands, danois, hollandais...) qui se présentent dans ma région pour acheter une résidence secondaire en montagne (Chamonix, Megève, Morzine...) et l'envahissement que subit le grand Sud de la France du fait de la facilité de déplacement grâce aux Ryanair et autres easyJet (sans parler de la SNCF). Je reviens tout juste de Pologne ou il faisait un temps de chien. Les Polonais (et autres nouveaux entrants dans l'Europe) commencent a avoir de l'argent. Et ce n'est qu'un début. Dans 2-3 ans, ils vont débarquer en France (et en Italie, Espagne...) pour s'acheter un petit coin de paradis (comme ils le disent) afin d'une part d'échapper aux rigueurs de l'hiver mais aussi de profiter de la qualité de vie dont nous bénéficions.
2. La génération des 25 - 45 ans va faire face à un très gros problème pour leur retraite.
Notre système de répartition va atteindre ses limites d'ici 5 à 10 ans. Après, le nombre d'actifs sera largement en dessous du seuil suffisant pour que leurs contributions permettent de payer les retraites. Avec ce constat, qui est mathématique, une grande partie des 'jeunes' veulent s'assurer au moins d'un toit lorsqu'ils atteindront l'age de la retraite. Il suffit de discuter avec la plupart des acheteurs pour se rendre compte que c'est une de leur principales raisons d'acheter même si le prix est élevé.
Les raisons conjoncturelles (taux, allongement de durée des prêts, divorces...) n'ont fait qu'accélérer ce processus depuis les 5 dernières années, mais même si ces données changent, je ne vois pas qu'il y ait un crash. Certes un ajustement sera de mise dans les prochains mois afin de calmer les ardeurs (et cela se fera probablement en 2006) mais je ne vois vraiment aucune raison pour que tout s'arrète comme en 91. N'oublions pas non plus que les zinzins, très présents sur le marché en 90-91 ne sont pas très actifs en termes de ventes en ce moment. Le marché est principalement poussé par les primo accédants et les particuliers souhaitant changer de logement (plus grand, plus petit, déménagement...).
Enfin... c'est comme ça que je vois les choses. Nous verrons bien ce qui se passera effectivement, mais les deux points ci-dessus sont pour moi des facteurs très importants qui ne changeront pas et qui continueront à maintenir le marché.
Cordialement,
Pégase |
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Ankou
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3265 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 18:52:42
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C'est également ma position, confirmée par la courbe "Prix des logements et montant des transactions de logements : position par rapport à la tendance longue" de Friggit qui montre aujourd'hui une évolution parallèle entre la Province, la Grande Banlieue et Paris, alors qu'en 1991, la surévaluation était concentré sur Paris et l'Ile de France.
Je vois un peak bas (en moyenne sur la France) dans environ 7 ans.
Ma question est de savoir de combien? 15 à 20%?
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Ménagimmo
Contributeur vétéran
187 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 21:10:30
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Je vous suis à 100%, enfin un avis qui tient compte du consumérisme qui agite l'immobilier en ce moment.....oui oui Mrs les baissiers...vendez j'achète...
MI |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 21:25:52
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Ménagimmo,
Je suis en France pour mettre en vente plusieurs biens immobiliers en RP, 2P ou 3P, tous dans les quartiers ouest de la petite couronne (Levallois, Courbevoie, Neuilly et Saint-Cloud).
Puisque vous semblez intéressé, faisons donc affaire
Prados |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 22:05:24
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Prados et Menagimmo,
Quitte à assister en live ou presque à une rencontre sur le net, à défaut des "petits" qui pourraient en être issus, moi j'veux bien vous communiquer mes coordonnées pour me faire livrer le champ!
Offert par celui qui baisse les prix ou celui qui les maintiens, au choix, j'suis pas regardant sur la provenance, mais en contrepartie assez soucieux de la qualité du produit par contre.
Livraison avant le 31 si possible, d'ou recours à DHL ou autres transporteurs privés car chronopost, c'est pas le top en général, mais en cette période c'est la cata.....
