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chaburette
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317 réponses |
 Posté - 24 mai 2004 : 20:09:01
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Bonsoir,
Syndic bénévole depuis plus de 10 ans, je suis confronté à un problème particulier touchant à l'instauration et à la gestion d'un fonds de réserve servant indifféremment à des travaux ou à la gestion (complément annuel).
En effet depuis près de 10 ans, fonctionnant en Association loi de 1901, nous avons instauré ce fonds de réserve et nous l'avons abondé chaque année par décision de l'Assemblée Générale obtenue à l'unanimité en fonction des tantièmes de chacun. Je précise que placé, il porte intérêts au profit de la copropriété, et que ceux-ci sont employés à la gestion courante (ce qui permet de réduire les appels de fonds).
Les ventes d'appartement donnent lieu à transmission des parts respectives rachetées aux vendeurs par les acquéreurs qui en deviennent propriétaires.
Or, aujourd'hui, je me suis fait interpeller par un copropriétaire nouveau qui souhaite "récupérer" sa part du compte de réserve pour se faire de l'argent frais. Bien entendu, j'ai refusé aux motifs que d'une part aucune décision de l'AG ne m'avait autorisé à procéder au remboursement des parts du fonds de réserve, et d'autre part que le remboursement introduirait une difficulté de gestion des fonds impossible à tenir, de même que l'uniformité de gestion ne serait plus respectée dès lors que les copropriétaires ne contribueraient plus de manière équitable au fonctionnement de la copropriété.
Que pensez-vous de la situation, et quels conseils pourriez-vous me donner sur la conduite à tenir ?
Je précise que mises à part les décisions des Assemblées Générales successives, je ne dispose d'aucun support relatif à l'existence de ce fonds de réserve. Je sais que la loi SRU a précisé les méthodes de mise en place et de gestion des fonds travaux qui doivent avoir un but précis à l'échéance de trois ou quatre années etc... etc..., mais rien en ce qui concerne ce genre de fonds mixte mis en place simplement par la volonté de l'ensemble des copropriétaires, et qui évite beaucoup de problèmes de gestion.
Merci d'avance donc de vos éclaircissements.
Il semble après 8 jours et 26 visites que le sujet n'inspire personne.
Tant pis, je vais tenter de trouver ce que je pourrai sur la mise en place de fonds de réserve ou de gestion.
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Edité par - chaburette le 29 mai 2004 15:19:34 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 29 mai 2004 : 15:57:55
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Votre pratique qui est certainement honnête et désinteressée n'e est pas moins irrégulière.
Le statut de la copropriété ne permet pas la gestion partielle par le biais d'une association loi de 1901 qui exerce en réalité, et vous par la même occasion, une activité financière et peut être même (mais je suis plus prudent sur ce point), l'activité de banquier.
Le droit commun, hors statut de la copropriété, l'interdit tout autant.
Ce mécanisme est utilisé d'une autre manière par les syndicats coopératifs sous le nom de " fonds de prévoyance mutualisé ". Les animateurs coopératifs ont tenté d'obtenir sa reconnaissance par les pouvoirs publics qui ont refusé à cause précisément de l'appropriation définitive des fonds par le syndicat (ou par l'association dans votre cas).
Le régime des provisions pour travaux futurs est le seul opposable aux copropriétaires et/ou à leurs ayants droit, notamment les acquéreurs de lot. A ce propos, je me demande bien comment vous pratiquez en cas de vente d'un lot.
Les aspects fiscaux, dont vous ne parlez pas, ne peut être négligés.
Votre fonds sert aussi bien d'abri aux opérations de gestion courante qu'au finanement de travaux exceptionnelles. De toute manière vous tenez actuellement deux comptabilités parallèles, alors que tous les mouvements du syndicat des copropriétaires doivent figurer exclusivement dans la comptabilité unique du syndicat.
La trésorerie du syndicat constitue, le cas échéant, le gage de ses créanciers. Or vous faîtes échapper une partie, sans doute importante de cette trésorerie à ce risque.
Et plus simplement encore : vous enfreignez les dispositions de l'article 38 du décret du 17 mars 1967 qui exige que le gestion des fonds syndicaux soit assurée par un compte bancaire ou postal ouvert au nom du syndicat.
Pour ma part, je pense que vous avez intérêt à liquider rapidement cette situation irrégulière. N'attendez pas que votre copropriétaire, s'il est hargneux, fasse lui même le ménage car ce dossier ferait la joie de certains avocats qui feraient fi de la bonne foi générale.
Le statut vous donne tous les moyens pour répondre légalement aux voeux des copropriétaires. Pourquoi aller cherche ailleurs ?
Pour le cas précis du nouvel acquéreur : je reviens sur ma question ci dessus : comment avez vous donné les indications demandées par le notaire ? A priori, car tout dépend de votre réponse, il faut vous préparer à un remboursement. |
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chaburette
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317 réponses |
Posté - 29 mai 2004 : 19:54:40
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Houla, je l'ai sans doute mérité, je n'avais qu'à pas y revenir !!!
Non, plus sereinement, d'abord merci de cette réponse rapide... Je vous dois sans doute aussi quelques précisions, car je crois n'avoir pas été vraiement compris.
Il n'y a pas gestion partielle, mais bien gestion de la totalité des fonds de la copropriété dans une comptabilité unique. Même si la comptabilité est artisanale, elle est très précise, et parfaitement ouverte.
Lesdits fonds sont placés en totalité sur un compte de dépôt à vue ouvert au nom du Syndicat (association donc), ce compte est lui-même couplé avec un compte rémunéré sur lequel l'argent prospère (enfin perd moins de valeur), la solution permet l'approvisionnement rapide du compte de dépôt à vue, par virement interne (et par internet).
Pour revenir sur l'aspect fiscal, et vous donner une indication sur l'importance du problème, je précise que le montant total des fonds détenus par la copropriété fonds de roulement et de gestion annuel compris n'excède pas le montant autorisé en placement sur le livret A des Associations, si bien que les obligations déclaratives sont purement et simplement annulées.
Je vous ai décrit ci-dessus la situation qui existait jusqu'au mois dernier, mais après avoir pioché une information sur UI relative aux livrets A plafonnés à 76500 €uros pour les Associations, le compte rémunéré s'est transformé en livret A, ce qui a le mérite de résoudre le problème de la fiscalité que vous aviez par ailleurs abordé, et permet les mêmes pratiques qu'avant concernant les virements internes.
Bien, mais vous avez soulevé aussi le problème posé par les cessions de lots.
Ceci ne me pose aucune difficulté, et le cas est d'ailleurs prévu par la réglementation puisque le Notaire dans son questionnaire demande s'il existe un compte travaux ou un fonds d'avances et de réserves. Dès lors que le montant du compte travaux et réserves, (qui est par sécurité d'environ une année de budget) a été abondé en fonction des tantièmes, la part de chacun est connue et peut être cédée à l'acquéreur qui en devient tout naturellement propriétaire (hors la compta du notaire).
Cette situation a le mérite d'éviter les appels de fonds à réaliser en catastrophe chaque fois que se présente un problème.
