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Malou2
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 23 août 2004 : 15:09:19
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Nous sommes, en train d'acheter une maison, nous avons rendez vous dans 3 jours pour signer le compromis.
L'agence viens de nous appeler en nous demandant de passer ce soir pour nous faire signer un papier qui nous permettra de réduire les frais de notaire.
La maison date de 1968 et est vendue par un particulier via l'agence immobilière, donc à priori pas de frais de notaire réduits.
Quelqu'un sait-il ce que peut être ce papier qu'ils veulent nous faire signer.
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gdr
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 15:40:31
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Ils vont peut-être vous proposer de régler les frais d'agence qu'ils vous avaient annoncés à la charge du vendeur initialement ?
S'ils vous ont vendu un bien à 100 Keuros frais d'agence compris, ils peuvent vous proposer de l'acquérir à 95 K euros et de régler les 5 Keuros de frais d'agence (par exemple) à la place du vendeur.
Vous ne réglerez ainsi les frais de notaire que sur les 95 Keuros.
Je crois que c'est assez classique. |
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Malou2
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 15:46:28
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Effectivement j'ai revendu mon appartemet en début d'année pour avoir un apport et c'est ce qu'avait fait l'agence pour réduire un peu les frais pour les acheteurs et pour moi en tant que vendeur ça n'avait pas d'impact alors pas de problème.
Mais si c'est ça je ne vois pas trop pourquoi ils nous demandent de signer qque chose maintenant alors que le compromis de sera signé que dans 3 jours.
On verra bien ce soir... |
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DAMSAMBOISE
Pilier de forums
242 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 15:55:20
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Je ne sais pas sans plus d'explication...
Cela peut être un tas de chose comme une arnaque...
Est-ce une maison avec un statut particulier, une maison venant des domaines,... Un accord entre l'agence et un notaire habituel...
Il faut peut-être aller au rendez-vous et emener le document sans le signer pour s'assurer du contenu. Si vous êtes pour acheter le bien, le fait d'emener le document ne doit pas choquer l'agence.
DAMSAMBOISE |
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Malou2
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 16:04:12
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Non, la maison n'a pas de statut particulier. Elle était jusque là habitée par les propriétaires qui la vendent et ont déjà démanagé. C'est du moins ce que nous a dit l'agence.
Tu parles d'accord entre l'agence et un notaire habituel, quel gence d'accord permettrait de réduire les frais de notaire de façon légale?
On a de toute façon accepté le RdV de ce soir pour voir de quoi il s'agit mais on va effectivement être prudents avant de signer quoi que ce soit. |
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DAMSAMBOISE
Pilier de forums
242 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 16:16:21
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Ce que dit gdr me semble faux car les frais notariés sur la valeur du bien et non la valeur de l'opération.
Ainsi, si votre agence vous a bien parlé de frais notaires réduits (calculés dans son exemple sur la base des 95KE), je reprend mon explication de tout à l'heure, c'est à dire vous rendre sur place pour comprendre.
Ce qui est possible,c'est que l'agence vous ait dit "vente à frais réduits" (l'explication de gdr est alors correcte) mais que vous avez compris ou traduit en frais notariés réduits.
DAMSAMBOISE |
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gdr
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 16:42:49
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Tout à fait d'accord avec vous DASAMBOISE.
Cependant mon exemple du bien vendu à 100 Keuros, frais d'agence compris, était avec ces frais à la charge du vendeur. C'était une suggestion, car nous ne connaissons pas le dossier de Malou2.
Dans mon calcul, l'acquéreur achète donc le bien à 100 Keuros, et paye (par exemple) 7% d'honoraires ("frais dits de notaire") soit 7000 euros, puis le vendeur paye 5 K euros de commission à l'agence.
Ce qu'on va peut-être proposer ce soir à Malou 2 :
L'acquéreur paye le bien 95 Keuros et donc plus que 6650 euros de frais de notaire, plus 5 K euros à l'agence.
Au final cela revient au même pour l'agence, le vendeur, et Malou2 aura gagné 350 euros.
L'idéal serait donc de savoir si l'agence avait demandé une commission à Malou 2, ou si elle lui avait annoncé que le vendeur réglait la commission.
Enfin, pour ne pas se déplacer pour rien, rien de tel qu'un p'ti coup de fil à l'agence en leur demandant ce qu'elle va proposer ce soir. Si elle ne dit rien de clair, ça sent le coup fourré ...
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Malou2
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 17:01:09
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Merci de vos réponses.
Je ne connais pas le montant de la commission de l'agence. Je suis juste sûre, car j'ai posée la question, qu'elle est bien incluse dans le prix sur lequel on s'est entendu et pour lequel on a fait une proposition écrite.