Christophe |
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vttdechaine
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2262 réponses |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 10:04:57
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Citation :
Initialement entré par Prados
Ménagimmo,
Je suis en France pour mettre en vente plusieurs biens immobiliers en RP, 2P ou 3P, tous dans les quartiers ouest de la petite couronne (Levallois, Courbevoie, Neuilly et Saint-Cloud).
Puisque vous semblez intéressé, faisons donc affaire
Prados
Bien content que vous vous soyez décidé à vendre, Cher Prados. Je pense que ovus avez effectivement raison. Je pense aussi que le marché est proche de son sommet par rapport à la situation actuelle.
Par contre, si je peux me permettre, pourriez-vous nous faire part du support sur lequel vous allez placer la mane que vous allez récupérer (AV, blue chips, options, forex, or, oil futures...immo? )?
Cordialement,
Pégase |
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vttdechaine
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2262 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 10:33:56
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Et que pensez de cette toute dernière étude, là encore gouvernementale, qui annonce des stocks de logements (non vendus) en continuels progression depuis plusieurs mois (attention aux échelles les valeurs peuvent être trompeuses).Les stocks de logements sont aujourd'hui supérieur au mise en vente. Dites moi comment on peut parler de pénurie ?
http://www.statistiques.equipement.gouv.fr/IMG/pdf/ecln_315_cle538d3c.pdf
Que va devenir le marché alors avec plus de 800 000 logements qui vont arriver dans les 2 années qui arrivent ? Ces derniers mois, les autorisations de chantier ont toujours dépassé les 30 000 logements / mois (indice INSEE).
Marty |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 10:41:43
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Citation :
La génération des 25 - 45 ans va faire face à un très gros problème pour leur retraite.
Notre système de répartition va atteindre ses limites d'ici 5 à 10 ans. Après, le nombre d'actifs sera largement en dessous du seuil suffisant pour que leurs contributions permettent de payer les retraites. Avec ce constat, qui est mathématique, une grande partie des 'jeunes' veulent s'assurer au moins d'un toit lorsqu'ils atteindront l'age de la retraite. Il suffit de discuter avec la plupart des acheteurs pour se rendre compte que c'est une de leur principales raisons d'acheter même si le prix est élevé.
Oui mais maintenant que cette génération a un logement il faudra de nouveau attendre 20 ans pour que cette génération se renouvelle. Ce ne sont pas les quelques jeunot (dont je fais d'ailleurs partie) chaque années qui vont réussir à stimuler le marché. Au regard des jeunes entre 25 et 30 ans qui doivent tout de même être solvable pour pouvoir acheter (ce n'est pas avec un smic et une petite famille que l'on peut devenir acheteur) il n'y a pas beaucoup de clients.
Marty |
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Ankou
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3265 réponses |
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Prados
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3625 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 11:06:37
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Pégase,Citation :
Par contre, si je peux me permettre, pourriez-vous nous faire part du support sur lequel vous allez placer la mane que vous allez récupérer (AV, blue chips, options, forex, or, oil futures...immo? )?
Actions américaines et japonaises pour la moitié, européennes pour 20% et pays émergents pour 30%.
Je n'investit pas tout d'un coup, mais à raison de 10 à 15K€ par semaine ou mois pendant quelques années.
Pour info, j'ai doublé la mise sur les actions entre début 2003 et fin 2005 (3 ans), alors qu'il m'a fallu plus de cinq ans pour faire de même sur mes biens immobiliers, en moyenne.
La bourse est bien plus rapide, à la hausse comme à la baisse, que l'immobilier. Elle est également beaucoup plus liquide, et les frais d'entrée nettement moins chers.
On y reviendra en masse, croyez-moi...
Enfin, comme je l'ai déjà dit, j'attends patiemment le point bas d'une baisse de l'immobilier, pour racheter alors que tout le monde n'en voudra plus. J'ai un bon matelas de liquidités pour cela, sagement rénuméré à 4,5% net en dollars.
Si si, il y aura une baisse de l'immobilier, ce n'est qu'une question de temps, elle a même déjà commencé dans les coins chers et sur les biens haut de gamme.
Et vous savez ce que l'on dit: le temps, c'est de l'argent...
