Citation :

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Initialement entré par phillag

Bonjour à tous,

C'est exactement ce que je pense.

Chiffres de la FNAIM

+0.4% observée en février 2006 et celle, plus sensible, des prix
des maisons, de +1.6%, confirment, une nouvelle fois, que les
tendances des prix dans l’ancien ne sont pas inscrites à la
baisse en ce début d’année.

-1.4% entre février et mars... il n'y a jamais eu de baisse aussi forte annoncé par la FNAIM.
Mais puisque vous appréviez ces chiffres, pouvez vous me donner les coef.(par exemple) qui permettent de tenir compte des saisons dans le calcul de la FNAIM ? Pouvez-vous m'expliquer pourquoi leur calcul est fait sur 12 mois glissants ? Pouvez-vous expliquer pourquoi on n'a jamais accès à leurs données brutes ? Pouvez-vous expliquer pourquoi on ne connait pas réellement leur méthode de calcul ?
Ca fait beaucoup à expliquer mais puisque ces chiffres sont votre base de réflexion, je pense que vous n'aurez aucun soucis pour le faire.

Royaume uni

+1,4 au royaume uni pour le simple mois de février!
Curieux donc que vous ayez omis la baisse française sur cette période également...

Et pourtant, a chaque éternuement du marché, ça y est,
on nous prédit le crack!
Sans doute parce que nous sommes sur une période de transition où cohabite encore pour quelque temps hausses et baisses. Profitez en, bientôt vous ne verrez plus que des chiffres en négatifs...

Mais alors d'où vient cette daube baissière que l'on lit partout
y compris sur ce forum ?
Elle vient peut-être du fait que le marché baisse irristiblement comme Asi77 vous prouve qu'il l'a fait par le passé. Etes-vous de ceux qui pensent que la pierre ne baisse jamais ? L'histoire ne vous donne pas raison à ce titre.

Je voudrais lancer la discussion sur ce thème: l'intox.
Intox ? Je vous redonne les questions concernant la FNAIM si ça vous interesse de parler d'intox ?

J'ai l'impression que c'est la BCE qui manipule les journaux.
arffff... Tous les rédacteurs en chef sont des agents double de la BCE... Vous oubliez toutefois qu'il n'y a pas que les journaux qui traite de la bulle immobilière.

Je voudrais que l'on m'explique pourquoi avec 5% de croissance
mondiale et avec un taux de création monétaire annuel de 7%
pourquoi cette hausse heurte-t-elle le bon sens des gens?
Peut-être parce que vos 5% de croissance on en est loin en France et que 30% de cette croissance aux USA vient de la bulle immobilière qui commence ses ravages là-bas... Faite le calcul pour la France et vous verrez que nous sommes largement en retrait ! Des secteurs comme Shanghai (avec une très très forte croissance) sont en train d'essuyer la plus grosse bulle immo de l'histoire et cela ne les a pas mis à l'abris. Avant d'avancer des arguments faites le minimum de vérification cela est préférable (ou lisez les posts précédents ça peut aider aussi).

Et en quoi les chiffres de l'immobilier seront-ils corrélés aux revenus des ménages?
Peut-être parce que c'est eux qui achètent l'immobilier en question et leur revenus leur permette justement de payer (j'espère ne pas vous apprendre le monde dans lequel nous vivons).

On ne voit cela nulle part dans le monde. Sur toute la planète, la terre appartient a une minorité.
Où ça ?

Les gens dorment dans les rues et cela ne fait pas baisser les prix !
Où ça ? Des gens vont aussi à pied et cela ne fait en effet pas baisser le prix des Porsche... Vos remarques sont réellement de haut vol !
La paupérisation de la classe moyenne est bien réelle dans notre pays,
c'est une raison de plus de penser que ce ne sont plus les ménages
qui fixeront les prix dans l'avenir.
Les prix seront fixés par les acheteurs tout simplement.
Oui oui...

La BCE voudrait ralentir la hausse pour que les investissements
se reportent sur les entreprises mais elle n'a pas les moyens pour
l'éviter donc elle fait de l'intox.
????... Des liens, des preuves... Une argumentation a peine plus poussé SVP...
Elle ne peut pas augmenter fortement les taux et faire baisser
le taux de création monétaire car il faut que les banques puissent
financer les dettes des états et il faut soutenir la croissance économique.
L'inflation n'apparaît pas dans votre équation... Personnellement, je pense que c'est plutôt les états qui financent leur dette... avec les banques certes. Tout comme le ferait un particulier...

