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 Sujet  |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
 Posté - 05 mai 2006 : 22:58:59
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Citation :
Initialement entré par Prados
Ankou, Citation :
Pourrais-je vous demander de me fournir à l'euros près et en détail, les plans de financements de vos dernières acquisitions? Frais, économies d'impôts, emplacements, adresse de la banque vos coordonnées bancaires et le password de votre CB
.......Maintenant, si vous ne souhaitez pas les partager, libre à vous, mais ne vous étonnez pas si certains des membres du forum, comme de celui des Echos, peuvent trouver des incohérences à vos chiffres.
Merci de répondre à mes questions
.... Maintenant, si vous ne souhaitez pas les partager, libre à vous ...
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 23:09:56
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par Hoodoo
d'imaginer qu'un taux lissé de 3,02% s'applique, d'autant plus si la transaction a maintenant quelques mois.
Camarade ankou a dit : Mon neveu vient d'acheter.
Moi aussi je viens d'acheter ... il y a quelques mois ... c'est inconcevable "quelques mois" !!?
@bonentendeur. |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 23:12:25
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
comme dirait l'autre de 3,35 %
C'est de moi qu'il parle, LeNabot ?
Si la réponse est positive, en d'autres termes désormais.
@bonentendeur. |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 23:29:39
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Ankou, Citation :
Citation :
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Initialement entré par Prados
Ankou,
Citation :
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Pourrais-je vous demander de me fournir à l'euros près et en détail, les plans de financements de vos dernières acquisitions? Frais, économies d'impôts, emplacements, adresse de la banque vos coordonnées bancaires et le password de votre CB
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.......Maintenant, si vous ne souhaitez pas les partager, libre à vous, mais ne vous étonnez pas si certains des membres du forum, comme de celui des Echos, peuvent trouver des incohérences à vos chiffres.
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Merci de répondre à mes questions
.... Maintenant, si vous ne souhaitez pas les partager, libre à vous ...
Il me semble que vous oubliez de dire que j'ai partagé un grand nombre d'informations, notamment sur ce post mais également dans d'autres sujets sur UI, mais également dans le forum des Echos.
Il me semble que j'ai même partagé avec vous, et à votre demande si j'ai bon souvenir, un fichier excel de plan d'investissement.
Je crois donc qu'au petit jeu de "celui qui en dit plus que l'autre", j'ai plus de chance de gagner la médaille d'or que vous, vous ne trouvez pas?
Prados |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 09:31:47
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Citation :
Initialement entré par Hoodoo
Moi aussi je viens d'acheter ... il y a quelques mois ... c'est inconcevable "quelques mois" !!?
@bonentendeur.
Toujours un métro de retard hein ?
Camarade Ankou a dit ; J'ai eu l'info cet après-midi, alors que je l'avais dissuadé depuis plusieurs semaines d'acheter.
Il faut tout lire Hoodoo. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 09:55:37
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Citation :
Initialement entré par Prados
Ankou, Citation :
Pourrais-je vous demander de me fournir à l'euros près et en détail, les plans de financements de vos dernières acquisitions? Frais, économies d'impôts, emplacements, adresse de la banque vos coordonnées bancaires et le password de votre CB
Ce ne sont pas les infos qui vous ont été demandées sur le forum des Echos, à propos de vos deux maisons, ni celles qui vous sont demandées ici.
Ce qui serait intéressant pour pouvoir apprécier vos dires, c'est:
- La ville/quartier/rue
- le nb de pièces/taille du logement/standing de l'immeuble
- prix de présentation/prix d'achat/commission d'agence/apport/montant du prêt/taux
Maintenant, si vous ne souhaitez pas les partager, libre à vous, mais ne vous étonnez pas si certains des membres du forum, comme de celui des Echos, peuvent trouver des incohérences à vos chiffres.
Prados
Je souhaite les mêmes infos sur vos biens, il ne me semble pas encore les avoir vues.
Votre curiosité est limitée à ces paramètres?
Je ne comprends pas du tout ce regard inquisitif sur les informations données par les forumeurs et le désapprouve!
Si vous ne les acceptez pas, libre à vous!
je vous rappelle avoir exprimé plus haut que je désapprouvais cet achat, qui ne rentre pas ds mes critères habituels de bénéfices fonciers.
