|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
|
|
vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
 Posté - 11 mai 2006 : 19:26:11
|
Oui inutile d'en dire plus Asi77... puisque tout va bien !
C'est sans doute pour cela qu'il y a autant de signes de baisses et que personnes sur ce forum ne parvient à argumenter à la hausse (si ce n'est en se félicitant des chiffres... des agents immobiliers eux-mêmes !).
Je ferai passer quelques photos sur ce forum dans quelques heures pour montrer comment... tout va bien à quelques centaines de mètre de chez moi.
Marty |
Signaler un abus  |
|
|
Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 11 mai 2006 : 20:19:10
|
Juste une chose qu'on a répété 7542 fois : il n'y a pas à "argumenter" une hausse, ni à contredire une baisse, ON S'EN FOUT car c'est une bataille d'épiciers ... Capito ?
@bonentendeur. |
| Signaler un abus |
|
|
Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 11 mai 2006 : 21:20:43
|
Marché immobilier : y a-t-il trop d'appartements à louer ?
Citation :
http://www.lanouvellerepublique.fr/dossiers/journal/index.php?dep=79&num=131593#
Citation :
C'est l'une des constatations faites par les professionnels de la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) réunis à Mignaloux-Beauvoir pour leur congrès régional Vienne Deux-Sèvres Charente (1). Si à Châtellerault le grand nombre de programmes sociaux a libéré de nombreux petits logements qui peinent à trouver preneur malgré des loyers relativement moins élevés qu'ailleurs, Niort et Poitiers connaissent, quant à elles, une surabondance des offres d'appartements de type T3 ou T 4.
Prados |
| Signaler un abus |
|
|
asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 11 mai 2006 : 22:31:34
|
Excellent Prados cet article ...
 ... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr |
| Signaler un abus |
|
|
austin
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 11 mai 2006 : 23:13:30
|
hello
j'ai fait un petit tableau excel pour simuler le rendement locatif d'un bien immobilier j'en suis donc a la version zero sans fioriture et tout le tralala (ya peut etre des boulettes)
je peut vous l'envoyer par mail sur simple demande
j'accepte tout vos commentaire et modifierai en concequence (dans la limite de mes compétence excel evidement)
|
Edité par - austin le 08 août 2006 23:58:22 |
| Signaler un abus |
|
|
vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 12 mai 2006 : 00:18:08
|
Citation :
Initialement entré par Hoodoo
Juste une chose qu'on a répété 7542 fois : il n'y a pas à "argumenter" une hausse, ni à contredire une baisse, ON S'EN FOUT car c'est une bataille d'épiciers ... Capito ?
@bonentendeur.
Si vous vous en foutez... que faites-vous donc ici alors  ? Peut-être que vous ne vous en foutez pas peut-être ? Ou que vous n'avez toujours aucun argument... ça c'est certain  !
Marty |
| Signaler un abus |
|
|
vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 12 mai 2006 : 00:34:50
|
Citation :
Comme d'habitude VTTDECHAINE, vous nous pondez des courbes, des articles et des temoignages à n'en plus finir mais la baisse n'est pas visible pour autant.
Absolument... Avant la baisse on ne voit pas la baisse et le marché immo n’est pas suffisamment liquide pour que l’on voit le marché baisser de -50% en 2 mois.
Citation :
Je croirais à la baisse quand elle sera manifeste et je penserais qu'il est mieux de louer avant d'acheter quand les taux ne monteront plus proportionellement à la baisse desdits prix.
Avant d’être dans le mur vous ne freinez pas ?
Citation :
Si tout le monde attend la baisse avant d'acheter, comment va se porter le marché locatif ? Les prix des loyers vont monter non ?
Non. Les gens qui achètent aujourd’hui sont en location. S’ils n’achètent pas ils restent en location mais il n’y a pas besoin de répondre à plus de demande en location puisqu’il n’y a tout simplement pas plus de demande. C’est la demande en achat qui baisse à ce moment là.
Citation :
Ha bon ! en lisant des sujets sur la baisse de l'immo à boston je pensais que si.
Tiens ? Pourquoi donc ? La baisse du marché, même si cela se passe de l’autre côté de la planète ne peut être que préoccupante. Les américains ne sont ni meilleurs ni plus mauvais que nous. Leur type d’économie est comparable à la notre. Si cela baisse chez eux, cela peut aussi baisser chez nous. CQFD.
Citation :
Et si il n'y a pas de baisse ? vous direz quoi aux gens que vous avez vivement conseillés ?
Et s'il y a une baisse ? Vous direz quoi aux gens que vous avez vivement conseillés ?
Citation :
vous ne croyez qu'en vos chiffres et d'aprés vous les autres sont manipulés. Que voulez vous que je dise de plus.
? Ah ? J’ai juste dit me semble-t-il qu’il ne fallait pas gober tous les chiffres n’importe comment (comme ceux de la FNAIM par exemple). Je n’ai jamais parlé de manipulation (ça c’est vous qui en parlé...). Par contre je vous ai déjà demandé (à vous comme à d’autres haussiers) de m’expliquer la méthode de calcul de la FNAIM. Curieusement, beaucoup croient en ces chiffres mais sont incapables de savoir comment ils sont mis au point. Allez, pas de soucis, ce sont des PRO-FE-SSION-NELS qui vivent des ventes de l’immo  .
