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 Sujet  |
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SGC
Contributeur actif
35 réponses |
 Posté - 16 août 2004 : 15:03:01
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J'ai passé presque 8 sans dans un logement. 1 mois et demi après avoir signé l'état des lieux et quitté l'appartement, je recois un AR de mon ancien propriétaire qui me demande de payer:
- augmentation des charges depuis 8 ans
- augmentation des loyers depuis huit ans
Grosse somme qui s'éleve à 8000 EUR!!!!!!
je n'ai reçu depuis le début du bail ni la moindre demande d'augmentation, ni la moindre quittance ni le moindre relevé de charges.
Que faire??
Merci pour toute votre aide, car je trouve cela inimaginable et je ne peux payer.
SGC
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 16 août 2004 : 16:14:40
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Première chose à vérifier : la clause d'augmentation annuelle selon l'indice du cout de la construction est-elle précisée (avec indication de l'index connu au jour de la signature du bail).
Si positif, et quoiqu'il en soit, le rappel ne peut s'opérer que sur les 5(cinq) dernières années. Veirifer que l'indice de départ porté sur le bail (s'il y est) est bien le dernier connu au jour de la signature, prenez connaissance du dernier indice connu à la dernière date anniversaire du bail (où vous étiez encore dans les lieux) et calculer le pourcentage d'augmentation entre ces indices. C'est de se pourcentage que sera augmenter le loyer de base.
En ce qui concerne les charges, là aussi, impossibilité de remonter à plus de cinq ans en arrière et demander la fourniture de l'ensemble des justificatifs.
Si la somme est importante, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation en faisant valoir la clause du bail qui stipule que le loyer sera augmenté annuellementet, que de ce fait, le bailleur émet à ce jour une réclamation de rattrapage qui de part sa seule négligence n'est pas recevable (peu de chance d'aboutir). |
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SGC
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 16 août 2004 : 16:23:30
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Le propriétaire pourrait donc faire valoir cette loi des 5 ans de rétroactivité alors même que j'ai déjà quitté l'appartement et qu'aucun document n'a été envoyé ces cinq dernières années?
Je trouve cela scandaleux...
Qui pourrait m'aider à préparer une réponse et un plan d'action?
je suis joignable sur stephanegc@hotmail.com
merci d'avance pour votre aide
SGC |
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MABO
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 16 août 2004 : 17:15:32
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La réponse de Ad-honores est parfaite. Cela peut vous paraître scandaleux mais dura lex sed lex ( de son côté un locataire bénéficie de 30 ans pour récupérer des arriérés vers son propriétaire ). Devant cette situation, signalez donc que vous n'acceptez qu'un rappel sur 5 ans et sur justificatif et demandez la possibilité d'un arrangement pour étaler vos paiements.
MLB |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 16 août 2004 : 17:23:56
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Ad-Honores vous a répondu.
1) relisez votre bail pour votre si il existe une clause sur l'augmentation du loyer annuellement. Dans le cas contraire, aucune augmentation ne peut être demandée.
2) Pour les charges. En effet le proprio peut remonter sur les 5 dernières années et le locataire ... sur les 30 dernières !!!! A votre place:
a) demander à consulter tous les décomptes et détails de charges sur les 8 ans
b) à l'aide du décret, vérifier que chaque charge récupérée peut l'être.
c) il faut que le proprio vous montre des factures. Sans facture, pas de justification donc pas récupérable.
Je vous renvoies à cet article:
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=382
pour savoir et les liens.
Je sais que c'est beaucoup de travail, mais 8000€ c'est énorme !!! Contacter l'ADIL ou CNL la plus proche de chez vous pour vous faire aider.
Continuer à nous informer de l'évolution de votre problème.
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Edité par - fdsc le 16 août 2004 17:26:23 |
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SGC
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 16 août 2004 : 17:40:03
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Merci, je vais regarder ce soir et vous donner les précisions.
qu'est que le CNL?
SGC |
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SGC
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 16 août 2004 : 17:44:35
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Autre questions:
1/ Le propriétaire ne pas pas remis l'état des lieux signé lors de mon départ. Est-ce une faute de sa part?
2/ J'ai eu plusieurs tentatives de cambriolages et ai du changer les clefs qui lui ont été finalement remises. Puis-je lui facturer les couts correspondants?
merci.
SGC |
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SGC
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 16 août 2004 : 20:20:01
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Merci pour vos réponses:
Ci-joint les précisions demandées. Je serai heureux d'avoiir votre avis sur chacun des points suivants.
LOYER:
Revision du loyer. Il est dit dans mon bail signé le 10 novembre 1996:
" Le loyer sera revisé chaque année le 15 novembre sur la base de la moyenne de l'indice du cout de la construction sur 4 trimestres.
Moyenne de référence 2e trimestre 1996 (1029). Valeur 1026 (moyenne)."
Face a cela trois questions:
1/ Le bailleur est-il bien protégé par le contrat de bail? N'y a til pas d'erreurs (nature de l'indice? Est-ce bien le dernier indice connu?) ?