Dans la pratique, tout est clair, et les comptes présentés à l'issue de chaque exercice font apparaître l'ensemble des fonds détenus par le Syndicat, en précisant : Compte travaux et réserves xxx €uros et soldes du Compte de Gestion xxx €uros.
Afin que tout le monde soit au courant de l'ensemble de la gestion, un détail du compte de chaque copropriétaire lui est adressé chaque année qui précise le solde de l'année précédente (créditeur ou débiteur puis l'ensemble des paiements en crédit et le détail des dépenses par poste en débit, (et qui plus est en italique les charges récupérables), et enfin le montant de la part du compte travaux et réserves de chacun.
Tout est transparent, et personne n'a jamais trouvé à redire à cette manière de procéder, puisque cette réserve a été décidée et abondée jusque là à l'unanimité. J'ai bien dit que l'intervenant qui avait sollicité le remboursement était un nouveau copropriétaire qui avait pensait-il, trouvé un moyen de se faire de l'argent frais.
Mon souci était en fait de savoir si ceci existait ailleurs et de quelle manière ce pouvait être géré.
Si j'ai procédé au changement en matière de placements, c'est aussi pour éviter les problèmes de déclaration fiscale, car en effet l'Administration semble s'intéresser de plus en plus aux revenus générés par ces placements opérés au nom des copropriétaires. Ceci étant les revenus étaient tout de même très faibles, de l'ordre de 40 €uros en moyennne par an et par copropriétaires (1600 €uros par an pour 40 copropriétaires).
En fait pour terminer, la gestion séparée des différentes natures de fonds est virtuelle, car dans la pratique, tout est dans le même compte à la banque. Mais il faut bien dégager chaque année un bilan de chacun des comptes des copropriétaires, alors le montant du compte de réserve est repris à part en Solde, et le reste constitue le Solde global des comptes, où certains sont créditeurs et d'autres débiteurs. En fait ce qui provoque les différences entre les soldes, à défaut d'avoir des ascenceurs générateurs de tantièmes différents, chez nous il s'agit seulement de la consommation d'eau.
Maintenant que vous en savez un peu plus, votre jugement serait-il encore aussi critique sur le procédé ?
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Edité par - chaburette le 30 mai 2004 08:45:52 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 mai 2004 : 11:41:12
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Cher Chaburette,
J'ai répondu dans un premier temps en fonction des éléments que vous avez indiqués dans votre question ! Si la situation est différente, la réponse est différente aussi 
Dans ce débat vous devez éliminer de votre discours la notion d'association loi 1901 que vous évoquez à nouveau :
Citation :
Lesdits fonds sont placés en totalité sur un compte de dépôt à vue ouvert au nom du Syndicat (association donc),
Un syndicat de copropriétaires n'est pas une association. C'est un syndicat. L'association classique relève de la loi de 1901. Le syndicat de copropriétaires relève de la loi du 10 juillet 1965. L'association syndicale elle même relève de la loi de 1865. Ces sont des entitès juridiques totalement distinctes.
Je reprends donc le problème à l'envers : que peut-on faire légalement ?
1) ouvrir un compte bancaire ou postal au nom du syndicat des copropriétaires (art. D 38). C'est obligatoire. Tous les mouvements financiers entre le syndicat et les copropriétaires doivent impérativement passer par ce compte. Pour la clarté on l'appellera ici "compte du syndicat" par opposition à un éventuel "compte rémunéré" (voir ci dessous)
2) décider la création d'une ou plusieurs provisions pour travaux futurs. Le régime de ces provisions est fixé présentement par l'article D 35 5°. Il est relativement strict. La création régulière de ces provisions est, seule, opposable à tous les copropriétaires.
3) décider ou simplement maintenir l'existence d'une avance permanente de trésorerie (= fonds de roulement) dont le montant doit être fixé en tenant compte du préfinancement des charges courantes par des provisions trimestrielles égales au quart du montant du budget prévisionnel adopté préalablement au début de l'exercice concerné. Le FDR est également opposable à tous les copropriétaires.
Il est possible de créer d'autres catégories de provisions mais les décisions de l'assemblée ne sont pas opposables à un copropriétaire contestataire.
Tous les paiements de ces provisions faits par les copropriétaires doivent être déposées sur le compte du syndicat
Que peut-on effectuer comme placements de fonds ?
En principe les sommes versées au titre du fonds de roulement restent sur le compte du syndicat. Il est toutefois possible d'en effectuer le placement sur décision de l'assemblée, pour tout ou partie si la trésorerie courante le permet, sans affecter la ponctualité du paiement des dettes du syndicat. La loi le permet (art D 35 dernier alinéa)
Les provisions sur travaux futures peuvent être placées également (même référence.
Il faut donc ouvrir, dans la même banque ou dans une autre plus spécialisée dans ce genre d'opérations un compte rémunéré. Il ne semble pas interdit actuellement de placer le fonds de roulement et les provisions sur travaux futurs sur un seul et même compte.
Le compte rémunéré ne peut être alimenté que globalement par le compte du syndicat. Il n'y a pas lieu de remettre directement sur le compte rémunéré un chèque de M. Dupont, copropriétaire.
Les abondements ou retraits concernant respectivement les provisions sut travaux futurs ou le fonds de roulement, s'il y a lieu, doivent faire l'objet de mouvements distincts : un chèque au titre du FDR, un chéque au titre de la PTF.
Le cumul des abondements au titre des PTF, ne doit pas dépasser le total des sommes réellement encaissées à ce titre. S'il y a dépassement : vous prélevez sur la trésorerie courante le montant du dépassement.
Idem bien entendu pour le fonds de roulement.
Si la convention d'ouverture du compte rémunéré ouvre un droit éventuel à un prêt en cas de travaux les copropriétaires doivent en être informés (montant possible et conditions). Les nouvelles dispositions comptables indiqueront sans doute dans quelles conditions ce droit doit apparaître dans la comptabilité de l'immeuble.
La comptabilité du syndicat reste unique.
Elle comporte un compte pour les opérations sur le compte du syndicat, un autre compte pour les opérations sur le compte rémunéré. Dans ce dernier compte il doit y avoir un sous-compte pour les PTF, un autre pour le FDR, s'il y a lieu.
En contrepartie vous devez avoir dans la classe 1 de votre comptabilité un compte Fonds de roulement et un compte pour les PTF. Et dans ce dernier, si l'on suit strictement les prescriptions légales, autant de sous-comptes que de PTF (PTF couverture, PTF ravalement, etc.) En effet la PTF couverture décidée en 2002 est valable jusqu'en 2005, la PTF décidée pour le ravalement en 2003 est valable jusqu'en 2006, etc.
En cas de vente du lot : si une PTF couverture expire le 31/12/2005, il faut que la décision d'effectuer les travaux de couverture soit prise avant cette date avec mention du préfinancement partiel par le retrait de la PTF. Celle ci est désormais affectée et le copropriétaire qui vend le 02/01/2006 ne pourra pas demander le remboursement. Il fait son affaire des comptes à établir avec son acquéreur. Si la décision d'effectuer les travaux n'a pas été prise avant la date d'expiration, le vendeur peut demander le remboursement.