Je vous rappelle aussi avoir exprimé plus haut que je venais d'avoir l'info (par téléphone), et que ces chiffres n'avaient aucun caractère de rigueur. Les ordres de grandeur ne sont pas suffisants? Vous mélangez tout, ça vous regarde
Il est quand même intéressant de noter, que, factuellement:
- il est encore difficile de dissuader d'acheter de l'immobilier (déjà vu sur d'autres forums, également sur celui que vous mentionnez), même si dans mon cas j'ai essayé avec une certaine persuasion
- ce sont les jeunes qui achètent (bibix a 25 ans, mon neveu 24)
Je ne suis donc pas trop surpris que les prix ne baissent que progressivement.
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 10:07:06
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Le plus curieux c'est surtout que Ankou a des infos très vagues à 19h30 et des infos incroyablement plus précises à 21h00... Cela doit venir d'une sorte de science infuse qui diffuse les informations au compte-goutte.
La lettre du moniteur de ce matin :
Citation :
La capacité moyenne pour un premier achat immobilier est en recul
48,5 m2, c’est, en moyenne, la capacité moyenne pour un premier achat immobilier dans l'ancien au second semestre 2005 contre 50,7 m2 au premier semestre de l'an dernier, d'après l'indicateur publié par le Crédit Foncier et l'école de commerce Essec jeudi.
La capacité d'achat moyenne au second semestre retombe ainsi à son niveau du 2ème semestre 2004 après le sursaut enregistré début 2005, indique le communiqué commun du Crédit Foncier et de l'Essec.
Ce repli "peut s'expliquer en partie par l'essoufflement des effets du nouveau prêt à taux zéro" mais aussi par "la poursuite de la hausse des prix au m2 dans l'ancien, la stagnation du pouvoir d'achat des ménages et le ralentissement de la baisse des taux du crédit immobilier", poursuit-il.
La marge de solvabilité recule à 16,6 m2 contre 18 mètre carrés au premier semestre 2005. Cette marge représente la surface supplémentaire pouvant être achetée avec un taux d'effort maximum, c'est-à-dire avec des mensualités plus lourdes et une durée de prêt allongée. La capacité d'achat moyenne maximale atteint donc 65 m2.
C'est logiquement en Ile-de-France que la capacité d'achat est la plus faible (41,1 m2), la plus élevée étant dans le Limousin (121,4 m2).
En province, Nice et Marseille sont les agglomérations où les capacités d'achat des ménages primo-accédants sont les plus faibles (respectivement 37,1 m2 et 48,8 m2). Marseille connaît une très forte chute de la capacité d'achat moyenne depuis début 2000 (de l'ordre de 20 m2 soit 29%).
A l'opposé, Lille et Bordeaux sont les deux métropoles où la capacité d'achat moyenne est la plus élevée (plus de 64 m2).
AFP
(04/05/2006)
Bien sûr, les chiffres fiables de la FNAIM annonce que la solvabilité est stable. C'est sans doute pour cela que les accédants achètent plus petits ! Sacré FNAIM !
Ankou,
Citation :
Je ne suis donc pas trop surpris que les prix ne baissent que progressivement.
Ah tiens !? Je trouve curieux la façon dont on peut retourner sa veste par ici. Sur la page précédente vous avez sans soucis soutenu les haussiers qui hurlaient à la désinformation et au sujet stérile ouvert depuis deux ans ! Enfin... de cette façon vous êtes au moins sûr de ne pas avoir tord au final.
Marty |
Edité par - vttdechaine le 06 mai 2006 10:10:27 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 11:59:23
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Citation :
Initialement entré par vttdechaine
Le plus curieux c'est surtout que Ankou a des infos très vagues à 19h30 et des infos incroyablement plus précises à 21h00... Cela doit venir d'une sorte de science infuse qui diffuse les informations au compte-goutte.
.....
Ankou,
Citation :
Je ne suis donc pas trop surpris que les prix ne baissent que progressivement.
Ah tiens !? Je trouve curieux la façon dont on peut retourner sa veste par ici. Sur la page précédente vous avez sans soucis soutenu les haussiers qui hurlaient à la désinformation et au sujet stérile ouvert depuis deux ans ! Enfin... de cette façon vous êtes au moins sûr de ne pas avoir tord au final.
