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jpsnimes
Nouveau Membre
1 réponse |
 Posté - 17 août 2004 : 11:36:18
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- Comment se passe un changement de syndic dans le cas de maladie grave ou de décès d'un syndic bénévole sur une petite copropriété (4 lots) sans CS ? Comment annoncer aux copropriétaires cet état de fait ? Une personne de la famille du syndic en incapacité de tenir son rôle peut elle convoquer une AG pour le remplacer?
- Il se trouve que la gestion de la copropriété était un peu "hors normes": Pas d'assemblée générale ni de renouvellement du syndic depuis 5 ans. Y a t'il un risque légal pour le syndic ou pour les copropriétaires qui on laissé faire ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 août 2004 : 13:35:13
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D'abord on souhaite un prompt rétablissement à celui qui était votre syndic il y a quatre ans !
Car depuis quatre ans vous êtes sans syndic, quel que soit son état de santé. Tous les risques potentiels pèsent sur lui et les copropriétaires. Pas d'incident notable ? tant mieux ! c'(est peut être pour demain, même si on ne le souhaite pas.
Vous n'êtes pas le seul syndicat dans ce cas.
Seule solution officielle : la désignation d'un mandataire de justice par le président du TGI du coin. Il aura pour mission de convoquer une assemblée générale qui désignera un syndic. Profitez de la rentrée popur chercher et trouver l'oiseau rare. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 18 août 2004 : 19:31:19
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Il n'y a pas que le syndic qui est.Votre copropriété l'est aussi.On dit que la copropriété est en péril.Cela implique de faire appel à un administrateur provisoire sinon un administrateur judiciaire nommé par une ordonnance du président du TGI qui doit être saisi avec le concours d'un avocat.
Tous nos voeux vont au syndic malade qui devrait être soulagé rapidement de contrariétés dont il n'a pas besoin.
François |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 18 août 2004 : 19:38:41
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Dans un post mémorable JPM disait "qu'il fallait se soigner avant d'être malade et prendre un avocat avant d'aller au tribunal",ou quelque chose comme cela, mais il ne faut pas lui en vouloir car sans lui nous ne verrions plus que des posts comme les miens.HI   
François |
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ecrireafx
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 18 août 2004 : 19:45:43
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JPM, je trouve que vous donnez toujours les réponses les plus effrayantes ;) (je sais, vous restez dans la loi, mais ce côté plus catholique que le Pape peut engendrer de bonnes crises d'angoisse).
Etant dans une situation similaire dans ma copropriété (je viens d'acheter), je dirais que le point le plus important est surtout de voir si l'ensemble des copropriétaires est déjà de bonne volonté pour tout remettre en ordre.
Dans la plupart des cas, cet état de fait (absence de réel syndic, de conseil syndical) provient plus de la négligence que d'une situation de crise.
Après, si vous vous proposez comme syndic bénévole, ce n'est que le commencement... Je pense (l'avenir me le dira) qu'on peut décemment se passer de mandataire judiciaire qui ne ferait que couter beaucoup d'argent et retarderait l'implication de tous dans la reprise. Après tout, si tout le monde est d'accord pour convoquer une assemblée générale qui décidera de la nomination du syndic, qui viendra s'opposer à cette reprise en main ? Mais je me trompe peut-être.
Cordialement,
FX |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 sept. 2004 : 12:52:05
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ARGH § je tombe la dessus et que lis-je ?....
Ecrireafx, on ne peut pas vous suivre. C'est vrai que JPM est parfois (trop ?) normatif, mais il est des cas ou c'est indispensable.
Et le cas posé ici l'est.
Pas de syndic = administrateur provisoire, peu importe les états d'ame ou l'engagement des copropriétaires de bonne volonté.
Je conseille pour cela une solution économique. La condition préalable indispensable : disposer de TOUTES les adresses de TOUS les copropriétaires, sans aucune exception.
Il faut, hélas, passer par un avocat (voir des assoc de copros ou de consommateur) pour déposer la requête. Sa rédaction est simple, à condition d'être précis. ( Q : UI, on peut donner un modèle, ici ?)
