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Initialement entré par TLAM

Le plus réaliste serait que l'offre devienne supérieure à la demande et c'est loin d'être le cas dans ma région tout du moins.

TL

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Initialement entré par TLAM

Juste un petit rappel, ce post "traine" depuis 2 ans sur ce forum. Ceux qui en Avril 2004 ont écouté les conseils de ceux qui pensaient déjà à l'époque que l'immobilier allait s'écouler ont perdu 2 ans de loyer et en moyenne 25% d'augmentation du bien qu'ils n'ont pas acheté à l'époque. Alors s'il vous plait vos arguments à deux balles vous allez les afficher encore combien de temps?
Paris, Province, Solvabilité, insolvabilité, boule de cristal, marc de café, c'est bien marrant, dommage que rien ne tienne la route. Vous ne faites et ne ferez jamais le marché immobilier à vous seuls, si c'était le cas, il y a longtemps que cela se saurait.

TL

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Vous croyez pas que j'allais me taper 30 pages d'anneries sur 60 non ?

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Changement de cycle sur le marché immobilier.

Les appartements commencent à baisser à Barcelone.
Dans quelques quartiers modestes, on enregistre une chute de l’ordre de 2%. La décélération du marché immobilier de Barcelone est déjà un fait : les prix des appartements anciens dans les quartiers les plus modestes de la ville sont aujourd’hui un peu inférieurs à ceux de décembre.
Le durcissement de l’accès aux prêts a évincé du marché des acquéreurs ceux qui avaient un faible pouvoir d’achat. La décélération annoncée est arrivée au marché immobilier de Barcelone et sa banlieue et spécialement aux quartiers les plus économiques.
Pour divers agents immobiliers, les prix des logements anciens ont commencé à baisser au premier trimestre de cette année « dans les logements modestes des quartiers également modestes » et dans un petit pourcentage de l’ordre de 2%. Selon une étude du réseau immobilier ComprarCasa, les prix ont commencé à baisser dans Sant Andreu (baisse de 2%) et ils se sont maintenus stables dans Nou Barris, tandis qu’en dehors de Barcelone ils ont baissé dans Badoa del Vallès (baisse de 1%). D’autres entreprises comme Forcadell ont observé des chutes (baisse jusqu’à 5%) dans d’autres zones comme Poble sec et la Bordeta. Selon Expofinques, les baisses de prix affectent aussi quelques zones de Nou Barris et la Carmel, le site idealista.com en enregistre aussi dans Cornella (baisse de 1,5%) et Vilanova (baisse de 0,2%).
Selon José Antonio Galdeano, directeur général de Expofinques, « il n’est pas tout à fait correct de parler d’une baisse de prix : ce qui se produit est une adaptation des prix dans les quartiers les plus modestes et les logements les plus humbles à ce que peuvent réellement payer les utilisateurs de ces logements, souvent immigrants, à ses salaires, qui n’ont pas augmenté et à sa capacité d’endettement. ».
Dans le même sens, Xavier Garrigos, président du directoire à Barcelone de Comprar Casa, rappelle que « dans les douze derniers mois tous les biens ont accumulé des augmentations de prix à deux chiffres ». Maintenant il explique « les prix ne pouvaient pas monter mais seulement baisser, parce que les gens ne peuvent plus s’endetter plus, surtout dans les zones les plus économiques de la ville et sa banlieue », « avec ces prix il y a des acheteurs potentiels qui renoncent ou bien qui partent en dehors de Barcelone » ajoute-t-il.

Josep Lluis Ferrer, directeur de Forcadell remarque « Nous achetons des logements pour les réhabiliter, nous avons constaté des baisses de prix jusqu’à 10% en peu de mois. La réalité est que des gens ont besoin de vendre parce qu’ils achètent un autre appartement et ont un temps limité pour vendre le précédent et pour payer le crédit ou bien ils partent en retraite et ils partent à la campagne et ils ne veulent pas mettre leur ancien logement à la location. » D’après lui « les acheteurs doivent être plus sélectifs, parce que dans le même quartiers ils peuvent trouver des appartements baissés à côté d’autres, similaires mais 10% plus cher, qui mette des mois à se vendre ».
Les agences immobilières consultées attribuent les chutes de prix à un durcissement des critères des estimateurs et à une résistance croissante des banques et des sociétés à financer plus de 80% de la valeur de vente.
José Antonio Galdeano, d’Expofinques, remarque que « il semble que les alertes de la Banque d’Espagne sur les prix des appartements commencent à être assumées par les organismes financiers et par les grandes entreprises de vente, qui, rappelons le, appartiennent aux banques. Ainsi, il explique : « Maintenant nous trouvons beaucoup de vente de logements qui se font en dessous du prix de mise en vente » et la majorité des organismes financiers « ils exigent des sécurités complémentaires pour donner des prêts jusqu’à 97% de la valeur de vente quand ils couvraient facilement auparavant jusqu’à 110% ».