1) L'information m'était connue en même temps, mais regardez le contexte de mon intervention, elle n'avait pas du tout comme objet de prouver que les prix étaient à la hausse ou à la baisse, ni qu'il faisait une opération juteuse, seulement un constat.
Et de là, pour une raison très bizarre, les gens s'acharnent à démontrer que il y a erreur sur la virgule
2) Je n'ai jamais dit que j'étais haussier ou baissier, je me pose simplement la question toute simple: pourquoi les gens continuent-ils à acheter aujourd'hui? Quelle est leur motivation exacte?
Et ceci malgré le fait que nous (j'en fais partie) essayions de leur démontrer que ces opérations ne sont pas aujourd'hui financièrement intéressantes.
Et des personnes de plus en plus jeunes, d'un bon niveau général (ingénieur).
Dans la page précédente, je disais, oui, qu'on s'éloignait du sujet principal lié à l'immobilier locatif.
Indépendemment de ceci, je crois bibix lorsqu'il dit trouver des affaires "rentables", même si aujourd'hui c'est de plus en plus difficile.
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 12:03:02
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L'essence d'une bulle est de faire croire aux perdants qu'ils seront gagnants.
Marty |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 12:05:37
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Toujours un métro de retard hein ?
Camarade Ankou a dit ; J'ai eu l'info cet après-midi, alors que je l'avais dissuadé depuis plusieurs semaines d'acheter.
Il faut tout lire Hoodoo.
Il est joueur, LeNabot : pourquoi ce "toujours" ?
@bonentendeur. |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 12:21:29
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Sans doute parce qu'il y a un petit écart entre "l'après-midi même" et "quelques mois".
Marty |
Edité par - vttdechaine le 06 mai 2006 12:22:12 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 12:25:25
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Citation :
Initialement entré par vttdechaine
Sans doute parce qu'il y a un petit écart entre "l'après-midi même" et "quelques mois".
Quelque chose qui vous chagrine dans cet écart? Je veux bien reformuler |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 12:36:07
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Citation :
Initialement entré par vttdechaine
Sans doute parce qu'il y a un petit écart entre "l'après-midi même" et "quelques mois".
Marty
Non non il comprend ce qu'est-ce que je voulais dire 
Je disais : pourquoi ce "toujours", dans "toujours un métro de retard" ?
@bonentendeur. |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 17:40:21
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Ankou, Citation :
Je souhaite les mêmes infos sur vos biens, il ne me semble pas encore les avoir vues.
Je vous recommende de lire la 20ème page de ce sujet, entre autres. Vous y lirez, par exemple: Citation :
Comme promis, je reviens vers vous avec les résultats de ma simulation, basée sur une stimation faite par un expert immobilier agréé auprès des tribunaux et datant d'une semaine.
2P Courbevoie-Bécon, acheté 38000 € en 1996, plus 6000 € de frais de notaire.
Prêt remboursé depuis plus de 2 ans (pas de levée d’hypothèque)
Estimation faite par l'expert en août 2004: 160000 €
Données locatives:
Loyer : 630 € hors charges.
Charges: 900 € annuels dont 600 environ récupérables sur le locataire.
Rendement locatif:
Revenus fonciers: 630*12= 7560 €
Impôt foncier : 160 €
Charges propriétaires : 300 €
Impôts fonciers : 7560-14%-160-300 * 25% = 1510 €
Revenus fonciers nets : 7560-160-300-1510 = 5590 €
Simulation de vente et placement du solde:
Aucuns travaux depuis 8 ans
Plus value brute: 160000 - (38000 + 6000)= 116000 €
Plus value imposable:
116000 - 45%(15% forfait travaux + 30% décote sur 3 ans (8-5)) = 63800 €
Impôt simplifié (non-résident – taux 33%): 63800 x 33% = 21054 €
Montant empoché: 160000 - 21054 = 138946 €
Placé en assurance-vie (rendement 2003 = 5.01% net (pas de CSG/RDS car nos résident fiscal) et pas de frais d’entrée sur le contrat :
Rendement: 138946 *5% = 6947 euros
Conclusion:
Différence entre « vente et placement » et « location »:
6947 – 5590 = 1357 € soit 24% de plus en faveur de la vente.