Avocat = 450 € environ.
Mais dans la requête on demande au pdt du TGI de désigner le copropriétaire qui sera le futur syndic non prof, ou le pdt du CS s'il y en a un. Ca marche sans aucun problème, je n'ai pas connu un seul échec dans ces demandes.
Et ne croyez pas que ce soit réservé aux copros de 5 ou 6, non. C'est valable pour n'importe quelle copropriété, (ma dernière : 180 lots, pdt CS désigné) à la condition d'avoir les adresses des coproprios. Si on ne les a pas, c'est plus délicat mais pas insurmontable.
Si j'ai le temps et si UI l'autorise, je vous donnerez un modèle, car il ne faut pas oublier kelkes points, dont la référence à l'art.18-2 (Joseph Toison se souvient de cet oubli) ni au fait, si c'est le cas, de mentionner que "l'ancien syndic devra remettre à l'administrateur dans ce même délai d'un mois la liste des copropriétaires comportant leur adresse, leurs n° de lots et les tantiemes attachés à leurs lots."
En conclusion, je ne peut qu'approuver JPM : plus ou pas de syndic = nomination par pdt TGI. C'est incontournable.
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 02 sept. 2004 : 15:27:06
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Question à gédehem (entre autres)
Bonjour,
Ne serait-il pas possible, en AG, d'élire, un "...syndic assistant..." dans l'unique but serait de pouvoir, dans ce genre de cas extrême, convoquer une AG pour l'élection d'un nouveau syndic professionnel ou non???
Résolution ne concernant que les syndics non professionnels (hors coopératifs), cela va sans dire!!!
snp |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 sept. 2004 : 16:22:58
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Non, ce n'est pas possible, il n'y a qu'UN syndic qui ne peut se faire substituer.
La seule solution est prévue par le dernier alinéa de l'art.18 de L, comme je l'ai déja relevé totalement ignoré, hélas.
"En cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété (je le souligne souligne), un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice."
Empêchement du syndic : raison matérielle ou physique ne permettant pas au syndic d'exercer réellement et pleinement ses fonctions (le décès est donc exclu : là, il n'y a plus de syndic, 'l'empêchement' étant définitif !).
Carence du syndic : volonté délibérée du syndic de ne pas exercer pleinement tout ou partie de ses fonctions.
Conclusion : prévoir une clause dans le RDC, à adopter art.26, que je propose ici :
"En cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part constatée par le CS ou l'AG à exercer les droits et actions du syndicat, les fonctions de syndic seront de plein droit exercées provisoirement par le président du CS pour une durée qui ne peux excéder 3 mois (..6 mois max).
A défaut, ou à l'issue de ce délai l'empêchement ou la carence perdurant, la nomination d'un syndic provisoire par décision de justice peut être demandée par tout intéressé."
Bien évidemment, si le pb risque de perdurer, le pdt du CS/syndic provisoire ne doit pas attendre d'en arriver là pour convoquer une AG, avant l'échéance du délai fixé, pour désigner le nouveau syndic. |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 03 sept. 2004 : 10:50:31
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Bonjour,
Une fois de plus, la solution est trouvée par gédehem! Merci.
Mais pourquoi voter une telle clause à l'art.26, si on peut effectuer une refonte du RC à l'art.24 (jusqu'au 13/12/2005)???
snp |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 sept. 2004 : 21:42:37
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Ben tout simplement parce la 'refonte' comme vous dites, qui est la mise en conformité du RDC avec les dispositions légales et/ou règlementaires, ne concerne QUE cette adaptation prévue par l'art.49, se vote effectivement à l'art.24.
Mais ici, il s'agit d'introduire une clause qui n'existait pas ! c'est donc bien une modification qui se vote à l'art.26.
Bon, mais on ne va pas en faire un fromage, et nous avons été plusieurs à souligner ici, et d'éminents doctrinaires par ailleurs, que si les coproprios le souhaitent, ils peuvent profiter de l'adaptation prévue pour 'moderniser' leur RDC ou y apporter les modifs nécessaires, le RDC adapté et modifié étant alors approuvé globalement à la maj. art.24.