Citation :
Contre toute attente car depuis 2004 et plus manifestement en 2005, les prix d'aprés les journaleux ne pouvais que chuter dans les mois à venir.
Les journaleux ont écrit cela en 2004 ?! Encore un scoop de votre part Bibix ! Vous avez bien sûr perdu les coupures de ces articles, les sources, les auteurs, les journaux avec ces fameux articles qui annoncent une baisse en 2004 et même en 2005 mais que personne ici n’a lu... à part vous ! Curieux que l’annonce du PAP début 2006 ai fait autant de bruit alors non ? Sacré Bibix, vous inventerez n’importe quoi pour vous en sortir.
Citation :
Non, cela a augmenté et il est possible que ca continue. C'est ca que j'essaie de vous dire depuis des jours. Ne soyez pas aussi buté et ne me reservez pas vos satistiques a boston en guise de preuve.
Vous avez en effet dit que cela allait augmenté... mais avec aucun argument ! Dur dur d’y croire Bibix, il me faut d’autres choses. Pour Boston ce n’est pas moi qui en ai parlé désolé (une erreur de plus de votre part... encore).
Citation :
Si, vous avez dit precisement que je fabulais. Cherchez donc la definition dans le dictionnaire. Fabuler c'est inventer.
Oui c’est très bien. Et le rapport avec les prix que vous dites ‘vont augmenter’ ? Preuves, sources, liens, exemples concret... ? Rien... comme d’hab ! Vous en devenez lassant de ne rien mettre dans vos messages stériles. Moi je mets des liens, des articles, des titres et des exemples. Vous 0 ! Et vous dites avoir raison laissez moi rire  !
Citation :
Egalement vous avez à chaque fois dit, que mes chiffres etaient pas fiables et manipulés. FNAIM, PAP, ...
Je n’ai jamais dit manipuler ! Encore une invention de votre part. En effet j’ai dit que ce n’était pas fiable. Pourriez-vous nous expliquer comment les chiffres de la FNAIM sont obtenus ?
Citation :
Les votres, eux, sont bons. Ils ne pourraient en aucun cas être manipulé par quelconque service publique en quête d'une baisse pour rassuré les nombreux francais sans le sous.
Ahhh... Pourquoi pas ? Seulement le but de l’Insee par exemple n’est pas de rassurer et ils ne vivent pas (comme la FNAIM par exemple) des ventes immobilières. Pourquoi faudrait-il rassurer les français d’ailleurs d’après vous. Vous avez dit vous-même qu’il n’y avait aucun risque à acheter ? C’est peut-être qu’il y a un risque... non ?
Citation :
Vous conseillez aux gens de ne pas acheter ! Vous êtes qui pour faire ça ? Quand on conseil c'est qu'on est sur de soit et si vous êtes certain d'une baisse en lisant des graphiques dont les sources ne sont pas palpables, c'est que vous êtes un âne.
En effet je conseille de ne pas acheter. Vous vous conseillez d’acheter et vos interventions ont déjà montrer que vous n’y connaissiez pas grand’chose voir rien du tout en immobilier. Vous vous basez sur des chiffres passés dont vous ne connaissez même pas les sources pour annoncer cela. Lorsque je vous pose des questions évidentes vous êtes incapable de répondre. Mes compétences : depuis 1998 en immo (gestion) et construction ensuite mais j’ai aussi fait quelques études perso sur l’insécurité, la mixité, l’amélioration du rendement locatif dans ma boutique (quelques dizaines de milliers d’€ de gagner grâce à quelques modification depuis 1999)... Je pense donc qu’il me reste beaucoup de choses à apprendre dans ce domaine mais les multiples progressions que j’ai connu m’ont montré que j’étais capable de comprendre et d'agir. Pour votre gouverne, mes collègues viennent me voir pour avoir quelques conseils. C’est quoi des sources palpables pour vous?
Ankou,
Citation :
Je n'accepte pas votre remarque, vous aviez tord. Point!
D’accord mais j’étais en boule à force de lire des propos haussiers sans argument de poids (Austin a relevé le niveau heureusement). Pour le scanner... euhh... les jeunes aussi... mais en l’occurrence j’ai fait une impression d’écran pour ce graphique.
Citation :
Merci d'arrêter d'utiliser des exemples qui n'ont aucun sens, du genre: ne prenez pas l'avion demain, il va se cracher. Eh! oui, la probabilité n'est pas nulle, m'enfin!
La détention moyenne d'un bien immobilier en France est nettement supérieure à 30 ans, alors ....
Aucun sens ? J’ai pris un bien de 160 000 € de mémoire avec le coût de la location identique au coût du prêt. Revente au bout de 7 ans qui est le délai moyen de résidence (et pas de détention). Voilà avec 10% de baisse, le proprio est perdant et avec 20% il doit 12 000 € à sa banque. Pourquoi un exemple de ce type n’a aucun sens ? On peut modifier les paramètres, rembourser plus ou moins, avoir un loyer plus cher ou moins cher... On se rends compte que lorsque le prêt dépasse 20 ans, une baisse de l’immo (même faible quelques % suffisent) et une revente ‘rapide’ (5 ans par exemple) rendent l’opération d’acquisition blanche voir négative. A noter que j’avais pris l’exemple que Bibix lui-même avait donné ...
