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globule222
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 18 juin 2004 : 14:52:35
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Bonjour,
Je me trouve dans une situation (fraîche de ce matin!) similaire à Nautil (cf sujet 'Pb de restitution du dépôt de garantie' du 10 juin 2004).
Je vais commencer les démarches en réclamant les factures de travaux soi-disant effectués !
Je voulais savoir dans un premier temps si je peux dès à présent encaisser le chèque recu de l'agence (réprésente 50% du dépôt versé il y trois ans).
merci
thierry
Je vous exposérai plus en détails les travaux contestés si les démarchent s'enlisent...
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 18 juin 2004 : 15:04:07
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Encaisser un chèque n'est pas en droit un acquiescement pour solde de tout compte me semble-t-il.
Je souhaite que les démarches ne (Senlis ent) pas. |
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Vincz
Pilier de forums
407 réponses |
Posté - 18 juin 2004 : 18:52:27
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Thierry,
Le propriétaire n'est pas obligé d'effectuer les travaux. Il peut vous fournir comme justificatif soit une facture, soit un devis.
Cordialement,
Vincz |
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MABO
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 21 juin 2004 : 14:02:06
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Pour confirmer les propos de Vincz :
L'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution des travaux dont il demande réparation ( Cass. 3ème civ. 3/04/01, n° 99-13-668 )
MLB |
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globule222
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 21 juin 2004 : 14:18:57
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bonjour,
J'ai écris un courrier indiquant que ma responsabilité n'est pas engagée car les travaux concernent des matériaux usés et vétuste. Je l'envoie en AR.
D'après mes recherches le proprio doit fournir les factures (http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/fiche/774.html?&n=Logement&l=NX15&n=Location&l=NXLOG001), or je n'ai que des devis.
J'ai contacté une des entreprises émettrices, ils m'ont dit que pour l'instant aucun travail n'a commencé, comme supposé : le devis date du 10/06 et j'ai recu le courrier de restitution de DG le 16/06.
J'ai présenté mon cas à ma nouvelle agence, et leur conseiller juridique me soutient.
J'ai également contacter UFC-Que choisir
Je peux mettre mon courrier sur le forum si vous voulez suivre de plus prêt.
A Suivre.
thierry |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 21 juin 2004 : 14:53:32
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Je rejoins tout a fait l'opinion de Vincz et de Mabo.
L'article 22 de la loi du 6 juillet precise : Citation :
... Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Il n'est dit nulle part dans la loi que des factures acquittées doivent être produites !!! Le site "service-public" pourtant sérieux en général interprète incorrectement la loi. Lisez par vous-meme!
Un justificatif des sommes dûes peut être une facture ou un devis. Le proprietaire est indemnisé pour un dommage et il n'est pas obligé de réparer.
De plus Mabo a la bonté de vous donner le jugement de la Cour de Cassation. Alors il n'y a plus de discussion après ca (quoi que vous disent le conseiller juridique de votre agence (qd on sait comment elles agissent, y a de quoi rire).
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globule222
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 21 juin 2004 : 15:03:06
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ok pour ça!
Mais à part ces devis, l'ampleur des travaux envisagés est loin de correspondre à ce qui m'est reproché.
Voici, les raisons (ce sont les extraits de la lettre que je veux expédier aujourd'hui, je suis à l'écoute de vos commentaires) :
Les travaux concernent le remplacement de matériaux frappés par la vétusté et l’usure qui ne sauraient être de la responsabilité du locataire.
- Cas du volet, problème constaté : « le volet ne fonctionne pas » :
La rotule supérieure de la poignée de fermeture du volet est détachée du mécanisme qu’elle commande.
Ceux-ci sont reliés par un anneau en ferraille qui a déjà fait l’objet de « bricolage » avant mi-Avril 2001, date de notre arrivée.
Un simple remplacement de l’anneau aurait suffit.