Et ici, cette clause conforme au dern. alinéa de l'art.18, c'est une clause indispensable.
Alors CHHUUUUT, ne le criez pas sur les toits : si la très très grande majorité en est d'accord, on passe tout au 24 avec l'adaptation. S'il y a de fortes contestations, on fait 24 là et 26 pour les modifs, pas d'autre solution. |
Edité par - gédehem le 03 sept. 2004 21:45:40 |
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cibou
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 07 oct. 2004 : 10:22:44
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Citation :
Initialement entré par gédehem
ARGH § je tombe la dessus et que lis-je ?....
Ecrireafx, on ne peut pas vous suivre. C'est vrai que JPM est parfois (trop ?) normatif, mais il est des cas ou c'est indispensable.
Et le cas posé ici l'est.
Pas de syndic = administrateur provisoire, peu importe les états d'ame ou l'engagement des copropriétaires de bonne volonté.
Je conseille pour cela une solution économique. La condition préalable indispensable : disposer de TOUTES les adresses de TOUS les copropriétaires, sans aucune exception.
Il faut, hélas, passer par un avocat (voir des assoc de copros ou de consommateur) pour déposer la requête. Sa rédaction est simple, à condition d'être précis. ( Q : UI, on peut donner un modèle, ici ?)
Avocat = 450 € environ.
Mais dans la requête on demande au pdt du TGI de désigner le copropriétaire qui sera le futur syndic non prof, ou le pdt du CS s'il y en a un. Ca marche sans aucun problème, je n'ai pas connu un seul échec dans ces demandes.
Et ne croyez pas que ce soit réservé aux copros de 5 ou 6, non. C'est valable pour n'importe quelle copropriété, (ma dernière : 180 lots, pdt CS désigné) à la condition d'avoir les adresses des coproprios. Si on ne les a pas, c'est plus délicat mais pas insurmontable.
Si j'ai le temps et si UI l'autorise, je vous donnerez un modèle, car il ne faut pas oublier kelkes points, dont la référence à l'art.18-2 (Joseph Toison se souvient de cet oubli) ni au fait, si c'est le cas, de mentionner que "l'ancien syndic devra remettre à l'administrateur dans ce même délai d'un mois la liste des copropriétaires comportant leur adresse, leurs n° de lots et les tantiemes attachés à leurs lots."
En conclusion, je ne peut qu'approuver JPM : plus ou pas de syndic = nomination par pdt TGI. C'est incontournable.
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cibou
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 07 oct. 2004 : 10:26:35
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Pourriez-vous me faire parvenir le document en question ? Cette question est d'une actualité brûlante dans notre copropriété... Le syndic bénévole ayant cessé ses fonctions de manière irrégulière, nous souhaitons convoquer une nouvelle AG -> avec tous ces posts il semble clair que nous devons passer par la case TGI et admin provisoire. Donc une aide à ce sujet serait la bienvenue !
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merci d'avance
Cibou
Citation :
Initialement entré par gédehem
ARGH § je tombe la dessus et que lis-je ?....
Ecrireafx, on ne peut pas vous suivre. C'est vrai que JPM est parfois (trop ?) normatif, mais il est des cas ou c'est indispensable.
Et le cas posé ici l'est.
Pas de syndic = administrateur provisoire, peu importe les états d'ame ou l'engagement des copropriétaires de bonne volonté.
Je conseille pour cela une solution économique. La condition préalable indispensable : disposer de TOUTES les adresses de TOUS les copropriétaires, sans aucune exception.
Il faut, hélas, passer par un avocat (voir des assoc de copros ou de consommateur) pour déposer la requête. Sa rédaction est simple, à condition d'être précis. ( Q : UI, on peut donner un modèle, ici ?)
Avocat = 450 € environ.
Mais dans la requête on demande au pdt du TGI de désigner le copropriétaire qui sera le futur syndic non prof, ou le pdt du CS s'il y en a un. Ca marche sans aucun problème, je n'ai pas connu un seul échec dans ces demandes.