2/ Indiquer clairement dans le bail une revision le 15 novembre alors même que je n'ai recu aucune demande de revision ne signifie til pas quil n'est pas dans son bon droit?
3/ sil est vraiment dans son bon droit, alors que mon bail est venu à échéance fin avril 2004, combien peut-il me réclamer? le montant du loyer initial était de 3850FF + 96,25 de droit au bail et 200 FF de provision pour charge.
CHARGES:
Il est indiqué dans le bail que les charges feront "l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Le montant des charges sera fixé chaque année par le bailleur en fonction des dépenses réellement exposées l'année précédente ou du budget prévisionnel, le montant de chaque provision étant réajusté en conséquence.
Un mois avant l'échéance de la régularisation annuelle, le bailleur adressera au locataire un décompte par nature de charges ainsi que dans les immeubles collectifs (ce qui est le cas en l'espèce), le mode de répartition entre tous les locataires. Pendant ce mois, les pièces justificatifs seront tenues à la disposition des locataires."
Remarques: le bailleur n'a jamais fourni le moindre document ni relevé de charge, sa demande d'augmentation (au total 3064,33 EUROS) étant postérieure à mon départ.
Questions:
1/ Du fait de la non présentation chaque année d'une réactualisation, cela signifie t-il immédiatement que la demande d'augmentation est non fondée?
2/ Que se passe til si le bailleur ne peut fournir l'ensemble des justificatifs?
3/ En cas de non présentation de relevés, pourrais-je lui demander remboursement de l'ensemble des charges, soit 200FF par mois sur toute la durée?
AUTRES POINTS:
A/ J'ai trouvé moi-meme un successeur au studio, accepté par le bailleur, ce qui lui a fait économisé du temps et de l'argent? Est-il possible de valoriser ce service?
B/ Le propriétaire ne m'a pas remis l'état des lieux signé lors de mon départ. Est-ce une faute de sa part?
C/ J'ai eu plusieurs tentatives de cambriolages et ai du changer les clefs qui ont été finalement remises au bailleur. Puis-je lui facturer les couts correspondants et considérer cela comme un préjudice? (le code de la porte d'entrée n'a jamais été changé)
D/ Ma boite aux lettres a été fracturé et jamais remplacée. Puis-je considérer cela comme un préjudice?
Voila.
D'avance merci pour votre aide...
SGC |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 16 août 2004 : 20:43:08
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SGC,Citation :
Face a cela trois questions:
1/ Le bailleur est-il bien protégé par le contrat de bail? N'y a til pas d'erreurs (nature de l'indice? Est-ce bien le dernier indice connu?) ?
2/ Indiquer clairement dans le bail une revision le 15 novembre alors même que je n'ai recu aucune demande de revision ne signifie til pas quil n'est pas dans son bon droit?
3/ sil est vraiment dans son bon droit, alors que mon bail est venu à échéance fin avril 2004, combien peut-il me réclamer? le montant du loyer initial était de 3850FF + 96,25 de droit au bail et 200 FF de provision pour charge.
Les autres contributeurs vous ont parfaitement répondu auparavant. Même si c'est noté sur le contrat et même si le bailleur "oublie" de vous indexer, c'est valable pour les 5 années rétroactives ! Sans vouloir enfoncer le couteau dans la plaie, il faut tjs que les locataires calculent eux-même l'indexation à la date anniversaire mentionnée et mettent l'indexation de côté au cas ou le bailleur réclame  ....
donc non il n'y a pas d'erreur, l'indexation peut arriver au 15 nov et je vous donne le lien pour vérifier les indexations.
http://www.universimmo.com/accueil/uniindi007.asp
pour le 2eme T 1996, il faut bien prendre 1026.00 comme moyenne annuelle.
Je ne saurai que vous recommander de surfer sur le site "location" qui donne de recents exemples de calcul d'indexation. sinon vous pouvez aussi essayer : http://perso.wanadoo.fr/oster/loyers.htm ou http://www.adil75.org/accueil.htm
charges: Citation :
Questions:
1/ Du fait de la non présentation chaque année d'une réactualisation, cela signifie t-il immédiatement que la demande d'augmentation est non fondée?
2/ Que se passe til si le bailleur ne peut fournir l'ensemble des justificatifs?
3/ En cas de non présentation de relevés, pourrais-je lui demander remboursement de l'ensemble des charges, soit 200FF par mois sur toute la durée?
idem, mme si non présentée, il peut vous les réclamer. Mais suivez le conseil de fdsc, ca vaut le coup de tenter !!! du toutes manières, si paiement vous devez, ce ne sera que sur les 5 ans seulement.