A ma connaissance, tous les volets de l’appartement sont d’origine et ont donc le même age.
Pourquoi, dans cette mesure, nous faire participer au remplacement complet du volet de la chambre, d’autant que le volet de la cuisine, identifié comme vétuste, ne fait ni l’objet de rénovation ni de remplacement?
- Cas de la moquette, problème constaté : « la moquette est gondolée et arrachée » :
Une nouvelle moquette, simple et bon marché, a été posée début avril 2001, dans l’entrée, le séjour et la chambre en utilisant la technique « pose libre sans fixation ou flottante ».
Dans la chambre, l’état de la moquette est toujours bon, car la surface recouverte (~10m²) ne nécessitait qu’un seul pan de moquette qui a été correctement posé (fixé par un double-face le long des murs et barre de seuil au passage de la porte).
Dans le salon, deux grands pans de moquette (10 à 15 m² chacun), fixés par un double-face le long des murs et barre de seuil au passage des portes, ont été posés directement sur l’ancienne moquette (pas de bandes en diagonale, quelques bandes supplémentaire sur la largeur).
Deux bandes de double-face supplémentaires sont posées, sur la largeur de la pièce, pour assurer la jointure des pans sans fixation supplémentaire. La moquette est libre entre deux zones scotchées.
Si on se réfère au document joint « Nos conseils de pose de moquette.pdf » téléchargé sur le site de l’émetteur du devis choisit en qualité de professionnel, par votre agence et les nouveaux locataires (devis édité à leur nom) pour effectuer la pose de la nouvelle moquette http://www.saint-maclou.com/pages/prod1.htm, on constate qu’ils conseillent que le sol soit plan, lisse et sec et doit être dépoussiéré.
Etait-ce le cas de l’ancienne moquette, qui, comme chacun sait, est un vrai piège à poussières et ne présente ni une surface lisse, ni une surface plane.
Le double-face ne peut remplir pleinement son rôle dans ces conditions.
L’usure constatée aujourd’hui, résulte donc de l’empressement et de l’absence de professionnalisme apparent lors de la pose effectuée en Avril 2001.
Les zones gondolées sont liées aux problèmes de jointure au milieu de la pièce, et au manque d’efficacité sur cette surface du double-face à l’usage (perte d’adhérence).
Les parties déchirées sont situées dans les endroits de passage (accès au balcon, lieu où se trouvait la table et chaises…) et sont liées aux frottements entre les deux couches de moquette. Dans ces zones, la fine pellicule de gomme de la moquette bon marché avait totalement disparue, et le tissu supérieur n’ayant plus de support s’est effiloché, donc déchirure.
Je vous prie, d’ores et déjà, de faire, auprès de la propriétaire, la demande des factures des travaux de pose de moquette réalisés en Avril 2001 pour avoir une base comparative par rapport au devis présenté.
Libre à vous de vouloir faire poser une moquette de meilleure qualité et d’opter pour la pose collée en plain, mais je ne vois pas pourquoi je devrais participer à couvrir le surcoût.
A noter, que dans le couloir (lieu de fort passage), la moquette n’avait pas été remplacée à notre arrivée, et elle ne présente aucun problème d’usure particulier, du fait de sa qualité et du mode de pose choisit à l’époque, « collée en plain » sauf erreur…
Les sommes retenues se basent sur un seul devis, qui n’a pas de valeur incontestable et inattaquable.
Un appel à la concurrence est recommandé afin d’évaluer au mieux le coût des travaux envisagés.
Absence de concertation, m’empêchant de faire établir mes propres devis.
Pourquoi malgré tout nous retenir 357.65€ + 434.09€, où est cet argent aujourd’hui ?
Sur quel barème s’appuie les pourcentages attribués à chaque travail ? Comment avez-vous pu évaluer ma responsabilité à 30% dans un cas et à 50% dans l’autre ?
Pourquoi nous n’avons pas effectué nous-même les travaux ?