Et ne croyez pas que ce soit réservé aux copros de 5 ou 6, non. C'est valable pour n'importe quelle copropriété, (ma dernière : 180 lots, pdt CS désigné) à la condition d'avoir les adresses des coproprios. Si on ne les a pas, c'est plus délicat mais pas insurmontable.
Si j'ai le temps et si UI l'autorise, je vous donnerez un modèle, car il ne faut pas oublier kelkes points, dont la référence à l'art.18-2 (Joseph Toison se souvient de cet oubli) ni au fait, si c'est le cas, de mentionner que "l'ancien syndic devra remettre à l'administrateur dans ce même délai d'un mois la liste des copropriétaires comportant leur adresse, leurs n° de lots et les tantiemes attachés à leurs lots."
En conclusion, je ne peut qu'approuver JPM : plus ou pas de syndic = nomination par pdt TGI. C'est incontournable.
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 25 janv. 2005 : 20:54:54
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Bonjour,
Je ne suis pas d'accord avec l'analyse selon laquelle il faut absolument passer par le TGI.
Si tous les copropriétaires se réunissent et élisent à l'unanimité un syndic, cette décision n'est contestable par personne et elle a l'avantage de ne rien coûter.
mariejds |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 janv. 2005 : 22:16:16
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Moi je ne suis pas d'accord avec le PV qu'on a mis sur mon pare-brise ! Bon, d'accord, j'étais à cheval sur le trottoir juste en dessous du panneau 'stationnement interdit", mais quand même ! ...
Vous avez le droit de ne pas être d'accord ... mais la loi c'est la loi ! D'autant qu'en cas d'absence de syndic désigné régulièrement, tout 'interessé' peut déposer requête en nomination d'un administrateur provisoire ... Tout interessé, c'est le plombier avec qui vous serez en litige dans 2 ans, s'il sait la "nomination" irrégulière pour 3 ans de votre syndic...
Une nomination irrégulière, c'est une épée de Damocles.
Le plus simple dans les petits syndicats, je l'ai dit, c'est de déposer requête en demandant la nomination d'un des 3 ou 5 copropriétaires, le futur syndic non prof. par exemple.
C'est vrai, ça coute environ 500 € !....
Et n'oubliez pas la clause du RDC traitant de l'empechement ou de la carence du syndic ... |
Edité par - gédehem le 25 janv. 2005 22:18:41 |
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 26 janv. 2005 : 01:55:51
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Bonjour Gedéhem,
Vous citez un exemple qui concerne le droit public. Les infractions au code de la route relèvent du droit public. Le droit public concerne les règles dont l'application est exigible par la puissance publique. La copropriété se trouve dans le droit privé. Il n'y a que les personnes privées ayant un droit qui peuvent exiger de le faire valoir. Concernant la convocation à une assemblée par un syndic non régulier, ayant abouti à la nomination régulière d'un syndic, seule est irrégulière la convocation. Mais seuls seraient en droit de contester une convocation irrégulière, les copropriétaires. S'ils ne la contestent pas en étant tous présents, l'irrégularité n'existe plus.
Les personnes extérieures intéressées ne sont que celles dont l'intérêt est que la copropriété aie un syndic. Ils n'ont pas à interférer sur ce qui se passe dans les assemblées. Si la copropriété a donc un syndic, ce n'est pas à eux de déterminer qu'il a été ou non nommé régulièrement. Si un syndic n'est pas élu, effectivement tout intéressé extérieur peut demander la nomination d'un syndic, mais ce n'était pas mon exemple.
mariejds |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 janv. 2005 : 12:05:48
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Je vais reprendre ce que disait JPM, tout au début :
"Seule solution officielle : la désignation d'un mandataire de justice par le président du TGI du coin. Il aura pour mission de convoquer une assemblée générale qui désignera un syndic. Profitez de la rentrée popur chercher et trouver l'oiseau rare."
Jpsnimes pose une question, nous lui répondons au regard des textes ... que voulez-vous qu'on vous dise de plus !
