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nremy
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 Posté - 03 août 2004 : 13:09:39
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Bonjour,
Je suis sur l'achat d'un terrain, qu'un agriculteur m'a proposé. Aprés la réalisation du bornage par un géometre expert, celui-ci à fait une demande de CU à la commune.
Pour connaitre le résultat de la demande de CU, j'ai donc participé au conseil municipal qui devait ce jour là statuer sur la demande.
A ma grande surprise le CU a reçu un avis favorable de la commune. Mais avec le commentaire suivant : ce terrain ne peut etre vendu pour cause qu'il a ete achete par un agriculteur en usant de son droit de preemption. Pendant le conseil le Maire à fait un historique par rapport à cette parcelle à savoir que la commune avait signé un compromis de vente pour l'achat de cette parcelle et quand la demande de purge du droit preemption à ete faite à l'agriculteur celui-ci a fait savoir qu'il userait de son droit de preemption. Ce qui pour le Maire l'oblige a exploiter au minimun la parcelle pendant 9 ans (code rural). Donc la commune dans cette affaire est le tiers perdant elle mettra donc tout oeuvre pour caser la vente de l'agriculteur si celui-ci ne respecte pas ces engagements.
J'ai donc fait mon compte rendu du conseil municipal à l'agriculteur qui m'a confirmé qu'il n'avait pas user de son droit de preemption rien n'étant preciser sur ces actes notariés et en plus il avait acheté le terrain 70000 francs de plus que l'offre de la commune.
Qui croire dans cette histoire et surtout comment en etre sur ?? A priori si un agriculteur usant de son droit de preemption a des obligation on doit pouvoir facilement controler si la parcelle a ete acheté avec un droit de preemption.
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 03 août 2004 : 13:14:03
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vous lui demandez de vous prêter la copie de son acte d'acquisition et vous allez chez votre notaire avec.
il peut y avoir préemption dans deux cas :
- il était le fermier en place de cette parcelle et il a utilisé son droit de préemption
- il était uniquement agriculteur ailleurs et la SAFER a utilisé son droit de préemption et l'a ensuite cédé à cet agriculteur.
dans les deux cas, ce sera marqué sur son titre de propriété. |
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nremy
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 03 août 2004 : 13:24:39
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Pour ne pas froiser l'agriculteur (le vendeur), j'ai fait une demande au hipotheque de copie de l'acte notarie moyennant 15€ et délai de 8 jours.
Et je comptais bien aller voir mon notaire avec?
Est-ce que j'ai bien fait ?
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dobaimmo
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2303 réponses |
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nremy
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 10 août 2004 : 09:27:38
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Bon cette fois ci j'ai la copie complete des actes notaries. Je commence a y voir plus clair. En faite il y a bien eu usage du droit de preemption de la part du fermier, mais voila sur les actes le notaire a fait une erreur dans le chapitre concernant ce droit de preemtion. A savoir : il c'est tromper de N° de parcelle ! C'est donc pourquoi le fermier dit je n'ai donc pas user de mon droit preemption puisque ce n'est pas la bonne parcelle qui est referencé !!! Je trouve ca vraiment tire par les cheveux ... Quand pensez vous, comment cela peut etre interprete juridiquement ???
Pour etre vraiment clair voici comment est fait l'acte :
Designation : les parcelles de terre cadastrees
Section ZB numero 45 lieu dit au carie 01ha27a80ca
Exercice du droit de preemption :
La parcelle ZA 45 avait fait l'objet d'un compromis de vente entre .................
Prix :
à la parcelle ZB-45 pour 3600 ....€
dont quitance ....
Merci de vos commentaires !
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 10 août 2004 : 09:43:48
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vu ce que vous avez retranscrit, il y a bien eu préemption de la part du fermier.
il doit y avoir un autre paragraphe "occupation" avec un engagement de l'acheteur.
mais de quand est cet acte, j'avais pensé plusieurs années car vous parliez en francs mais là, la transcription est en euros ? |
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nremy
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 10 août 2004 : 09:52:28
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L'acte date 14/11/2003, et excuser moi pour les francs et les €, mais c'est l'agriculteur qui parle tjrs en frs voir en ancien frs et j'ai oublie de retranscrire !!!!
Concernant le chapitre occupation il n'y en a pas, par contre il y a un chapitre :
SITUATION LOCATIVE
Les parcelles ci-dessus désignées sont exploitées par l'acquéreur ainsi qu'il résulte de l'attestation de la MSA dont copie demeurera ci-annexée.