Prados |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 11:16:21
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Citation :
si les vendeurs ne sont pas pressés de vendre et ne veulent pas baisser leurs prix
Oui. Les parents de ma compagne n'étaient pas pressé de vendre... mais leur prêt relais courait tout de même.
On pourrait alors se placer dans le cas de l'acheteur s'il n'est pas pressé d'acheter (ou s'il n'en a plus les moyens au regard des prix pratiqué aujourd'hui). Des biens vont rester sur le marché si le vendeur attends. Il faudrait pour cela savoir pourquoi les gens vendent. Il y a je crois, c'est ce que je vois autour de moi, beaucoup de gens qui vendent pour pouvoir acheter (+ gros, moins gros, plus proche, plus beau...) et dans ce cas on attends rarement d'avoir vendu pour acheter un autre bien. On fait cela en même temps.
Marty |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 11:29:20
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Citation :
Si si, il y aura une baisse de l'immobilier, ce n'est qu'une question de temps, elle a même déjà commencé dans les coins chers et sur les biens haut de gamme.
Et vous savez ce que l'on dit: le temps, c'est de l'argent...
Je suis d'accord avec vous Prados.
Un ami travaillant dans la banque (caisse d'épargne) me parle du krash depuis le mois de mai 2005. Mais je me rends compte aujourd'hui qu'il avait déjà du retard (marché fébrile depuis 2004) ! Il tenait ses infos directement d'un de ses collègues qui ne faisait que de l'immo. Je scrute les chiffres depuis et il m'envoie de temps à autre des informations. Il est parti travailler à Dublin et m'a annoncé qu'il reviendrait dans deux ans : "Lorsque je reviendrai, je pourrai acheter sans prêt." Reste à savoir si le temps lui donnera raison mais pour le moment il n'a pas eu vraiment tord (il m'a dit que ça allait freiner, que la solvabilité était au maxi et qu'un paquet de produit allait arriver sur le marché).
Quant à penser que seul le prix est le facteur démontrant que le marché est en forme ce n'est pas une bonne chose je pense. Il n'y a pas de lien entre un prix important et un marché en bonne santé. Il y a pas mal d'entreprises qui ont mis la clé sous la porte en vendant des produits chers. Par contre, je ne connais pas d'exemple (mais je répète que je veux bien me tromper  ) de marché en bonne santé avec des prix en baisse.
Marty |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 12:59:59
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Voici l'ensemble des logements déclarés commencés (pas des dépôts de permis de construire mais du concret donné par l'Insee)
Octobre 2005....... 36618
Septembre 2005..... 36336
Août 2005.......... 30736
Juillet 2005....... 33159
Juin 2005.......... 34222
Mai 2005........... 33270
Avril 2005......... 32998
Mars 2005.......... 29848
Février 2005....... 33302
Janvier 2005....... 34184
Sachant que le marché absorbe environ 29 000 logements à la vente il reste encore entre 1000 et 7000 logements tous les mois. On pourrait considérer que ce sont des logements sociaux (pourquoi pas?). Mais à ce titre, la meilleurs performance des HLM en matière de construction date de 1994 et s'élevait à peine à 66 000 logements (financés). Dans les années 2000 elle tournait entre 30 et 40 000 logements.
On ne m'a toujours pas dit ce qu'on allait faire avait nos logements en trop ? Les vendre ? Oui, ce seront des placements et les futurs retraités pourront les louer... mais à qui vont-ils les louer puisqu'une bonne part des locataires sont devenues proprio ces dernières années.
Y aurait-il alors une part de la population 'investisseuse' qui risque de ne pas trouver de locataires à son bien ? C'est ce que je pense. A chaque mise en place de "réforme" tendant à permettre à une partie de la population d'accéder au logement, j'ai toujours vu une inflexion de notre courbe de vacances HLM. Certe, elle se résorbait au bout de quelques mois (au grand désarroi de notre service contencieux : on avait abaisser les contraintes €€€ pour permettre la location de nos nouveaux logements vacants). Je ne pense pas que cela soit très différent pour les bailleurs privée sauf que lui, ne peut pas trop se permettre de jouer dans le social €€€.
