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 Sujet  |
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tit2a
Contributeur senior
96 réponses |
 Posté - 29 juil. 2004 : 01:04:55
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bonjour
je loue un appartement depuis le 01 avril 2001 non déclaré payé en espèces sans recu. Depuis avril 2004 j'envoie à mon propriétaire un mandat ou des chèques car il a décidé de m'augmenter le loyer de 70 € et depuis ce jour j'ai recu un avis d'huissier pour une requete devant le tribunal pour, d'après mon propriétaire établir un bail de 1 an. Je suis un peu intriguée j'attends donc demain afin de savoir chez l'huissier le but exact et j'ai refusé l'augmentation mais je me pose beaucoup de questions sur cette requete devant le tribunal et mon propriétaire a t il le droit de m'augmenter ainsi et de m'établir un bail de seulement un an. Biensur ne n'ai pas de preuve puisque pas de reçu avant avril 2004 mais les compteurs sont à mon nom et je connais les précédents locataires qui payaient aussi un loyer quels sont mes recours éventuels ? merci de votre réponse bonsoir
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 29 juil. 2004 : 07:16:14
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Etes-vous assujetti à la taxe d'habitation ?
Avez-vous un avis d'imposition sur vos revenus pourles années en question ? |
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Maryne
Pilier de forums
1985 réponses |
Posté - 29 juil. 2004 : 08:35:13
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Le bail d'un an article 11 de la loi de 1989, a pour but la reprise du logement pour y habiter ou y loger un membre de sa famille.
Comment est votre bail : oral ou écrit ?
Dans votre cas on peut supposer qu'il s'agit d'un bail oral, donc aucune clause d'augmentation ni d'indexation ne peut y être appliqué.
Ces clauses devant être écrites.
Maryne |
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tit2a
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 29 juil. 2004 : 09:24:44
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bonjour
je suis assujettie à la TH car je ne voulais pas la lui régler puisque pas déclarée et ce monsieur est allé aux impots disant que j'étais logée à titre gratuit ; et j'ai bien un avis d'imposition sur les revenus pour les années en question
Citation :
Initialement entré par bouzigues
Etes-vous assujetti à la taxe d'habitation ?
Avez-vous un avis d'imposition sur vos revenus pourles années en question ?
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Maryne
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1985 réponses |
Posté - 29 juil. 2004 : 09:33:49
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Donc, vous n'avez pas de bail écrit, il n'a aucun droit d'augmenter votre loyer.
De plus sa tricherie risque de lui retomber sur le nez avec rappel du fisc 4 ans en arrière s'il avait fait de même avec les locataires précédentes.
Seulement si vous allez en justice, la question qu'on va immanquablement vous poser est : étant donné que vous connaissez la législation, pourquoi laissez vous faire depuis 3 ans ? Là vous risquez de vous retrouver en porte-à-faux...
Maryne |
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tit2a
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 29 juil. 2004 : 11:44:30
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je ne désire pas aller en justice mais c'est lui qui m'envoie une citation que je recevrais ce jour entre 12 h et 12 h 30 donc je ne sais pas encore de quoi il retourne
comme il veut vendre ou récupérer son appartement il fait tout pour m'ennuyer ; mais je ne vois pas ce que je peux risquer à avoir accepter de louer sans bail ?
Citation :
Initialement entré par Maryne
Donc, vous n'avez pas de bail écrit, il n'a aucun droit d'augmenter votre loyer.
De plus sa tricherie risque de lui retomber sur le nez avec rappel du fisc 4 ans en arrière s'il avait fait de même avec les locataires précédentes.
Seulement si vous allez en justice, la question qu'on va immanquablement vous poser est : étant donné que vous connaissez la législation, pourquoi laissez vous faire depuis 3 ans ? Là vous risquez de vous retrouver en porte-à-faux...
Maryne
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Maryne
Pilier de forums
1985 réponses |
Posté - 29 juil. 2004 : 13:00:34
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Je recommence depuis le début :
Vous: ne risquez rien et ne dites pas que vous n'avez pas de bail, un bail oral est parfaitement valable juridiquement, mais et pour cause, ne comporte pas de clause d'indexation, donc c'est un avantage pour vous: le proprio n'a pas le droit d'augmenter votre loyer, vous avez donc raison de refuser.^
Si votre assignation porte sur votre refus d'augmentation, votre propriétaire est plutôt mal car :
a)- bail oral = demande d'augmentation dans le baba, car vous n'êtes pas occupant sans titre, vous pouvez prouvez que les compteurs sont à votre nom.
b)- Le fait même que votre probloc vous assigne prouve qu'il reconnaît votre présence dans les lieux et l'approuve.
