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cfab
Contributeur actif
34 réponses |
 Posté - 26 août 2004 : 15:26:47
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Bonjour,
j'ai repéré une maison par annonce d'agence. J'ai appelé l'agence pour prendre rendez-vous et celle-ci ne m'a pas donné l'adresse.
En passant dans le village en question, j'ai repéré une maison et trouvé le nom du propriétaire. C'était la même maison. J'ai donc annulé mon rdv avec l'agence.
J'ai négocié l'achat direct avec lui.
Le propriétaire s'inquiéte maintenant. L'agence a-t-elle un droit quelconque sur la transaction? Sachant que je n'ai rien signé avec eux et qu'ils ne m'ont pas donné l'adresse et n'ont pas l'exclusivité...
A vous lire.
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DAMSAMBOISE
Pilier de forums
242 réponses |
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 26 août 2004 : 16:44:40
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Oui en théorie l'agence a droit à une commission mais fautes de preuves un juge ne lui donnera jamais raison sur ce point.
Après c'est à vous de composer avec votre conscience... L'agence vous a rendu un service (sans elle auriez-vous trouvé cette maison ?), celà mérite qq chose non ? |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 26 août 2004 : 16:50:22
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Totalement d'accord avec Perestroika (pour une fois!... )
Pégase |
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cfab
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 26 août 2004 : 20:30:27
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Salut et merci pour vos réponses.
L'agence ne m'a rien dit sur le bien hormis que c'était près d'une rue bruyante. Ni adresse, ni numéro, ni nom de propriétaire n'a été dévoilé. Par ailleurs, il se trouve que j'ai des amis dans le village en question et c'est en allant les voir que je suis tombé dessus... J'ai même pris des photos du numéro pour appeler.
Je suis de bonne foi et ai ma conscience tranquille. Ma question était plutôt juridique que morale. Si l'agence m'avait donné l'adresse du bien, je serai malhonnête de ne pas passer par eux, mais là...
Bref, je ne risque rien et c'est ce que je voulais savoir. Merci.
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 27 août 2004 : 11:05:16
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Citation :
Si l'agence m'avait donné l'adresse du bien, je serai malhonnête de ne pas passer par eux, mais là...
L'agence a travaillé pour recenser ce bien et ses caractéristiques, oui ou non ?
L'agence vous a fourni un service en vous proposant un bien qui correspond à vos envies, oui ou non ?
Vous n'auriez peut-être jamais pu obtenir ce bien si l'agence n'avait pas fait ce travail, oui ou non ?
Se retrancher derrière l'adresse (pourquoi ne vous a-t-elle pas été communiquée d'ailleurs ?) n'efface à mon avis pas ces différents points.
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cfab
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 10 sept. 2004 : 12:19:58
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Citation :
L'agence vous a fourni un service en vous proposant un bien qui correspond à vos envies, oui ou non ?
Vous n'auriez peut-être jamais pu obtenir ce bien si l'agence n'avait pas fait ce travail, oui ou non ?
Se retrancher derrière l'adresse (pourquoi ne vous a-t-elle pas été communiquée d'ailleurs ?) n'efface à mon avis pas ces différents points.
Bah comme je l'ai écrit, non justement. C'est moi qui ai repéré l'annonce sur seloger.com. J'ai appelé l'agence. Je ne l'avais jamais missionné pour une quelconque recherche auparavant... et j'ai annulé le RDV dans la foulée pour qu'elle ne s'engage pas plus. |
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Pascal_Rouen_Tours
Pilier de forums
487 réponses |
Posté - 10 sept. 2004 : 16:11:29
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Qu'a fait l'agence ? juste passé une annonce et répondu à un appel téléphonique ? Il n'y a donc eu ni visite, ni négociation, ni rien du tout pour conclure cette transaction.
Si l'agence n'a pas un mandat exclusif de vente (auquel cas le propriétaire ne peut vendre seul ou recourir à une autre agence), il n'y a aucune rémunération à payer, aucun juge ne suivrait une plainte sans aucun élément.
