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Initialement entré par WILLIAM34

le sujet général st bien l'investisement locatif?

Quel risque prend on si nous réussissons à rembourser notre emprunt mensuel par le prix de la location?....

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http://www.explorimmo.com/guidprat/gpstat/prix_marche_immobilier.shtml
Immobilier : L'atterrissagepar Corinne Scemama, LEXPRESS.fr, 09/03/2006

L'euphorie semble bel et bien finie. Après des années de flambée ininterrompue, la hausse des prix connaît un réel ralentissement, à Paris comme dans les métropoles régionales. Les volumes des ventes et des prêts commencent eux aussi à marquer le pas. Et le coup de frein n'épargne pas la location. Autant de signes que le marché entre dans une nouvelle phase. En voici les dernières tendances.
Sa voisine est revenue, toute penaude. Elle qui avait décliné l'offre "ridiculement basse" de ce quadragénaire souhaitant lui racheter son petit 2-pièces pour y installer un bureau proche de son domicile a ravalé, six mois plus tard, sa fierté pour tenter de vendre enfin son appartement. Proposé à 240 000 €, ce 37-m2 au 1er étage, donnant sur une cour sombre et souffrant d'une remontée d'odeurs, n'a intéressé, à ce prix, aucun acquéreur, malgré sa situation rêvée au cœur du IIe arrondissement de Paris et sa petite terrasse.

Cette vendeuse un peu trop gourmande n'est pas la seule à déchanter. Le marché immobilier semble, aujourd'hui, trop incertain aux acquéreurs pour qu'ils s'y lancent sans réfléchir. "Ils sentent désormais qu'ils n'ont plus droit à l'erreur et préfèrent se réfugier dans l'attentisme", analyse Joëlle Faou, directrice de l'agence Century 21 Nation, dans le XIIe arrondissement de la capitale.

Une inquiétude pour le moins compréhensible. Car, en dix ans, les prix ont grimpé de 115%, profitant de l'extraordinaire baisse des taux de crédit et de l'allongement de la durée des prêts. Mais après des années de flambée ininterrompue, soutenue par la formidable envie des Français de devenir propriétaires de leur logement, le temps de l'accalmie semble arrivé. "L'euphorie, c'est bien fini, martèle Claude Sadoun, président du Crédit immobilier de France. Le marché va entrer dans un nouvel ajustement." François Drouin, qui dirige le Crédit foncier de France (CFF), est encore plus précis: "L'atterrissage? Mais nous y sommes!"

L'agent immobilier, pourtant rompu aux manies de ses clients, a failli perdre patience: avant d'acheter ce grand 2-pièces situé dans le IVe arrondissement de Paris, à 8 500 € le mètre carré, ce couple d'avocats a demandé à le visiter une bonne vingtaine de fois: le jour, la nuit, accompagné d'amis, d'un premier architecte puis d'un second. Examen finalement réussi. Ce n'est pas toujours le cas, car, depuis quelques mois, de plus en plus d'acquéreurs renoncent à leurs projets. Au dernier moment: "Le moindre problème est prétexte à casser la vente", regrette Nathalie Naccache, directrice de l'agence Fortis Immo (dans le Ier, à Paris). Une nervosité qui se retrouve dans les agences de la capitale comme dans celles de l'Ile-de-France, à Marseille comme à Lille ou à Lyon, avec, selon François Drouin, "des délais de vente qui s'allongent". Après une année 2005 exceptionnelle - 633 000 transactions, selon la Fnaim - les signes de tassement se multiplient, laissant présager un atterrissage souhaité à la fois par certains banquiers, la plupart des professionnels et tous les acquéreurs.