Citation :
Votre curiosité est limitée à ces paramètres?
Oui, votre vie privée ne m'intéresse pas. Ce qui m'intéresse, c'est de pouvoir évaluer si vous êtes crédible. On voit de tout sur les forums, et, lorsque ce l'on parle de décisons qui engage l'équivalent de salaires de toute une vie, il vaut mieux être factuel et précis.
Citation :
Je ne comprends pas du tout ce regard inquisitif sur les informations données par les forumeurs et le désapprouve!
Si vous ne les acceptez pas, libre à vous!
Effectivement, je ne me contente pas de chiffres lorsqu'ils sont vagues.
Citation :
je vous rappelle avoir exprimé plus haut que je désapprouvais cet achat, qui ne rentre pas ds mes critères habituels de bénéfices fonciers.
Je vous rappelle aussi avoir exprimé plus haut que je venais d'avoir l'info (par téléphone), et que ces chiffres n'avaient aucun caractère de rigueur. Les ordres de grandeur ne sont pas suffisants? Vous mélangez tout, ça vous regarde
C'est vous qui mélangez tout. Je ne parle pas de votre sentiment baissier ou haussier. je vous demenade d'être précis et clair, de donner des faits avec des chiffres précis, qui peuvent recoupés et validés.
Prados |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 20:48:07
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Citation :
Initialement entré par Prados
Ankou, Citation :
Je souhaite les mêmes infos sur vos biens, il ne me semble pas encore les avoir vues.
Je vous recommende de lire la 20ème page de ce sujet, entre autres. Vous y lirez, par exemple:
J'avais lu cet exemple qui ne répond que très imparfaitement à ma question mais en fait, ce n'est pas important, pour moi, alors qu'il semble que ça le soit pour vous
Citation :
Initialement entré par Prados
....Ce qui serait intéressant pour pouvoir apprécier vos dires, c'est:
- La ville/quartier/rue
- le nb de pièces/taille du logement/standing de l'immeuble
- prix de présentation/prix d'achat/commission d'agence/apport/montant du prêt/taux
Il ne faut pas demander aux autres ce dont on n'est pas capable de fournir soi-même. Mais ça n'a aucune importance. Et c'était pour rire
Regardons le contexte de cette discussion, qui n'apporte rien au débat sur l'immo "locatif", et je m'en suis déjà expliqué.
Partant d'une réaction de Hoodoo:
Citation :
Initialement entré par Hoodoo
Effectivement aujourd'hui, j'imagine que c'est moins "fingers in the nose" qu'en 1998, mais c'est tant mieux, car on "écrème" ... exit les mauvais ! et les alarmistes de tout poil ! et les déclinistes ! et tutti quanti ! vive la hausse 
@bonentendeur.
Je fais une remarque:
Citation :
Initialement entré par Ankou
Mon neveu vient d'acheter, mensualités moins chères qu'une location, mais avec emprunt sur 20 ans, et 10% d'apport.
Il a fait ses calculs, il est célibataire, donc achat seul, pas de pb avec le divorce ... , et s'il déménage pour délocalisation de son travail, il le met en location si les prix baissent, et il le vend si les prix montent.
Easy, isn't it?
et ensuite vous agressez!
Je pourrais vous dire aussi que votre exemple manque de précision, pas assez de chiffres significatifs? Mais je ne le fais pas car, encore une fois, ce n'est pas le plus important.
Je suis complètement neutre sur ce sujet, n'étant pas l'acheteur (c'est mon neveu), et trouvant cette acquisition inadéquate, mais force est de constater que les "baissiers" de ce forum et d'autres, hormis le fait que depuis leurs jugements les prix ont augmenté d'un bon 30% (j'attends de voir quand interviendra la baisse équivalente), donc force est de constater qu'ils sont beaucoup plus "nerveux" que les "haussiers" montrant une certaine bonne humeur, bonhommie, optimisme dirais-je.
Donc pour moi quel est le plus important? ce n'est certes pas de constater si le rendement est de 2 ou 2,4%, ou même négatif, mais que des personnes, pourtant tout à fait informées des niveaux de prix actuels, de la probabilité d'une baisse prochaine inévitable, plus ou moins raide, et dûment conseillées, continuent d'acheter.