Tlam,
Citation :
Entendu ce matin, +9% entre avril 2005 et avril 2006. Ceux qui ont écouté les conseils de ce post depuis 2 ans ont encore perdu un an de loyer et 10%. Pas grave, certain vous dirons que lorsque les prix auront baissés de 30%, il feront enfin une bonne affaire!
Allez ! Je ne vous en veux pas ! Vous donnez les chiffres de la FNAIM qui ne sont qu’une comparaison entre la moyenne n et la moyenne n-1 (soit... 2004 ?). Bien vu ! Vous avez noté donc que l’écart entre deux moyennes de 1 an d’écart est en augmentation. Avez-vous remarqué que l’on ne fait pas mention des volumes (alors qu’en bourse c’est un très bon indicateur) mais que, justement, les biens en stock à la FNAIM sont largement supérieurs à 215 000 et surtout en augmentation. Juste pour vous je donne le petit bout que vous avez zappé de la lettre de la FNAIM (il ne faut pas juste lire les gros titres cher TLAM ) :
Citation :
Au cours du 1er trimestre 2006, le niveau des portefeuilles s'est établi à un niveau élevé : 215 500 biens disponibles à la vente dans l'ensemble. A l'issue d'un mouvement de reconstitution qui a duré plus d'une année, le niveau des portefeuilles est donc de 35.6 % supérieur à ce qu'il était en 2005 à la même époque.Comme l'activité a progressé, sur un an, cette évolution ne constitue pas l'expression d'un engorgement du marché. Certes, la demande exprime parfois moins d'entrain qu'auparavant, elle se montre plus attentive au niveau des prix proposés, elle compare plus fréquemment des affaires concurrentes entre elles… en bref, elle montre moins de précipitation que par le passé. Mais dans l'ensemble, l'allongement des délais de réalisation des affaires qui a pu être noté ne saurait encore constituer un indicateur avancé de retournement du marché.
Tout au plus exprime-t-il la rationalité d'une demande qui, confrontée à des prix dont les niveaux sont maintenant sans commune mesure avec ceux qui pouvaient s'observer par le passé, prend le temps nécessaire à la prise de sa décision. Et d'ailleurs, le niveau des portefeuilles s'est élevé le moins sur le marché des maisons (+ 32.4 % sur un an et 144 700 biens disponibles à la vente) dont l'activité, après avoir quasiment stagné au cours du second semestre 2005, a reculé sur le 1ertrimestre 2006. C'est en effet sur le marché des appartements dont l'activité progresse depuis un an, lentement mais régulièrement, que le portefeuille a le plus cru (+ 42.9 % sur un an et 70 800 biens disponibles à la vente). Cette évolution est générale : dans toutes les régions, le niveau des portefeuilles a progressé de manière soutenue depuis un an, aussi bien dans le cas des maisons que dans celui des appartements.
A votre avis : quand va cesser la progression des biens en portefeuille ? A noter que cette progression dure depuis 2 ans. Oups... Ne serait-ce pas l’âge de cette file qui donnait quelques mises en garde ? Au moins, avec ces lignes, la FNAIM pourra bientôt dire à ces clients : « On l’avait dit qu’il y avait un risque de retournement ! » mais le plus beau c’est un peu plus loin :
Citation :
D'autant que l'atterrissage du mouvement de hausse des prix de l'ancien devrait se poursuivre : les prix pourront même baisser sur certains marchés trop étroits ou, au contraire, sur lesquels les prix ont monté trop vite
et/ou trop haut.
Mais ne croyez pas les discours des baissiers ça ne baisse JAMAIS. Vous croyez la FNAIM TLAM. Et bien maintenant argumentez sur ces ‘baisses dans des marchés étroits’ !
TLAM,
Vos arguments tiennent dans un chiffre qui n’est qu’une comparaison de moyenne sur 12 mois glissants. Mais que faites-vous des autres paramètres du marché ? Rien semble-t-il tout comme votre complice de chaque instant Bibix ! Ca c'est du concret et c'est bien loin de vos certitudes semble-t-il ! ! !
Citation :
L'immobilier est par nature un investissement long terme, impliquant nécessairement, et bien évidemment, une grande anticipation du sort qui va lui être réservé, mais cette anticipation -qui ne peut être sans risques au vu de la multitude des paramètres qui interfèrent- doit se limiter à une anticipation "financière", ou "budgétaire".
Oui. Mais beaucoup croient aujourd’hui qu’il suffit d’avoir un remboursement de prêt qui soit équivalent à un loyer pour penser ‘y gagner’. Mais si l’achat se fait sur un prêt long terme avec une revente moyen ou court terme, cela risque d’être une opération déficitaire. La baisse devient un paramètre aggravant et la hausse un paramètre qui permet de s’en sortir tout simplement.
Citation :
En effet, quel(s) risque(s) à acquérir un bien qui s'auto-finance (si si c'est possible), mais dont la valeur baisserait ?
Cela aurait-il pour effet de remettre en cause le financement et la budgétisation initiale ?