Pour les agents immobiliers, le constat est net: "L'acheteur se fait de plus en plus rare et les annonces ne ''sonnent'' plus", déplore le directeur de l'agence Caraudrey (IVe, à Paris). Tandis que les bureaux de vente ne font souvent pas mieux. Une désertion qui se retrouve dans les statistiques. Ainsi, l'économiste du Crédit agricole Olivier Eluère observe, dans sa dernière étude, une stagnation du volume des ventes dans l'ancien et un freinage dans le neuf. "Le marché est redevenu extrêmement sélectif", souligne Bernard Helme, président de la Fnaim dans la région Provence-Alpes-Côte d'Azur. Plus question de biens médiocres surpayés, ni de premiers étages sombres au prix de cinquièmes ensoleillés. "Avant, tout le monde achetait n'importe quoi à n'importe quel prix. Ce temps est révolu", affirme Laurence Darmon, directrice de l'Etude des Vosges (dans le IVe, à Paris). Impossible, par exemple, aujourd'hui, de vendre ce 2-pièces proche de la place de la Nation qui offre un Sanibroyeur en guise de toilettes. "Ce n'est même plus une question de prix. Un 50-m2 à 15 000 € le mètre carré place du Panthéon fait moins peur qu'un rez-de-chaussée à 5 000 € le mètre carré porte d'Orléans", explique Stéphane Atlan, directeur des agences Royalimmo de la capitale. A Marseille, les appartements dans les immeubles des années 1970 mal insonorisés ne partent plus.

Mais la preuve intangible de l'inflexion du marché est sans nul doute le ralentissement net de la hausse des prix. Selon la Fnaim, ces derniers n'auraient, en 2005, augmenté "que" de 10,3%, contre 15,5% en 2004. Et cette érosion se poursuit début 2006, selon la même fédération. Sur le terrain, les acquéreurs font de plus en plus d'offres en deçà du prix demandé. "Les négociations sont de retour", confirme Jean-Michel Guérin, directeur général du groupe De particulier à particulier. Les acheteurs sont devenus tellement exigeants qu'ils ne tolèrent plus que les logements impeccables. "Ils ne prennent aucun risque et refusent même d'acheter lorsque la copropriété effectue des travaux", s'étonne Nathalie Naccache. Ainsi, cet appartement à 5 300 € le mètre carré (15% au-dessous du marché) sur les Grands Boulevards n'a pas trouvé preneur à cause du ravalement de l'immeuble. Il n'est pas rare non plus de voir des professionnels demander à leurs clients de rafraîchir leur logement avant de le mettre en vente, ou encore de laver leurs rideaux avant de le faire visiter!

Un atterrissage en douceur ou brutal ?
L'atterrissage est donc inéluctable et proche. En douceur pour les uns, brutal pour les autres. Déjà, la stagnation s'accompagne, selon un expert, de vraies baisses de prix dans l'ancien. Paris, la proche banlieue et des villes comme Chambéry, étudiée par le CFF, en témoignent. L'entêtement des vendeurs leur réussit de moins en moins. «Le manque de lucidité se paie cher», affirme Christophe Boulet, citant l'exemple de ce studio proposé à 250 000 € qui est finalement parti, quelques mois et désillusions plus tard, à 180 000 €. «Les prix pourraient baisser de 30 à 40% sur cinq ans», avait déclaré Jean-Michel Guérin le 3 janvier sur RTL. Cette estimation impressionnante, qui a créé la polémique, n'est peut-être pas si fantaisiste que cela. Alain Dinin parie lui aussi sur une décrue de l'ancien de l'ordre de 10 à 15%.

Ce retour à la réalité peut-il annoncer un violent retournement (voir l'interview ci-dessus)? Le scénario n'est possible que si les taux remontent de 2 ou 3 points ou si un événement extérieur intervient. Il semble, à l'heure actuelle, peu probable. Ce qui n'exclut pas «un atterrissage franc», selon Claude Sadoun. Ce qui est sûr, en tout cas, c'est que l'immobilier, déconnecté depuis dix ans de l'activité économique du pays, va recouvrer sa vraie place, et les Français pourront reprendre le chemin des agences. Et ce quadragénaire, aujourd'hui dépité, pourra peut-être demain s'offrir le petit 2-pièces à Paris dont il a besoin…

«Un krach est nécessaire»
Pour l'économiste Daniel Cohen, professeur à l'Ecole normale supérieure, la bulle immobilière a créé des déséquilibres qui ne pourront pas durer

Les conditions sont-elles réunies pour un krach?
Le propre des bulles est qu'on ne les voit jamais lorsque l'on est dedans! Il est certain que, depuis le début de l'année dernière déjà, nous avons dépassé les sommets du précédent pic, celui du début des années 1990. La première différence entre celle que nous connaissons et celle d'il y a quinze ans est que cette dernière était limitée à la région parisienne; aujourd'hui, c'est vraiment toute la France qui est concernée. Deuxième différence, les bureaux ne sont pas autant touchés, car sur eux le principal facteur de la hausse des prix n'a pas joué.