Bien entendu on doit retrouver tout celà dans la comptabilité du syndicat.
La trésorerie s'entend du cumul [compte du syndicat + compte rémunéré] mais on doit voir apparaître distinctement les soldes de deux comptes.
Quant à l'aspect fiscal, il faut attendre de savoir si les initiatives du fisc dans les Alpes Maritimes font suite à des abus d'utilisation des provisions sur travaux futurs ou s'il y a réellement remise en cause de la bienveillance antérieure.
A vous de jouer pour remettre tout en ordre  |
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 01 juin 2004 : 19:50:11
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Merci JPM de votre précision dans l'information.
Alors je précise encore en reprenant point par point :
Tout d'abord, l'association syndicale de copropriétaires existe depuis la création de la copropriété (1976) - il s'agit d'un ensemble immobilier locatif qui a été mis en vente au décès du promoteur, par ses héritiers, et vendu par lots.
Par contre, courant 1995, en complément, une Association loi 1901 a été constituée, qui porte le même nom et a le même objet.
Il y a donc un bureau à l'Association loi de 1901, dont je suis président, et un Conseil Syndical pour le Syndicat de copropriété.
J'occupe également la fonction de Syndic bénévole, mais ne figure naturellement pas au Conseil Syndical.
Voilà pour les bases de fonctionnement.
Ensuite,
1) Un compte séparé a bien été ouvert depuis le début au nom du Syndicat des Copropriétaires. Depuis plusieurs années il fonctionne ainsi que je l'ai mentionné, couplé avec un compte rémunéré à partir duquel des virements sont opérés sur le compte de Dépôt à Vue pour permettre le paiement des factures. TOUS les mouvements d'argent, sans exception, passent par ce compte et sont retranscrits dans la comptabilité. Ainsi, je pense que nous sommes en conformité avec la réglementation.
2) Bien entendu, le "Fonds" d'avances qui a été constitué par décision de l'Assemblée Générale, et qui avait pour but initialement de pourvoir aux incidents de parcours et évènement exceptionnels, ne semble pas non plus en contravention avec la loi. Toutefois, il ne peut pas être dénommé uniquement Fonds de Réserve Travaux, ce qui impliquerait qu'il soit affecté uniquement à des travaux futurs précis et au terme des dispositions de la loi SRU deviendrai contraventionnel si son existence excédait 3 années sans utilisation.
3) Cependant en effet, rien n'empêche à une Association loi de 1901 de décider de la constitution d'un fonds de réserves non affecté spécifiquement autrement que destiné à pallier aux incidents de parcours et évènements exceptionnels, la prudence donc. Et puis même en matière de simple Syndicat de copropriété ainsi que vous le précisez, un fonds de roulement peut exister, et si la loi en prescrit la modestie, elle n'en fixe pas pour autant la limite. Et si, qui plus est, la décision d'en fixer le montant à un niveau élevé a été prise à l'unanimité des copropriétaires, il semble que ce "plebiscite" soit de nature à le rendre opposable à un éventuel copropriétaire en situation financière délicate.
Pour tout le reste, le fonctionnement est bien tel que vous indiquez qu'il doit être.
Le seul point de divergence est que l'ensemble de la trésorerie fonctionnement + réserves est sur le même compte rémunéré. Mais je présente tout demême des soldes séparés chaque année, en indiquant à chacun :
- Le montant des soldes individuels (de tous des copropriétaires).
- Le montant du solde du compte de réserves (global).
- Le montant de la part de chacun dans ce compte de réserves.
- Le montant du solde de banque qui correspond au total des soldes individuels + le solde de trésorerie généré par les intérêts qui sont utilisés en fonctionnement + tous autres produits exceptionnels.
Je ne respecte pas non plus la discipline que vous préconisez pour ce qui concerne la remise des effets uniquement sur le compte de dépôt à vue, il m'arrive souvent de faire le dépôt directement sur le compte rémunéré. Mais là je n'ai pas l'impression de.... pécher.
En fait je suis très proche de la situation idéale que vous préconisez, si ce n'est justement l'opposabilité à un copropriétaire, de cette réserve un peu "bâtarde" aux yeux de la loi, qui couvre tous les besoins quels qu'ils soient de la copropriété. Et c'était donc mon problème.
Ainsi, je lui ai donné dirons nous, une "légitimité opposable" du fait de sa mise en place et son abondement à l'unanimité des copropriétaires pendant plusieurs années (plus de 10 ans). Ai-je vraiement tort ?
Je recherchais là le soutien d'un texte, d'un peu de jurisprudence même ancienne, ou de tout ce qui pouvait conforter la manière de gérer que nous avions mise en place pour notre sécurité et notre tranquillité.
Merci encore de vous être penché sur mon problème. |
Edité par - chaburette le 01 juin 2004 19:53:50 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 juin 2004 : 21:50:12
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Cher Chaburette,
Votre exposé est très clair.
La situation est non moins claire : Le syndic bénévole ne peut en aucun cas déposer des fonds syndicaux sur un compte bancaire ou postal non ouvert au seul du syndicat des copropriétaires, qu'il s'agisse d'un compte ordinaire ou d'un compte rémunéré. Il importe peu à cet égard qu'ils aient d'abord transité par une compte de copropriété légal. Les en sortir constitue un détournement malgré l'évidente bonne foi de son auteur
Ici, point besoin de commenter. La loi de 1965 se suffit à elle-même.
En second lieu une association loi de 1901 ne peut pas avoir le même objet qu'un syndicat de copropriétaires dont l'existence, l'objet, les missions et le fonctionnement font l'objet de dispositions d'ordre public.
Votre copropriétaire n'aurait, en l'état, qu'un mot à dire pour mettre à bas tout votre édifice : réintégration immédiate des fonds sur le compte officiel, dissolution de l'association, révocation du syndic bénévole et désignation d'un administrateur provisoire. Je noircis un peu le tableau mais à peine.
J'ajoute qu'actuellement le fisc (dans les Alpes Maritimes actuellement mais ce n'est pas si loin) s'active beaucoup sur les comptes rémunérés des syndicats de copropriétaires. Ce n'est pas le moment de le chatouiller trop, surtout si les montants déposés sont plus conséquents que les nécessités de la gestion l'imposent.
Comme de plus le statut de la copropriété vous donne les plus larges possibilités, je ne vois pas l'intérêt de créer une association avec de si grands risques.
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 02 juin 2004 : 07:41:23
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Eh ben, on est presque... dans l'illégalité sans le savoir.
Plus sérieusement, c'est par méconnaissance du statut de la copropriété qu'en 1975, cette Association loi de 1901 a été créée, en fait pour légaliser l'existence de cette structure qui pour nous n'avait aucune existence légale. Nous ignorions que le statut de la copropriété suffisait à lui conférer une existence propre.
Donc à priori pas d'entourloupe, c'était de bonne foi.