Et beaucoup de jeunes.
Mais ne vous inquiétez pas, dès que je le bloque au phone le neveu (à son âge, il est peu accessible, et pas du tout stressé par le fait d'avoir fait une mauvaise opération), je lui demande le détail exact, combien de chiffres significatifs voulez-vous?
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 21:17:41
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Citation :
Initialement entré par Ankou
je lui demande le détail exact, combien de chiffres significatifs voulez-vous?
Le détail m'intéresse aussi. Mettez ça en virgule flottante si vous êtes embêté par les décimales. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 21:24:04
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par Ankou
je lui demande le détail exact, combien de chiffres significatifs voulez-vous?
Le détail m'intéresse aussi. Mettez ça en virgule flottante si vous êtes embêté par les décimales.
Vous n'êtes donc pas sans savoir que ces nombres ne sont que des approximations de nombres réels, ce que ne veut en aucun cas Prados
Et aussi que les arrondis générés par de tels calculs peuvent causer des dommages irréparables
Raison pour laquelle les comptables ne les utilisent jamais (interdit, pas assez précis).
Les maths, j'aime |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 21:32:20
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Citation :
Initialement entré par Ankou
Raison pour laquelle les comptables ne les utilisent jamais (interdit, pas assez précis).
Pas assez précis ???? Et vous dîtes aimer les math ???
Exemple
1234,56 s'écrit en virgule flottante (un des formats possibles) .123456E+04 (soit .123456 multiplié par 10 puissance 4)
ou en format scientifique 1,23456E+03
Où est la perte de données ????
demandez à un copain ingénieur, il vous expliquera. |
Edité par - LeNabot le 06 mai 2006 21:33:45 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 21:42:05
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par Ankou
Raison pour laquelle les comptables ne les utilisent jamais (interdit, pas assez précis).
Pas assez précis ???? Et vous dîtes aimer les math ???
........
demandez à un copain ingénieur, il vous expliquera.
Nul besoin! J'ai, entre autres, un diplome d'ingénieur, major de promo qui plus est, mais ça ne signifie rien!
"Les calculs en virgule flottante sont pratiques, mais présentent trois désagréments :
- leur précision limitée, qui se traduit par des arrondis qui peuvent s'accumuler de façon gênante. Pour cette raison, les travaux de comptabilité ne sont pas effectués en virgule flottante, même pour la fortune personnelle de Bill Gates, car tout doit y tomber juste au centime près.
......"
Je maintiens donc: pas assez précis pour Prados
sauf si sa fortune est supérieure à celle de Billou
Aller, un bon w-e prolongé, ça incite à la bonne humeur!
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morloc
Contributeur vétéran
139 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 22:27:32
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quelboulot
Je tiens a vous signaler une incoherence dans vos propos a mon égard:
Citation :
"La bulle est en train de pêter "alors sortez le champagne, le whisky ou la vodka orange mais aussi l'eau plate ou gazeuse de notre (votre) bonne france, à votre choix, pour arroser le désastre annoncé.
Les baissiers sont donc censés se réjouir de la baisse des prix qu'il annoncent. Alors pourquoi cette autre affirmation contraire?Citation :
Permettez moi simplement de vous préciser que je n'attaque personne intuitue personae, mais seulement des "suiveurs" d'un catastrophisme ambiant qui voudraient que tout était mieux avant et que tout sera pire après
.
Le "catastrophisme ambiant" dont vous parlez est peut etre le votre et celui des marchands d'immobilier mais n'est certainement pas celui des baissiers censés fêter le krach au champagne, et c'est avant que tout était pire ( quand c'était surévalué ) et non après ( quand les prix auront chutés ).
Votre" désastre annoncé arrosé par les baissiers" ( je cite ) est seulement votre désastre a vous et non celui des baissiers en fête, on n'arrose pas ce que l'on considère etre un désastre.
Pour prèter aux autres des intentions sans se mélanger les pinceaux, il faut savoir faire abstraction de ses propres jugements.
Votre labsus ne fait que renforcer une de mes convictions: Ceux qui nient le plus farouchement le krach sont ceux qui s'en inquietent le plus |
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