On verra bien ce que ça donne ce soir, l'agence est à côté de chez nous et le déplacement n'est donc pas bien génant. Je vous tiendrai informés demain si ça vous intéresse. |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 17:12:22
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deux choses sont possibles :
- effectivement, passer la commission à la charge de l'acquéreur pour réduire un peu les droits d'enregistrement. (vous l'avez tous dit)
- soit aussi sortir du prix de l'immeuble, une certaine somme concernant le mobilier (à condition qu'il y en ait) dans la cuisine par exemple. et là, il faut faire un inventaire précis, d'un commun accord, à joindre au compromis. attention à ne pas mettre n'importe quoi comme valeurs car le fisc n'est pour l'instant pas trop méchant, à condition de ne pas carrement le prendre pour un "c". |
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 17:19:13
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Oui mais quelle serait la motivation de l'agence dans ce cas-là ?
Moi je mise sur une proposition de régler une partie de la commission en liquide... Si c'est ça, c'est à vos risques et périls Malou2 ! |
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gdr
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 17:36:54
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et si l'on va plus loin, peut-être vont-ils même vous proposer de payer une partie du bien en liquide ... et là, attention !
mais je ne vois pas en effet l'intérêt de l'agence, à part toucher aussi sur ce plan de la part du vendeur.
J'espère que nous nous égarons.
à demain pour la réponse de Malou2. |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 19:04:46
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je crois,sans aller chercher si loin que la motivation de l'agence est de se faire tout bonnement mousser auprés de l'acquéreur en lui faisant économiser des frais (sur le dos de l'état, ce qui n'est pas forcément mal vu pour l'acquéreur et en faisant oublier le montant de ses honoraires : geste commercial sur le dos d'autrui : c'est toujours le meilleur des gestes commerciaux  ) dans certaines régions, c'est trés pratiqué. et il n'y a pas de paiement en liquide, surtout pas : car il faut impérativement la facture totale des honoraires pour en tenir compte pour la plus value en cas de revente. |
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DAMSAMBOISE
Pilier de forums
242 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 20:08:24
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Certains semblent amalgamer les frais notariés avec la commission d'agence.
Il faut avoir une approche différente pour les 2 choses :
- les frais notariés s'établissent sur le bien hors commission et payés par l'acquéreur,
- la commission peut être payée par le vendeur ou l'acquéreur en fonction du contrat.
Je pense "gdr" que votre exemple est biaisé car on fait miroiter au départ que les frais notariés sont calculés sur la base frais d'acquisition + commission agence ce qui est normalement faux et l'on fait donc passé des pseudos frais notariés réduits.
Le fait de faire payer les frais de commission par le vendeur plutôt que par l'acquéreur ne fait donc pas diminuer les frais notariés.
DAMSAMBOISE |
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Malou2
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 24 août 2004 : 09:48:30
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On a vu l'agence hier soir et ils nous ont effectivement proposé de prendre les frais d'agence à notre charge et donc de diminuer d'autant le prix de la maison sur lequel ont s'était mis d'accord. Ceci nous permettra d'économiser environ 1.200 euros de frais de notaire.
Le papier qu'ils nous ont fait signer est un mandat de recherche. D'après ce qu'ils nous ont dit ce papier est nécessaire pour que le notaire accepte de dissocier les frais d'agence de la valeur du bien.
Pas d'histoire de paiement en liquide, tout est donc clean, merci pour vos réponses. |
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Malou2
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 24 août 2004 : 09:56:01
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Petite question complémentaire. Dobaimmo parle de la possibilité de sortir du prix de la maison une partie en mobilier. Quels sont les impacts pour les différentes parties?
Dans notre cas il y a effectivement des meubles qui restent dans la cuisine même si ça ne doit pas aller bien loin en valeur. Il y a également un barbecue en dur qui reste dans le jardin, je ne sais pas si ça rentre dans la catégorie mobilier. |
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 24 août 2004 : 09:58:22
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Ouaip sauf que le mandat de recherche n'est pas du tout nécessaire pour que le notaire "accepte" (?? il n'a pas le choix !) de dissocier montant de commission et montant du bien.
Ils ont apparemment utilisé un argument fallacieux pour être sûrs que vous ne leur ferez pas faux bond ? (je ne sais pas à quoi engage un mandat de recherche) |
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 24 août 2004 : 11:17:38
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Citation :
Dobaimmo parle de la possibilité de sortir du prix de la maison une partie en mobilier. Quels sont les impacts pour les différentes parties?
Pour le vendeur : Plus value plus faible donc si la résidence n'est pas principale gain de taxe
Pour l'acheteur : Moins de frais notariés. |
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gdr
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 24 août 2004 : 13:53:49
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Merci Malou2 de nous avoir apporté la solution finalement présentée par l'agence.
Quelques constats :
- nous avons été assez imaginatifs sur les diverses propositions que l'agence pouvait vous présenter. A croire que les agences ont été imaginatives avant nous !
- rien d'illégal dans la manip, mais comme le précide dobaimmo, l'agence se fait mousser en faisant réduire les frais de notaire, arrive à vous faire payer la commission comme une lettre à la poste, et au passage vous colle un mandat de recherche inutile dans votre cas particulier.
- cette manip est classique et vous fait gagner sur les frais de notaire, car le bien vous est vendu moins cher qu'annoncé auparavant.
citation de Malou2 :
On a vu l'agence hier soir et ils nous ont effectivement proposé de prendre les frais d'agence à notre charge et donc de diminuer d'autant le prix de la maison sur lequel ont s'était mis d'accord.