Tant qu’il n’y a pas de revente, on n’a pas perdu. Toutefois, un couple qui achète sur Paris prend un logement de petite surface avec un prêt souvent long (20, 25, 30 voir plus) et une revente à court terme (enfant, mutation, problème familiaux...) peut mettre les personnes dans une difficultés financière grave. Une simulation sur le tableur d’Asi77 permet de constater et de mesurer les effets. Un bien acheté aujourd’hui et de 40 m², il est certains que l’on ne va pas rester dedans 15 ans si on veux avoir des enfants. C’est un exemple mais il y a plein d’autres paramètres qui ‘font vendre’ dans la vie. Ce risque n’est que très rarement pris en compte. On se dit que... ça ira !
Citation :
Et même si cet investissement n'était pas locatif, mais de type achat-revente dans un laps de temps très court, trouvez-moi un marchand de biens qui achète un bien immobilier à un prix P à un instant t et qui ne soit pas en mesure de le revendre xP à un instant t+1 !! Nous ne pouvons rien pour lui ... mais celà n'a rien à voir avec la baisse de l'immobilier ...
Le marchand de bien : c’est son métier. Il voit du potentiel dans un bien, un aménagement, une ouverture, là où le commun des mortels comme vous et moi nous ne voyons rien. Je n’achète jamais de pièces de vélo au prix du marché... mais je fais partie du milieu et je crois savoir où chercher. Un néophyte ira chez son vélociste et paiera le prix fort. Comme dans tous les marchés, les personnes qui sont intégrées dans ce marché sont capables de faire des choses fantastiques financièrement... c’est un métier voilà tout.
Citation :
Hé oui, c'est pas le moment d'acheter parait-il ! Alors même si on trouve de bonnes affaires, laissons les filer...
Bibix,
Vous venez d’acheter et on ne mesure pas le résultat d’une course sur les premiers mètres. D’autres beaucoup plus forts et compétents que vous et moi s’y sont cassés les dents. Un peu d’humilité donc.
Citation :
Il doit sacrément avoir confiance en son don, pour demander aux gens de ne surtout pas acheter avant 1 an voir un an et demi...
Moi il m'a prédit une banqueroute ! sympa non ?
Je vous ai souhaité réussir Bibix. Mais vous lisez ce que vous voulez bien lire pour vous rassurer. C’est votre droit. A noter aussi que je n’ai jamais donné de délais. A noter aussi que vous vous jouez aussi au devin malgré votre incompétence notoire en immo. Arfff ...
Marty |
| Signaler un abus |
|
|
vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 12 mai 2006 : 00:38:42
|
Allez c'est tellement bon que je leur remet un post pour eux tout seuls :
SOURCE LA FNAIM (les haussiers l'adore et leurs chiffres sont bénient).
Augmentation des biens en vente depuis plusieurs mois.
Tout ne se vend pas.
Citation :
Au cours du 1er trimestre 2006, le niveau des portefeuilles s'est établi à un niveau élevé : 215 500 biens disponibles à la vente dans l'ensemble. A l'issue d'un mouvement de reconstitution qui a duré plus d'une année, le niveau des portefeuilles est donc de 35.6 % supérieur à ce qu'il était en 2005 à la même époque.Comme l'activité a progressé, sur un an, cette évolution ne constitue pas l'expression d'un engorgement du marché. Certes, la demande exprime parfois moins d'entrain qu'auparavant, elle se montre plus attentive au niveau des prix proposés, elle compare plus fréquemment des affaires concurrentes entre elles… en bref, elle montre moins de précipitation que par le passé. Mais dans l'ensemble, l'allongement des délais de réalisation des affaires qui a pu être noté ne saurait encore constituer un indicateur avancé de retournement du marché.
Tout au plus exprime-t-il la rationalité d'une demande qui, confrontée à des prix dont les niveaux sont maintenant sans commune mesure avec ceux qui pouvaient s'observer par le passé, prend le temps nécessaire à la prise de sa décision. Et d'ailleurs, le niveau des portefeuilles s'est élevé le moins sur le marché des maisons (+ 32.4 % sur un an et 144 700 biens disponibles à la vente) dont l'activité, après avoir quasiment stagné au cours du second semestre 2005, a reculé sur le 1ertrimestre 2006. C'est en effet sur le marché des appartements dont l'activité progresse depuis un an, lentement mais régulièrement, que le portefeuille a le plus cru (+ 42.9 % sur un an et 70 800 biens disponibles à la vente). Cette évolution est générale : dans toutes les régions, le niveau des portefeuilles a progressé de manière soutenue depuis un an, aussi bien dans le cas des maisons que dans celui des appartements.
Citation :
D'autant que l'atterrissage du mouvement de hausse des prix de l'ancien devrait se poursuivre : les prix pourront même baisser sur certains marchés trop étroits ou, au contraire, sur lesquels les prix ont monté trop vite et/ou trop haut.
Christophe, Bibix et les autres : n'oubliez pas d'envoyer vos boules de cristal à la FNAIM aussi... ils prédisent des baisses dirait-on...
Et n'oubliez pas que l'immobilier ne baisse jamais .
