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 Sujet  |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
 Posté - 26 mai 2006 : 22:08:47
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Citation :
Initialement entré par WILLIAM34
...mais pourquoi me dites vous qu'il ne s'agisse pas d'une Zone De Robien?
Car le niveau de prix dans le coin serait tiré par le bas!
Il ne faut surtout pas investir ds ces zones envahies par du neuf dit "locatif", en Robien particulièrement, car les proprios qui se sont fait embobiner, le couteau du crédit sous la gorge, vont paniquer et baisser au max les prix pour trouver des locataires.
C'est ce que j'appelle la "localisation" |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 27 mai 2006 : 00:32:51
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Citation :
Initialement entré par Pégase
Mea culpa... J'ai oublié un '0'. C'est 5'000 et non 500...
Ben voyons...  et pour le reste de vos propos ?
Marty |
Edité par - vttdechaine le 27 mai 2006 00:33:26 |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 27 mai 2006 : 09:29:19
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"Avec ces seules infos, et SGDA, voici ce que je ferais:
Emprunt des 160000 euros sur 14 ans.
Injecter des travaux tous les ans pour maintenir l'immeuble.
Après un rapide calcul, au bout de 16 ans, vous avez l'immeuble en patrimoine sans y avoir mis bcp de sous."
Avec ce type de financement, il sera nécessaire, selon mes simulations, d'injecter environ 350 euros tous les mois dans l'opération + risque locatif (impayés, vacances).
Cette approche est bonne si l'on se place dans l'optique d'un placement retraite et que la capacité financière personnelle soit suffisante, mais rend difficile un développement futur des investissements locatifs.
Personnellement, je privilégie une approche en financement long pour une gestion qui me semble plus tranquille et une possibilité de développement intacte.
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 27 mai 2006 : 09:42:59
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Citation :
Initialement entré par mathieu68
Avec ce type de financement, il sera nécessaire, selon mes simulations, d'injecter environ 350 euros tous les mois dans l'opération + risque locatif (impayés, vacances).
Je suis intéressé.
Pouvez-vous m'en dire plus sur vos simulations, je viens de les refaire, en tenant compte des éléments donnés par william, je ne tombe pas sur ce 350. Vous avez compris que j'ai ajusté la durée pour avoir une opération quasi blanche, en estimant un déficit foncier, et des charges de rénovation.
Je voudrais voir où est mon erreur.
Pour les vacances et impayés, je vais vous donner mon avis: si, au départ, on raisonne ainsi, c'est qu'on a un doute sérieux sur la Qualité de son bien, et comme écrit plus haut, alors il ne faut pas investir.
Enfin il ne faut pas confier son bien en gestion, le gérant vous prend une bonne part des bénéfices. |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 27 mai 2006 : 10:58:18
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Citation :
Initialement entré par WILLIAM34
Citation :
Initialement entré par Ankou
Citation :
Initialement entré par WILLIAM34
je viens de dénicher un immeuble en bon état 160000 euros, en centre ville (de moyenne importance en mediterranée)
4 appart
rendement 10%
se paye sans apport sur 15 ans
J'achete ou j'achete pas?
Vous avez dit net, bref! moi et les % on est pas bien mariés.
Pouvez-vous nous dire les loyers mensuels en euros, bruts ou nets comme vous voulez, êtes-vous en déficit foncier ou non? sur la "localisation" immeuble de qualité? toiture/ravalement/état intérieur, calme? ensuite je vous donnerais un avis
160kE avec frais de notaires?
VENTE D’UN IMMEUBLE DE RAPPORT
DESCRIPTIF :
- REZ-DE-CHAUSSEE GAUCHE : 1 STUDIO …… LOUE 310 €
- REZ-DE-CHAUSSEE DROIT : 1 STUDIO…….LOUE 246 €
- 1er ETAGE :……………………… 1 T 2 …………. LOUE 370 €
- 2ème ETAGE : …………………… 1 T 2 …………. LOUE 333 €
TAXE FONCIERE : 1 122 €
RAPPORT ANNUEL : 15 108 €. RENTABILITE : 9,87 %.
PRIX NET VENDEUR : 153 000 €
COMMISSION D’AGENCE 10 000 €
L'immeuble est sain sans plus rien d'extraordinaire
Aprés calcul, je trouve la marge de manoeuvre un peu sérrée...
Avec les travaux d'entretien de l'immeuble, l'assurance, les impots sur le revenus,... vous risquez fort d'y être de votre poche. Croyez bien que sur un immeuble, un gros montant en travaux peut vite arriver. Rien que le 1er ravalement de facade ou cage d'escalier que vous devrez supporter seul, ca risque de vous faire tout drôle. Je vous conseillerais d'avoir un petit pecule de coté pour faire face aux imponderables.