Bien sur, et je l'ai déja dit ici, si vous êtes 3 ou 4 copropriétaires et que vous vous entendezbien, vous faites ce que vous voulez à l'unanimité ...
Pour autant : "Seule solution officielle : la désignation d'un mandataire de justice par le président du TGI du coin. ....." .. que vous soyez d'accord ou pas !
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 27 janv. 2005 : 09:56:41
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Je suis en parfait accord avec mariejds.
On se trouve bien dans le domaine du droit privé. Aussi la notion d’ordre public ne peut être entendue de la même façon que pour une question de stationnement illicite qui entre dans le champ du droit pénal. Une décision unanime des copropriétaires, licite en soi, par exemple la nomination d’un syndic, est inattaquable à la condition qu’elle soit prise conformément aux conditions de validité des contrats (articles 1108 et 1134 du code civil).
Pour se prémunir contre une contestation ultérieure d’un des copropriétaires, il faudra rédiger le procès verbal avec une grande rigueur. En particulier, chaque page sera numérotée et paraphée par tous les copropriétaires. On peut aussi l’enregistrer pour lui donner date certaine. Il sera utile, pour écarter par avance tout doute sur la réalité du consentement de tous, d’y insérer une clause par laquelle chaque copropriétaire a parfaite connaissance des dispositions légales et réglementaires concernant la nomination du syndic (les reproduire dans le PV) et renonce à se fonder sur ces dispositions pour contester la décision prise à l’unanimité en toute connaissance de cause. Cet ordre public s’analyse en l’espèce comme un ordre public de protection donnant des droits à des individus, lesquels peuvent renoncer à ces droits dès lors qu’ils leurs sont acquis, par opposition à l’ordre public de direction visant l’intérêt général.
Le plombier cité par gedehem, ou tout autre intéressé extérieur à la copropriété, n’a pas qualité à contester la validité de la désignation du syndic. Il ne peut faire nommer un administrateur provisoire qu’en l’absence de syndic. Mais s’il a pour interlocuteur une personne ayant toutes les apparences du représentant légale de la copropriété, il doit se contenter de ces apparences et les actes de ce représentant engagent la copropriété. Tout au plus, peut-il demander à voir le PV de l’assemblée ayant nommé le syndic s’il a un doute sur la qualité de ce dernier.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 janv. 2005 : 11:20:40
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Barde, je suis en total accord sur le fond. Je l'avais déja dit dans le passé, même si cette position a été critiquée par certain.
Je l'ai rappelé dans mon post :
"Bien sur, et je l'ai déja dit ici, si vous êtes 3 ou 4 copropriétaires et que vous vous entendezbien, vous faites ce que vous voulez à l'unanimité ..."
Je suis donc en total accord, mais à une condition : la convocation de l'AG doit être notifiée par une personne ayant qualité.
C'est là que le bas blesse ! ...
Une AG irrégulièrement convoquée est contestable, en défense, dans le délai de 10 ans, y compris par un tiers ...
En l'absence de syndic j'avais donc conseillé que cette convocation soit rédigée par tous les copropriétaires, signée par tous, une auto-convocation unanime .., histoire de bétonner peut être un peu l'AG et la désignation du syndic à l'unanimité.
Ce sont là des avis et conseils personnels, qui tiennent la route dans les petites copropriété ou tout va bien ..
Mais si l'on s'en tient strictement aux textes, il ne faut les occulter, c'est la requête et le TGI, petite ou grande copropriété.
