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 Sujet  |
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joellet
Nouveau Membre
1 réponse |
 Posté - 14 juil. 2004 : 16:31:57
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Etudiante en maîtrise Gestion des Ressources Humaines, je fais un stage en entreprise de 6 mois qui m'a obligée à changer de région pour correspondre à mon projet professionnel, et donc à louer un nouveau logement.
Mon ancien propriétaire refuse catégoriquement de me faire bénéficier d'un préavis réduit (départ annoncé par LR avec AR le 28 janvier, état des lieux et remise des clés le 2 avril) et retient tout le loyer d'avril sur le montant du DG. Ai-je un recours possible ? De fin janvier au 10 mars, il ne s'est pas occupé de relouer son appartement et m'a laissé mettre plusieurs annonces ; les nombreux visiteurs (une trentaine !) ont tous été découragés par une hausse abusive du loyer : + 16 %. Il n'a pu relouer que ce mois-ci et refuse toujours de rendre l'intégralité du DG.
Puis-je déposer plainte au tribunal d'instance ? De son domicile ? Merci de votre aide.
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Maryne
Pilier de forums
1985 réponses |
Posté - 14 juil. 2004 : 17:02:47
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Le tribunal d'instance compétent est celui dont dépend l'immeuble que vous louiiez à ce monsieur.
Maryne |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 14 juil. 2004 : 17:51:58
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Citation :
Initialement entré par joellet
Etudiante en maîtrise Gestion des Ressources Humaines, je fais un stage en entreprise de 6 mois qui m'a obligée à changer de région pour correspondre à mon projet professionnel, et donc à louer un nouveau logement.
Mon ancien propriétaire refuse catégoriquement de me faire bénéficier d'un préavis réduit (départ annoncé par LR avec AR le 28 janvier, état des lieux et remise des clés le 2 avril) et retient tout le loyer d'avril sur le montant du DG. Ai-je un recours possible ? De fin janvier au 10 mars, il ne s'est pas occupé de relouer son appartement et m'a laissé mettre plusieurs annonces ; les nombreux visiteurs (une trentaine !) ont tous été découragés par une hausse abusive du loyer : + 16 %. Il n'a pu relouer que ce mois-ci et refuse toujours de rendre l'intégralité du DG.
Puis-je déposer plainte au tribunal d'instance ? De son domicile ? Merci de votre aide.
malheureusement, la jurisprudence (cour d'appel de Bordeaux, du 30/03/2000, publié dans la revue "loyers et copro. 2000 n°250) "Le (bénéfice) du délais de préavis réduit à un mois ne saurait jouer à l'égard d'un étudiant qui doit effectuer un stage en dehors de sa ville de résidence".
en effet, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (complété par la loi de Modernisation sociale) définit exhaustivement les cas du bénéfice du préavis réduit à un mois et, le cas de départ d'un étudaint devant quitter sa ville pour un stage obligatoire dans son cursus d'étude n'est pas inlus. désolé !
peut-être la jurisprudence changera si vous intenté un procès.
Diplomé ICH (Droit de la Promotion immobilière et des travaux), DESS "Droit de l'Urbanisme et de l'Habitat" |
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Maryne
Pilier de forums
1985 réponses |
Posté - 14 juil. 2004 : 21:23:52
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Si le stage est rémunéré ou s'il donne lieu à une première inscription à la sécurité sociale je pense quand même que cela peut fonctionner. Sinon c'est exclu.
Maryne |
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doume
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 18 févr. 2005 : 16:33:19
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[font=Arial Black]Avec joellet et après consultation juridique auprès d'un avocat via Univers Immo, nous avons décidé d'intenter une action en justice dont le verdict a été rendu le vendredi 4 février 2005 par le TI de Lille : le propriétaire a été condamné à rembourser le montant du loyer retenu d'office sur le dépôt de garantie, et cette décision s'appuie sur la loi du 17 janvier 2002, sur une réponse ministérielle au Sénat du 14 octobre 2002, et sur la jurisprudence du 7 juillet 2004 (Cass 3ème civ n°2004-24583). Donc un préavis réduit est désormais accepté au profit des étudiants devant faire un stage rémunéré de fin d'études dans une ville dont l'éloignement justifie un déménagement. Merci de le faire savoir ! |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 18 févr. 2005 : 16:42:53
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| excellente nouvelle, reste à connaître decision d'appel s'il y lieu et éventuellement cassation !!! |
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doume
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 18 févr. 2005 : 17:03:52
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| Ce jugement du 4 février 2005 est dit "contradictoire et en dernier ressort" : à notre connaissance, le propriétaire ne peut faire appel ! |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 18 févr. 2005 : 17:17:55
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| Effectivement pas de possibilité d'appel lorsque jugement rendu en premier et dernier ressort, par contre suscetpble d'un pourvoi en cassation. |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 18 févr. 2005 : 17:53:37
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Citation :
Initialement entré par doume
[font=Arial Black]Avec joellet et après consultation juridique auprès d'un avocat via Univers Immo, nous avons décidé d'intenter une action en justice dont le verdict a été rendu le vendredi 4 février 2005 par le TI de Lille : le propriétaire a été condamné à rembourser le montant du loyer retenu d'office sur le dépôt de garantie, et cette décision s'appuie sur la loi du 17 janvier 2002, sur une réponse ministérielle au Sénat du 14 octobre 2002, et sur la jurisprudence du 7 juillet 2004 (Cass 3ème civ n°2004-24583). Donc un préavis réduit est désormais accepté au profit des étudiants devant faire un stage rémunéré de fin d'études dans une ville dont l'éloignement justifie un déménagement. Merci de le faire savoir !
