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bprudhon
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1422 réponses |
 Posté - 19 avr. 2006 : 18:17:46
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Oui je viens de découvrir cet article du Monde. C'était à prévoir.
Beaucoup d'investisseurs se mordront les doigts.
bp |
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vttdechaine
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2262 réponses |
Posté - 19 avr. 2006 : 18:31:32
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Citation :
Le 10/04/2006 [Les echos (c'est de la balle)]
Depuis quelques semaines, les emprunts d'Etat à 10 ans (voir cours OAT 10 ans) ne cessent de grimper et s'affichent aujourd'hui à 3,91 %, contre un plus bas atteint le 22 septembre 2005 à 3,04 %. C'est une remontée de presque 1% qui fait indirectement suite aux hausses des taux courts par la BCE (passés de 2 à 2,5% en deux fois) et qui va se propager progressivement dans les taux des prêts immobilier à taux fixes. En effet, pour garantir leurs offres de prêts, les banques s'appuient sur les dépôts de leurs fidèles clients (souvent à un taux plus bas que 4%) et sur un financement par des emprunts d'Etat long terme. Malgré une concurrence acharnée, elles ne manqueront pas de répercuter la hausse observée sur ces taux. Aujourd'hui, la hausse observée est encore faible, avec un taux fixe à 15 ans passé de 3,05 % à 3,25 % hors assurance pour les meilleurs dossiers d'après meilleurtaux (3,45 % pour les dossiers moyens). Malgré les messages récents de modération du calendrier de hausse des taux courts de la BCE, la hausse des taux longs et des taux d'emprunt immobilier devrait se poursuivre et ces derniers atteindre 4 % d'ici la fin de l'année 2006. "Les futurs acquéreurs ou investisseurs doivent donc s'interroger sérieusement tant sur la remontée des taux que sur les prix de l'immobilier" indique M. Amar, secrétaire général de Cafpi.
Marty |
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vttdechaine
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2262 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 10:54:40
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Quelques informations intéressantes dans le moniteur du 21 avril :
Citation :
En novembre 2005, 52,6% des ménages (50,4% en 1999) étaient endettés dont 18,1% ne détenaient que des crédits immo. La production de crédit immobilier a augmenté de 19,4% au-delà de l’inflation en 2005. Entre 1993 et 2005, les taux sont tombés de 9,5% à 3,9% améliorant la solvabilité de 40%.
Sachant que les prix ont augmenté à partir de 1998-1999 et que les taux à cette période étaient plus bas encore qu’en 1993, la solvabilité dû à la baisse des taux est bien inférieur à ce qu’on lit en d’autres lieux (on entends même qu’elle parvient à contre balancer complètement la hausse de l’immo soit 100% !).
Citation :
Les ventes des promoteurs en Ile-de-France, corrigées des variations saisonnières, atteignent les 1295 unités et sont stables par rapport au début de l’année. Mais elles confirment une régression de 25% environ par rapport au premier semestre 2005 et le repli de 6% sur le second semestre, selon l’expert indépendant Paul Massé.
On pensait que seul Nexity se diversifiait. Que nenni ! En réalité l’ensemble des grands groupes immobiliers diversifie leurs activités.
Nexity (N°1 de la promotion) s’est donc largement rapprochés de Guy Hoquet et Century 21 ce qui devrait lui permettre de mieux contrôler la distribution de ces logements (cf communiqué après le rapprochement). CA de Nexity en 2005 : 1,58 milliard € dont 1,27 milliard dans les logements !
Kaufman et Broad fait un CA de 1.04 milliard € et 1.02 milliard sont réalisés dans le logement. Curieusement, alors que tout va bien dans le domaine de l’immobilier et que le marché est sain, Kaufman réfléchit à un développement dans le logement des personnes âgées dépendantes.
Cogedim de son côté se diversifie vers les opérations de promotion hôtelière et logistique et annonce la création d’un fond d’investissement dans les bureaux en partenariat avec GE Capital et Scor.