Je ne suis pas pour mettre tous mes oeufs dans le même panier à condition que ca soit vraiment juteux, ce qui manifestement dans le cas présent n'est pas le cas.
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Edité par - bibix le 27 mai 2006 11:00:13 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 27 mai 2006 : 11:22:08
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Citation :
Initialement entré par bibix
... Rien que le 1er ravalement de facade ou cage d'escalier que vous devrez supporter seul, ca risque de vous faire tout drôle. ...
OK!
Raison pour laquelle il est bien difficile de donner un conseil sur ce type d'opération, sans en savoir plus.
Et j'avais bien posé la question: "...toiture/ravalement/état intérieur, calme?..." qui sont 4 critères importants. j'avais oublié la cage d'escalier, mais vu la taille de l'immeuble ... Par contre j'ai oublié l'installation électrique et le mode de chauffage.
Sa réponse: "L'immeuble est sain .." et la durée relativement faible pour l'emprunt, ds notre période actuelle, m'ont fait pensé à une pas si mauvaise opération.
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 27 mai 2006 : 11:35:24
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Ankou, il faut aussi penser à l'assurance de l'immeuble qui coûte bonbon. Egalement on ne sait pas si les loyers sont CC ou non. Si c'est le cas, il lui faudra rajouter les frais de snydic (sauf si syndic benvole. Egalement y'a une grosse gestion derriere (surtout en syndic benevol) et un immeuble, aussi petit soit-il, en tant qu'unique proprio, il vaut mieux être disponible.
Ca aurait été 4 appartements diffents j'aurais dit oui mais sur un immeuble ça me parait risqué.
Faut bien savoir qu'un ravalement interieur comme exterieur ou même un toiture, sur 15 ou 20 ans y'aura forcément des gros frais. Je pense qu'il faut les mesurer dans le calcul de rentabilité. |
Edité par - bibix le 27 mai 2006 11:37:12 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 27 mai 2006 : 12:13:11
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Citation :
Initialement entré par bibix
Ankou, il faut aussi penser à l'assurance de l'immeuble qui coûte bonbon. Egalement on ne sait pas si les loyers sont CC ou non. Si c'est le cas, il lui faudra rajouter les frais de snydic (sauf si syndic benvole. Egalement y'a une grosse gestion derriere (surtout en syndic benevol) et un immeuble, aussi petit soit-il, en tant qu'unique proprio, il vaut mieux être disponible.
Ca aurait été 4 appartements diffents j'aurais dit oui mais sur un immeuble ça me parait risqué.
Faut bien savoir qu'un ravalement interieur comme exterieur ou même un toiture, sur 15 ou 20 ans y'aura forcément des gros frais. Je pense qu'il faut les mesurer dans le calcul de rentabilité.
Parfaitement d'accord avec tt ceci
Dans l'ordre, je m'étais renseigné pour l'assurance, avec ma mutuelle ce n'est pas très cher, mais ds ce cas particulier encore plus, il faut demander les assurances locatives.
j'ai supposé en fonction de ma demande que c'était le loyer net pour ma simulation, en cas contraire, il faut ajouter un an d'emprunt.
De façon générale, celui qui investit ds l'immobilier doit être dispo, en permanence. Confier à un gestionnaire, qui ne voit que son intérêt n'est pas bon (je sais que vous le faites, je vous avais donné mon point de vue là dessus).
Vous parlez de ravalement/toiture, je les avais mentionnés, pour moi qui investit en pavillons, ce n'est pas pire! Il faut l'intégrer, c'est tout.
Le taux d'imposition ds ce cas est un paramètre important (le coût des travaux peut être divisé par deux ).
J'ai l'habitude d'être (très) prudent ds mes conseils d'achat, aujourd'hui comme hier, mais ici, la faisabilité se discute, sauf entourloupe manifeste
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 27 mai 2006 : 12:37:29
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| Je manque d'elements pour affirmer que ça sera difficilement rentable mais avec le peu d'informations dont je dispose ça me parait trés juste. Je pense qu'il vaut mieux 4 appartements à droite à gauche, c'est moins risqué tout de même. |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 27 mai 2006 : 13:01:07
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"Pouvez-vous m'en dire plus sur vos simulations, je viens de les refaire, en tenant compte des éléments donnés par william, je ne tombe pas sur ce 350. Vous avez compris que j'ai ajusté la durée pour avoir une opération quasi blanche, en estimant un déficit foncier, et des charges de rénovation.