Dans le même temps, Josep Lluis Ferrer de Forcadell, remarque que « les prets ne sont pas facile à obtenir alors si les banques ferment le robinet [… difficile à traduire mais on y parle d’assurance et de financer à 100% l’acquisition…]. Pour financer 10 % de frais que ne couvrent pas le prêt, remarque Galdeano, « il faut recourir aux crédits personnels ou aux crédits express que donnent maintenant beaucoup de banques. »

L’étude, réalisée sur 20.000 agences immobilières sur toute l’Espagne remarque qu’aujourd’hui les acheteurs ont besoin de financer 92,9% de la valeur du logement tandis qu’il y a trois ans le crédit couvrait 87% de la valeur de l’appartement.

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Mais si vous affirmez à nouveau qu'il n'y a 'aucun risque', je ne vous laisserai pas faire .

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Initialement entré par bibix

Il ne me semble pas avoir dit que j'avais lu les 60 pages du sujet.
Décidement, vous ne faite que speculer, et mal en plus.
Il ne me semble pas l'avoir dit non plus mais bon...

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Mais si vous affirmez à nouveau qu'il n'y a 'aucun risque', je ne vous laisserai pas faire .

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Vous sortez mes propos de leur contexte pour vous donner raison ! c'est pas trés joli joli tout ça.
J'ai bien precisé: "pour quelqu'un qui souhaitait rester dans son bien à long therme et dans un marché comme la banlieue limitrophe de paris ou le montant des echéances de loyer sont sensiblement les mêmes que le montant d'un loyer. Saisissez vous la nuance ?

Je saisis tout à fait la nuance. Mais je voulais parler de cette phrase là (le 2 mai 2006) :
"Je pense qu'il n'y a aucun risque à acheter, même en ce moment, à partir du moment ou la difference entre une mensualité de credit et de location est sensiblement la même et ou les prix pourrait bien encore monter, qui sait !"
Vous voyez que vous l'avez dit et j'ai donné la phrase en entier pour ne pas que ce soit sortie de son contexte et me donner raison ...

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Initialement entré par bibix

Avec la phrase en entier c'est dejà nettement mieux. J'apprecie vos efforts.
Merci. Mais la phrase en entier ne change rien au fond de vos propos.

Effectivement je l'ai dit, tout en precisant une situation propre à certains marchés comme celui de la banlieue parisienne. Je ne fais pas à l'emporte piece, comme vous le laissiez entendre avec votre précedent copier/coller.
Oui. C'est bien ce que je voulais dire. D'ailleurs dans ce post du 2 mai 2006 vous ne précisez pas que vous parliez essentiellement du marché IDF.
Vous allez surement pouvoir m'expliquer ou est le risque à acheter maintenant, si ce n'est pas plus chere ou sensiblement qu'un loyer ?
Et ne me reservez pas le cas du type qui est muté, perd son boulot, divorce etc... Prenons un cas classique svp. Quelqu'un qui va rester 7 ans dans son logement par exemple.
Oui absolument. Mais les 'types' qui sont mutés ou perdent leur boulots vendent parfois leurs logements. C'est pour cela que je parle de ces accidents de la vie (voir aussi que ce type d'incident est l'une des causes les plus couru des dossiers banque de France de surendettement). Pourquoi en parlerais-je sinon ? Pour ce type de simulation, je vous renvoie directement vers Asi77 pour que vous puissiez télécharger son simulateur. Il faudra bien sûr tenir compte d'une éventuelle hausse ou baisse du marché et, justement, son simulateur prend en compte plusieurs de ces paramètres. Il est évident que si le marché poursuivait sa hausse de 10% tous les ans, il est interessant d'acheter. Le débat est bien sur ce dernier point : soit cela monte et on est gagnant soit cela baisse et on peut perdre beaucoup... surtout avec un prêt très long. Reste à savoir comment cela peut encore augmenter... ou baisser !

Precisons tout de même qu'il n'y a pas plus de chance actuellement que le marché soit plus bas ou plus haut d'ici 7 ans. Je le verrais même plutot plus haut, mais ca, ça me regarde c'est une intime conviction.
Dans 7 ans je ne sais pas. Dans 4 ans, j'ai un peu plus d'idées...