C'est de cela que vous voulez parler ?? |
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 10 août 2004 : 09:57:26
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non. je comprends que la mairie veuille lui mettre des batons dans les roues. même pas un an aprés l'achat.
non. je pensais que vous auriez un paragraphe concernant spécifiquement la préemption.
êtes vous sûr qu'il l'a eu alors que le compromis était signé avec la mairie ?
il doit y avoir un paragraphe "engagements de l'acquéreur" sur la durée etc |
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nremy
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 10 août 2004 : 11:16:00
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Non à priori il n'y a rien sur les obligations de l'acquereur, par contre il ya bien chapitre DROIT DE PREEMPTION. Je vous detail tous les chapitres de l'actes ci-dessous ainsi que le chapitre sur le droit de preemption :
1ere PARTIE NORMALISEE :
Vendeur
Acquereur
Domicile
Precence ou representation
Objet du contrat
Designation
Effet relatif
Situation locative
Exercice du droit de preemption
La parcelle ZA-45 a fait objet d'un compromis de ventre entre lle venduer et la commune de ......, moyennant le prix de 3600...€, suivant acte sous seings privés en date du 19 juillet 2002. Suite à la notification de ce compromis qui lui a ete faite par le notaire sousigne le 31 juillet 2002, Monsieur ....... a par courrier recommande du 16 aout 2002, notifie sa decision d'exercer son droit de preemption.
Charge et conditions
Propriete de jouissance
Prix
Declaration pour l'administration :
- impot sur le mutation
- impot sur la plus-value
2éme PARTIE :
Urbanisme - voirie
Absence de droit de preemption urbain
Absence de droit de preemption de la safer
Origine de propriete
Origine anterieur
Charges et conditions generales :
- etat - mitoyennete - designation - contenance
- servitude
- quote-part impot - contribution et charge
- frais - droits et emoluments
Declaration :
- Concernant l'etat civil et la capacite des parties
- Concernant l'immeuble vendu
Formalite de publicite fonciere
Remise de titres
Pouvoirs
Information relative a la repression des insuffisances et dissimulation - affirmation de sincerite
Si vous voulez que je vous detail un des chapitres confirmer le moi. Merci !
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 10 août 2004 : 16:30:56
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ca prouve déjà qu'il raconte des bobards quand il dit qu'il a acheté 70 000 Frs de plus que la commune.
pour le problème du délai précisément, je n'ai pas la doc chez moi. je cherche et vous le redis d'ici deux jours maximum (là, il me manque des infos qui sont planquées dans un coin de mon cerveau, et comme il fait chaud, j'ai besoin de le voir sur papier ) |
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nremy
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 10 août 2004 : 16:57:41
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Je m'en etais rendu compte qu'il me racontait des salades. En faite il a achete plusieurs terrain (3 parcellles exactement : zb 45 - za 40 - za 15) et c'est le prix global de ces trois parcelles qui est superieur de 70000 frs (on va rester en frs) à l'offre ou au compromis signe par la commune pour une seule parcelle la zb45 !!!
Par contre pour le delai de disponibilite d'un bien suite à l'achat avec un droit de preemption, je le connais c'est 9 ans! Voir le lien ci-dessous :
http://www.fnsea.fr/actualites/actu_suite.asp?IdArticle=3819
En faite je suis convaincu qu'il a usé de son droit de preemption (la encore il raconte des salades). Par contre il souhaite contourner la realite sous pretexte que le notaire a fait une erreur dans le chapitre concernant le droit de preemption à savoir qu'il fait reference dans ce chapitre à la parcelle ZA 45 alors que l'on parle bien de la ZB 45 !!
C'est maintenant la dessus que je souhaiterais avoir votre point de vue ??? |
Edité par - nremy le 10 août 2004 17:24:24 |
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petit boumbo
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 10 août 2004 : 17:07:11
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Lorsque le locataire fait usage de son droit de préemption, il ne peut pas céder le bien rural acquis ou son exploitation dans les neuf ans de la date de l'acquisition (si ce n'est à son conjoint, ses descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint, ou aux conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs, ou sauf autorisation préalable pouvant être accordée par le juge de paix en cas de motif sérieux).
Le locataire peut cependant revendre le bien rural acquis en vertu de son droit de préemption à condition que l’acquéreur lui garantisse dans l’acte de vente un bail à ferme sur ce bien d'une durée effective de neuf années.