A la suite de l’envoi du préavis de départ, j’ai contacté l’agence par téléphone pour s’accorder sur les disponibilités pour les visites des futurs locataires. A cette occasion, j’ai signalé le problème de la moquette usée et déchirée, sans qu’on ne me signale que je risque d’en être tenu responsable. Le ton était amiable.
Le problème du volet nous a échappé car nous n’en faisions pas usage. Sinon, croyez-moi, j’aurais refixer moi-même l’anneau fautif qui vaut probablement moins de 357.65€.
Pour finir, je sais qu’une faveur a été accordée aux nouveaux locataires pour qu’ils puissent effectuer ces travaux, car j’étais présent lors de la remise des clés qui a eu lieu à l’issue notre état des lieux de sortie.
Je réclame donc le remboursement total de notre dépôt de garantie au plus vite, et en tout cas avant les deux mois légaux à partir de la date de l’état des lieux de sortie, le 24 mai 2004.
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 25 juin 2004 : 00:48:39
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Bonjour Globule222,
Pas de justificatifs, ni bien-fondé des interventions ==> pas de paiement et remboursement de votre DG. De plus, le bailleur tant qu'il y était n'avait qu'à faire faire des devis de tous corps de métiers pour remise à neuf de l'appartement !!!
Les devis n'ont aucune valeur. Il faut, non seulement, une facture avec preuve de paiement du logement concerné, mais encore, que ces travaux relèvent bien d'une réparation du préjudice subi et non d'une amélioration en vue de la prochaine location.
Réparations locatives : pas de préjudice, pas d'indemnisation !
Cass. 3e civ., 3 déc. 2003
n° 02-18.033, n° 1337 P + B + R + I
Pour obtenir la condamnation à des dommages et intérêts du preneur qui n'a pas restitué les lieux en bon état de réparations locatives, le bailleur doit justifier d'un préjudice.
Les sections réunies de la troisième chambre civile de la Cour de cassation viennent (peut-être) de mettre fin à une saga jurisprudentielle vieille de plusieurs années. Il semble que le bailleur doive désormais justifier d'un préjudice s'il veut être indemnisé par son locataire, lorsque ce dernier ne restitue pas les lieux en bon état.
En dernier lieu, la Haute Juridiction avait considéré que l'indemnisation du bailleur n'était subordonnée ni à l'exécution des réparations locatives, ni à la justification d'un préjudice (Cass. 3e civ., 30 janv. 2002, n° 00-15.784, épx Bolmont c/ Sté Carrosserie industrielle des Ets Bolmont : Bull. civ. III, n° 17 ; Cass. 3e civ., 3 avr. 2001, n° 99-13.668, Liégeon c/ Tournier ; Cass. 3e civ., 30 sept. 1998, n° 96-21.512, Touret c/ épx Robert : Bull. civ. III, n° 176), alors qu'il avait été jugé que le bailleur ne pouvait prétendre qu'au paiement des sommes réellement déboursées pour réparer les dégradations causées dans les lieux loués (Cass. 3e civ., 26 janv. 1996, n° 94-11.422, Marsat c/ Perret).
Avec ce nouvel arrêt, les règles de la responsabilité contractuelle retrouvent leur empire : le bailleur n'a droit à des dommages et intérêt que si une faute, un préjudice et un lien de causalité sont caractérisés.
En outre, la Cour de cassation apporte une précision intéressante : le juge doit apprécier l'existence du préjudice au moment où il statue. Le bailleur perdra donc tout droit à indemnisation si le dommage qui lui a été causé par le locataire n'existe plus lorsqu'une décision judiciaire est rendue, même s'il était caractérisé auparavant. A l'avenir, il lui sera difficile de conserver le dépôt de garantie et l'utiliser comme il l'entend, le locataire pouvant lui demander des comptes.
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Source : Dictionnaire Permanent Gestion Immobilière - Bulletin 349
Bonne chance et tenez bon.........