Bonne nuit à tous 
Marty |
Edité par - vttdechaine le 12 mai 2006 00:42:59 |
| Signaler un abus |
|
|
Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 12 mai 2006 : 07:39:22
|
Citation :
Initialement entré par vttdechaine
Citation :
Initialement entré par Hoodoo
Juste une chose qu'on a répété 7542 fois : il n'y a pas à "argumenter" une hausse, ni à contredire une baisse, ON S'EN FOUT car c'est une bataille d'épiciers ... Capito ?
@bonentendeur.
Si vous vous en foutez... que faites-vous donc ici alors ? Peut-être que vous ne vous en foutez pas peut-être ? Ou que vous n'avez toujours aucun argument... ça c'est certain !
Marty
Je suis ici pour dire mon incompréhension à des gens comme vous ! -et accessoirement, contrairement à vous, contribuer à apporter des réponses à des personnes qui en font la demande, dans la mesure de mes connaissances, mais je conçois que celà vous dépasse.
Vous me donnez l'impression -et plus que çà d'ailleurs- de vous réjouir d'une baisse, non pas parce-que les prix baisseraient, mais parce-que vous auriez raison ... on décèle ici un grand professionnalisme de votre part !
Et puis les "arguments", puisqu'avec le mot "baisse", c'est dans votre hit-parade des mots les plus usités, je n'en ai pas, je vous le dis tout de go, vttdechaine, et je ne veux pas en avoir, et encore moins les confronter à vos graphiques, courbes, statistiques et autres car je suis un observateur, et non pas un voyant.
La seule constatation intéressante est celle qui m'amène à pratiquer un bon investissement. Ah si, j'ai constaté également que vous devriez vous coucher plus tôt.
@bonentendeur. |
| Signaler un abus |
|
|
Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 12 mai 2006 : 07:47:55
|
Citation :
Initialement entré par vttdechaine
....
En effet je conseille de ne pas acheter. Vous vous conseillez d’acheter et vos interventions ont déjà montrer que vous n’y connaissiez pas grand’chose voir rien du tout en immobilier.
....
halte là!
1) Vous conseillez de ne pas acheter, OK, dont acte, depuis plus de 2 ans, c'est ça, donc ceux qui ont suivi ce conseil doivent déjà "récupérerer" plus de 30% de moins value .
2) Je ne traduis pas ainsi ses propos: il dit d'acheter, sélectivement, avec certaines conditions. Je suis assez d'accord avec certaines de ses conditions, pas toutes, vous avez pu le lire ds mes réponses à son intention.
3) Il ne s'y connait pas trop, OK, mais j'ai dit "bravo" à ses investissements. A ce niveau, il faut se demander s'il faut s'y connaitre, ou simplement avoir un minimum de bon sens.
Citation :
Initialement entré par vttdechaine
Ankou,
Citation :
Je n'accepte pas votre remarque, vous aviez tord. Point!
D’accord ....
Merci
Citation :
Initialement entré par vttdechaine
Ankou,
Citation :
Merci d'arrêter d'utiliser des exemples qui n'ont aucun sens, du genre: ne prenez pas l'avion demain, il va se cracher. Eh! oui, la probabilité n'est pas nulle, m'enfin!
La détention moyenne d'un bien immobilier en France est nettement supérieure à 30 ans, alors ....
Aucun sens ? J’ai pris un bien de 160 000 € de mémoire avec le coût de la location identique au coût du prêt. Revente au bout de 7 ans qui est le délai moyen de résidence (et pas de détention). Voilà avec 10% de baisse, le proprio est perdant et avec 20% il doit 12 000 € à sa banque. Pourquoi un exemple de ce type n’a aucun sens ?
......
Désolé de vous contredire encore une fois, mais ceci n'est pas exact! et vous n'avez pas bien saisi mon "image". pour en prendre une autre: je vous déconseille de ne pas traverser de rue aujourd'hui ... certain que vous aurez un problème.
Votre exemple est exact, je vous l'ai dit, mais non significatif, je le répète. Pour différentes raisons qui tiennent beaucoup de cas individuels.
De façon générale, vous, et les "baissiers", prennent toujours ce "7 ans" ou "5 ans" comme référence. Ce n'est pas une moyenne.
Si l’on rapporte les quelques 600 000 logements anciens vendus par an au nombre de logements, on obtient une vitesse de rotation de 2% environ, compatible avec une durée moyenne de 25 ou 30 ans.
Par ailleurs, l’ancienneté moyenne dans son logement d’un propriétaire est de 20 ans. L’intervalle moyen entre achat et revente, pour les logements occupés par un propriétaire, est donc sans doute deux fois plus long.
Il est avéré que les durées moyennes voisines de 10 ans tirées des bases notariales (différence entre la date de vente et la date de mutation précédente) sont sous-estimées parce qu’elles prennent en compte des mutations précédentes autres que les acquisitions à titre onéreux (successions, donations, partages, etc.)
Bref! cet exemple que vous utilisez en permanence est mathématiquement exact, mais son apparition est statistiquement très faible, même s'il est en augmentation sensible ces dernières années.
|
| Signaler un abus |
|
|
Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 12 mai 2006 : 07:51:20
|
Citation :
Initialement entré par Hoodoo
....car je suis un observateur, et non pas un voyant.
La seule constatation intéressante est celle qui m'amène à pratiquer un bon investissement.
Bien vu!