Profitez donc de cette assignation pour demander à votre propriétaire des quittances de loyer, après tout puisqu'il vous emm...pourquoi pas vous.
Puisque vous connaissez les anciens locataires demandez leur de vous faire une attestation prouvant que le probloc procédait de la même manière avec eux.
N'argumentez pas sur la non-déclaration des loyers au fisc si vous n'avez pas de preuves formelles, c'est risqué.
La balle est dans votre camp, et si ce que vous nous avez dit est exact, ce n'est pas mauvais pour vous. D'autre part s'il veut profiter de cette assignation pour vous faire un bail d'un an, exigez qu'il soit écrit. Faites attention à la première page de rédaction du bail : l'évènement de reprise et le nom des bénéficiaires doit être obligatoirement mentionné.
Maryne |
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Maryne
Pilier de forums
1985 réponses |
Posté - 29 juil. 2004 : 13:08:02
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Ah et attention aussi, lorsque vous dites que vous ne "voulez pas aller en justice", si vous êtes convoqué je vous conseille de vous y rendre sinon le jugement sera rendu sans vous c'est-à-dire par défaut et là les absents ont toujours tort !
Maryne |
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am77
Pilier de forums
1169 réponses |
Posté - 29 juil. 2004 : 14:20:44
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tit2a,
J'ajouterai à ce que dit Maryne qu'avoir payé par chèque ou mandat certains de vos loyers prouve que vous êtes locataire et que vous ne n'avez pas cherché à payer au noir. Votre propriétaire est bien moins claire.
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tit2a
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 29 juil. 2004 : 23:49:17
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| l'assignation indique que mon propriétaire désire régulariser par un bail à compter du 01 avril 2001. il a remis à son avocat un bail datant du 01 avril 2001 signé seulement de sa main il me dit qu'ainsi la situation sera régularisée, qu'il pourra m'augmenter, me faire un second bail de une année. |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 30 juil. 2004 : 07:38:53
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Le bail oral est valable. Le propriétaire a le droit de vouloir le transformer en bail écrit. Il me semble qu'il a bien du culôt que de vous balancer cela par commandemant si, avant, il n'a jamais fait de demande amiable dans ce sens. Vous ne parlez que de demandes d'augmentations. Toute votre défense peut s'appuyer sur la façon dont il a fait ces demandes (orales, écrite, avec quels termes, lettres simles, recommandées...).
Examinez bien la façon dont est présentée la "demande de régularisation". Pour moi, ce n'est pas une régularisation mais une demande de "formalisation écrite du bail". Donc les dispositions nouvelles ne s'appliqueront qu'à compter de sa date d'effet. Cette date d'effet n'a pas obligation d'être celle de votre entrée dans les lieux. Elle se négocie. Tentez d'obtenir que ce soit celle où vous signerez effectivement. Si c'est dur, cédez pour avril 2004, pas pour une date antérieure que je considèrerait comme "arnaque".
Cette date d'effet du bail écrit déterminera la date qui redonne des libertés au propriétaire et rien ne vous impose de lui faire des "cadeaux". Pour le convaincre, demandez les quittances...
seborga1 |
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Maryne
Pilier de forums
1985 réponses |
Posté - 30 juil. 2004 : 08:34:32
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En complément à ce qui dit très justement serboga, si j'étais le locataire, je refuserais d'officiliser par écrit le bail initial qui est oral mais valable juridiquement, surtout si le propriétaire y a ajouté une clause d'indexation, car il peut dans ce cas la réclamer sur les 5 dernières années.
Par contre, il sera difficile de refuser de signer le bail d'un an pour reprise, à mon avis.
Maryne |
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 31 juil. 2004 : 12:07:16
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si vos loyers étaient payés par chèque ou mandat , vous êtes dans votre droit mais à partir de combien DOIT-ON payer une transaction quelqu'elle soit (vêtement, dentiste, voiture, avion, loyer, etc..) par chèque ou par preuve écrite ?
LN |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 31 juil. 2004 : 12:13:01
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Bonjour.
lnsacorh, le problème n'est pas de savoir à partir de quelle somme il est possible de payer par chèque. Le montant minimum est laissé à l'appréciation du vendeur.