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MABO
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 25 juin 2004 : 10:51:47
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Les arrêts de cour de la cassation ne me semblent ici nullement contradictoires.
En résumé :
Devis = facture dans le cadre d'un préjudice subi ( contrairement à ce que vous mentionnez : " les devis n'ont aucune valeur " -> faux )
et effectivement
Préjudice = réparation
Le point important étant que "les sommes restant au bailleur soient dûment justifiées ".
Les commentaires de Joulia sur ce sujet éclairent parfaitement la discussion.
MLB |
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globule222
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 25 juin 2004 : 11:27:03
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bonjour,
merci pour les nouveaux commentaires et explications.
A part la question de la valeur d'un devis, j'estime qu'aucune somme retenue ne puisse être de ma responsabilité, c'est sur ce point que l'agence abuse.
Ils ne retiennent pas des sommes correspondant aux dommages, mais correspondant à l'amélioration (tant qu'a facturer des travaux, ils prennent du beau...) :
- On ne remplace pas un volet complet pour une simple poignée décrochée.
- On ne remplace pas une moquette bon marché et mal posée, par une moquette de meilleure qualité et posée par un professionnel.
D'après vous, ai-je raison sur ce point? Qui aurai une explication sur les % qui me sont attribué?
merci
thierry
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 25 juin 2004 : 12:24:52
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Le principe est bien que la remise doit être à l'identique.
Si vous cabossez la portière d'une "deuch", celle-ci ne sera pas remplacée par celle d'une "benz"... |
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globule222
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 25 juin 2004 : 14:58:56
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bonjour,
Je viens de recevoir un courrier de l'agence qui me dit (comme la plupart parmi vous) que les sommes retenues correspondent à des préjudices sans obligation d'effectuer les travaux.
Bon ça d'accord, je l'admets maintenant que tout le monde me le dit.
(ils disent même qu'ils m'ont pratiquement fait une faveur en me comptant 30% pour le volet et 50% pour la moquette)
Par contre, ils ont totalement omis de m'expliquer les autres points. Pourquoi et Comment peuvent-il me tenir responsable de travaux de rénovation dûs à l'usure.
Avez-vous des propositions pour les faire bouger?
merci
thierry |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 25 juin 2004 : 20:41:48
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Citation :
Initialement entré par MABO
Les arrêts de cour de la cassation ne me semblent ici nullement contradictoires.
En résumé :
Devis = facture dans le cadre d'un préjudice subi ( contrairement à ce que vous mentionnez : " les devis n'ont aucune valeur " -> faux )
et effectivement
Préjudice = réparation
Le point important étant que "les sommes restant au bailleur soient dûment justifiées ".
Les commentaires de Joulia sur ce sujet éclairent parfaitement la discussion.
MLB
Bonsoir à tous,
Je trouve pour ma part cet arrêt très explicite.
Citation :
alors qu'il avait été jugé que le bailleur ne pouvait prétendre qu'au paiement des sommes réellement déboursées pour réparer les dégradations causées dans les lieux loués
Je maintiens donc qu'un devis n'a aucune valeur. Il faut justifer d'un paiement. Comment justifier d'un paiement ? : facture + relevé bancaire si paiement par chèque.
Un devis peut être établi mais pas suivi d'effet et finir au fond d'un tiroir. Une facture avec la mention ou tampon : "Payé le... par chèque d'un montant de....". Ca c'est clair.
A bientôt....
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speed
Contributeur senior
87 réponses |
Posté - 28 juin 2004 : 13:11:37
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A l'attention de DU31,
Lisez l'arrété dans sa globalité et non la partie qui vous intéresse :
En dernier lieu, la Haute Juridiction avait considéré que l'indemnisation du bailleur n'était subordonnée ni à l'exécution des réparations locatives, ni à la justification d'un préjudice, alors qu'il avait été jugé que le bailleur ne pouvait prétendre qu'au paiement des sommes réellement déboursées pour réparer les dégradations causées dans les lieux loués
Donc le début de phrase ( en dernier lieu ) prime sur la 2ème partie de celle-ci.