De la même manière, je crie haut et fort que je ne suis ni haussier, ni baissier, mais "opportuniste". Pas très éloigné de votre position, non? |
| Signaler un abus |
|
|
Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 12 mai 2006 : 08:25:04
|
Oui, effectivement.
D'autant plus que vttdechaine a une vision trop conformiste de l'immobilier.
@bonentendeur. |
| Signaler un abus |
|
|
vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 12 mai 2006 : 14:26:25
|
Citation :
Et puis les "arguments", puisqu'avec le mot "baisse", c'est dans votre hit-parade des mots les plus usités, je n'en ai pas, je vous le dis tout de go, vttdechaine, et je ne veux pas en avoir, et encore moins les confronter à vos graphiques, courbes, statistiques et autres car je suis un observateur, et non pas un voyant.
Donc vous comptez conseiller les personnes avec vos propres convictions ? Regardez le monde autour de vous, il faut se baser sur quelque chose tout de même et pas seulement sur ses propres convictions. Ce que nous croyons, vous comme moi, n'est pas toujours le reflet de la réalité. Avec des chiffres, cela peut justement recadrer la réalité et éviter les erreurs. Comment comptez-vous faire sinon ?
Je ne me réjouirrai pas si cela baisse. Je l'ai déjà écrit plus avant.
Je pense aussi contribuer à aider ceux qui cherchent des infos et qui voudraient acheter. Et pour mon sommeil, rassurez-vous, je me lève tard .
Sinon avez-vous des commentaires sur les écrits de la FNAIM ?
Citation :
1) Vous conseillez de ne pas acheter, OK, dont acte, depuis plus de 2 ans, c'est ça, donc ceux qui ont suivi ce conseil doivent déjà "récupérerer" plus de 30% de moins value.
D'après les chiffres de la FNAIM ?
Ok pour le point 2.
Citation :
3) Il ne s'y connait pas trop, OK, mais j'ai dit "bravo" à ses investissements. A ce niveau, il faut se demander s'il faut s'y connaitre, ou simplement avoir un minimum de bon sens.
C'est tout à son honneur de se lancer dans le bain nous sommes d'accord. Mais annoncer 'aucun risque tant que la mensualité de prêt = loyer' c'est révélateur de quoi d'après vous ? Est-ce le seul critère que l'on peut prendre en compte pour mener son acquisition au succès ? Vous savez comme moi que non.
Citation :
Votre exemple est exact, je vous l'ai dit, mais non significatif, je le répète.
Ce n'est pas MON exemple. D'ailleurs j'ai pris les éléments que Bibix m'a fournit il me semble et j'ai donné les conclusions. Aucun commentaire de sa part ni en bien ni en mal. Il faut surtout avoir un sacré culot pour qu'il annonce ensuite qu'il a demandé des infos et qu'il n'a jamais rien obtenu ! Aucun exemple ne peut-être significatif puisque c'est justement UN exemple. Pour que cela soit significatif il faudrait peut-être carrément faire un abaque... pourquoi pas ?
Citation :
De façon générale, vous, et les "baissiers", prennent toujours ce "7 ans" ou "5 ans" comme référence. Ce n'est pas une moyenne.
Si l’on rapporte les quelques 600 000 logements anciens vendus par an au nombre de logements, on obtient une vitesse de rotation de 2% environ, compatible avec une durée moyenne de 25 ou 30 ans.
Quelques sources (même si je vous crois sur parole mais j'aimerais piocher le sujet) ?
Toutefois, quelques remarques : avec l'augmentation des coûts de l'immo les primo accédents ont acheté plus petits... théoriquement il devront donc revendre plus 'facilement' que les primo n-10 sur lesquels vos chiffres se fondent ?
Sinon, Ankou, pas d'éléments à apporter aux propos de la FNAIM ?
Citation :
D'autant plus que vttdechaine a une vision trop conformiste de l'immobilier.
Peut-être ... Je n'ai jamais présumé de mes forces et mes faiblesses lorsque les remarques étaient motivées. J'ai toutefois du mal à voir comment on peut opposer une vision conformiste et une vision anticonformiste en immobilier (principes de chacun, défauts, avantages...)
Marty
PS : j'en profite pour saluer nausicaa, qui semble nous rendre quelques visites sur ce forum. |
Edité par - vttdechaine le 12 mai 2006 14:33:49 |
| Signaler un abus |
|
|
bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 12 mai 2006 : 14:56:29
|
Initialement entré par VTTDECHAINE
Citation :
C'est tout à son honneur de se lancer dans le bain nous sommes d'accord. Mais annoncer 'aucun risque tant que la mensualité de prêt = loyer' c'est révélateur de quoi d'après vous ?
Dites nous tous monsieur je sais tout, quel est le risque dans du locatif et dans les conditions présentés?
- Un effondrement du marché?
(peut importe c'est en loc, au pire une revision à la baisse du loyer peut être faite au renouvellement du bail, mais pas de quoi envoyer quiconque à la ruine me semble t il).
Si vous avez peur de tout et surtout de l'avenir, vous pouvez toujours louer toute votre vie et faire gonfler votre PEL jusqu'à eclattement.