Pour autant, l'agence a certainement travaillé pour tenter de trouver un acquéreur au propriétaire qui lui a donné mandat. Mais la commission n'est due qu'en cas de vente par son intermédiaire.
Soyez confiant dans la réponse concise et pourtant très précise de Damsamboise 
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Edité par - Pascal_Rouen_Tours le 10 sept. 2004 16:14:06 |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 12 sept. 2004 : 00:17:47
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JE ne suis pas du tout d'accord avec vos interprétations erronées...
Relisez, s'il vous plait l'article 6 de la loi Hoguet et des conditions de la rémunération du mandataire...
- un mandat valide (et qu'il soit exclusif ne change rien à l'affaire)
- l'entremise (celle-ci se réalise bien en amont du rendez-vous de visite auquel l'acquéreur ne se rend pas - il y a même éviction de l'agence dans ce cas !)
- conclusion effective de l'affaire (et TOUS les juges ne traduisent pas "effectivement" par "définitivement", si l'acquéreur et vendeur signent, l'affaire est effectivement conclue.
Il ressort de cet artcile et d'une jurisprudence constante, qu'il s'agit en réalité des obligations du mandant vis-à-vis de son mandataire, et qu'il s'agira à l'agent immobilier de prouver son entremise dans cette affaire, et entre les contacts téléphoniques, les agendas, et probablement le fait que le vendeur ait été prévenu de la visite... il n'y aura pas photo ! Si le mandataire réclame ses honoraires il aura gain de cause à 100%.
Cela est une nouvelle fois de jurisprudence constante, et juste pour vous dire à quel point ce n'est absolument pas isolé, les Juges de la Cour de Cassation ont même statué en faveur du mandataire (considérant l'article 6) 19 mois après le mandat et où le prix du bien avait même baissé de 40%....
Nous avons eu un très long fil sur fr.misc.droit-immobilier avec ce contributeur avec les conclusions que je vous donne ici.
Tout dépendra d'une part de la réaction du mandant, et de l'Agence d'autre part.
Dans cette affaire il y a un mandat, il y a entremise, il y a éviction du mandataire et il y a accord du vendeur et de l'acheteur : aucun doute, les honoraires seront dus !
--
Jean-Michel
jmkdb |
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MICK666
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 12 sept. 2004 : 13:40:30
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c clair que vous ne risquer rien.
vous vous etes renseigner sur un bien en appellant une agence. c'est tout.
l'agence ne vous a pas fait signer aucun bon de visite, elle n'as pas participer a la transaction, vous ne les avez meme pas vu !!!!
n'importe qui aurait pu trouver par hazard le bien immobilier d'apres le site web seloger sans contacter l'agence.
meme si la photo ressemble a la maison que vous avez vu, rien ne prouve que cet celle que vous acheter, tout le monde peut avoir un double, surtout une maison.
de toute facon, il ne peuve absolument rien faire. ce serait trop facile, si tout les acheteurs qui avait appelé une agence sans avoir visiter de bien avec eux, et ensuite achete a un particulier, l'agence se pointe et dis j'ai un mandat non exlusif avec ce particulier et vous me dever une commission !!!!
j'aimerais trop qu'il me fasse cela, je serais mort de rire :):)
ML |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 13 sept. 2004 : 19:27:39
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Encore une fois, je ne peux souscrire à votre analyse !
Reprenez point par point la question, d'une part, et notamment que cela n'est sûrement pas par un pur hasard que l'acquéreur soit en contact avec cette agence.
Par ailleurs, dans ce genre d'affaire, ce qui compte ce sont les obligations du mandant vis-à-vis de son mandataire.
Là encore, si vous relisez l'articel 6 de la Loi Hoguet, toutes les conditions de la rémunération du mandataire sont réunies :
- mandat valide
- entremise et il y a même éviction) et il y a entremise par le fait du rendez-vous à l'agence pour visiter le bien, et éviction par le fait que l'acquéreur manoeuvre pour aller s'entrendre directement avec le vendeur. En outre, l'entremise est réalisée bien en amont d'une quelconque visite...