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Merci. Mais la phrase en entier ne change rien au fond de vos propos

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Oui. C'est bien ce que je voulais dire. D'ailleurs dans ce post du 2 mai 2006 vous ne précisez pas que vous parliez essentiellement du marché IDF

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Oui absolument. Mais les 'types' qui sont mutés ou perdent leur boulots vendent parfois leurs logements. C'est pour cela que je parle de ces accidents de la vie (voir aussi que ce type d'incident est l'une des causes les plus couru des dossiers banque de France de surendettement). Pourquoi en parlerais-je sinon ?

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Pour ce type de simulation, je vous renvoie directement vers Asi77 pour que vous puissiez télécharger son simulateur. Il faudra bien sûr tenir compte d'une éventuelle hausse ou baisse du marché et, justement, son simulateur prend en compte plusieurs de ces paramètres. Il est évident que si le marché poursuivait sa hausse de 10% tous les ans, il est interessant d'acheter. Le débat est bien sur ce dernier point : soit cela monte et on est gagnant soit cela baisse et on peut perdre beaucoup... surtout avec un prêt très long. Reste à savoir comment cela peut encore augmenter... ou baisser !

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vttdechaine Enregistré - 04 May 2006 : 11:56:27

En effet, le marché pouvant prendre n'importe quelle direction la prudence est de mise.

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Laissez donc les gamins jouer avec leur joujou et faites comme moi, suivez avec intérêt la cour de récréation qui nous sort de temps en temps des sites en espagnol, US, chinois, moldave etc...

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Mon cher VTT de chaine.
vos adversaires n'ont rien contre vous, il font simplement leur travail, ils sont je pense mieux placé que vous pour savoir que le marché est au bord du gouffre, d'ou leur acharnement a vouloir clamer le contraire au dernier désinformé qui voudra encore bien y croire. Si ils s'attaquent a vous avec des procèdés déloyaux plutot qu'au fond de vos arguments , c'est simplement par faute de moyens, il ne faut pas leur en vouloir.

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Initialement entré par Pégase

Christophe => Clap clap clap clap....
....

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Vous le faites exprès ou vous me lisez en diagonale? Je n'ai jamais precisé qu'il s'agissait ESSENTIELLEMENT du marché IDF, je l'ai pris en exemple puisque c'est celui que je connais le mieux et que je sais les loyers souvent equivalents ou presque à une mensualité de crédit. Je n'ai jamais dit que je parlais ESSENTIELLEMENT de ce marché.

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Juste en passant, vous avez arrêté d'etudier en quelle classe ? Non parceque j'ai vraiment l'impression d'ecrire à un môme de 5 ans. Sincèrement, à sortir de leur contexte ou à transphormer mes propos vous êtes lourd, trés lourd.

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Donc quand vous dites aux gens de ne pas acheter maintenant, vous parlez à une minorité de gens qui vont être muté ou vont perdre leur boulot c'est ça ? Et si judicieusement vous parliez plutot pour une majorité?

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Alors s'il vous plait, ne conseillez donc pas à la majorité des lecteurs de ne pas acheter maintenant comme vous l'avez fait et de continuer à louer en attendant l'evolution du marché.

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Puisque vous parliez de prendre exemple sur la passé pour la chute des prix en 91, prenait donc exemple sur les pronostiques de 2004 et appliquez les leçons que vous tentez de donner, vous n'en serez que plus crédible.

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Mon cher VTT de chaine.
vos adversaires n'ont rien contre vous, il font simplement leur travail, ils sont je pense mieux placé que vous pour savoir que le marché est au bord du gouffre, d'ou leur acharnement a vouloir clamer le contraire au dernier désinformé qui voudra encore bien y croire. Si ils s'attaquent a vous avec des procèdés déloyaux plutot qu'au fond de vos arguments , c'est simplement par faute de moyens, il ne faut pas leur en vouloir.

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Permettez moi simplement de vous préciser que je n'attaque personne intuitue personae, mais seulement des "suiveurs" d'un catastrophisme ambiant qui voudraient que tout était mieux avant et que tout sera pire après.
Je ne pense pas parler d'un catastrophisme ambiant et je n'ai jamais affirmé que tout était mieux avant. Pour rafraichir votre mémoire, j'étais sur ce post avant le communiqué du PAP concernant la baisse des prix de l'immo. Cette annonce est, théoriquement, la première annonce grand public sur ce sujet.