Lequel?
C'est bien sûr le niveau incroyable des taux d'intérêt, quasiment inédit depuis la Seconde Guerre mondiale! Ce taux a été évidemment très propice à l'endettement et à l'acquisition de logements, mais cet avantage a été annulé par la hausse des prix. Et, si un jour l'héritage de Greenspan est contesté, ce sera pour cela: parce que la baisse des taux qu'il a soutenue jusqu'au bout n'a en réalité servi qu'à nourrir une bulle hypothécaire qui finit par annuler le bénéfice des taux faibles pour l'acquéreur d'un logement.

Depuis quand cet avantage a-t-il disparu?
Le point de rupture a été atteint au début de 2005, date à partir de laquelle la hausse des prix a compensé la baisse des taux d'intérêt. Et, depuis, chaque année qui passe crée autant de bulles qu'il faudra en dégonfler. On sera alors proche du scénario classique: à un emballement de + 20% succède un dégonflement de - 30 à 40% … Nous sommes exactement dans ce cas de figure, avec une hausse des prix de déjà 15% depuis janvier 2005, à laquelle les optimistes prévoient que s'ajouteront 5 à 6% dans l'année en cours. De telles situations de déséquilibre ne peuvent pas durer. La théorie économique nous dit en effet que, si la baisse des taux déclenche dans un premier temps une hausse des prix, les prix reviennent ensuite à leur équilibre du fait de l'accroissement de l'offre. Déjà, le nombre annuel de constructions a augmenté.

A quelles conséquences peut-on s'attendre?
Il faut considérer le court et le long terme. A court terme, la conjoncture américaine est marquée par le fait que les ménages n'épargnent plus: la bulle immobilière a généré un tel effet de richesse pour les propriétaires d'un logement qu'ils se sentent assez riches pour ne pas éprouver le besoin d'épargner. Or aucune économie ne peut durablement se dispenser d'épargner; un krach est macroéconomiquement nécessaire pour casser cet effet de richesse!

Aux Etats-Unis, mais pas en Europe?
Evidemment, un krach immobilier aux Etats-Unis aurait des conséquences internationales. Le FMI a montré l'existence d'une corrélation de 40% entre les cycles immobiliers: lorsqu'un marché monte ou baisse dans un pays, il y a 40% de chances que les autres suivent la même tendance.

Pourtant les immeubles ne bougent pas.
Oui, mais d'une part les taux d'intérêt sont corrélés entre eux, d'autre part il y a des investisseurs internationaux dans l'immobilier qui équilibrent leurs portefeuilles mondialement. Ainsi, en cas de krach aux Etats-Unis, ils vendront en France pour prendre leurs plus-values, ce qui leur permettra d'éponger leurs pertes américaines.

Plus généralement, comment se comporterait alors l'économie américaine?
L'effondrement de leur marché intérieur pousserait les Etats-Unis à chercher leur croissance à l'export. Pour nous, cela signifierait une baisse du dollar dangereuse et une reconquête américaine des marchés internationaux.
propos recueillis par Sabine Delanglade

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Citation :

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Vous êtes sur un forum de discussion pas dans un cirque !
Que vous achetiez c'est votre choix !

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Que vous ne soyiez pas d'accord avec les propos de Marty, soit ... mais des propos de ce type (cf ci dessous) ... ne présentent aucun intérêt ... d'autant que pour contre argumenter ... nous attendons toujours.

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Citation :

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Initialement entré par Prados

Toujours les USA, et, fait nouveau, on craint maintenant que le ralentissement constate dans les regions 'chaudes' ne se soit propage a l'ensemble du pays: http://www.signonsandiego.com/news/business/20060508-1101-housing-slowdown.html

Un extrait:

Citation :

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Washington, D.C., Los Angeles/Long Beach, Tucson, Ariz., Sacramento, San Francisco, and Phoenix saw the biggest declines with sales falling 22 percent, 50 percent, 50 percent, 46 percent, 30 percent, and 37 percent, respectively. However, even markets that hadn't been weak previously – such as Philadelphia, Dallas, and Las Vegas – softened in the quarter, with sales falling 30 percent, 15 percent, and 13 percent, respectively.