Et ici, nous rejoignons le sujet "nullité de plein droit" pour ce qui concerne la nomination d'un 'adminstrateur provisoire' dans un syndicat dépourvu de syndic, art.46 ou 47 .... en particulier lorsqu'il n'y a que 4 ou 5 copropriétaires . |
Edité par - gédehem le 27 janv. 2005 11:42:57 |
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reith
Contributeur senior
88 réponses |
Posté - 28 janv. 2005 : 01:01:24
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dura lex sed lex
vaut peut etre mieux ne pas s'éloigner de la Loi
ni donner des idées au Législateur  |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 28 janv. 2005 : 09:36:09
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La question de la convocation est d'importance et c'est là notre point de désaccord. Si l'assemblée peut se réunir à l'unanimité, le PV, qu'on supposera bien ficelé, a valeur contractuelle au regard des dispositions du code civil quelle que soit la qualité de celui qui l'a convoquée et même en l'absence de convocation. Cette solution est intéressante pour les petites copropriétés qui peuvent ainsi très simplement remettre en place l'organisation de leur gestion sans passer par la voie judiciaire, en particulier pour nommer un syndic lorsqu'il n'y en avait pas jusqu'alors. Ce n'est pas du bricolage mais tout ce qu'il y a de plus juridiquement sérieux. Une assemblée tenue dans ces conditions est absolument inattaquable, de même que la désignation du syndic par une telle assemblée.
Gedehem, vous avez une très bonne connaissance du droit de la copropriété, ce que tous reconnaissent. Mais votre connaissance des bases du droit en général est imparfaite et cela vous conduit parfois à émettre des contre-vérités. Le droit de la copropriété n'est pas un univers clos, il est intégré dans un système général dont les principes lui sont applicables, mais que malheureusement vous ignorez. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 janv. 2005 : 23:54:02
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Barde : la question n'est pas ce que je connais ou ce que je ne connais pas.
La copropriété s'inscrit bien sur dans des principes généraux dont je connais certains. Mais vous ne pouvez faire abstraction, dans le cadre de ces principes généraux, des dispositions spécifiques, ici à la copropriété, en particulier lorsqu'elles sont d'ordre public.
Nous sommes d'accord, et je l'ai dit à maintes reprises, une décision d'AG prise à l'unanimité des membres du syndicat est incontestable. Vous l'avez fort justement rappelé.
Mais vous ne pouvez oublier le fait que la convocation d'une assemblée générale est très strictement encadrée, disposition spécifique à la copro.
- Seul le syndic dont le mandat est en cours a qualité pour convoquer l'AG.
- A défaut, après mise en demeure infructueuse faite au syndic (ce qui impose qu'il y ai un syndic dont le mandat est en cours), le pdt du CS peut convoquer une AG.
Ce sont là les 2 seules possiblités de convocations "normales", de notification d'une convocation à une AG. Pas besoin ici de rappeler les principes généraux.
Reste donc le cas où le syndicat est dépourvu de syndic, peu importe la raison. Le syndicat étant dépourvu de syndic, les mêmes textes imposent le recours au juge pour désigner la personne ayant capacité à convoquer.
Cette procédure spécifique à la copropriété, nous n'y pouvons rien, ni vous, ni moi !
Il y a un contournement tiré par les cheveux, que j'ai pourtant déjà préconisé pour les petites copropriétés, qui consiste à rédiger une convocation unanime de tous les copropriétaires, signée par tous, une autoconvocation à cette AG.
Lorsqu'un syndicat est dépourvu de syndic, ce n'est pas la décision unanime de l'AG qui pose problème, au contraire ! Ce n'est pas non plus la rédaction du PV, qui devra certes être particulièrement soignée.
Ce qui pose problème dans un syndicat dépourvu de syndic, c'est la convocation de l'AG appelée à nommer le syndic !
Une AG convoquée irrégulièrement est entâchée de nullité, quand bien même cette AG décide ensuite à l'unanimité.
C'est là, dans cette convocation, que le bas blesse ... et les principes généraux ne prévoient pas de pansement.
C'est pourquoi, il me semble qu'il nous faut être très prudents dans les avis que nous pouvons donner, en particulier ici sur le sujet abordé, pour la convocation d'une AG dans un syndicat dépourvu de syndic..
Il est important de rappeler le principe : recours au TGI ... tout en préconisant l'autoconvocation unanime lorsqu'il n'y a que 4 ou 5 copropriétaires ...
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Edité par - gédehem le 31 janv. 2005 23:58:16 |
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Maladie grave d'un syndic bénévole
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