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nautil
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 28 juin 2004 : 13:57:36
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Bonjour Globule222,
Effectivement, il semblerait que ton cas ressemble fortement au mien ... (moi, j'ai par exemple, une fenêtre qui "coulisse mal", "réglage + rabottage" pour 53.50€ HT, et un joint d'étanchéité dans la cuisine = "réfection" alors qu'il n'a jamais existé, pour 18€ HT ...)
Est-ce qu'il ne s'agirait pas de la même agence par hasard ? car un juriste que j'ai consulté m'a confirmé qu'ils étaient connus pour abuser et escroquer au maximum les locataires (mais également les propriétaires), la plupart d'entre eux laissant tomber, confrontés à la mauvaise foi des interlocuteurs et ne sachant trop à qui s'adresser pour se défendre.
Pour ma part, j'en suis rendue à saisir le tribunal d'instance car mes lettres de mise en demeure n'ont rien donné, à croire qu'ils s'estiment vraiment au dessus des lois !
Bonne journée et bon courage,
Nath.
Nath |
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Maryne
Pilier de forums
1985 réponses |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 28 juin 2004 : 22:10:04
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Citation :
Initialement entré par speed
A l'attention de DU31,
Lisez l'arrété dans sa globalité et non la partie qui vous intéresse :
En dernier lieu, la Haute Juridiction avait considéré que l'indemnisation du bailleur n'était subordonnée ni à l'exécution des réparations locatives, ni à la justification d'un préjudice, alors qu'il avait été jugé que le bailleur ne pouvait prétendre qu'au paiement des sommes réellement déboursées pour réparer les dégradations causées dans les lieux loués
Donc le début de phrase ( en dernier lieu ) prime sur la 2ème partie de celle-ci.
Bonsoir speed,
J'ai relu et effectivement le bailleur pourra aller à la pêche pour se faire indemniser. Lisez jusqu'au bout....
Citation :
Avec ce nouvel arrêt, les règles de la responsabilité contractuelle retrouvent leur empire : le bailleur n'a droit à des dommages et intérêt que si une faute, un préjudice et un lien de causalité sont caractérisés.
En outre, la Cour de cassation apporte une précision intéressante : le juge doit apprécier l'existence du préjudice au moment où il statue. Le bailleur perdra donc tout droit à indemnisation si le dommage qui lui a été causé par le locataire n'existe plus lorsqu'une décision judiciaire est rendue, même s'il était caractérisé auparavant. A l'avenir, il lui sera difficile de conserver le dépôt de garantie et l'utiliser comme il l'entend, le locataire pouvant lui demander des comptes.
En fait, j'aurais du tout mettre en caractère gras.
Globule222, elle est bonne pour vous cette jurisprudence.
A bientôt.....
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nautil
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 29 juin 2004 : 09:02:24
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Bonjour,
Pour répondre à Maryne : effectivement, l'agence en question c'est F....a.
Bonne journée,
Nath. |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 29 juin 2004 : 10:09:19
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Pour rester dans la ligne du pendu:
"onci" ? |
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amande
Pilier de forums
408 réponses |
Posté - 29 juin 2004 : 10:29:53
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Bonjour à tous !
Factures ou devis ?
Ma simple expérience. Un propriétaire m'a mise devant le Tribunal, me réclamant 26000F de plus que mon dépôt de garantie. Au prétexte que j'avais saccagé un appartement, alors que je n'étais pas salement coupable : c'était une énooorme humidité.
A mon départ, petits travaux bricolos effectués rapido, et il a reloué. Trois ans plus tard, tribunal, devant lequel il m'avait assignée : il présente des devis, pour 26000F.