Le problème de Tit2a est qu'il (elle) a payé en acceptant de ne pas avoir de reçu. Dans le cas d'un loyer, il y a des disfonctionnements à ne pas accepter.
Amicalement.
Colette 
(Site à nouveau bientôt en ligne avec des animations) |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 01 août 2004 : 18:11:46
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Pour répondre à Colette,
le sujet de tit2a est différent et lié à la fois car , en france on n'a pas le droit de passer une transaction en monnaie liquide de plus de 750 euros entre un particulier et un artisan ( si artisan nous sommes !) et de 3000 euros entre une entreprise et un particulier.
Ceci nous sommes nombreux à l'avoir oublié, n'est-ce pas ?
Par contre , oui dans son cas qu'il n'hésite pas à demander ses reçus sur lesquels doivent être mentionnés
- l'endroit de la location
- la somme
- les charges à part
- de quand à quand (1 par mois / trimestre)
- la date et signature SUIVI de l'adresse du propriétaire
LN |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 01 août 2004 : 18:14:19
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désolée , erreur dans la transmission
je réedite : suivi de l'adresse du proprio
LN |
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tit2a
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 04 août 2004 : 17:14:31
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bonjour
merci à tous pour vos interventions
sur l'assignation il est noté que mon proprio me loue l'appart depuis le 01042001 pour un loyer de 580 € que j'ai remis une caution que j'occupe l'appartement qu'un litige est né de la volonté de mon proprio de procéder au terme de ces 3 années à une augmentation de 70 € par mois que ce litige est né du fait que le bail n'a pas été régularisé mon proprio a fourni à son avocat un bail de 2001 signé de sa main seulement ce monsieur n'a jamais voulu faire de bail et il en rejette la faute sur moi alors a t il le droit de demander une augmentation aussi importante, de me faire signer un bail anti daté, que dois je faire ? prendre un avocat ? je passe au tribunal le 14092004 il me demande 500 € pour rentrer dans ses frais tout cela est aberrant !!!
merci de vos conseils avisés
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Maryne
Pilier de forums
1985 réponses |
Posté - 04 août 2004 : 17:36:39
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Chacune des parties qui a accepté un bail oral, que ce soit bailleur ou locataire a le droit de demander l'établissement d'un bail écrit à un moment donné, vous ne pouvez pas vous y opposer.
Là ou je trouve que c'est abuser, c'est qu'en matière de réévaluation de loyer, votre bailleur ne respecte pas les règles :
Citation :
si le loyer est manifestement sous évalué, le bailleur peut proposer au locataire une réévaluation de son prix. Cette proposition doit être faite selon des modalités très précises et n'a aucun caractère obligatoire :
Tout d'abord, cette proposition doit être parvenue au locataire au moins six mois avant la fin du bail. La date à retenir pour le calcul du délai est celle à laquelle le locataire dispose du courrier (lorsque la notification est faite par voie postale).
En outre, pour établir le caractère manifestement sous évalué du loyer, le bailleur doit fournir une liste comportant au moins trois références de logements comparables (six lorsque le logement est situé dans une agglomération de plus d'un million d'habitants) pour lesquels le loyer est plus élevé. Le formalisme de cette notification est très précis et strict.
Ce document demeure une proposition. Le locataire peut accepter, négocier ou refuser.
Lorsque bailleur et locataire sont d'accord sur le nouveau montant du loyer, l'augmentation est acquise. Elle s'étalera par tiers sur trois ans si elle est inférieure à 10% et par sixième sur six ans si elle excède ce seuil.
En revanche, si le locataire ne donne pas son accord écrit au bailleur, ou simplement garde le silence, il appartient à ce dernier de saisir la commission départementale de conciliation (CDC) quatre mois avant le terme du contrat. Cette commission est composée de représentants de bailleurs et de locataires.
Le bailleur et le locataire en désaccord seront convoqués et tenteront avec la commission de déterminer la valeur du nouveau loyer. Si cette tentative échoue, le juge d'instance sera saisi et il lui appartiendra de fixer le nouveau loyer. A défaut de saisine, le contrat sera reconduit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé.
Sachez que lorsque le bailleur fait usage de cette possibilité d'augmentation du loyer, il ne peut mettre fin au contrat de location à la même échéance et cela, même en cas de désaccord du locataire sur le nouveau montant du loyer.
* Textes de référence
articles 17 c et 19 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
En ce qui concerne l'avocat, il est bien évident qu'ils ne sont pas bénévoles, peut-être avez vous droit à l'aide juridictionnelle ?