Et en plus cette croissance monétaire est une forme de dévaluation
déguisée, c'est un moyen de faire baisser les salaires sans toucher
au droit du travail et sans provoquer d'émeutes.
Où est votre argumentation pour votre dévaluation déguisée?

C'est une aubaine cela dans la conjoncture actuelle et cela ne va pas
s'arrêter de sitôt.

Je suis prudent pour les prédictions, je m’attends à tout mais je
ne comprends pas la logique des baissiers forcenés.

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Citation :

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Initialement entré par bprudhon

Cela n'empêche pas non plus de dénicher d'investir encore, non pas dans des Robien, mais dans de l'ancien avec travaux (donc bonne position de négociation côté acheterur).

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Citation :

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Initialement entré par tourneboules

Cette après midi à 17H50 sur France 5 (vendredi 14/04/06):
Faut-il vendre ou acheter son logement en ce moment ?

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Citation :

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Pouvez-vous expliquer pourquoi on n'a jamais accès à leurs données
brutes ? Pouvez-vous expliquer pourquoi on ne connaît pas réellement
leur méthode de calcul ?

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+1,4 au royaume uni pour le simple mois de février!
Curieux donc que vous ayez omis la baisse française
sur cette période également...

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La BCE voudrait ralentir la hausse pour que les investissements
se reportent sur les entreprises mais elle n'a pas les moyens pour
l'éviter donc elle fait de l'intox.
????... Des liens, des preuves... Une argumentation a peine plus poussé SVP...

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Elle ne peut pas augmenter fortement les taux et faire baisser
le taux de création monétaire car il faut que les banques puissent
financer les dettes des états et il faut soutenir la croissance économique.
L'inflation n'apparaît pas dans votre équation... Personnellement, je pense que
c'est plutôt les états qui financent leur dette... avec les banques certes.
Tout comme le ferait un particulier

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Et en plus cette croissance monétaire est une forme de dévaluation
déguisée, c'est un moyen de faire baisser les salaires sans toucher
au droit du travail et sans provoquer d'émeutes.
Où est votre argumentation pour votre dévaluation déguisée?

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Les "tops" et les "flops" des petites entreprises
Le bâtiment reste en tête des secteurs les plus dynamiques selon le palmarès 2005 de l'Observatoire de la petite entreprise (Fédération des centres de gestion agréés). Ce secteur enregistre une hausse de 5 % de son activité. Le chiffre d'affaires des entreprises de terrassement et travaux publics a progressé de 23 % en 2005, celui des professionnels du carrelage et de la faïence, de 16,4 %. Parmi les secteurs en progression significative, on note la santé (pharmacie, optique-lunetterie..) avec +4,5 %, les transports (+3,1 %), les entreprises de nettoyage (+5,5 %) et l'esthétisme (+4 %). A l'inverse, excepté les magasins de bricolage (+4,8 %), le secteur de l'équipement de la maison a vu son activité gloable reculer de 1,2 % (-9,2 % pour la vaisselle et la verrerie, -2 % pour les meubles). L'activité des agences immobilières a reculé de 7,3 %.

© Patrimoine.com

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Citation :

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Initialement entré par phillag


Réponse a Vttdechaine

Peu importe les méthodes de calcul de la fnaim. Il est assez facile de vérifier si la fnaim se trompe dans des proportions importantes ou pas.
Vous allez sur le site pap.fr qui donne l'évolution des prix à
partir des transactions ayant lieu sur leur site.

Vous avez donc vérifié facilement (avec un tableur je pense parce qu'il faut un bon paquet de milliers d'annonces pour tout corroborer...). Vous pouvez faire glisser sur le site je lirai avec soin vos vérifs.

Le volume important des transactions fait que les chiffres indiquées
sont globalement bon pour les grandes villes.
Vous avez aussi fait ces vérifs par agglomération ? Fantastique ! J'attends de lire avec impatience croyez moi.

Pour les petits bleds il faut en prendre plusieurs du même secteur
et faire une moyenne.
Faire une moyenne sur combien de communes par exemple. Un "secteur" est défini de quelle façon ?

Vous pouvez estimer la hausse d'une région assez facilement et même
estimer la hausse nationale en faisant un peu de maths.
Oui oui j'attends de vous lire dans ce créneau des mathématiques cela m'interesse car je crois qu'il y a un grand pas à faire entre "ya ka" et "je l'ai fait" (ou just do it ).