- affaire effectivement conclue.
Vous donnez un très mauvais conseil en écrivant à cette personne qu'elle ne risque rien. Le risque, si risque il y a c'est d'être condamné solidairement avec le vendeur à règler les honoraires de la négociation conformément au mandat.
à la condition que l'agence se manifeste. Au passage, la prescription des obligations d'un mandat valide et de ses effets est de 10 ans...
jmkdb |
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cfab
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 13 sept. 2004 : 22:21:58
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Soit dit en passant, je ne manoeuvre pas pour évincer l'agence.
Evidemment ce n'est pas fortuit si j'ai contacté cette agence, puisque l'agence a été mélée à l'affaire uniquement parce que j'ai vu la photo sur le site seloger.com et que j'ai voulu passer par elle. MAIS, je le rappelle, hormis me donner un rendez vous à l'agence, cette dernière n'a rien fait pour moi. J'ai ensuite trouvé par hasard (en allant voir des amis dans la ville en question) une maison et j'ai pû appeler le propriétaire directement. Comment pouvais-je savoir si c'était la même??? et quand bien même, l'entremise ne me parait pas évidente puisqu'elle suppose que l'agence m'aie présenté le bien ou le vendeur, n'est ce pas?
L'agence n'a pas contacté le vendeur, ni ne l'a informé de ma visite à venir (d'où une des conditions non remplies il me semble) et j'ai annulé le rendez-vous quelques heures après l'avoir pris. L'agence ne m'a pas donné l'adresse, ni le nom, ni le numéro du propriétaire. L'agence m'a dit de passer dans leurs bureaux. Est-ce que cela m'interdit de passer directement par le vendeur pour tous les biens que cette agence gére et gérera dans le futur? même si elle vend la maison d'un de mes amis par exemple?
Quoi qu'il en soit, je pense que comme je l'ai dit par ailleurs, je serais certainement malhonnête si l'agence m'avait donné l'adresse ou le nom du vendeur. Mais dans le cas présent, je dors la conscience tranquille... |
Edité par - cfab le 13 sept. 2004 22:24:49 |
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cfab
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 13 sept. 2004 : 22:33:30
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Merci pour vos contributions Jean-Michel. Mais je les trouve finalement un peu trop orientées. Une autre question : y a-t-il entremise si je regarde les photos de maisons sur une vitrine d'agence immobilière?
Entre nous, je ne manoeuvre que pour trouver une réponse à ma question simple. J'ai l'impression que vous manoeuvrez pour défendre votre profession de formateur d'agents immobiliers...
Je ne vais pas pour ma part plaindre les agences, surtout en ces temps ci. Je ne cherche pas non plus à les flouer ni à tricher. Il faut être beau joueur dans la vie : si une vente leur échappe, je trouve lamentable d'essayer de dire qu'ils sont pour quelque chose dans la vente pour un simple rendez-vous à l'agence fixé par téléphone. |
Edité par - cfab le 13 sept. 2004 22:35:01 |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 14 sept. 2004 : 09:23:44
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Mes réponses ne sont absolument pas orientées, croyez-moi ! Elles s'appuient sur le texte de Loi citée (à savoir particulièrement l'article 6 que je vous encourage à relire) et sur une Jurisprudence constante (faites une petite recherche Google et vous pourrez y voir une décision conforme à ce j'écris ici pour une affaire dont le mandat datait de 19 mois, et dont le prix proposé avait baissé de 40%)
Dans l'affaire qui nous est proposée ici, le "noeud" est l'entremise de l'Agence... il suffira à l'Agence de produire ses relevés téléphoniques et de produire son agenda pour démontrer qu'elle est bien entre vendeur et acquéreur dans cette affaire.
Il y a éviction puisque l'acquéreur ne se rend pas au rendez-vous de visite, car il s'agissait de cela... Cet acquéreur est tout de même en relation avec l'Agence pour cette affaire !