Je ne pousse personne à investir dans l'immobilier, je m'en fou comme de ma première chemise, je ne suis actionnaire de rien, si ce n'est de mes biens propres.

Je trouve tout simplement désopilant que ce sujet "bateau" au demeurant, et dont je concède y participer plus qu'épisodiquement, poursuive sa route avec autant de pugnacité de la part des "baissiers" de tous poils.

Vous nous annoncez:

" cette bulle est en train de pêter ",
Ah...? Où est ce message de premier ordre Christophe ?

alors sortez le champagne, le whisky ou la vodka orange mais aussi l'eau plate ou gazeuse de notre (votre) bonne france, à votre choix, pour arroser le désastre annoncé.
Surement pas fêter ça Christophe. Si vous lisiez un peu mieux, j'ai même écrit qu'il serait à la limite préférable que les prix se maintiennent parce que cela risque de ne pas être économiquement très facile à gérer. Mais on lit toujours ce qu'on a envie de lire n'est-il pas (c'est ce qu'on reproche aux baissiers il me semble...).

Quant au :

"Si ils s'attaquent a vous avec des procèdés déloyaux plutot qu'au fond de vos arguments"

Je souhaiterais que vous m'indiquiez en quoi les procédés des uns seraient plus déloyaux que ceux des autres.
Sans doute parce que j'ai essayé de répondre à TOUS les arguments des haussiers de tout poil jusqu'à aujourd'hui et que l'inverse ne s'est jamais réalisé. Drôle de contexte ne trouvez-vous vous pas puisque les haussiers ont raison, ils devraient pouvoir balayer tous ces arguments d'un revers de la main. Pour le moment l'argument de pointe (après les retraites... arfff... 100% des acheteurs préparent la retarite c'est certains... la faiblesse du chômage... qui va relancer l'immo et sans doute la vente de casserol aussi... l'augmentation de la durée des prêt (n'est-ce pas TLAM ! Vous avez 'oublié' de répondre à ma question à ce sujet)...) on en vient à dire que les arguments des baissiers ne sont pas bons car... ils durent depuis trop longtemps. C'est un vrai bon argument c'est sûr mais cela reste un argument de haussier focalisé sur la forme et qui, comme d'habitude, ne traite JAMAIS le fond !

Vous me faites penser aux vendeurs d'utopies du style "achetons français" du début des années quatre vingt, assorties de "nationalisons à outrance",avec les résultats, oh ! combien magnifiques qui ont suivis.

Il est vrai que certains aujourd'hui prônent ce retour à une forme d'orthodoxie marxiste léniniste qui a prouvé son efficacité par le passé lointain ou proche.
????. Pourquoi ne pas parler de la chasse à la perdrix pendant qu'on y est...

Et pardon de vous contredire, mais lorsque vous indiquez :

""Achetez, achetez, il n'y a pas de problème" c'est le discour majoritaire ici, quoi de plus normal; nous sommes sur un site commercial."

Je n'ai absolument pas le sentiment, lorsque je participe dans plus de 90 % des forums, d'être sur un sie commercial, mais bien plus sur un site d'information pour les locataires, les bailleurs, les acheteurs, les vendeurs, les "perdus devant les règles d'urbanisme"...etc.

Sauf sur ce post qui lui n'est que pures spéculations "d'artistes" en placements immobiliers qui ne jouent que virtuellement car pour la plupart, ils seraient bien incapable, tout comme moi, de spéculer réellement.
Vous parlez d'information Christophe, c'est bien. Alors pourquoi s'entêter à dire qu'ici l'information n'est pas bonne sur cette file ? Je vous laisse transmettre à la BCE et à tous les organismes indépendants qui se sont penché sur une possibilité de bulle immobilière qu'ils sont des artistes qui jouent virtuellement. Si vous les entendez rire... ne soyez pas étonné .

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Dans le même sens (littéralement le sens de la direction), Josep LLuis, de Forcadell, signale que les prêts ne se donnent plus si allègrement (ou facilement), les banques ferment le robinet et les assurances qui sont nécessaires pour atteindre 100 % de la valeur estimée supposent un coût supplémentaire d'entrée, ce qui suppose jusqu'à 1% de la valeur empruntée. Pour financer ces 10% de dépenses non incluses dans le prêt, signale Galdeano, il faut recourir aux crédits personnels ou à des crédits "exprès" (je suppose que c'est du revolving) qu'offre aujourd'hui beaucoup de banques.

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