Curieux comme diversification alors que tout est si serein dans ce milieu…
Marty |
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ptitecrotte
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 14:28:17
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Citation :
Pour mémoire les cycles en France
1970T1-1981T1....+31.2%
1981T1-1984T3....-18.1%
1984T3-1991T2....+33.0%
1991T2-1997T1....-18.0%
1997T1-2005T4....+108% (source INSEE)
Heu .. donc imaginons que j ai achete un bien d'une valeur de 100 000 euros en 1970
En 1981 il vaut : 131 200 euros
En 1984 il vaut : 107 452.8 euros
En 1991 il vaut : 142 912.224 euros
En 1997 il vaut : 117 188 euros
En 2005 il vaut : 245 751 euros
Donc finalement si on suit vos cycles, Asi77, on se rend compte que meme en achetant au plus fort en 1981 ou en 1991 j'ai quand meme fait une affaire puisque qu'il n'est au final pas en dessous du prix d'achat !
Je pense aussi qu'il y a deux poids deux mesures dans ces chiffres, pour moi un appartement bien placé aura toujours une valeur qui ne pourra baisser, bien sur, il y a sans doute de la speculation un peu partout mais à l'acheteur de savoir ou il place ses billes ...
Et encore une fois Paris n'est pas la France !
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asi77
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911 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 22:41:23
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Vous avez tout à fait raison. L'immobilier est toujours gagnant sur lr LONG terme !
Par contre, je modère votre calcul : si on souhaite comparer il faudrait un cycle complet à savoir il manque la phase à la baisse 2006-201x mais bon ... nous n'avons pas cette info !
Par contre un -40% est tout à fait envisageable ... mais bon vous allez me dire que je suis madame Irma ... (je note simplement qu'un certain économiste Jean Pierre Petit, économiste chez Exane BNP Paribas a émis cette hypothèse ... mais bon il n'est pas non plus Mr Soleil  )
Sur le fond, je suis tout à fait d'accord avec vous, au delà des cycles, la tendance longue terme est toujours à la hausse.
Simplement attention de ne pas acheter en haut de cycle et de revendre en bas de cycle (mutation, agrandissement de la famille, accident de la vie ...).
Je note aussi que ce risque n'existe plus si on achète en bas de cycle ...
Quant à l'idée qu'un "appartement bien placé aura toujours une valeur qui ne pourra baisser" j'en doute !
Ce sera moins pire qu'un nanard ... mais de là à croire qu'il ne pourra pas baisser ...
Pour donner un ex (désolé je n'ai que cet exemple parisien) : vous connaissez certainement ce tableau des notaires qui indiquent la variation entre 1991-1998 sur tous les arrondissements de Paris :
[Source : http://www.paris.notaires.fr/art.php?cID=277&nID=649]
Evolutions des prix au m² par arrondissement à Paris
(regarder la colonne 1998/1991 ...)
Lorsqu'il y a baisse, il y a baisse dans tous les arrondissements et ce quelque soit le quartiers (du chics au moins chics)
Mais bon vous allez me dire que c'est Paris ... et donc ce sera forcément différent |
Edité par - asi77 le 24 avr. 2006 22:52:33 |
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Ankou
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3265 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 07:25:24
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Citation :
Initialement entré par asi77
Par contre un -40% est tout à fait envisageable ...
Quant à l'idée qu'un "appartement bien placé aura toujours une valeur qui ne pourra baisser" j'en doute !
Ce sera moins pire qu'un nanard ... mais de là à croire qu'il ne pourra pas baisser ...
Pour donner un ex (désolé je n'ai que cet exemple parisien) : vous connaissez certainement ce tableau des notaires qui indiquent la variation entre 1991-1998 sur tous les arrondissements de Paris :
Lorsqu'il y a baisse, il y a baisse dans tous les arrondissements et ce quelque soit le quartiers (du chics au moins chics)
Mais bon vous allez me dire que c'est Paris ... et donc ce sera forcément différent
Bonjour,
Dans l'ordre, qq commentaires:
1) je ne crois pas au -40% en moyenne sur la France.
2) bien noter si c'est en prix courant ou prix constant, et ds combien de temps (2 paramètres importants)
3) mon expérience: les "nanards" baisseront, oui, mais bcp plus que la moyenne, of course, donc les bien placés bcp moins
4) l'exemple donné ne me semble pas représentatif de la question posée: il donne bien des moyennes, arrondissement par arrondissement, mais ce sont encore des moyennes. |
Edité par - Ankou le 25 avr. 2006 07:27:29 |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 09:44:13
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Citation :
Initialement entré par Ankou
1) je ne crois pas au -40% en moyenne sur la France.