Une nouvelle fois, s'il vous plait, relisez les textes et la Jurisprudence.
Ce ne sont pas les obligations de l'acquéreur, mais celles du vendeur....
Ma conclusion quelle est-elle ? Très simple, tout dépendra de la réaction de l'Agence, et bien évidemment de celle du vendeur qui se déclare, rappelez-vous inquiet... C'est normal, le mandat signé l'oblige quelque peu vis-à-vis du mandataire.
jmkdb |
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cfab
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 14 sept. 2004 : 09:39:56
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Justement non, et c'est là que je ne suis pas d'accord sur le fait qu'il y ait eu entremise : l'agence n'était pas entre acquéreur et vendeur. L'agence ne m'a pas présenté le vendeur ni n'a informé celui ci de ma visite...
Si il y a entremise juste parce que j'ai appelé une agence ou vu ses photos sur le net, un paquets d'agence devraient s'enrichir plus qu'elles ne le font actuellement!!!
La loi que vous citez prévoit la réunion de certaines conditions afin que la rémunération soit justifiée et demandable. L'entremise n'est pas si simple à définir que vous le faites, heureusement!!! Imaginez, j'appelle une agence pour une maison. J'obtiens un RDV que j'annule ensuite. Trois mois après un ami à moi met sa maison en vente par le biais de cette agence et me la présente par ailleurs. Si j'achéte sa maison, serai-je lié à l'agence sous prétexte que je l' avais déjà appelée trois mois avant???
Je le répéte, l'agence n'a rien fait pour moi hormis me dire de passer à l'agence... De même le mandat que le vendeur a signé prévoit que l'agence ait effectivement informé l'acquéreur, ce qui n'est pas le cas.
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 14 sept. 2004 : 14:48:37
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CAFB,
Je suis en parfait accord avec votre analyse. Ce professionnel ne vous ayant rien fourni, hormis un RV dans leurs bureaux et, si j'ai bien compris, ce RV a été annulé par vos soins, il n'y a pas entremise.
Cette agence n'a rien fait, ni pour vous, ni pour son mandant, vous a t-elle seulement demandé votre nom?? et encore, celà ne prouverait en aucune façon qu'il y a eu entremise.
Il est tout à fait évident que n'ayant aucun renseignement sur la localisation de cette maison, c'est tout à fait par hasard que vous êtes tombé sur elle.
Ne craignez rien, à mon avis, aucun juge ne suivrait une requête de cette agence. Il en faut un peu plus pour pouvoir prétendre à rémunération !!! |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 14 sept. 2004 : 15:11:49
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Il y a quelques semaines, nous avons eu sur le forum fr.misc.droit-immobilier la même question émanant de la même personne.
Ce thread a laissé entendre que le propriétaire était parfaitement au courant de la visite, celui-ci ayant été informé par l'agence de l'organisation de celle-ci.
Que l'agence ne donne pas l'adresse par téléphone me semble normal et conforme aux engagements du mandat...
Je serai vous, je resterai très prudent dans vos affirmations. je reste plus que circonspect quant au fait que cet acquéreur soit connu de l'agence, qu'un rendez-vous de visite avait été pris et surtout quant à l'inquitude légitime du vendeur.
J'ai donné mon avis, tenant compte des textes et de la jurisprudence... Et là encore, ce que j'aimerai, c'est avoir l'avis du vendeur... et non pas celui seul de l'acquéreur qui visiblement évince l'agence... cela me paraît évident.
Une nouvelle et une dernière fois, prenez un peu plus de recul, aucune jurisprudence ne me contredit sur des faits qui me semblent avérés.
Je vous encourage à faire la recherche sur Google sur ce point.
Et pour avoir discuté il y a quelques semaines avec un Juge de la Cour d'Appel de Bordeaux, le fait est que tout dépendra de l'Agence et des éléments matériels en sa possession : agenda et rapports téléphoniques.
jmkdb |
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cfab
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 14 sept. 2004 : 15:22:21
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N'importe quoi!!! C'est moi même effectivement qui ai posté sur ce newsgroup : et jamais je n'ai dit une telle chose (que le venderu était parfaitement au courant)!!!