Maintenant il n'y a et il n'y a toujours eu qu'un seul compte bancaire, donc la situation est saine là aussi, même si par commodité il est adossé à un compte de placement (ils portent le même numéro). Tout a toujours été fait, encaissé, payé et comptabilisé au nom du Syndicat. Jamais un centime n'a été détourné. Même une libéralité, un pourboire aux pompiers lors d'une intervention, a été supportée par mon portefeuille personnel pour ne pas avoir une idée de la ligne de dépense sur laquelle l'imputer, c'est dire !!!
Si reproches nous risquons ce sera par méconnaissance, mais sûrement pas pour avoir triché ou tenté de le faire.
C'est bien d'ailleurs après avoir eu connaissance des velléités de l'Administration dans les Alpes Maritimes (et ailleurs) que j'ai décidé la transformation du compte de placement normal en Livret A. Cette tranformation avait l'avantage de m'éviter d'effectuer la déclaration obligatoire à tous les Centres Départementaux d'Assiette, des sommes revenant à chacun et d'adresser à chacun la répartition des intérêts (Pensez donc, grosso modo : 1600 €uros répartis en 40 personnes même en fonction des millièmes, ça donne une moyenne de 40 €uros). C'eut été beaucoup de travail pour peu de chose.
J'espère que vous mesurez mieux maitenant la situation, et que vous comprenez mon souci de pouvoir fonder mon refus de remboursement de la part de ce compte de réserves à un seul copropriétaire. Je ne tiens en aucun cas à encourir les foudres de qui que se soit si à l'origine je commets une boulette... par contre si je suis droit dans mes bottes cela ne me gêne pas de résister.
Je recherche donc des arguments pour m'opposer à ce remboursement.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 02 juin 2004 : 09:10:07
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Je suis tout à fait la démarche de chaburette, bien qu'à ma connaissance aucun texte ne vienne préciser ce qu'il en est exactement.
Car enfin, quelle est la finalité de ces avances de fonds qui sont faites au Syndicat ? En particulier pour ce qui concerne le fond de réserve pour travaux futurs : il s'agit bien, par un préfinancement, d'assurer le paiement par le syndicat de travaux ... certes futurs et non définis, mais de travaux qui seront ou devront être réalisés !
Quelle différence fondamentale entre des travaux décidés lors d'une AG leur montant fixé étant rendu liquide, et des travaux futurs non définis pour lesquels une 'réserve' est créée avec l'approbation d'un montant que l'AG rend liquide par son vote ?
On va venir nous parler de 'provisions' et autre arguments qui, de mon point de vue, ne tiennent pas la route face à la réalité économique 'copropriété'.
Quelle différence entre une décision d'une AG de ravaler la façade dans 2 ans et d'en assurer un préfinancement en abondant un compte à cet effet, et celle de décider d'abonder un compte destiné à financer un ravalement de façade ou autres travaux dans 2 ou 3 ans ?...
Il s'agit bien dans les deux cas du financement par le syndicat de travaux qui seront réalisés, d'une manière ou d'une autre.
Lorsque des travaux sont décidés par une AG, leur montant rendu alors liquide, les sommes appelées exigibles, l'intégralité du montant des travaux est bien imputé au vendeur d'un lot.
Lorsque des travaux, certes futurs, sont décidés, le montant de leur préfinancement rendu liquide et exigible, ce montant doit être imputé au vendeur de lot et non remboursé.
L'intérêt collectif du Syndicat prime sur l'intérêt individuel, c'est une règle en copropriété. Nous connaissons tous la complexité voire l'impossibilité de réaliser quoi que ce soit en matière de travaux, en particulier pour créer ce fameux 'fond de réserve pour travaux futurs' (appellation que je préfère) dans les copropriéts ou les mouvements sont importants.
Qu'une avance de trésorerie, constante, soit remboursée au vendeur, c'est tout à fait cohérent et légitime.
Que le financement ou le préfinancement de travaux votés, qu'ils soient ou non définis, restent à charge du vendeur, dans leur intégralité pour les travaux définis, proraté jusqu'à l'acte de mutation pour ceux non définis, est tout aussi cohérent.
Il conviendrait d'être clair sur ce point, dans l'unique intéret de la collectivité 'Syndicat des copropriétaires'. |
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 02 juin 2004 : 18:48:15
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Merci gédehem,
Un éclairage supplémentaire qui, s'il ne vaut que pour la réserve travaux, n'en est pas moins très intéressant.
Personnellement, je ne traiterais pas différemment un fonds de roulement dès lors que son approbation a été acquise à l'unanimité. Cette unanimité lui confère à mon sens une légitimité qui s'impose à tous.
Et puis enfin, il ne semble pas difficile en cas de cession de lot de procéder à un rachat de la part du vendeur, en marge de la transaction. Pour ceux dont la trésorerie serait un peu juste, certains préconisent de rajouter cette part au prix de cession et de le faire financer en même temps que le bien cédé (un peu limite mais ce ne semble pas relever de la cour d'assise).
Ca se décante donc, et la position à adopter s'affine de jour en jour;
Merci de vos contributions. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 juin 2004 : 19:09:25
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Attention, Chaburette, pour le fond de roulement (je préfère de très loin l'appellation "avance de trésorerie"), les choses sont totalement différente.
En effet, bien que décidée à l'unanimité (de tout le Syndicat ?), cette AVANCE dit bien son nom.
C'est juste une avance destinée à palier la variation cyclique des dépenses.
Si les charges sont constantes (4 parts égales chaque trimestre), les dépenses sont variables, fonction de la saison, des périodicités des contrats, des travaux d'entretien réalisés ...etc.
Une 'AVANCE' de trésorerie est donc parfois nécessaire. Mais ce n'est qu'une avance, un pret par anticipation qui sera remis à niveau voire diminué, ou augmenté s'il a été entamé.
L'appellation a donc son importance, "avance de trésorerie", pour aider au paiement des dépenses courantes annuelles cycliquement variables.
Cette 'avance de trésorerie' est donc fondamentalement différente du "fonds de réserve pour travaux futurs", ce fond étant décidé et affecté spécifiquement à la réalisation effective de travaux.
Si vous voulez,
- l'avance de trésorerie c'est un pret que je vous fait pour vous permettre de régler les factures, mais il faudra me le rembourser ensuite car il est en sus du budget prévisionnel qu'on a voté, budget qui est suffisant en fin de compte.
- le fond de réserve pour travaux, il est perdu pour moi, car il est destiné à financer des travaux qui seront effectivement réalisés.
Vous ne pouvez donc appliquer le même régime à une 'avance de trésorerie' et à un 'fond de réserve pour travaux futurs', quand bien même il serait voté à l'unanimité de tout les copropriétaires..
C'est l'éternelle histoire des torchons et des serviettes....
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chaburette
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317 réponses |
Posté - 02 juin 2004 : 20:38:35
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Eh oui, j'ai bien vu et relevé que de votre point de vue le traitement préconisé ne valait que pour le fonds "travaux".
C'est certainement une liberté que je prend, mais qui ne tire pas à conséquence dans la pratique puisque chacun connaît chaque année la part dont il est propriétaire dans les disponibilités du Syndicat.