Je voudrais voir où est mon erreur."
Que voulez-vous dire par "en estimant un déficit foncier" ?
L'opération me semble dégagerr un bénéfice foncier qui génére une imposition. Habituellement et par simplification, j'applique un taux d'imposition moyen de 43 % ( 32 + 11 ) sur le résultat fiscal de l'opération afin d'estimer le coût de l'imposition.
"Pour les vacances et impayés, je vais vous donner mon avis: si, au départ, on raisonne ainsi, c'est qu'on a un doute sérieux sur la Qualité de son bien, et comme écrit plus haut, alors il ne faut pas investir."
Il ne s'agit pas de penser que c'est un problème énorme ( sauf mauvaise gestion et cas exceptionnel) mais de se dire que pendant ces périodes l'opération va "pomper" de la trésorerie personnelle.
A noter également que si j'estime le déficit de trésorerie mensuel sur l'opération à 350 (financement 14 ans), c'est au départ et que ce montant décroît avec le temps et les revalorisation de loyers.
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 27 mai 2006 : 13:26:08
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Si revalorisation des loyers à la hausse il y a ! Ce pourrait bien être l'inverse.
Dans les côuts il faut aussi mesurer l'entretien des appartements.
Radiateur HS, ballon d'eau chaude ou chaudiere qui lâche, humidité, peinture qui se decolle,... Sur 4 apparts y'a de grandes "chances" de ne pas y couper.
Le rendement net est un calcul rationel qui ne tient pas compte des imprevus puisque pas chiffrable, mais pourtant il sont biens présents.
Egalement, il faut voir dans quel état sont actuellement les appartements.
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Edité par - bibix le 27 mai 2006 13:34:57 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 27 mai 2006 : 13:42:45
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Citation :
Initialement entré par mathieu68
Que voulez-vous dire par "en estimant un déficit foncier" ?
L'opération me semble dégagerr un bénéfice foncier qui génére une imposition.
Ben , non! avec les déductions diverses et variées, j'arrive à un déficit, après il faut voir la situation de départ.
Citation :
Initialement entré par mathieu68
"Pour les vacances et impayés, je vais vous donner mon avis: si, au départ, on raisonne ainsi, c'est qu'on a un doute sérieux sur la Qualité de son bien, et comme écrit plus haut, alors il ne faut pas investir."
Il ne s'agit pas de penser que c'est un problème énorme ( sauf mauvaise gestion et cas exceptionnel) mais de se dire que pendant ces périodes l'opération va "pomper" de la trésorerie personnelle.
Je suis propriétaire bailleur (prudent) depuis plus de 20 ans, je n'ai jamais pris d'assurances, je n'ai jamais eu ni de vacances, ni de loyers impayés, et je ne suis pas le seul. J'ai récemment lu une étude sur le sujet qui me mettait dans la majorité de cette population.
Ce sont les gestionnaires qui disent le contraire, pour alimenter leurs caisses ...
Citation :
Initialement entré par mathieu68
A noter également que si j'estime le déficit de trésorerie mensuel sur l'opération à 350 (financement 14 ans), c'est au départ et que ce montant décroît avec le temps et les revalorisation de loyers.
Ben, moi au départ, comme à l'arrivée, je suis en quasi équilibré, raison pour laquelle je vous demandais votre méthode. De toute façon, comme déjà dit à bibix, si erreur il y a (je l'admets), il suffit de prendre un crédit sur un an de plus pour arriver à zéro au départ |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 27 mai 2006 : 13:44:45
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Citation :
Initialement entré par bibix
Dans les côuts il faut aussi mesurer l'entretien des appartements.
Radiateur HS, ballon d'eau chaude ou chaudiere qui lâche, humidité, peinture qui se decolle,... Sur 4 apparts y'a de grandes "chances" de ne pas y couper.
Egalement, il faut voir dans quel état sont actuellement les appartements.
Bien d'accord avec ceci (voir mes messages plus haut). Je l'ai bien intégré, en moyenne ds la simulation, mais il faut connaitre l'état d'origine, of course |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 27 mai 2006 : 14:38:42
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C'est sur que le detail est un peu mince.
Y'en a des choses à ne pas oublier dans un calcul de rentabilité...  |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 28 mai 2006 : 09:56:38
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"Ben , non! avec les déductions diverses et variées, j'arrive à un déficit, après il faut voir la situation de départ."
Que mettez-vous dans les déductions diverses et variées ?