Même s'il y a des fluctuations regardez le 1er trimestre:

Au cours du 1er trimestre 2006, les prix de l’ancien ont, en effet,
augmenté de 2.2%, avec une progression plus rapide sur le marché
des appartements (+2.5% au cours du trimestre) que sur celui des
maisons (+1.7% au cours du trimestre).
J'avais cité cette augmentation (et la baisse française) parce que justement vous ne citiez que les hausses... rien d'autre dans le fond de ma pensée croyez moi.

Tous les gouvernants préfèrent des investissements sur les actions plutôt que sur l'immobilier. Pas besoin de preuves.
Donc TOUT le monde sait que... c'est votre argumentation ? Pourquoi les gouvernants préfèrent les investissements sur les actions et pourquoi ils ne préfèrent pas de la consommation à la place ?

Citation :

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Elle ne peut pas augmenter fortement les taux et faire baisser
le taux de création monétaire car il faut que les banques puissent
financer les dettes des états et il faut soutenir la croissance économique.
L'inflation n'apparaît pas dans votre équation... Personnellement, je pense que
c'est plutôt les états qui financent leur dette... avec les banques certes.
Tout comme le ferait un particulier

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Lisez cet article sur le mécanisme d'emballement de la dette et sur sa pondération.

http://www.chomage-et-monnaie.org/Documents_html/DetPub.html

Oui mais je crains que ce type d'article soit un peu politisé tout de même... (Gabriel Galland c'est un anti européen je crois non ?)

Citation :

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Et en plus cette croissance monétaire est une forme de dévaluation
déguisée, c'est un moyen de faire baisser les salaires sans toucher
au droit du travail et sans provoquer d'émeutes.
Où est votre argumentation pour votre dévaluation déguisée?

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la croissance monétaire génère l'inflation ou pondère la déflation
suivant le cas. C'est une érosion monétaire donc baisse relative des
salaires.De simples mathématiques.

Oui pourquoi pas...

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Citation :

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Initialement entré par vttdechaine
........On a beau pensé à l'érosion de la monnaie alié à l'inflation à des taux d'intérêt bas ou élevé : le marché reste le marché !
- lorsque la demande baisse, les prix baisses... tout simplement !

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Citation :

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Initialement entré par Ankou

Citation :

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Initialement entré par vttdechaine
........On a beau pensé à l'érosion de la monnaie alié à l'inflation à des taux d'intérêt bas ou élevé : le marché reste le marché !
- lorsque la demande baisse, les prix baisses... tout simplement !

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Oui, mais généralement avec un temps de retard (constante de temps), qui peut être plus ou moins important, suivant de nb paramètres, dont situation internationale, raideur de la variation des taux, localisation géographique des biens, part prise par les étrangers ds la région concernée, situation économique de la région, etc, etc

En résumé, lorsque la demande baisse, il faut déterminer comment réagit l'offre.

Ce n'est donc pas aussi simple

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Citation :

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Initialement entré par Ankou

Et leurs bénéfices ont augmenté de combien .......

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Citation :

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Les mises en chantier de logements en recul de 7,8% aux Etats-Unis

Les mises en chantier de logements aux Etats-Unis ont reculé de 7,8% en mars par rapport à février, à 1,960 million d'unités en rythme annuel, soit leur plus bas niveau depuis mars 2005, a annoncé le département du Commerce mardi 18 avril.
Ce chiffre est inférieur aux attentes des analystes qui tablaient sur 2,025 millions d'unités en rythme annuel.
Dans le même temps, les permis de construire ont enregistré un recul de 5,5% en mars en rythme annuel pour atteindre 2,059 millions, alors que les analystes en attendaient 2,100 millions.
Le ministère a par ailleurs révisé à la hausse le nombre de mises en chantier de logements pour février, à 2,126 millions contre 2,120 millions annoncées initialement.
Par rapport à mars 2005, les mises en chantier de logements ont augmenté de 6,9%. Le nombre des permis de construire délivrés en mars a, lui, enregistré une hausse de 1,9% par rapport à mars 2005.
Les mises en chantier de logements individuels ont reculé de 12% à 1,591 million.