Vous savez, dans le cadre de la gestion d'un ensemble immobilier, c'est vraiement tranquilisant de savoir qu'on aura pas besoin d'effectuer un appel de fonds en catastrophe pour régler telle ou telle dépense si certains copropriétaires sont en retard de versement.
La solidarité se manifeste aussi de cette manière.
Ceci étant si cette marge de manoeuvre n'existait pas, je ne serais plus "client" pour gérer cet ensemble immobilier de deux bâtiments et 40 appartements. Mes collègues copropriétaires l'ont bien compris, et lorsqu'ils voient la faiblesse des charges que cela représente ils se rendent bien compte que tout est fait en recherchant les économies.
A titre d'exemple :
F 1 (45 m2) appel annuel 578 €uros soit 48,17 par mois
F 2 (55 m2) appel annuel 697 €uros soit 58,08 par mois
F 3 (65 m2) appel annuel 850 €uros soit 70,83 par mois
F 4 (75 m2) appel annuel 1003 €uros soit 83,58 par mois
F 5 (85 m2) appel annuel 1122 €uros soit 93,50 par mois
et avec ces montants de charges la presque totalité des copropriétaires se retrouvent en situation de crédit (déduit sur le premier appel de l'année suivante). Seule une consommation d'eau importante est de nature à générer une situation de débit.
Les appels se font en deux fois, par semestre.
Depuis les impératifs de la loi SRU, j'ai enfin réussi a faire admettre les paiements dès le début de l'exercice, mais auparavant les premier paiements pour une année n commençant au 1er janvier n'arrivaient qu'au début d'Avril, alors imaginez si je n'avais pas disposé de ce "fonds de roulement - avance travaux - dépannage - etc...", enfin de cette trésorerie d'appoint, comment aurai-je fait pour régler les factures ?
Même en province, il semble que ce soit relativement bon marché.
Vous allez tout savoir sur notre copropriété, mais rien n'est secret chez nous.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 02 juin 2004 : 23:48:27
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Bon, je vois bien l'affaire d'ici (de ma province moi aussi).
Votre copro, c'est tout le monde il est bon il est gentil, y'a pas de problème et Chaburette qui fait tourner la boutique...
C'est très bien, très gentil.... sauf que :
- voila t'y pas qu'un 'raleur' demande qu'on lui rembourse sa mise pour travaux futurs et fonds de roulement au prétexte qu'il vend.
- Voila t'y pas que chaburette, le syndic bien aimé et serviable, a un petit accident et se retrouve 3 mois à l'hosto .....
Et les 40 coproprios ils vont attendre les bras croisés ??????
Je suis un adepte de la gestion par les copropriétaires, lorsque cela est possible, et ça l'est très souvent.
Mais cela suppose de la rigueur, de la méthode, le respect des textes sans pour autant en être étouffé ....
A vue de nez, sur la base des éléments que nous découvrons, il y a des choses qui sont un peu à coté de la plaque.
Par exemple, si le paiement des charges à terme échut, ce que vous faisiez, impose une avance de trésorerie, le paiement des charges à terme à échoir ne l'impose plus du tout généralement. Il y a donc là un coté 'gestion' qui vous manque.
La confusion "avance de trésorerie" / "fond de réserve pour travaux futurs" ne peut être maintenue, même si elle satisfait, actuellement, les copropriétaires qui, si on leur pose la question, s'en foutent ou se contentent de ce que vous présentez.
Mais cela n'a rien à voir avec la rigueur qui convient.
La question que vous posiez initialement le démontre : il suffit qu'un seul pose une question pour que votre édifice bancale se casse la figure. Qu'avez vous comme argument à lui opposer ? Un vote unanime de l'AG ? .. Cela ne tient pas la route un instant !
Vous semblez gérer la copropriété, certes sans doute avec efficacité, mais en syndic seul. Vous ne parlez pas du CS, qui est sans doute très actif .... sauf qu'ici, il n'a pas relevé l'incohérence des ces fonds de roulement/fond de réserve travaux.
Et puis demain vous avez un petit pépin, que devient la copropriété durant votre séjour à l'hosto ? ... Ne nous dites pas que vous avez un vice-syndic ! ! ! !
Pardonnez-moi : autant je suis pour faire avancer le droit, dans l'intéret du syndicat et des copropriétaires, autant je suis pour la rigueur et le respect de certaines règles indispensables à la cohérence et la cohésion de cette entité particulière, cette collectivité "syndicat des copropriétaires".
La gestion d'un Syndicat de copros, ce n'est pas celle d'une association ou d'une société.
Ne prenez pas mal mes propos : il faut que vous reveniez sur des bases plus solides en matière de gestion. Dans le cas contraire, vous vous exposez demain aux foudres de quelques procéduriers.
Cette rigueur n'empeche en rien de gérer 'confortablement' sur le plan financier, de faire des économies et/ou des travaux de valorisation du patrimoine commun. Entendons nous la dessus !
Mais c'est dans le respect des textes et des procédures .....
D'autre part, cela ne semble pas être le cas, il faut que vous envisagiez très sérieusement d'adopter la forme 'coopérative' et une gestion moins personnelle, plus collégiale. C'est sécurisant pour tous, pour les copropriétaires en 1er lieu, pour vous qui pouvez partir 3 moins en croisière sans soucis .....
Et puis chaque jour, nous avons 1 jour de plus ... et dans 10 ans ? ... je sais..après nous, le déluge ...
La pérénnisation d'un système, d'une forme de gestion, cela se prépare, se construit ...
Et c'est dit : je suis persuadé qu'en regardant à la loupe votre gestion, vos échéanciers de facturation, vous pouvez supprimer ce fond de roulement/avance de trésorerie, devenu inutile, ou pour le moins le réduire, tout en restant 'confortable'.... A moins que l'AG ne décide de grossir le fond de réserve pour travaux futurs par transfert de cette avance de trésorerie ..!
Plus de problème alors pour savoir s'il faut la rembourser ou non en cas de vente ....
Bienvenue au club, Chaburette ... |
Edité par - gédehem le 02 juin 2004 23:58:54 |
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chaburette
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317 réponses |
Posté - 03 juin 2004 : 07:45:14
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Ah ben ça alors ! En effet, presque tout bon gédehem, en tous cas pour l'analyse.
Mais comme je suis un "anxieux prudent", la bonne marche de la copropriété serait quand même assurée pendant une absence éventuelle. Non seulement mon épouse est au courant et dispose de la signature, mais j'ai aussi donné procuration sur le compte bancaire à un membre du Conseil Syndical, afin de permettre une continuité totale de gestion.
C'est vrai aussi que l'avance permanente n'est plus aussi justifiée qu'auparavant, mais en cas de pépin c'est sécurisant. Je me demande bien ce que j'aurais fait après la tempête de Décembre 1999, lorsqu'au matin je me suis retrouvé avec 500 m2 de toiture arrachés. Si j'ai pu faire réparer tout ça en trois jours malgré l'indisponibilité des entrepreneurs, c'est grâce à une promesse de paiement immédiat. Et sans trésorerie d'avance.... rien à faire.