Les éléments de ma simulation de l'opération citée :
Loyers annuels 15108
Taxe foncière hors ordures 806 (j'ai supposé que les ordures étaient inclus)
Assurance PNO 130
Entretien courant 1133 (hypothèse de 7.5 / loyers)
Intérêts et assurance vie 6101 (hypothèse de 4.1 %)
Imposition 1904 (hypothèse résultat fiscal de 4427 taux 43 %)
Remboursement de capital 9731
Solde de trésorerie annuel - 4697
Soit 391 par mois ( 350 c'était sans mettre de frais d'entretien )
Merci de me préciser vos autres charges à déduire pour obtenir un résultat fiscal nul.
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 28 mai 2006 : 10:37:25
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Citation :
Initialement entré par mathieu68
Merci de me préciser vos autres charges à déduire pour obtenir un résultat fiscal nul.
Je ne suis pas aussi précis ds mon appoche de départ.
Deux différences par rapport à votre calcul: je fais le calcul sur 15 ans et je ne suis jamais en bénéfice foncier.
Mon calcul:
emprunt de 160000 sur 15 ans à tx fixe de 3,5% + 40€ de frais = 212000€
recettes nettes 1260*180*0,7*1,2 = 190000€
déficit foncier = 52000*0,4 = 22000€
avec des charges totales estimées peut-être un peu supérieures aux votres (30%)
avec une réévaluation moyenne des loyers de 2,5% (moy de 20%)
Donc coût sur 15 ans = 0
Bénéfice de l'opération = la valeur du bien à échéance.
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 28 mai 2006 : 11:40:17
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J'ai l'impression que vous ne parlez pas d'un résultat foncier fiscal.
Dans ce raisonnement fiscal, je n'arrive à un résultat fiscal nul que dans l'hypothèse ou l'on met le poste entretien, réparation à un taux de 35 % des loyers. Ceci est concevable, mais génère une déficit de trésorerie supérieur.
Avons-nous le même objectif au départ ? acquisition d'un bien locatif sans apport et sans contribution financière personnelle dans le temps ( y compris fiscale)
Vous parlez d'un financement de 160000 pour une opération nécessitant environ 174000, donc apport.
Vous avez parlez d'expérience de 20 ans, avez-vous réalisé des opérations sans avoir été imposable fiscalement sur ces opérations ? Dans ce cas je n'ai pas encore compris la démarche.
La rentabilité sur ce type d'investissement me semble quasi certaine si l'on a un raisonnement sur le long terme (10-15-20 ans). Je trouve que le problème principal réside dans la gestion de la trésorerie dans le temps. Ceci afin de permettre une gestion sereine et permettre un éventuel développement.
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 28 mai 2006 : 12:02:58
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Ben, je suis parti des chiffres que j'ai vus, il me semble, sinon le principe est simple: ajuster la durée du prêt pour arriver au même résultat.
Je ne comprends pas votre demande. Votre calcul me semble bon, quasi identique au mien, sauf l'intégration ds le temps et le cas particulier.
S'il faut parler de 174000, évidemment, il faudra viser 17 ans, et ça diminue l'intérêt de l'opération.
Je fais un calcul flux financier net sur la durée, genre CE ou bilan si vous intégrez le capital, peu importe.
Je suis passé par plusieurs approches, plus ou moins précises, toutes aussi fausses les unes que les autres. Maintenant je fais au plus simple, avec des chiffres qui correspondent à mon cas particulier. Par contre sur mes biens propres, le calcul est fait tous les mois, GLOBALEMENT, il est en effet quasi impossible de reporter d'une affaire sur l'autre certains avantages.
Votre dernière phrase est bien entendu parfaitement exacte: l'astuce est d'amorcer la pompe à emprunts, et ensuite ça roule.
Mais je crois bien que bibix n'est pas loin de faire comme ça, mieux même |
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WILLIAM34
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 28 mai 2006 : 22:14:56
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merci d'avoir développer le raisonnement comme d'habitude il peut y avoir des imprévus que je ne suis pas capable de chiffrer
il me semblait que 10% de rentabilité est tout de même interresant le seul problème est que je ne connais pas bien le marché de la ville il faut que je l'étudie tant pis si je perds l'affaire mais j'étais fier d'avoir dénicher un bon rendement dans un petit immeuble.
Pour ce qui concerne les travaux on peut pour diminuer sa cote part personnelle aussi imaginer revendre un appart après départ d'un locataire, remise à neuf de l'appart et encaisser une plus value au passage, ou etes vous unanimes pour préférer trouver des apparts a droite a gauche? |
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WILLIAM34
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 29 mai 2006 : 11:29:44
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une info please
en cas de construction-vente quel statut fiscal est le plus interressant pour payer le moins d'impot? |
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