(18/04/2006)

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Citation :

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Agences immobilières: Nexity majoritaire dans Century 21
Trois semaines après Guy Hoquet, Nexity annonce avoir pris une participation majoritaire dans un autre grand réseau d'agences immobilières, Century 21. Il donne ainsi naissance au premier opérateur de franchise immobilière en France avec 1280 agences et 7 695 collaborateurs.
Créé en 1987 par Michel Trollé et Franck Cluck, Century 21 réunit aujourd'hui 830 agences franchisées et 5 900 collaborateurs à la fin 2005. Franck Cluck demeure "actionnaire de référence" et continuera de diriger le groupe. Il indique dans un communiqué commun aux deux entreprises souhaiter "s'adosser à un partenaire industriel pour poursuivre son développement" tout en préservant l'identité de l'entreprise.
Le 29 mars, Nexity – premier promoteur français - avait déjà créé la surprise en annonçant avoir pris la majorité du capital de Guy Hoquet (450 franchisés). Au total, le groupe présidé par Alain Dinin se trouve donc à la tête d'un ensemble d'agences ayant réalisé plus de 65 600 compromis de vente en immobilier ancien et une part de marché de plus de 10%. Le chiffre d'affaires cumulé des franchiseurs s'élève à 25,7 millions pour un résultat opérationnel de 8,6 millions. Century 21 et Guy Hoquet, précise le communiqué commun, "continueront d'exploiter et de développer leur réseau et leur propre marque".
"Pour Nexity, la franchise immobilière constitue un nouveau canal de distribution et permet d'offrir de nouvelles opportunités de développement: accès privilégiés des franchisés à une offre élargie, constituée de produits immobiliers Nexity et de produits confiés par des institutionnels; mutualisation des systèmes d'information pour créer à terme de nouveaux courants d'affaires, notamment dans la recherche foncière; extension et développement de services aux particuliers".

(18/04/2006)

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Citation :

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Des logements neufs ne trouvent pas de locataires (Le Monde)
Le phénomène a de quoi surprendre dans un contexte général de pénurie locative : des logements neufs ne trouvent pas preneurs. Mais cet état de fait prévaut bel et bien dans des municipalités de taille moyenne : Dax, Mont-de-Marsan (Landes), Montauban (Tarn-et-Garonne), Tarbes (Hautes-Pyrénées). Sans être cantonné au Sud-Ouest, ce dérèglement des marchés locatifs y semble plus répandu qu'ailleurs. Il reflète les effets pervers de l'amortissement "Robien".

Des mesures correctrices
Le projet de loi "portant engagement national pour le logement", débattu en seconde lecture par les sénateurs, prévoit plusieurs mesures pour corriger les dérives de l'amortissement Robien.

Le "Robien recentré". L'un des trois loyers-plafonds va être revu à la baisse (- 20 %) ; un certain nombre de villes se verront appliquer de nouveaux loyers-plafonds, décotés, là aussi, de 20 %.

Le "Borloo populaire".
Il prévoit un échéancier d'amortissement identique à celui du "Robien recentré" (50 % sur neuf ans) et permet à l'investisseur de prolonger la location et l'avantage fiscal sur deux périodes de trois ans, à raison de 2,5 % l'an. Les loyers-plafonds seront inférieurs de 30 % à ceux du marché.

Installé au printemps 2003 par le ministre du logement de l'époque, ce dispositif visait à soutenir l'investissement locatif en accordant des réductions d'impôt aux particuliers qui achètent un bien neuf et le mettent en location pendant au moins neuf ans - sous réserve de ne pas dépasser certains niveaux de loyers. L'objectif a été atteint : en 2005, quelque 65 000 habitations neuves ont été vendues dans le cadre de ce dispositif, selon la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC). Les avantages fiscaux ont stimulé l'activité dans le secteur du bâtiment, ce qui explique, en partie, la reprise des mises en chantier (410 000 en 2005, soit le chiffre le plus élevé depuis le début des années 1980).

Quel a été l'impact de l'"amortissement Robien" dans le Sud-Ouest ? Difficile à dire, en l'absence de statistiques. Certains fonctionnaires du fisc s'étonnent de ce "trou noir" qui empêche l'évaluation fine d'un dispositif dont le coût pour les finances publiques n'est pas négligeable (80 millions d'euros en 2004, 190 en 2005, 300 en 2006, d'après des évaluations contenues dans le budget 2006).

DEUX MOIS DE LOYER GRATUITS
Cependant, quelques estimations "au doigt mouillé" circulent. Dans le Tarn, la construction de logements collectifs a été multipliée par deux depuis 2002 par rapport au rythme annuel moyen enregistré sur la période 1995-2000, selon une étude de l'Association départementale d'information sur le logement (ADIL). A Albi, les "résidences locatives" représenteraient 80 % des logements d'un quartier qui a été entièrement créé en deux ans. L'ADIL constate que "les loyers de mise en location des logements de Robien (sont) souvent fixés à un niveau trop élevé". Résultat : "Les bailleurs ont du mal à trouver un locataire." Du coup, tout est bon pour appâter le chaland : deux mois de loyer gratuits, dispense de frais d'agence. Des candidats locataires se sont même vu proposer des bons d'achat dans une grande surface.