Ce fut rapide, très rapide :
"Attendu que Monsieur D. se contente de verser un devis de réparation non suivi de facture ; qu'il a par ailleurs reloué les lieux à M.B (...)" > condamne, rejette, déboute M.D. de ..., etc.
Le fait que l'appartement fut reloué, et qu'il n'y eut que devis (mais pas de factures, de travaux réels effectués) prouve que le propriétaire était de mauvaise foi...
Un tribunal rejète également factures (ou devis !) pour vétusté.
"Sans obligation d'effectuer les travaux" vous dit la lettre que vous venez de recevoir, globule.
S'il n'y a pas réparation de préjudice, cela signifie qu'il n'y a pas eu de préjudice.
Votre message du 21 juin : "Pour finir, je sais qu’une faveur a été accordée aux nouveaux locataires pour qu’ils puissent effectuer ces travaux, car j’étais présent lors de la remise des clés qui a eu lieu à l’issue notre état des lieux de sortie."
Si ces locataires ont conservé factures des travaux effectués par eux-mêmes, celles-ci ne pourront être retenues devant juridiction, puisque le coût n'a pas été supporté par l'agence (mais indirectement, par certainement une remise de loyer).
Future conclusion si tribunal, à mon avis : une vétusté (usure normale) ne peut vous être imputable, car dégradations volontaires non prouvées (absence de facture, et la remise éventuelle de loyer effectuée par l'agence auprès des nouveaux locataires ne peut vous être réclamée, puis vous avez souligné dans votre AR fin juin, la pose défectueuse de cette moquette, que seule la poignée du volet était défectueuse, et non le volet dans son intégralité).
De plus, logement reloué immédiatement, donc absence de dégradations notoires. > Vétusté. Non imputable.
Globule, je pense que grâce au recommandé AR que vous leur avez envoyé, puis au second de mise en instance (qui interviendra après le 24 juillet) de restitution de DG, aux même motifs que précedemment explicités dans le premier : vous allez récupérer votre caution, vous n'irez pas jusqu'à une procédure, ces goujats (une technique utilisée régulièrement apparemment) vont se rendre compte que vous connaissez vos droits.
Vous nous donnerez de vos nouvelles !
Pour l'anecdote :
J'ai loué un appartement, dont le plancher a sauté (vagues) suite à l'humidité. Ce plancher, recouvert de sol plastique, ne pouvait que "sauter", notamment dans une humidité ambiante anormale... > Recouvrir un plancher de sol plastique, c'est de l'hérésie de bricolo du dimanche. Le bois doit respirer.
Le proprio a soulevé le sol plastique, a retiré une latte, a sauté dessus à pied joint (on a tous sauté ! Même l'huissier !). Et voilà. Ensuite, il a voulu me faire payer la réfection de tous les murs (dont je m'étais déjà occupée) : au motif, deux traces signalées par EDL, près des radiateurs. Tout repeindre, des plinthes au plafonds, deux pièces !
26 000 F : au tribunal, il lui fut sous-entendu qu'il se moquait du monde, avec ses devis. Pour vétusté. Ils ont même trouvé qu'il me devait de l'argent, des charges.
Bonne journée |
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matt_from_aix
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 08 juil. 2004 : 22:31:23
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Bonsoir, je suis dans le meme cas que Nautil avec Fonci.
Ils ont opéré une retenue de 320€ sur 850, non accompagnée de justificatifs.
J'attends que la huitaine invoquée dans la mise en demeure arrive à son terme pour saisir le juge de proximité...
En revanche, j'arrive à bout du sujet entamé par globule et je constate que le débat sur la question de l'exécution des travaux suite à une retenue est encore largement ouvert.
D'après ce que j'en ai compris, la Hte Juridiction a déclaré que le dédommagement du bailleur n'est pas soumis à exécution des travaux, cependant dans la réalité, pas mal de juges condamnent les bailleurs ne présentant que des devis. C'est bien ça ??? |
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Désaccord sur sommes retenues sur le DG
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