Pour ce qui est du Conseil Syndical, en effet il était jusque là bien absent, ou plutôt "existait pour ordre". C'est en train de bouger, cette année il semble se réveiller après un petit incident en AG, et son renouvellement semble avoir été bénéfique.
Pour ma fameuse réserve, elle a été abondée jusque là uniquement en prévision de l'engagement de gros travaux : ravalement de façade. Mais ledit ravalement semble s'éloigner dès lors qu'il coûte énormément cher (eh oui il s'agissait d'isolation par l'extérieur) si bien que les sommes engrangées ne seront probablement pas utilisées dans les trois ou quatre ans de leur collecte.
Bon, mais tout ça m'a été fort utile, et je vois déjà se dessiner ma future AG de 2005, ou il sera peut être possible d'offrir à tous les copropriétaires une année 2006 sans charge, par utilisation de ce compte de réserve.
Peut-être que je deviendrai alors le Père Noël au lieu de l'emmerdeur actuel. Allez je commence à laisser pousser ma barbe qui a considérablement blanchi.
A bientôt. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 juin 2004 : 09:07:13
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Bon, alors vu la tournure, je peux en remettre une couche !
A vous relire, Chaburette, et c'est ce que je subodorais, ce n'est pas un peu à coté de la plaque, que vous êtes ... c'est completement à coté !!!!!
Votre conjointe qu'à la signature sur le compte bancaire, et le fait que VOUS avez donné procuration à un membre du CS au cas où ..., c'est un truc à vous retrouver aux Baumettes avec 1 kg d'orange, mon pôve monsieur !!!!
NON NON, c'est vite fait que vous allez supprimer tout ça !! VOTRE gestion, c'est une gestion associative mais certainement pas de copropriété.
Quand à VOTRE gestion des dégats en 1999, c'est un truc à se retrouver au secret au fin fond d'un cachot sombre !!!! C'est peut être confortable pour les copropriétaires, mais c'est totalement irrégulier.
Chaburette, vous êtes syndic de copropriété, vous n'êtes pas PDG ou pdt d'association. JM MESSIER c'était chez Vivendi, Chaburette c'est en copropriété et ce ne sont pas du tout les mêmes règles (ni les mêmes €€€€€. ndlr).
Le PATRON du syndicat, la seule instance décisionnelle, c'est l'AG. Le syndic est chargé (c'est la loi qui le dit, pas moi : L.art17) d'EXECUTER, de mettre en œuvre les décisions du patron/AG. Et c'est tout, et donc il ne décide rien pour ce qui concerne les affaires du Syndicat qui sont de la seule compétence de l'AG.
Alors VOTRE gestion des dégats en 99, VOTRE décision de faire réaliser des travaux en 3 jours, qui plus est avec des fonds qui ne vous appartiennent pas mais sont les sous du Syndicat, c'est totalement irrégulier !!!!
Si vous êtes un "anxieux prudent", je ne comprends pas que vous ne vous soyez pas penché sur un bouquin qui parle de la copropriété pour en saisir la structure, l'organisation et l'articulation entre les différents acteurs, AG, CS et syndic, et en connaitre les principales règles de droit qui s'imposent.
Il n'est jamais trop tard pour bien faire et corriger le tir. Vous éviterez de préter le flanc aux procéduriers ou aux copropriétaires un peu plus curieux, à juste raison ! ! !
Etre syndic non professionnel, ce n'est pas non plus de l'amateurisme ou du n'importe quoi !
Pardonnez-moi, mais dans votre copropriété, ce me semble être du n'importe quoi d'amateur ...
Revenez nous voir.... |
Edité par - gédehem le 03 juin 2004 09:20:36 |
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chaburette
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317 réponses |
Posté - 03 juin 2004 : 12:46:34
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Eh vlan !!!
Non rassurez vous, la gestion de l'après tempête de 1999 a été parfaitement régulière. Si j'ai précisé avoir pu obtenir l'intervention d'un professionnel pour une recouverture en trois jours, c'est parce qu'aucun d'entre eux n'acceptait les délais de réglement des assurances, et que le fait de procéder à l'avance des fonds (ce qui n'avait rien d'irrégulier puisque destinataire de la facture, la copropriété se devait de l'honorer et de se faire rembourser par la suite par l'assurance) m'a permis d'obtenir une intervention plus rapide.
Il fallait dans l'urgence procéder à la couverture des bâtiments, car en dessous 40 appartements subissaient les dégâts de la pluie. J'ai donc dans l'urgence réglé le problème sans commettre de faute, et avec beaucoup de chance, car plus de 6 mois après certains avaient encore des bâches sur leur toit; nous, non.
Par ailleurs pour ce qui concerne la gestion, c'est avec la bénédiction de l'AG et du conseil syndical que les délégations ont été données, ce qui évite toute rupture de gestion en cas d'indisponibilité. Et d'un point de vue juridique cela n'a pas eu l'air de choquer un juriste spécialisé dans la gestion des copropriétés.
Non je pense que vous pouvez être rassuré, même les plus curieux pourraient se pencher sur la gestion, il n'y trouveraient pas la moindre anomalie à se mettre sous la dent. La rigueur n'est pas absente de ma gestion, malgré mes "révélations" amusantes. Toutefois, je pense qu'il faut garder la mesure convenant à un ensemble de cette taille somme toute modeste.
C'est vrai, je n'ai pas la prétention de respecter à la lettre les prescriptions, qui sont souvent mal définies, censées constituer la réglementation. Mais l'esprit, lui est rigoureusement suivi.
Un esprit un peu tortueux pourrait relever une méthodologie de gestion nouvelle, créative, d'une orthodoxie particulière, originale, etc...., mais en aucun cas spoliatrice pour la copropriété. Et je ne doute pas un seul instant de l'indulgence d'un tribunal. Ma conscience est sereine.
Et je regrette de vous avoir mis les sangs à l'envers. Respirez...., mais merci et continuez à faire preuve d'esprit critique, c'est comme ça qu'on construit. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 juin 2004 : 14:08:26
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HHeeuu bon, on ne s'est pas bien compris...
Il ne s'agit ni d'esprit tortueux ni d'orthodoxie, Chaburette ..
Je prend 2 exemples :
Vous dites : "Par ailleurs pour ce qui concerne la gestion, c'est avec la bénédiction de l'AG et du conseil syndical que les délégations ont été données, ce qui évite toute rupture de gestion en cas d'indisponibilité."
Je veux bien tout ça. Mais lorsque l'art.18 de la loi me dit "le syndic ne peut se faire substituer", c'est qu'il ne peut se faire substituer, point.
Si la loi dit "c'est interdit de griller un feu rouge", que votre AG décide que vous pouvez griller les feux rouges, vous les grillez ?
La 'délégation' dont vous parlez est étrangère aux prescriptions du dernier alinéa de l'art.18 de la loi de 1965 pour ce qui concerne le remplacement momentané du syndic, en cas d'empèchement (empecher) ou de carence (volonté de ne pas faire) à exercer les droits et actions du syndicat. Dans ce cas, il convenait de modifier le règlement de copropriété et d'adopter une clause dans ce sens.