Pouvez vous indiquer le n° du pourvoi car en date du 07/07/2004 il y a 154 (le crois) décisions de la cour de cassation, dont près de la moitié pour la 3è chambre.
De même, les références exacts de la réponse ministérielle au sénat; Merci |
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doume
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 18 févr. 2005 : 18:33:57
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Pour la réponse ministérielle au Sénat du 14 octobre 2002, elle est parue dans le journal officiel : nous n'en connaissons pas les références d'enregistrement, mais elle est citée par les infos de l'ADIL et on peut en prendre connaissance par Internet. Cet organisme y a ajouté "réponse donnée sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux".
Quant à l'arrêt de la cour de cassation, il a été cité par le Tribunal d'Instance de Lille sans plus de précision que : juris-data n° 2004-24583. Peut-être cela suffit-il ? |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 19 févr. 2005 : 10:04:06
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Citation :
Initialement entré par Ad-honores
Pouvez vous indiquer le n° du pourvoi car en date du 07/07/2004 il y a 154 (le crois) décisions de la cour de cassation, dont près de la moitié pour la 3è chambre.
De même, les références exacts de la réponse ministérielle au sénat; Merci
Citation :
Initialement entré par Ad-honores
excellente nouvelle, reste à connaître decision d'appel s'il y lieu et éventuellement cassation !!!
Ne nous emballons pas nécessairement, Ad Honores, en considérant qu'il y a là une révolution ou même quelque chose de simplement nouveau.
Il semble que ce que rapporte ci dessus Doume ne représente aucunement une novation susceptible d’avoir une portée jurisprudentielle mais une affaire d’une banalité courante si il s’agit bien d’un stage rémunéré, comme le faisait en son temps justement remarquer Maryne ci dessus.
La citation de la réponse ministérielle par l’ADIL 29 est à : http://www.adil.org/29/Docadil/Infologt/Inf2003/INF03-32.htm , et elle n’est qu’une simple confirmation de quelque chose de déjà bien connu et juridiquement stabilisé : c’est l’inscription à la sécurité sociale qui qualifie le premier emploi comme un premier emploi.
Le numéro de pourvoi de l’arrêt cité du 7 juillet 2004 semble être le 03-14439 et n’a pas d’incidence jurisprudentielle en regard du fait que le cas visé plus haut concerne un stage car cet arrêt porte sur la date de présentation d’un justificatif pour faire valoir un préavis réduit, ce qui est, aussi, un problème déjà bien connu et juridiquement stabilisé et devait, si il s’agit bien là de l’arrêt concerné, être un des aspects du dossier Doume et Joellet c/ leur propriétaire.
Marc |
Edité par - Marc 75017 le 19 févr. 2005 10:10:15 |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 19 févr. 2005 : 10:11:27
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Merci, je n'avais pas le courrage de lister l'ensemble des arrêts en date du 07/07/04.
Je ne m'emballe pas, mais il est vrai que jusqu'à ce jour je m'en tenais au principe énoncé par la cour d'appel de bordeaux en date du 30/03/2000 qui énonce que le préavis réduit ne saurait être invoqué par un étudaint qui doit effectuer un stage en dehors de sa ville de résidence.
Quant à l'arrêt, il me semble qu'il est principalement axé sur le fait que la production tartive de la justification de la mutation ne fait pas obstacle au bénéfice du préavis réduit et, non pas sur le départ d'un étudiant pour effectuer un stage.
À moins que j'ai mal lu ! |
Edité par - Ad-honores le 19 févr. 2005 10:17:52 |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 19 févr. 2005 : 10:35:18
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Vous avez bien lu, c'est bien cela, et c'est d'ailleurs le sens de ma lecture comme je l'indiquais plus haut.
PS : Pour trier des arrêts, utiliser la fonction de recherche discriminante sur des mots (en l'occurrence mots tels que 'préavis' 'congé'), une fois que vous êtes sur la fenêtre des dates, et crac boum hue cela vous tombe tout cuit dans le bec sans avoir besoin de dépoiler toute la pile des candidats...
Marc
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Edité par - Marc 75017 le 19 févr. 2005 10:38:02 |
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hindie
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 22 févr. 2005 : 21:56:31
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je suis etudiante et locataire d'un appartement, je viens d'obtenir mon diplome il y a un mois et commence la semaine prochaine mon emploi. j'ai donc fait un préavis réduit pour obtention d'un premier emploi aupres de mon agence, celle ci le refuse estimant qu'ayant effectué des jobs saisonniers l'été, j'ai déjà eu un premier emploi, alors que j'ai toujours été affilié à la sécurité sociale etudiante.
que dois je faire? le refus de l'agence est il légal et légitime?
ange. |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 22 févr. 2005 : 22:15:56
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Comme dit plus haut, avec les références idoines, c'est la première inscription à la SS au titre de salarié qui permet de qualifier que l'emploi est un premier emploi au sens de l'article 15 de la loi de 1989.