Le phénomène est loin d'avoir épuisé tous ses effets dans le Tarn : lorsque les programmes en cours de réalisation seront livrés, souligne l'étude de l'ADIL, "on peut s'attendre (...) à une augmentation de la vacance qui s'accompagnera d'un tassement des loyers". "Une telle évolution est d'autant moins improbable, conclut-elle, que les produits offerts semblent assez mal adaptés à la demande en raison de leur standardisation : beaucoup de deux-pièces et de trois pièces, peu de grands logements."

Ce décalage est déjà visible sur certains territoires. A Mont-de-Marsan et sur l'agglomération de Dax, plusieurs centaines de logements sont inoccupées, parce que le plafond de loyer applicable (9,94 euros du mètre carré) est trop élevé par rapport au profil socio-économique des ménages, analyse Yannick Billoux, directeur de l'ADIL. Dans les Landes, la situation tourne parfois à "l'absurde" avec "des habitations vides à louer et des candidats locataires qui ne trouvent pas de logement adapté à leurs ressources", observe Jean-Claude Courtès, agent immobilier à Mont-de-Marsan. "Nous manquons de HLM", ajoute-t-il.

Roger Metellus, président de la FPC pour la région Midi-Pyrénées, reconnaît l'existence du phénomène dans quelques villes où le marché locatif est "timide". Mais ces difficultés sont "marginales et temporaires", selon lui. A terme, les logements inoccupés trouveront preneurs, pronostique-t-il, quitte à ce que les loyers s'ajustent à la baisse. "N'oublions pas les vertus du dispositif Robien qui a permis de reconstituer l'offre à un moment où les investisseurs institutionnels se désengagent du marché locatif", souligne-t-il.

Il n'empêche : des déséquilibres surgissent, ici et là. A qui la faute ? Denise Pons, présidente de la chambre syndicale des propriétaires des Hautes-Pyrénées, pense que les investisseurs ont leur part de responsabilité, dans la mesure où ils ont souvent "acheté sur plan, sans se préoccuper de la demande locale". "L'amortissement Robien fonctionne à guichet ouvert et n'est soumis à aucune contrainte d'emplacement, analyse M. Billoux. C'est un produit libre, vendu dans une logique de défiscalisation." Les investisseurs ont perdu de vue qu'un bien immobilier exige de raisonner sur "le long terme" et doit "répondre à des besoins", renchérit Jean-Michel Baumevieille, gérant de JMB Immobilier à Millau (Aveyron).


UN RISQUE POUR LES INVESTISSEURS
Pour Jacques Souillé, responsable d'une agence immobilière à Agen (Lot-et-Garonne), certains promoteurs ne sont pas exempts de reproches, car ils ont parfois lancé des programmes sans tenir compte de la demande locative ni "consulter les professionnels locaux". Mais M. Metellus se demande si les municipalités touchées ont bien été "raisonnables" en délivrant, presque concomitamment, des permis de construire à plusieurs opérateurs qui produisaient du "Robien".

En tout cas, certains investisseurs risquent de se sentir floués, surtout s'ils perdent leur avantage fiscal, faute d'avoir pu louer leur logement dans les douze mois suivant l'achèvement. Depuis 2003, une quinzaine de réclamations ont été adressées à des directions départementales de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DDCCRF) en Midi-Pyrénées. "Les plaintes ont principalement porté sur l'inadéquation entre les arguments verbaux de la vente, basés sur une évaluation prévisionnelle des revenus, et les recettes réelles jugées faibles en raison des difficultés à trouver des occupants", indique-t-on à la DDCCRF de Haute-Garonne.

A terme, certains immeubles pourraient fort bien basculer dans de graves difficultés. Roland Dompeyre, agent immobilier dans le Tarn-et-Garonne, raconte avoir convoqué des réunions de copropriétaires qui ont attiré deux personnes seulement. Les autres copropriétaires, souvent domiciliés à des centaines de kilomètres de là, ne s'étaient pas déplacés. Seront-ils soucieux de leurs biens, scrupuleux sur le paiement des charges ? Comme le dit un fonctionnaire d'une direction départementale de l'équipement, "on peut s'interroger sur le devenir de résidences" construites en "Robien". Le spectre des copropriétés en difficultés n'est pas loin.

Bertrand Bissuel
Article paru dans l'édition du 19.04.06

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