Comme je vous l'ai dejà dit, j'espere que nous pourrons en reparler d'ici 5 ou 7 ans. (si on ne m'a pas coupé internet d'ici là faute de pouvoir honorer mes factures  )
|
| Signaler un abus |
|
|
Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 12 mai 2006 : 15:55:09
|
Citation :
Initialement entré par vttdechaine
Citation :
1) Vous conseillez de ne pas acheter, OK, dont acte, depuis plus de 2 ans, c'est ça, donc ceux qui ont suivi ce conseil doivent déjà "récupérerer" plus de 30% de moins value.
D'après les chiffres de la FNAIM ?
D'après rien du tout: les prix ont monté de 30% en 2 ans, donc ceux qui ont acheté il y a deux ans peuvent se dire qu'ils vont être tranquille quelque temps, avant que ça ne baisse de 25%, et de retrouver le prix d'achat.
Ceux qui disaient de ne pas acheter se sont trompés.
Citation :
3) Il ne s'y connait pas trop, OK, mais j'ai dit "bravo" à ses investissements. A ce niveau, il faut se demander s'il faut s'y connaitre, ou simplement avoir un minimum de bon sens.
C'est tout à son honneur de se lancer dans le bain nous sommes d'accord. Mais annoncer 'aucun risque tant que la mensualité de prêt = loyer' c'est révélateur de quoi d'après vous ? Est-ce le seul critère que l'on peut prendre en compte pour mener son acquisition au succès ? Vous savez comme moi que non.
c'est révélateur d'un certain courage, opportunisme me plait aussi. Ce n'est pas non plus le seul critère qu'il utilise, me semble-t-il!
Citation :
De façon générale, vous, et les "baissiers", prennent toujours ce "7 ans" ou "5 ans" comme référence. Ce n'est pas une moyenne.
Si l’on rapporte les quelques 600 000 logements anciens vendus par an au nombre de logements, on obtient une vitesse de rotation de 2% environ, compatible avec une durée moyenne de 25 ou 30 ans.
Quelques sources (même si je vous crois sur parole mais j'aimerais piocher le sujet) ?
"INSEE Méthode: Les indices de prix des logements anciens" Document de 119 pages, de 2003 me semble-t-il.
Sinon, Ankou, pas d'éléments à apporter aux propos de la FNAIM ?
Quels commentaires voulez-vous?
J'ai déjà donné mon avis en septembre 2005: la courbe devrait passer par 0 début 2007. J'attends la confirmation/infirmation du pronostic. Après, c'est la boule de cristal!
J'ai des nouvelles du projet du neveu: je change d'avis, j'espère pour lui que la banque va donner son accord, il me semble que ce n'est pas une mauvaise affaire.
A suivre |
| Signaler un abus |
|
|
vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 12 mai 2006 : 16:07:45
|
Citation :
Dites nous tous monsieur je sais tout, quel est le risque dans du locatif et dans les conditions présentés?
- Un effondrement du marché?
(peut importe c'est en loc, au pire une revision à la baisse du loyer peut être faite au renouvellement du bail, mais pas de quoi envoyer quiconque à la ruine me semble t il).
Oui. Cela pourrait avoir cette forme. Non pas un effondrement au niveau de la vente (puisque vous ne vendez pas ou ne pensez pas vendre) mais plutôt un effondrement sur le marché de l'immobilier en général avec un rendement qui pourrait être bien moindre que ce que vous escomptez et avec des frais qui demeureraient fixe quant à eux (charges de copro, travaux d'entretien ou d'amélioration privatif...)
Par exemple, comme beaucoup l'on déjà avancé, il y a non plus une pénurie de biens mais d'occupants. Sur ce cas, ce sont les prix qui vont niveller le marché et vous aurez une réduction du loyer. Si, dans le même temps, la fiscalité envers les bailleurs se durcit encore (elle l'a déjà été dernièrement) cela pourrait rendre votre opération moins intéressante qu'une suite de placements autres qu'immobilier. Par ailleurs, le fait d'avoir un logement de petite taille implique un taux de rotation un peu plus élevé que la moyenne avec des locataires plus ou moins stables (étudiants, jeune travailleur qui débute sur Paris...) et la rotation coûte de l'argent d'une façon ou d'une autre (travaux de rafraichissement, dégradations...). Tous ces paramètres cumulés peuvent (conditionnel) rendre votre investissement immobilier moins interessant qu'un autre placement d'autant plus que le coût de votre investissement au total se cumule avec le coût du prêt et donc des intérêts. Comme vous le voyez c'est une histoire de conjoncture : si cela se porte bien vous gagnez. Je n'aurai absolument rien contre mais la réussite n'est pas forcément garantie comme vous semblez le penser.
Citation :
Si vous avez peur de tout et surtout de l'avenir, vous pouvez toujours louer toute votre vie et faire gonfler votre PEL jusqu'à eclattement.
Non pour le moment, en plus des xx comptes (A, Codevi, CEL...) j'ai mis quelques éléments en parts sociales ce qui me fait 3.5% avant même les déductions d'impôts. Des bailleurs n'atteingnent pas ce rendement et je n'ai pas à me préoccuper du marché immo à moyen terme. Mes parents payent aujourd'hui plus de la moitié de leur loyer avec le travail de leur argent . A ce rythme, ils peuvent attendre des années... d'autant plus que les taux remontent et qu'à chaque hausse le rendement s'améliore aussi un peu pour eux.