Citation :
Conditions de ressources
La moyenne mensuelle de vos ressources perçues entre le 1er janvier et le 31 décembre de l'année précédente, sans tenir compte des prestations familiales et de certaines prestations sociales, doit être inférieure à un plafond de ressources.
Ce plafond est de 830 EUR mensuel à compter du 1er janvier 2004 pour bénéficier de l'aide juridictionnelle totale.
Le plafond de ressources est de 1 244 EUR mensuel à compter du 1er janvier 2004 pour bénéficier de l'aide juridictionnelle partielle.
Ces plafonds sont majorés de:
149 EUR pour chacune des deux premières personnes à charge;
et 94 EUR pour chacune des personnes suivantes.
Sont considérées comme personnes à charge: le conjoint, le concubin, les descendants ou ascendants.
Il est tenu compte dans l'appréciation des ressources des revenus du travail mais également de toutes autres ressources (loyers, rentes, retraites, pensions alimentaires) et des biens meubles et immeubles appartenant au demandeur.
En revanche, les prestations familiales et certaines prestations sociales n'entrent pas dans le calcul des revenus.
Les ressources considérées englobent en principe celles du conjoint du demandeur ainsi que celles des personnes vivant habituellement à son foyer.
Si vous ne remplissez pas les conditions requises, vous pouvez éventuellement vous voir octroyer l'aide lorsque votre situation apparaît particulièrement digne d'intérêt au vu du litige et des charges prévisibles du procès.
Sont dispensés de justifier de leurs ressources:
les bénéficiaires du RMI, des allocations du Fonds national de solidarité ou d'insertion,
les victimes, ou leurs ayants droits, d'infractions criminelles les plus graves (tels que: meurtre, actes de torture et de barbarie, viol et viol aggravé).
Maryne |
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sybarite
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921 réponses |
Posté - 04 août 2004 : 18:06:27
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Excusez moi d'intervenir tardivement dans ce sujet, mais je souhaiterais que Tit2a nous précise s'il s'agit d'une location meublée ou d'une location vide.
S'il s'agit d'une location vide, elle relève de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit, notamment par son article 3 que "le contrat de location est établi par écrit".
Le fait que le bail soit, pour le moment, uniquement oral n'enlève rien à sa légitimité et donc à ses effets. En revanche, la faute du bailleur de ne pas avoir respecté l'obligation de formaliser le contrat par écrit est clairement établie et le locataire ne devrait pas à avoir à supporter les charges judiciaires liées à cette régularisation. Ainsi, si Tit2a recourt aux services d'un avocat, les provisions avancées et les honoraires devraient lui être remboursés par le biais de l'article 700 du NCPC.
Il est bon de rappeler, une fois encore, le principe selon lequel "nemo auditur propriam turpitudinem allegans", c'est à dire personne ne peut se prévaloir de ses propres turpitudes. Sans que cette locution latine ne soit codifiée, elle guide invariablement la jurisprudence comme le montre le lien suivant : http://www.lexinter.net/JPTXT/nemo_auditur.htm
Cordialement.
Sybarite, contributeur bénévole ; pour obtenir un conseil ayant valeur juridique, cliquez ici |
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Maryne
Pilier de forums
1985 réponses |
Posté - 04 août 2004 : 18:17:57
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Sybarite vous êtes sûr que l'article 700 lui assurera le remboursement des honoraires et non pas uniquement des frais engagés pour la procédure et que cela ne dépend pas uniquement de la décision du juge ?
C'est quand même un peu risqué...
Maryne |
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 04 août 2004 : 19:42:53
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Maryne,
On ne peut jamais présager de la décision d'un juge, c'est la raison pour laquelle j'ai employé le conditionnel et que tous les juristes précisent (comme c'était le cas sur un article de L'ADIL dont on a parlé sur un autre sujet) que leur analyse s'effectue sous l'appréciation souverraine des tribunaux.
Par définition, le juge fixe librement le montant dû au regard de l'article 700 (http://www.lawperationnel.com/Dictionnaire_Juridique/Article%20700.htm), sinon même pour une broutille, toute personne ayant une certaine assurance de gagner un procès se fairait défendre par un associé d'un prestigieux cabinet anglo-saxon qui ne travaille pas à moins de 300 € de l'heure HT...
Mais en étant raisonnable, Tit2a a de fortes chances de voir sa demande prospérer.
Cordialement
Sybarite, contributeur bénévole ; pour obtenir un conseil ayant valeur juridique, cliquez ici |
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