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La traduction:

Citation :

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Washington, D.C., Los Angeles/Long Beach, Tucson, Ariz., Sacramento, San Francisco, and Phoenix ont vu les plus grandes baisses, avec des ventes en baisse de -22%, 50%, -50%, -46%, -30% et -37%, respectivement. Toutefois, meme les zones dont les ventes n'avaient pas faibli auparavant, comme Philadelphia, Dallas, et Las Vegas, se sont ralenties ce trimestre, avec des ventes en baisse de -30%, -15%, et -13%, respectivement.

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Toujours désolé pour l'anglais..

Bien sur, je rassure Christophe et Bibix, la France ne sera pas touchee..

Pour Marty, Asi77, Kasimir et tous ceux qui sont un peu plus realistes, continuez...

Prados

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Citation :

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Initialement entré par Ankou

[quote]Initialement entré par vttdechaine

Ankou,

[et en plus je viens de m'apercevoir que c'est signé en bas à gauche CA et BdF]

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Citation :

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Initialement entré par bibix

William, j'ai déjà posé la question mais aucune réponse claire ne m'a été apporté.
Il en va de même pour ceux dont le credit est egal ou presque a un loyer pour un logement equivalent.

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Citation :

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Quand je contre argumente on me dit que je mens et que mes sources ne sont pas impartiales et pas fiables.

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Initialement entré par vttdechaine

Citation :

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Initialement entré par bibix

William, j'ai déjà posé la question mais aucune réponse claire ne m'a été apporté.
Il en va de même pour ceux dont le credit est egal ou presque a un loyer pour un logement equivalent.

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Arfff... En effet, je lui ai fait une simulation démontrant une perte de 12000 € en cas de baisse de l'immo de 20 % sur 7 ans (une paille) associé à un prêt sur 20 ans avec un super taux.
Jamais eu aucun argument ni aucune réponse de Bibix. Curieux non ?

Marty

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Citation :

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Initialement entré par vttdechaine

Citation :

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Quand je contre argumente on me dit que je mens et que mes sources ne sont pas impartiales et pas fiables.

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Pour contre argumenter il faut avoir des arguments, des liens, des sources... quelque chose quoi ! Pas juste son clavier et ses croyances.

Austin ,
Merci pour votre argumentation.

Marty

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Citation :

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Initialement entré par vttdechaine


Vous pourrez montrer tous les graphiques du monde, tous les articles d'effondrement des prix que vous voulez, qu'ils soient en patagonie, aux USA ou à bagdad, ce ne change rien à la réalité. En FRANCE, depuis debut 2006 et contre toute attente, les prix ont continués de grimper.
Pourquoi "contre toute attente" ?

Vous croyez que ce que vous voyez ? je n'en suis pas si sûr.
Et vous vous croyez que hausse du passé = hausse de l'avenir. Si ce n'est pas une erreure je me demande bien ce que c'est ? Je n'espère pas de réponse de votre part sur ce point car vous n'avez aucun argument si ce n'est : "cela a augmenté donc cela va continuer !" C'est bien cela ?


En suivant votre logique, qui vous dit que tous vos articles et graphiques ne sont pas que manipulation et mensonge pour favoriser le marché locatif ? vous pouvez prouvez vos graphiques à leurs sources ?
Il ne me semble pas avoir fait mention de manipulation ou de mensonge... Rêvez-vous ?



vttdechaine,
Hoodoo,

Vous cherchez à obtenir le prix du Pierre Marie bis ?!
Non. Pourquoi ?

Qu'est-ce que c'est que tous ces posts qui ne tiennent pas plus debout les uns que les autres ? Franchement, rien de mieux à faire que vous égosiller ici ??
Je réponds tout simplement à TOUS les posts qui me sont adressés. Et j'aimerai que les haussiers en face autant pour nous montrer leurs arguments mais là je crois que c'est du rêve car ils n'ont plus d'arguments depuis longtemps...