Citation :
Comme je vous l'ai dejà dit, j'espere que nous pourrons en reparler d'ici 5 ou 7 ans. (si on ne m'a pas coupé internet d'ici là faute de pouvoir honorer mes factures )
Peut-être avant ou peut-être après ? Nous verrons bien mais il n'y a pas d'ironie quand je dis que je souhaite que vous réussissiez.
Cordialement
Marty |
| Signaler un abus |
|
|
bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 12 mai 2006 : 16:16:47
|
Citation :
Initialement entré par vttdechaine
Citation :
Dites nous tous monsieur je sais tout, quel est le risque dans du locatif et dans les conditions présentés?
- Un effondrement du marché?
(peut importe c'est en loc, au pire une revision à la baisse du loyer peut être faite au renouvellement du bail, mais pas de quoi envoyer quiconque à la ruine me semble t il).
Oui. Cela pourrait avoir cette forme. Non pas un effondrement au niveau de la vente (puisque vous ne vendez pas ou ne pensez pas vendre) mais plutôt un effondrement sur le marché de l'immobilier en général avec un rendement qui pourrait être bien moindre que ce que vous escomptez et avec des frais qui demeureraient fixe quant à eux (charges de copro, travaux d'entretien ou d'amélioration privatif...)
Par exemple, comme beaucoup l'on déjà avancé, il y a non plus une pénurie de biens mais d'occupants. Sur ce cas, ce sont les prix qui vont niveller le marché et vous aurez une réduction du loyer. Si, dans le même temps, la fiscalité envers les bailleurs se durcit encore (elle l'a déjà été dernièrement) cela pourrait rendre votre opération moins intéressante qu'une suite de placements autres qu'immobilier. Par ailleurs, le fait d'avoir un logement de petite taille implique un taux de rotation un peu plus élevé que la moyenne avec des locataires plus ou moins stables (étudiants, jeune travailleur qui débute sur Paris...) et la rotation coûte de l'argent d'une façon ou d'une autre (travaux de rafraichissement, dégradations...). Tous ces paramètres cumulés peuvent (conditionnel) rendre votre investissement immobilier moins interessant qu'un autre placement d'autant plus que le coût de votre investissement au total se cumule avec le coût du prêt et donc des intérêts. Comme vous le voyez c'est une histoire de conjoncture : si cela se porte bien vous gagnez. Je n'aurai absolument rien contre mais la réussite n'est pas forcément garantie comme vous semblez le penser.
Citation :
Si vous avez peur de tout et surtout de l'avenir, vous pouvez toujours louer toute votre vie et faire gonfler votre PEL jusqu'à eclattement.
Non pour le moment, en plus des xx comptes (A, Codevi, CEL...) j'ai mis quelques éléments en parts sociales ce qui me fait 3.5% avant même les déductions d'impôts. Des bailleurs n'atteingnent pas ce rendement et je n'ai pas à me préoccuper du marché immo à moyen terme. Mes parents payent aujourd'hui plus de la moitié de leur loyer avec le travail de leur argent . A ce rythme, ils peuvent attendre des années... d'autant plus que les taux remontent et qu'à chaque hausse le rendement s'améliore aussi un peu pour eux.
Citation :
Comme je vous l'ai dejà dit, j'espere que nous pourrons en reparler d'ici 5 ou 7 ans. (si on ne m'a pas coupé internet d'ici là faute de pouvoir honorer mes factures )
Peut-être avant ou peut-être après ? Nous verrons bien mais il n'y a pas d'ironie quand je dis que je souhaite que vous réussissiez.
Cordialement
Marty
Mes investissements sont calculés.
Les Parking: c'est en plein expension croyez moi (voir nouvel obs special stationement du mois de avril).
La chambre de service, 420€ de credit pour 650€ de loyer CC dans un quartier ou la guerre des logement pour etudiant fait rage depuis des années et meme pendant la crise du logement dans les années 90.
Le 2 pieces en banlieue limitrophe, 650€ de creit 700€ de loyer.
Tout est et sera en gerance avec assurance sur la degradation, logement vacant, impayés, ...
si vous appelez ca risqué alors on prend plus sa voiture pour ne pas se faire rentrer dedans a ce train là !
|
| Signaler un abus |
|
|
vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 12 mai 2006 : 16:22:42
|
Que dit votre assurance pour logement vacant et celle sur les impayés ?
Marty |
| Signaler un abus |
|
|
bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 12 mai 2006 : 16:33:18
|
Elle dit qu'elle prend 4.99% TTC et que je n'ai plus qu'à dormir sur mes deux oreilles. Quoiqu'il arrive, si mes logements, places de parking et autres etaient vacants et que j'avais à supporter le cout des credits sans rentrés d'argent, je serais à même d'honorer mes echéances, aucun risque donc que je sois sur la paille.
Même si je devais revendre tout ce que je possede et rembourser les credit, il me resterait de quoi vivre correctement sans travailler avec un bon placement sans risque sur une assurance vie.
Vous voyez, tous les risques sont calculés. Par ailleurs je ne prendrais pas moins de risques à placer mon argent directement puisque celui que j'investis est celui de la banque et que je ne paies que les frais de notaire.
|
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Frénésie pour l'immobilier locatif
Forum fermé