si peut pas fournir les justificatifs, alors c'est pour sa pomme; il n'avait qu'a se reveiller plus tot !!! mais il peut vous soumettre ses relevés individuels envoyés par le syndic. Vérifiez bien les charges qu'on vous impute !!!  et si vraiment pas de relevés, alors rbt de vos provisions sur toute la durée
autres :
/ J'ai trouvé moi-meme un successeur au studio, accepté par le bailleur, ce qui lui a fait économisé du temps et de l'argent? Est-il possible de valoriser ce service? S'il rentre plus tot que vos 3 mois de préavis, alors vous avez votre avantage ! non vous ne pouvez pas demander compensation pour ce "service"
B/ Le propriétaire ne m'a pas remis l'état des lieux signé lors de mon départ. Est-ce une faute de sa part? Il doit être fait en 2 exemplaires, signé par et pour les 2 parties. Vous êtes vous-mme en faute si vous ne l'avez pas demandé 
C/ J'ai eu plusieurs tentatives de cambriolages et ai du changer les clefs qui ont été finalement remises au bailleur. Puis-je lui facturer les couts correspondants et considérer cela comme un préjudice? (le code de la porte d'entrée n'a jamais été changé)avez-vous vu avec votre propre assurance ??? vous auriez dû être dédommagé.
D/ Ma boite aux lettres a été fracturé et jamais remplacée. Puis-je considérer cela comme un préjudice? non je ne pense pas. Tous n'est pas de la faute du proprio 
Vous pouvez tjs consulter qq'un à l'ADIL de votre coin qui vous aidera à mettre en place tous les éléments de votre dossier.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
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SGC
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 16 août 2004 : 21:04:54
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En effet, je paie tjs le droit au bail et ce depuis janvier 2000.!! Le bailleur devra til payer des intérets en plus de rembourser les mensualités intiales de 96,20 FF?
Sur les charges, que se passe til sil ne peut fournir que les pièces de façon incompltes? Il est en fait propriétaire d'un immeuble entier dans le Marais et ne semblait pas très ordonné, comme on a pu le voir. Dans ca cas, je ne vais rien payer des charges en plus qui me sont demandées? Vais-je également pouvoir etre remboursé de l'ensemble des charges payées depuis Novembre 1996 (200 FF par mois).
Merci pour votre feedback sur ces deux points.
SGC |
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marie2pl
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243 réponses |
Posté - 17 août 2004 : 00:20:14
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Joulia,
un petit rectificatif, la CSG ne remplace pas le droit de bail. Celui-ci a purement et simplement été supprimé pour le locataire. La CSG vient s'ajouter à la CRL (contribution sur les revenus locatifs) Elle n'est pas due en cas de déficit foncier alors que la CRL est due sur les loyers encaissés comme l'étaient le droit de bail et la taxe additionnelle au droit de bail. En tout cas c'est tout bon pour le locataire
Marie
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 17 août 2004 : 08:44:30
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| Effectivement Marie, il devait être trop tard ... CSG/CRL ... on est tellement bons en France pour user de ces majuscules à tout va, qu'on en arrive a s'emmeler les pinceaux. Merci pour la rectification. |
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SGC
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 17 août 2004 : 09:56:51
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Je ne devais donc plus payer le droit du bail depuis janvier 2001? Est-ce bien cela?
SGC |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
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marie2pl
Pilier de forums
243 réponses |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 17 août 2004 : 10:07:17
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SGC, je vous renvoies au site suivant:
http://www.lacnl.com/
vous verrez que c'est un organisme comme l'ADIL.
Pour les charges, si c'est le bordel dans les papiers du proprio, c'est tout bon !!! Mais controlez sur 8 ans !!!
Vous calculez ce que vous devez sur 5 ans, ensuite vous retirerez les provisions sur 5ans.
Si le proprio vous doit de l'argent (cool), vous monterez alors sur 8 ans.
Tout cela est un vrai travail !!!! Faites la demande en LRAR pour voir les justificatifs sur 8 ans. Si je retrouve des liens, je reviens. |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
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SGC
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 17 août 2004 : 10:21:30
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S'agissant du droit au bail injustement payé depuis janvier 2001, en plus de demander remboursement des sommes payées, puis-je demander remboursement des intérêts et d'un éventuel préjudice?
SGC |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 17 août 2004 : 10:32:09
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je ne pense pas qu'un juge vous accorde des intérêts. vous n'étiez pas sans la possibilité de savoir que ces sommes (droit au bail) n'étaient pas dûes (on en a fait un gros tapage à l'époque) . en plus, comme dans votre bail figurait une clause d'augmentation, pourquoi n'avez vous pas bougé pendant toutes ses années ? ou mis l'argent de coté.
les sommes que vous devez au bailleur ne sont pas susceptibles d'un intérêt depuis cinq ans (et c'est trés bien ainsi).
vous laissez sous-entendre que le bailleur a du mal à gérer son immeuble (pas ordonné) : mais quel age a t'il ? s'il est agé, il aura alors pour le juge toutes sortes de circonstances atténuantes.
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SGC
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 17 août 2004 : 10:47:57
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Il n'est pas agé, mais je trouve scadaleux cette loi des 5 ans qui peut mettre à mal la trésorerie d'un locataire qui ne connait pas la loi. Le droit belge par exemple ignore la rétroactivité en l'espèce pour protéger les locataires.
SGC |
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problèmes divers!!
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