Dans votre cas, c'est intéressant, car je pense que le bien est destiné à devenir votre résidence principale.
Attention cependant pour les investissements locatifs, car au final l'acquéreur débourse autant pour le bien, et diminue les frais dits de notaire, mais en cas de revente (il faut tout imaginer), la plus-value sera plus importante car le bien acquis moins cher, et l'imposition à 16+10% est supérieure aux 7% moyens de frais dits de notaire ...
ps pour DASAMBOISE : désolé mais je dois mal m'exprimmer
Cette manip m'a déjà été proposée par une agence lorsque je souhaitais vendre 1 bien. Ils m'ont dit ouvertement qu'ils présentaient le bien plus cher en annonçant que la commission d'agence était réglée par le vendeur, pour la sortir ensuite distinctement du prix de vente, et faire plaisir à l'acquéreur qui voit ses frais de notaire réduits.
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DAMSAMBOISE
Pilier de forums
242 réponses |
Posté - 24 août 2004 : 14:15:20
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Pour gdr : Il s'agit pour moi d'une pratique peut-être alléchante mais pas réaliste si l'on se documente un peu.
Pour mémoire :
FRAIS D'ACQUISITION D'UN LOGEMENT OU D'UN TERRAIN
La rémunération du professionnel chargé de la transaction
Lorsque l'opération est conclue par l'intermédiaire d'un professionnel, agent immobilier ou tout autre professionnel que vous avez mandaté pour effectuer la transaction, ou lorsque l'avant-contrat les met à votre charge, le professionnel est en droit de vous demander des honoraires. Leur montant doit être affiché dans les locaux du professionnel ; il n'est pas réglementé, sauf s'il s'agit d'un notaire (ses émoluments sont limités à un pourcentage du prix de vente).
Les frais de mutation
Improprement appelés "frais de notaire", ils sont strictement réglementés ; le notaire peut vous demander de verser une provision.
Les frais de mutation comprennent :
La rémunération proprement dite du notaire :
les émoluments "proportionnels" déterminés selon un barème en fonction du prix de vente,
les émoluments fixes ou émoluments de formalités correspondant aux tâches matérielles et démarches administratives effectuées par le notaire.
Le notaire peut, pour une consultation juridique ou fiscale indépendante de la rédaction d'un acte, vous demander des honoraires dont le montant est libre. Sauf cas particuliers, ces derniers ne sont pas cumulables avec des émoluments " proportionnels ".
Les frais appelés "débours" qu'il a engagés pour votre compte, le cas échéant, notamment salaire du conservateur des hypothèques, coût des pièces d'état civil, d'un état hypothécaire, du certificat d'urbanisme, d'un extrait de cadastre.
Les droits et taxes payés au trésor public : votre notaire joue un rôle de collecteur d'impôts, notamment pour :
les droits d'enregistrement ou la TVA, suivant la nature de l'opération (cf. ci-dessous : les frais variables en fonction de l'opération réalisée ) ;
la taxe de publicité foncière, s'il y a lieu,
les frais de papier timbré proportionnels au nombre de pages de l'acte.
*****************
Pour Malou2 : vous n'avez pas gagné une réduction réelle de vos frais notariés puisqu'il s'agit d'un calcul légal qui s'applique hors commission.
Ils vous ont fait signer pour ne pas aller traiter en direct ou par une autre agence...
DAMSAMBOISE |
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gdr
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 24 août 2004 : 15:25:54
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DASAMBOISE : je pense que nous parlons sur 2 bases de calculs bien distinctes, et que Malou2 a réellement gagné 1200 euros.
Je reprends mon calcul pour exemple.
Un vendeur vend un bien 95 Keuros. L'agence le présente à 100 keuros avec commission à charge du vendeur. Le vendeur touche donc 100 et reverse 5 Keuros à l'agence en commission, qu'il peut déduire de sa plus-value. Il a donc un prix net vendeur à 95Keuros.
L'acquéreur achète donc un bien à 100 keuros (montant de la transaction chez le notaire), et paye 7% sur 100 Keuros soit 7000 euros.
Ce que l'agence a proposé à Malou2 :
Malou2 achete finalement le bien à 95 Keuros et règle la commission à la place du vendeur. Malou2 dépense toujours 100 Keuros, mais séparés en 95 pour le bien et 5 pour l'agence.
Le vendeur touche toujours ses 95 Keuros comme il le voulait.
En revanche Malou2 ne paye de frais dits de notaire plus que sur 95Keuros à la place de 100 Keuros, et c'est là qu'il gagne 7% sur 5 Keuros.
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DAMSAMBOISE
Pilier de forums
242 réponses |
Posté - 24 août 2004 : 15:33:53
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J'ai bien compris mais sauf erreur de ma part le calcul chez le notaire pour l'acquereur se fait sur la part hors commission et non commission incluse.
DAMSAMBOISE |
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Frais de notaire réduits
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