Si le locataire ne respecte pas cette interdiction de cession dans les neuf ans, il est tenu de verser au vendeur une indemnité équivalente à 20 pc du prix de vente du bien, outre les dommages et intérêts que peut lui réclamer le candidat acquéreur évincé.
Good Luck
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Edité par - petit boumbo le 10 août 2004 17:18:32 |
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nremy
Contributeur débutant
18 réponses |
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petit boumbo
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 10 août 2004 : 17:21:28
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Erreur sur les cinq, j'ai modifié le précédent post dans ce sens...
Désolé |
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nremy
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 10 août 2004 : 17:27:13
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Citation :
Initialement entré par nremy
Par contre il souhaite contourner la realite sous pretexte que le notaire a fait une erreur dans le chapitre concernant le droit de preemption à savoir qu'il fait reference dans ce chapitre à la parcelle ZA 45 alors que l'on parle bien de la ZB 45 !!
C'est maintenant la dessus que je souhaiterais avoir votre point de vue ???
Personne n'a d'avis la-dessus ??? |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 10 août 2004 : 17:34:12
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il l'a acheté par préemption : point. l'erreur matérielle derrière laquelle il se retranche n'a ni queue ni tête : ce n'est pas le chapitre droit de préemption qui fait foi mais le chapitre désignation des biens acquis.
par contre (et c'est là que je n'avais pas la réponse de tête) je ne me souvenais plus de la sanction encourue par le preneur en situation irrégulière (votre vendeur) pour vente dans les neuf ans :
l'acquéreur évincé (s'il est au courant et là la commune est forcément au courant) est fondé à demander des dommages et intérêts. (C rural art L 412-12) en prouvant le préjudice dont elle demande réparation.
le code ne dit pas 20% de DI . c'est le juge qui fixe. on pourrait trés bien immaginer qu'il estime le préjudice à la différence entre le prix d'acquisition et le prix de revente (si c'est terrain à bâtir, vous n'achetez surement pas le même prix).
il est probable que la commune fasse tout ce qui est possible pour casser la vente (moi, c'est ce que je ferais avec ce genre de personnage) . si vous souhaitez quand même passer outre, je pense qu'impérativement, vous devez mettre une clause dans votre compromis d'obtention du permis de construire avec purge du délai de recours des tiers (car le CU et le permis ce n'est pas la même chose et la délivrance du CU n'est pas forcément suivie d'un permis pour une maison précise....) |
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petit boumbo
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 10 août 2004 : 17:37:16
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Au sein de l'acte authentique, le notaire s'efforce de désigner la chose le plus précisément possible.
Dans le cas d'une vente, il faut qu'il y ait accord sur la chose et sur le prix : on considère alors que celle-ci est parfaite.
Vous dites que l'acquisition portait sur plusieurs parcelles, la ZA 45 était-elle en cause ?
Si oui, il peut effectivement engager la responsabilité du Notaire.
Si non, l'acquéreur peut essayer également d'engager la responsabilité du Notaire, mais, un tribunal y verra facilement la mauvaise puisqu'aucune confusion ne pouvait altérer la compréhension de celui-ci. |
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nremy
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 10 août 2004 : 17:49:43
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Merci à tous pour vos reponses !!
Ce site est genial !!!
Continez ....
Encore Bravo |
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nremy
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 10 août 2004 : 17:54:34
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Par contre je voulais quand meme vous precisez !! Que cette agriculteur ne souhaitait pas faire de plus value sur le terrain. En faite il me le vendais le meme prix qu'il avait acheté. A savoir : il a achete 1ha200 36000.00€, il me revendait donc les 12ares 3600,00€.
L'affaire etait donc interesante pour moi, c'est pour cela que j'insistais avec mes questions.
Merci encore à vous tous !!
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nremy
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 10 août 2004 : 17:57:52
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Petit boumbo,
Vous pouvez reformuler votre derniere reponse, je croix que je n'ai pas tres bien compris !!
Desolé, j'insiste ... |
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petit boumbo
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 10 août 2004 : 18:14:48
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| Si non, l'acquéreur peut essayer également d'engager la responsabilité du Notaire, mais, un tribunal y verra facilement la mauvaise foi puisqu'aucune confusion ne pouvait altérer la compréhension de celui-ci (l'acquéreur). |
Edité par - petit boumbo le 10 août 2004 18:29:21 |
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