Il n'empêche que c'est exactement ce chiffre pour Paris entre 1991 et 1997. Dans cette période la bulle a seulement frappé Paris et sa couronne. Or maintenant la bulle frappe toute la France. Un représentant célèbre de la profession d'AI, particulièrement teigneux, l'a même nié malgré les liens de l'INSEE qu'on lui a fournis. |
Edité par - LeNabot le 25 avr. 2006 09:48:11 |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 10:54:49
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Ankou
Je rappelle les propos de ptitecrotte : "pour moi un appartement bien placé aura toujours une valeur qui ne pourra baisser,..."
Vous indiquez :
Citation :
3) mon expérience: les "nanards" baisseront, oui, mais bcp plus que la moyenne, of course, donc les bien placés bcp moins
Tout à fait vrai.
Mais pour reprendre l'exemple de Paris (91-97), imaginez que les biens de qualité ont fait -5% ou -10% sur un marché qui a fait en moyenne -40% ... faut pas rêver !
Voilà un mythe bien tenace :
"Mon bien ne pourra pas baisser parce que ... x raisons" !
 ... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr |
Edité par - asi77 le 25 avr. 2006 10:55:36 |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 13:28:50
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Il faut aussi recadrer le paramètre d'achat du bien en question.
Un nanard avec quelques défaut baissera sans doute plus... mais il aura été acheté moins cher.
Un appartement classieux baissera moins mais avec un coût d'acaht à l'origine plus important.
Vaut-il mieux perdre 10% sur 1 millions ou 50% sur 100 000 € ?
Par ailleurs, si on fait le tour des propriétaires, je ne crois pas que l'on trouvera des occupants de nanards. TOUS les propriétaires sont convaincus que leur logement est fantastique et vaut bien plus que le prix du marché pour, que cela a été dit précédemment, x raisons...
Marty |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 16:22:51
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Citation :
Initialement entré par asi77
....Voilà un mythe bien tenace :
"Mon bien ne pourra pas baisser parce que ... x raisons" !
Ce n'est pas du tout un exemple que je donnais mais un cas réel (en fait 2): la baisse était de 40% sur la période, mes biens n'avaient (virtuellement) baissé que de moins de 20%.
Je maintiens qu'aujourd'hui plus qu'hier et encore moins que demain, la "localisation" aura une importance essentielle ds l'immobilier |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 16:44:40
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Ankou,
Tout est histoire là encore d'offre et de demande.
J'achète aujourd'hui ce qui me semble être un nanard mais vraiment pas cher donc je saute le pas.
Demain je revends, je me laisse une marge de négociation en mettant 20 000 € au-dessus de la cote. Coup de bol : un type qui bosse en face le veut et négocie très peu. Au final, j'ai vendu plus cher que prévu puisque mon offre répondait en l'occurence à une demande.
Si mon offre, même de qualité, ne réponds pas à la demande, alors qu'en est-il de mon appartement classieux ?
Mais je vous accorde cependant qu'il a beaucoup plus de chance de tirer son épingle du jeu lorsque le marché sera retourné.
Marty |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 16:58:56
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Locataire, je me pose depuis quelques temps la question:
"devenir proprio, oui ou non ????" .
Plus je regarde le marché et plus je me dis:
"j'aurais du sauter le pas !!!! comment est le marché à Paris aujourd'hui ?"
Alors retournement ? baisse des prix ? fin de la hausse (totalement incomprehénsible depuis 3 ans) ? ....
Beaucoup en parlent, ici aussi, mais rien ne se passe concretement. Les prix augmentent toujours, moins vite qu'il y a quelques temps, mais quand je regarde les prix des apparts, je me demande qui peut encore acheter un appart pour vivre avec sa famille dedans !!!!
Je n'arrive pas à comprendre comment on peut acheter un appart à 600 k€. Il faut être fou.
Mais comment prévoir l'avenir ?
Cet appart ne sera-t-il pas à 700k€ dans 2 ans et 800 k€ dans 3 ans ?
Ne faut-il pas saisir l'opportunité aujourd'hui ?
Attnedre, je ne fais que cela depuis 2 ans et depuis 2 ans on nous dit "le marché va s'effondrer", malheureusement je ne vois rien venir et les prix sont désormais hors d'atteinte pour nous.
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Edité par - fdsc le 25 avr. 2006 16:59:32 |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 17:14:40
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fdsc,
C'est la solvabilité "non extensible" des ménages qui fait que les prix ne montent JAMAIS indéfiniment !
Patience : la phase de descente est en cours ...