Doit-il alors prendre le risque de louer à quelqu'un avec de faible revenu (ou si vous préférez plus faible qu'auparavant) ? Ou alors court-il le risque d'attendre le locataire solvable sans pouvoir ainsi éponger les mensualités du bien qu'il vient d'acheter ?
Prenant toujours mon cas personnel : j'ai mis 4 heures de visite (et quelques coups de fils) pour trouver un logement en location à ma compagne qui vient d'arriver dans ma ville. J'ai visité 5 appartements. A l'avenir je crois que la pénurie sera au niveau de la clientèle et pas au niveau des logements.
Pour Pégase,
Le marché est européen certe mais je trouve de très beau T3 en plein Bruxelles (oui oui dans notre capital européenne !) pour 150 000 € et sans travaux à prévoir (et j'ai pas beaucoup cherché...). Que peut-on acheter pour 150 000 € à Lyon ou Paris (en plein Lyon j'entends... pas à Bron!). On peut faire les mêmes comparaisons avec l'Allemagne.
Mon "beauff" loue, toujours à Bruxelles, pour aussi cher que moi et plus récent. Mais moi j'habite dans une ville de l'est de la France. Ne croyez-vous pas donc que notre marché français et "un peu" surévalué comparé à sa valeur réelle ?
La proportion des résidences secondaires occupés par des étrangers et de moins de 60 000 logements en France (pour un peu moins de 30 millions de logements dispo). Même si la demande et l'occupation des étrangers est doublé (exceptionnel tout de même)... cela n'épongera même pas nos stocks que nous pouvons d'ailleurs recréer sans problème ! Il est certain qu'une partie de la population étrangères cherchent des logements en France. Mais je ne crois pas que leur recherche sur Morzine influe la totalité du marché français. Mes parents ont vendu leur maison (ancien pavillon de chasse d'une Comtesse + 200m² et terrain avoisinant avec dépendances) à 100 kms de la Suisse. Mais pas un Suisse n'est venu visité et même aucune agence Suisse (contacté par mes soins) ne s'est donné la peine de venir voir le bien. Je n'ai jamais vu d'ailleurs de Suisse par ici.
Tous ces éléments mis bout à bout me laisse tout de même penser que le cas des étrangers qui viennent en France pour acheter une résidence reste très ponctuel.
Marty |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 13:12:41
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Citation :
Initialement entré par vttdechaine
......
La proportion des résidences secondaires occupés par des étrangers et de moins de 60 000 logements en France (pour un peu moins de 30 millions de logements dispo). ....
Pouvez-vous me donner vos sources (lien). Cette info m'intéresse.
Merci |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 14:26:20
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De mémoire l'info vient du fichier FILICOM. Je l'ai toutefois recoupé avec des infos de de l'INSEE (toujours de mémoire car je ne garde pas tout sur mon ordi). L'INSEE mettait des chiffres aux résultats comparables dans un tableau où apparaissait l'origine des résidants (dans la commune, dans le département, en France, à l'étranger).
J'ai donné comme chiffre moins de 60 000 logements parce que je me souviens que c'est quelque chose comme 56 000.
Je me suis basé sur les résidences secondaires. Je ne parle pas des étrangers qui viennent s'établir définitivement en France mais qui conserve leur nationalité. Là les chiffres sont faussé par une immigration que l'on pourrait qualifier d'économique. Toutefois, même ainsi, de mémoire mais je suis encore assez jeune pour qu'elle ne me fasse pas défaut, on arrive à 220 000 logements, soit bien moins de 1% du total des logements. Bien faible, là encore, pour dynamiser le marché !
Marty |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 17:25:49
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Ankou,
Un lien: http://www.boursorama.com/forum/message.phtml?page=1&id_message=336177889 , vers un post du forum boursorama qui traite du même sujet, et qui donne la même source (fichier FILICOM): Citation :
Je suis aussi d'accord avec nobius, l'argument des étranger qui tirent les prix vers le haut ne tient pas puisque en 2003 ils ne representent que 0.7% des transactions!!!! (source Direction Générale des Impôts fichier FILICOM).
Marty,
Bravo pour l'info. Je ne le savais pas.
Et encore une idée reçue qui prend l'eau.
Prados |
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