Marc |
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hindie
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 23 févr. 2005 : 09:30:15
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je suis d'accord avec toi marc, concernant la première affiliation à la SS, mais ayant toujours été affilié à SS étudiante, et ayant effectué des jobs d'été, est ce que je rentre dans le cas dérogatoire du préavis réduit pour obtention d'un premier emploi?
car j'ai apporté à mon agence une attestation d'affiliation au régime SS etudiant depuis mon bac jusqu'à ce jour, et en dépit de cela il refuse mon préavis, je ne sais plus quoi faire! est ce que leur refus est légitime?
ange. |
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doume
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 23 févr. 2005 : 10:35:10
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| Ange, C'était de cas de notre fille (lire message plus haut) : étudiante à plein temps ayant déjà fait des jobs d'été et inscrite à la Sécu étudiante. Cependant, pour son dernier stage de fin d'études professionnalisées, le tribunal a estimé qu'il lui donnait droit à un préavis réduit, le propriétaire en ayant été averti dans les délais avec tous les justificatifs nécessaires - y compris feuille de paie. Donc communiquez ces références à votre agence immobilière en précisant que la loi du 17 janvier 2002 a été clarifiée par cette décision souveraine du tribunal puisque jusqu'alors, aucune action en justice n'avait été introduite. |
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hindie
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 23 févr. 2005 : 10:59:34
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merci beaucoup doume pour vos précisions.
mon cas est donc effectivement le meme que votre fille. en fait depuis mon bac j'etais etudiante en droit à amiens puis rennes, pendant mes années d'etudes chaque été , j'ai effectué des petits jobs diverses. puis j'ai passé le concours de notaire, je viens d'etre diplomé notaire en janvier dernier (le comble pour moi aujourd'hui de devoir m'attaquer à une agence immo !)une fois le diplome de notaire obtenu , on est inscrit sur le registre de stage de la chambre desnotaires,car note titre pendant deux années est "notaire stagiaire", ce deux années sont nécéssaires pour valider notre diplome, mais au regard de la législation du travail nous sommes salariés. pour ma part, mos premier emploi se situe à l'etranger puisque j'ai accepté un travail de notaire francais dansune etude anglaise pendant un an, je commence la semaine prochaine.
j'ai donc demandé un préavis réduit pour obtention d'un premier emploi, avec tous les justificatifs nécéssaires, copie diplome, copie SS etudiante, copie attestation d'embauche, et copie des réponses ministérielles(citées plus haut par vote fille)
l'agence me réclame une attestation sur l'honneur en plus, je viens de leur envoyer malgré que ma hierarchie me l'interdisait , puisque mes documents fournis etaient amplement suffisants.
dans cette attestation je leur ai bien précisé que mes emplois saisonniers au cours de mes etudes ne constituent pas un premier emploi, mon affiliation à SS étudiante l'attestant.
j'attends leur ultime réponse, mais je crains leur refus.
je me sens néanmoins rassuré par votre affaire statuée recemment.
votre fille avait donc déjà eu des jobs d'etudiant pendant ces etudes n'est ce pas?
si oui, vous m'en voyez completement rassurée.
je vous remercie encore pour vos précisions.
ange. |
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doume
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 23 févr. 2005 : 11:50:35
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| En effet, vos documents fournis à l'agence sont amplement suffisants puisque ce poste est considéré comme un "emploi salarié". Je suppose que vous aviez réglé tous les loyers et que vous craigniez donc une retenue sur votre dépôt de garantie. Soyez ferme et ne lâchez pas. Avertissez-la de la décision du TI de Lille dans un cas similaire et menacez d'une action judiciaire. Bon courage sur votre nouvelle vie ! (Amusant : nous sommes de l'Oise et notre fille a fait ses études à Amiens, puis à Lille) |
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hindie
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 23 févr. 2005 : 11:59:30
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merci encore pour vos précisions doume,
je viens par ailleurs de vous envoyer un email, car notre situation géographique semble plus proche que je ne le pensais !!
j'attends donc une ultime réponse ecrite de la part de l'agence, acceptation ou refus avant de dilligenter une procédure devant le TI.
merci encore et bonne continuation à vous et votre fille.
ange. |
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tozmachine
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 11 mars 2005 : 16:09:06
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Bonjour, serait il possible d'avoir les références exactes de la jurisprudence dont tu parles car je n'en trouve aucune trace et mon propriétaire en voudrait la preuve merci, Citation :
e propriétaire a été condamné à rembourser le montant du loyer retenu d'office sur le dépôt de garantie, et cette décision s'appuie sur la loi du 17 janvier 2002, sur une réponse ministérielle au Sénat du 14 octobre 2002, et sur la jurisprudence du 7 juillet 2004 (Cass 3ème civ n°2004-24583)
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