ON S'EN FOUT DE VOTRE BAISSE !
Vous pouvez donc partir.

Vous voulez avoir raison, eh bien vous avez raison : ça va baisser ! mais en guise de prédicateurs à deux balles, vous vous posez là, car ça fait 53 ans que vous la prédisez cette baisse !! où kèlé la baisse alors ?
Je ne prédis pas de baisse. Je m'inquiète, j'informe ceux qui chercheraient des informations sur la réalité du marché. Cela leur évitera de se faire pigeonner tout simplement. Je demande aux haussiers de ce forum de donner les arguments qui viendront à l'encontre de la baisse que beaucoup signale depuis plusieurs mois. Mais ils n'en ont pas... curieusement !


C'est terrible d'en arriver là, répéter et répéter encore, alors si vous y tenez, gardez-là, et essayez de contribuer plus positivement à ce site, et même tirez profit de certaines informations, mais lâchez-nous avec çà, ça suffit !
Je suis sur la bonne file non ?

Allez Marty, un tifilm et on change de sujet.
Pas le temps, j'travaille.

Marty

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Bonjour,
le sujet général st bien l'investisement locatif?

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Quel risque prend on si nous réussissons à rembourser notre emprunt mensuel par le prix de la location?

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EN sommes si le locataire rembourse notre emprunt nous n'avons qu'à dormir sur nos 2 oreilles quel que soit le prix du marché.

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Personnellement je suis acheteur mais il faut savoir chercher pour trouver la bonne occasion,.

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je ne vois pas d'autre moyen aussi facile de m'enrichir.

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Ho mais vous n'avez pas besoin de me rassurer cher Prados. Je suis pour une baisse des prix moi

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Que dis-je une baisse, un effondrement même. Je l'ai dejà expliqué, mais vous ne suivez pas.

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Croyez vous que parceque je pense que les prix ne baisseront pas ou trés peu cela signifie que je ne souhaite pas qu'ils baissent ? Cela vous parait-il inconcevable que l'on puisse ne pas precher pour sa parroisse ?

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Quant au marché espagnol, je ne sais pas si vous avez lu cette info

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Initialement entré par vttdechaine

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Initialement entré par Ankou

[quote]Initialement entré par vttdechaine

Ankou,

[et en plus je viens de m'apercevoir que c'est signé en bas à gauche CA et BdF]

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Bdf c'est bon c'est cela . Vous voyez vous n'aviez pas besoin de moi.
Marty

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Initialement entré par Prados
...
Si vous pouvez remboursez le bien en 12 ou 15 ans, OK. Si vous devez le rembourser sur 20, 25 ou 30 ans, le jeu n'en vaut pas la chandelle, à mon avis. D'un point de vue fiscal (impôts fonciers, CSG/RDS, CRL, etc...) ainsi que d'un point de vue des risques de travaux lourds de rénovation. Néanmoins, je vous l'accorde, il y a, comme toujours des exceptions.
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Personnellement je suis acheteur mais il faut savoir chercher pour trouver la bonne occasion,.

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Je suis entièrement de votre avis. depuis 2003, j'ai identifié à peine pas plus de 5 occasions répondant à mes critères d'investissement,et toutes ont été ratées.
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PS: Globalement, ce que vous dites est, à mon humble avis, très juste. N'oubliez cependant pas deux choses. Un bien immobilier doit optimalement s'amortir sur 15 ans (seuil de non imposition des PV) et, de plus, l'emprunt à crédit à 110% à des limites (33% d'endettement), sauf si vous avez d'autres garanties, patrimoniales ou financières.

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Bonsoir
Je suis d'accord avec tout ce que vous dites. En résumé, aujourd'hui 20 ans me semble un maximum, mais le bilan doit être fait sur 15 ans, c'est aussi mon point de vue.
La limite est bien liée au seuil des 33%, qui peuvent être éventuellement transgressées suivant le cas particulier. Tant qu'on n'a pas atteint ce seuil, on peut continuer d'investir ds l'immobilier.
Sur le nombre de bonnes occasions, je ne cherche plus activement, mais elles se font rares. Eventuellement une possibilité à Versailles en cours.

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