Votre délégation de signature, c'est pour les associations ou pour un syndicat coopératif, mais certainement pas pour votre copropriété.
Vous dites aussi : "Il fallait dans l'urgence procéder à la couverture des bâtiments, car en dessous 40 appartements subissaient les dégâts de la pluie. J'ai donc dans l'urgence réglé le problème sans commettre de faute, et avec beaucoup de chance, car plus de 6 mois après certains avaient encore des bâches sur leur toit; nous, non."
Charburette, dans l'urgence, le syndic ne peut, à sa propre initiative, que "prendre les mesures conservatoires pour mettre en sécurité les personnes et les biens". Des mesures conservatoires, ce n'est pas faire réaliser des travaux définitifs sans décision d'AG, qui plus est en engageant les fonds du syndicat ici aussi sans autorisation d'AG.
Et dans l'urgence, cad dans les 8 jours, je convoque une AG pour décider des travaux et des fonds.
Cela peut vous sembler idiot, mais c'est comme ça, c'est la règle, ni vous ni moi n'y pouvons rien !
En disant cela, je ne mets pas en cause le fond de votre gestion, sans aucun doute tout à fait claire, et à vous lire je suis certain qu'il ne manque pas 1 cts d'€ à l'appel, au contraire !
Mais votre affirmation "C'est vrai, je n'ai pas la prétention de respecter à la lettre les prescriptions, qui sont souvent mal définies, censées constituer la réglementation. Mais l'esprit, lui est rigoureusement suivi." ...est pour le moins surprenante !
.... prescriptions mal définies !... censées .....!!! Alors là, voila qui est ahurissant !!!!
Dans les 2 exemples cités + haut, où voyez-vous l'esprit des prescriptions légales. Non, tout ceci est hors-la-loi !
Il est manifeste que vous faites une totale confusion entre un fonctionnent associatif (que vient faire cette assoc L.1901 relevée par JPM ?) où tout est simple et à la bonne franquette même si c'est béton, avec les règles de fonctionnement de la copropriété imposées par la loi.
Et ces prescriptions légales, vous ne pouvez en aucun cas vous en affranchir, vous même en tant que syndic, mais surtout en y entrainant les 40 copropriétaires de votre Syndicat. Car en copropriété, ce sont les copropriétaires qui sont responsables des fautes du syndic (L.art.14). Vos 40 copropriétaires le savent ?
Pardonnez-moi d'être ici virulent et de parler vrai (je le suis bien avec des professionnels qui font pire que ça !) : tout ceci, même si c'est carré, est irresponsable.
J'espère que le coproprio qui réclame ses fonds versés n'ira pas trop loin, sinon je vous souhaite bien du plaisir ! ! !
Au fait : vous êtes assuré en responsabilité civile spécifiquement pour votre activité de syndic ? Si non, c'est la cerise sur le gateau !
Chaburette, syndic non professionnel de copropriété ce n'est pas de l'amateurisme, quelles que soient vos qualités personnelles ou votre engagement.
Il ne s'agit pas de vous faire peur (quoi que, à votre place, je ne serais pas rassuré ...!) mais de tenter de vous ouvrir les yeux sur certaines réalités incontournables |
Edité par - gédehem le 03 juin 2004 14:27:00 |
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 03 juin 2004 : 15:28:19
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A) L'association loi 1901 a un objet non lucratif, ce qui n'est pas le cas si elle est instrumentalisée pour permettre des économies fiscales.
Le montage associatif assorti d'un placement sous forme de Livret A est sanctionnable par le fisc, qui dispose du privilège de requalifier juridiquement toute situation.
Hormis ce risque modéré, je ne comprends pas bien ce qui motive le juridisme de JPM et Gédéhem.
Quels sont concrètement les autres risques ?
B) Ceci étant, je suis d'accord pour conseiller de répartir les sommes entre le fonds de roulement et fonds de réserve pour travaux futurs, dans un objectif de simplification. Cette répartition est une décision d'AG.
Cordialement.
zjuto |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 juin 2004 : 16:02:00
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Zjuto, par delà la question de l'avance de trésorerie et du fond de réserve pour travaux futurs et du placement de ces fonds (vous avez résumé la chose et les risques, le fisc n'étant pas un tendre ..), si vous ne voyez pas où il peut être dangeureux de faire fonctionner une copro comme une association avec un syndic qui se comporte comme un pdt d'assoc et non comme un syndic de copropriété, vous qui êtes un professionnel, cela m'interpelle ! ! !
Je cite chaburette dans son mot initial : "Syndic bénévole depuis plus de 10 ans....... En effet depuis près de 10 ans, fonctionnant en Association loi de 1901,.....". Pour une copropriété de 40, c'est pas mal, non ?
Zjuto, rassurez moi ! |
Edité par - gédehem le 03 juin 2004 16:09:37 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 juin 2004 : 16:36:47
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Quand on alerte un syndic bénévole ou professionnel sur un plantage majeur, on ne fait pas du juridisme, on lui donne un conseil avisé.
Quand Gedehem demande à Chaburette à quoi sert l'association, son observation est de bon sens !
Personnellement j'ai répondu de moi même à la question identique que je me posais : elle sert à avoir un second compte bancaire. Si c'est le cas, le syndic bénévole qui sort des fonds du compte syndical pour les mettre sur un compte ouvert au nom d'une association commet une faute puisque le statut l'interdit.
Il semble finalement que tous les mouvements et dépôts financiers se font sur comptes ouverts au nom du syndicat.
Alors je fais choeur avec Gedehem : à quoi peut bien servir l'association ?
Et quand je lis " qu'elle a le même objet que le syndicat ", je dis que son objet est illégal car une association ne peut avoir pour objet d'administrer une copropriété. Ce n'est pas du juridisme, où alors c'en est aussi de signaler que sur les routes il faut rouler à droite.
Et j'ai lu encore :
Citation :
3) Cependant en effet, rien n'empêche à une Association loi de 1901 de décider de la constitution d'un fonds de réserves non affecté spécifiquement autrement que destiné à pallier aux incidents de parcours et évènements exceptionnels, la prudence donc. Et puis même en matière de simple Syndicat de copropriété ainsi que vous le précisez, un fonds de roulement peut exister, et si la loi en prescrit la modestie, elle n'en fixe pas pour autant la limite. Et si, qui plus est, la décision d'en fixer le montant à un niveau élevé a été prise à l'unanimité des copropriétaires, il semble que ce "plebiscite" soit de nature à le rendre opposable à un éventuel copropriétaire en situation financière délicate.
Je dis qu'une association loi de 1901 ne peut pas décider la constitution d'un fonds de réserve pour une copropriété.
Mais, Chaburette, que tout celà ait été fait dans le meilleur esprit et avec la plus grande intégrité, personne n'en a jamais douté. Mais il faut remettre le train sur ses rails. |
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 03 juin 2004 : 17:58:13
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J'ai bien compris l'ensemble des messages successifs.
Et ainsi que je l'ai laissé entrevoir, j'ai même une ébauche de méthode pour m'en sortir, en faisant le Père Noël.