D'ailleurs aux US, c'est déjà bien parti : "The housing bubble has popped" : http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php?t=9546
... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr |
Edité par - asi77 le 25 avr. 2006 17:19:25 |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 17:27:49
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Citation :
Initialement entré par asi77
fdsc,
C'est la solvabilité "non extensible" des ménages qui fait que les prix ne montent JAMAIS indéfiniment !
Patience : la phase de descente est en cours ...
D'ailleurs aux US, c'est déjà bien parti : "The housing bubble has popped" : http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php?t=9546
C'est ce que je me dis.
Vu les endettements à 35% sur des 30 ans avec des prix aussi élevés, je pense que la limite est atteinte.
Mais stagnation ou baisse ???
Nous ne pouvons pas nous comparer aux USA, mais je pense que d'autres facteurs économiques peuvent jouer.
Alors nous allons attendre. De toutes façons il nous reste plus que cela à faire, donc ....
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 18:30:52
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Citation :
Initialement entré par vttdechaine
Ankou,
Tout est histoire là encore d'offre et de demande....
Bien d'accord, le marché est (encore) piloté par ce principe absolu.
Dans mon "localisation", que j'ai volontairement mis entre guillemets (regardez), il n'y a pas que la localisation géographique, mais différents paramètres objectifs mais aussi subjectifs.
Celui qui place en Bourse et fait de bons placements, doit "sentir" le marché de la même manière pour éviter les descentes aux enfers
Il n'y a pas de mystères! |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 26 avr. 2006 : 11:18:46
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Citation :
Initialement entré par fdsc
Citation :
Initialement entré par asi77
fdsc,
C'est la solvabilité "non extensible" des ménages qui fait que les prix ne montent JAMAIS indéfiniment !
Patience : la phase de descente est en cours ...
D'ailleurs aux US, c'est déjà bien parti : "The housing bubble has popped" : http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php?t=9546
C'est ce que je me dis.
Vu les endettements à 35% sur des 30 ans avec des prix aussi élevés, je pense que la limite est atteinte.
Mais stagnation ou baisse ???
Nous ne pouvons pas nous comparer aux USA, mais je pense que d'autres facteurs économiques peuvent jouer.
Alors nous allons attendre. De toutes façons il nous reste plus que cela à faire, donc ....
Stagnation ou baisse ?
Regardez la solvabilité des ménages, le renouvellement possible du marché, le niveau atteint par la construction neuve aujourd'hui et vous allez avoir votre réponse.
Le marché immo n'est pas celui de la voiture ou de la bourse où les échanges se font parfois presque instantanément. Regardez la ciourbe de friggit remis à jour sur une autre file de ce forum... Il faut laisser le temps au temps et les esprits changer et comprendre que l'immobilier ne peut pas valoir ce prix là au regard des services qu'il rends. Nous n'avons jamais été proche du retournement... s'il n'est pas déjà derrière nous d'ailleurs !
Marty |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 26 avr. 2006 : 11:34:33
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Citation :
Initialement entré par vttdechaine
Stagnation ou baisse ?
Regardez la solvabilité des ménages, le renouvellement possible du marché, le niveau atteint par la construction neuve aujourd'hui et vous allez avoir votre réponse.
Le marché immo n'est pas celui de la voiture ou de la bourse où les échanges se font parfois presque instantanément. Regardez la ciourbe de friggit remis à jour sur une autre file de ce forum... Il faut laisser le temps au temps et les esprits changer et comprendre que l'immobilier ne peut pas valoir ce prix là au regard des services qu'il rends. Nous n'avons jamais été proche du retournement... s'il n'est pas déjà derrière nous d'ailleurs !
Marty
Le lien svp vers le sujet.
Merci.
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 26 avr. 2006 : 12:34:30
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Vous avez lu les pages précédentes à celle-ci et le sujet sur "une bulle immo se gonfle et..." sur ce même forum ?
Vous aurez des liens qui vous donnent les informations necessaires à la bonne compréhension des mécanismes actuels.
Marty |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 26 avr. 2006 : 13:52:58
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je n'ai pas tout lu (c'est qu'ils ont écrit les UInautes !!!).
Merci pour l'info.
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vttdechaine
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2262 réponses |
Posté - 26 avr. 2006 : 14:13:01
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Petite astuce :
Lisez la file à l'envers en partant de la fin !
Vous gagnerez du temps en ayant les infos les plus récentes. Un retour sur les 6 derniers mois devrait être suffisant pour que vous ayez une bonne vue d'ensemble.
Marty |
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