Mais vous avez bien vu JPM, tout a été fait, probablement pas comme il aurait fallu, mais en toute honnêteté. il n'existe bien aussi qu'un seul compte bancaire qui accueille l'ensemble des mouvements.
Quant à l'association je vous ai indiqué pourquoi elle avait été créée. Le "Syndicat" ne nous semblant pas, à l'époque, constituer une structure ayant une existence légale. -- On avait tort --
Mais encore gédehem, comment en cas d'absence ne pas laisser dans l'ennui les copropriétaires s'il survient un incident ? Dans la mesure ou l'article 18 interdit à un Syndic de se faire substituer, comment s'en sortir ?
Pour l'après tempête, je n'ai fait qu'assurer la conservation des biens en faisant effectuer les travaux de couverture dans l'urgence.
Ces travaux ont d'ailleurs été pris en charge en totalité par l'assurance qui n'a laissé à la charge du Syndicat que la franchise.
La convocation et la tenue d'une AG extraordinaire aurait coûté cher en temps et argent, sans rien apporter à la situation. Je pense avoir agi sagement malgré tout.
Pour l'assurance aussi, j'ai été vacciné une fois lorsque j'ai du supporter une dépense de 645 €uros non couverte par l'assurance, j'ai changé de compagnie et revu le contrat.
J'ai apprécié aussi le secours fourni par zjuto avec un point de vue semblable au mien. Je signale en passant que les syndicats de copropriétaires ainsi que les associations peuvent bénéficier tout à fait légalement d'un livret A plafonné à 76 500 €uros (antérieurement 500 000 F.) Le Syndicat de Copropriété est assimilé fiscalement à une Association loi de 1901 et peut donc bénéficier de cette forme de placement.
Allez je pense avoir suffisament défendu mon point de vue dirons-nous un peu marginal.
Bon mais alors, maintenant, malgré tout, je vais suivre vos conseils éclairés, et rentrer dans le droit chemin, ceci progressivement, en associant à l'affaire le Conseil Syndical qui jusque là appuyait sans réserve cette situation. Maintenant qu'ils ont décidé de travailler, je vais en profiter.
Ceci étant, vous avez évoqué à plusieurs reprises une gestion coopérative qui semble-t-il s'apparenterait mieux à notre situation actuelle et ne serait pas en contravention. Alors quelle différence entre les deux ? |
Edité par - chaburette le 03 juin 2004 18:35:47 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 juin 2004 : 20:04:12
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Chaburette, je reprendrais JPM : il n'y a jamais eu aucun doute sur l'honneteté de toute les actions qui ont été menées, ni sur votre intégrité.
Simplement, pour reprendre l'image de JPM, un train c'est fait pour rouler sur les rails, pas sur le balaste. Mettez vous donc sur les rails, vous verrez, c'est plus confortable !
Comme je ne sais pas où vous en êtes, quelques notions de base..
Sans doute à sa construction, votre immeuble a été divisé en LOTS, lesquels ont été vendus à des personnes (physique ou morales).
Dès la vente des 2 premiers LOTS, il y a eu naissance de la COPROPRIETE.
L'acte de naissance de votre copro procède d'une inscription au fichier immobilier (ex-sce des hypothèques) par acte authentique (notaire). Chaque copropriétaires doit avoir copie de ce RDC, qui est la loi commune à tous.
Ce RDC doit être conforme aux prescriptions de la loi du 10.07.1965 modifiée( qui porte statut des immeubles bâtis) et son décret du 17.03.1967 ((bientôt modifié (fin juin ?)).
Ces 2 textes doivent être LA BIBLE de tout copropriétaire et surtout de tout syndic.
Le regroupement de tous les propriétaires de lots c'est le SYNDICAT, entité juridique de droit privé, personne civile.
L'intance décisionnel du SYNDICAT, son 'patron', c'est l'ASSEMBLEE GENERALE. Elle existe 24h/24, 365 j/an. Elle formalise ses décisions lors de réunions dites "assemblée générale" qu'on peut qualifier d'ordinaire, car elles ne sont "qu'ordinaires". Extraordinaire, c'est sur la lune, mais pas en copropriété).
l'AG à seule compétence pour décider (légiférer) pour tout ce qui concerne les affaires du Syndicat.
L'EXECUTION des décisions de l'AG est confiée à un SYNDIC, lequel possède des pouvoirs propres pour mettre en œuvre les décisions de l'AG. Mais il ne peut décider pour les affaires du syndicat (voir nos remarques sur les travaux toiture de 99 et l'utilisation de fonds du syndicat).
Le MANDAT de syndic, obligatoirement donné par l'AG, est nominatif et personnel. Ce mandat ne peut donc être délégué ou transmis à un tiers, en aucun cas.
Des CONSEILLERS SYNDICAUX, choisis parmi les copropriétaires et élus nominativement (MANDAT de conseiller donné par l'AG), constituent le CONSEIL SYNDICAL, (conseil de surveillance). Regroupement fonctionnel de conseillers syndicaux, il est chargé "d'assister le syndic et de controler sa gestion ainsi que le fonctionnement général du syndicat". Le CS n'a aucun pouvoir décisionnel, mais son pouvoir de controle est des plus étendu.
Cette organisation et le fonctionnement du Syndicat sont IMPOSES par la loi de 65 et le décret de 67, on ne peut donc en aucun cas faire autrement. (Ce sont les fameux rails !).
Lorsqu'on est 'syndic non professionnel', vous comprenez toute la difficulté de partir 2 mois en croisière : il ne peut y avoir de remplaçant .... Ce n'est donc pas vivable ni prudent : en cas de pépin, le Syndicat se trouve dépourvu de syndic et doit avoir recours au juge pour désigner un administrateur provisoire !(seul le syndic en cours de mandat à pouvoir de convoquer une AG).
Voila pourquoi je déconseille vivement de rester dans une telle situation et de transformer le syndicat
en SYNDICAT COOPERATIF ....
Le SYNDICAT COOPERATIF.
Il s'agit d'une gestion non plus par un syndic seul, (esseulé s'agissant d'un syndic non prof) mais par une équipe, un groupe de copropriétaires, chargés collégialement et collectivement de gérer la copropriété.
On retrouve ici l'ASSEMBLEE GERALE, comme dans le syndicat traditionnel, avec les même pouvoirs et prérogatives.
Cette AG nomme (mandate) des conseillers syndicaux, comme ci-dessus. Ils forment le conseil syndical coopératif.(CSCoop)
Ces conseillers désignent parmi eux le SYNDIC, qui exerce les fonctions de président du CS. Il est "Président-syndic". Les conseillers peuvent le réviquer à tt moment dans les mêmes conditions.
De la même façon, ils peuvent nommer 1 ou plusieurs Vice-président pour suppléer le président-syndic au cas où. (Vous voyez déjà tt l'intérêt de la formule !)
De la même façon, les CScoop peuvent désigner des membres à une fonctions particulière : trésorier, trésor-adjt, secrétaire, secret.adjt, chargé de la commission technique, chargé des espaces verts ....etc..etc...
Vous le voyez, nous sommes là dans une organisation souple, mais sur les rails car conforme aux textes ...
Fin de la première étape .
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