Pour évincer l'agence, il faudrait que celle ci aie fait quelque chose pour moi ou le vendeur concernant cette vente. Or ce n'est pas le cas.
De toute façon, mon bon sens (car les juges l'utilise aussi parfois pour interpréter une loi) me dicte que je n'ai rien à craindre. Et quoi que vous en pensiez, j'ai agi en toute bonne foi.
Aucune jurisprudence ne contredit non plus mon analyse.
Quand aux preuves matérielles que vous avancez, je vais alors produire mon agenda où j'aurais inscrit avec ma belle écriture (oui j'ai une belle écriture) que j'étais à l'étranger pendant que l'agence m'a proposé un RDV. C'est recevable comme preuve?
Et j'aimerais qu'on me produise un enregistrement téléphonique de la conversation que j'ai eu avec l'agence (je crois qu'il est interdit d'enregistrer quelqu'un à son insu mais bon...) comme ça on verrait bien que l'agence ne m'a pas fourni le plus petit élément me permettant de l'évincer!!!!
Bref, merci à tous pour vos réactions, je pense savoir à quoi m'en tenir dorénavant. |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 14 sept. 2004 : 15:43:07
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Mais il ne s'agit pas d'enregistrements ! Il s'agit simplement de produire de quoi prouver qu'il y a eu :
- contacts avec vous (et visiblement l'agence vous connait)
- rendez-vous pris avec vous et notamment pour visiter ce bien en particulier
- contact avec le vendeur pour organiser la visite (je ne ferai pas l'injure de copier votre post d'il y a quelques semaines à ce sujet)
Vous voulez entendre quoi ? Qu'il n'y a aucun problème alors qu'il pourrait y en avoir ?
Je n'ai aucun intérêt dans cette affaire autre que de vous donner mon meilleur conseil en mon âme et conscience.
Et je vous réponds pour la dernière fois, comme je l'ai fait il y a quelques semaines :
Tout dépendra de l'attitude du vendeur, et de l'attitude de l'agence. Cette dernière me semble être fondée dans un recours contre le vendeur et vous solidairement. C'est mon sentiment, non seulement au travers de votre question même, mais aussi au travers de ma propre expérience du sujet.
Mais de dire que vous ne risquez rien me semble bien hasardeux compte tenu des faits tels que vous les avez rélatés par ailleurs et même ici.
Je vous ai donné les textes à l'appui ainsi que la jurisprudence. A vous de savoir ce que vous voulez faire compte tenu des informations dont vous diposez aujourd'hui.
Vous êtes absolument libre de faire comme vous le souhaitez.
jmkdb |
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cfab
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 14 sept. 2004 : 15:56:44
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Pour compléter, voici mes posts sur le newsgroup cité (que chacun peut consulter librement pour vérifier mes dires) :
Le 26/08 :
"
Bonjour,
j'ai repéré une maison par annonce d'agence. J'ai appelé l'agence pour prendre rendez-vous et celle-ci ne m'a pas donné l'adresse.
En passant dans le village en question, j'ai repéré une maison et trouvé le nom du propriétaire. C'était la même maison, j'ai donc annulé mon rdv avec l'agence.
J'ai négocié l'achat direct avec lui.
L'agence a-t-elle un droit quelconque sur la transaction? Sachant que je n'ai rien signé avec eux et qu'ils ne m'ont pas donné l'adresse...
A vous lire.
"
Le 26/08 :
"
Merci pour ces deux réponses.
Pour Jean Michel, ma question était de savoir si l'agence avait un droit quelconque sur la transaction, comme par exemple réclamer une commission sur la vente... Sachant que non seulement je n'ai rien signé auprès d'eux, qu'ils n'ont pas le contrat d'exclusivité et qu'ils ne m'ont fourni ni nom, ni adresse ni numéro du propriétaire ou de la maison en vente.
"
Le 27/08 :
"
Bah rien hormis me fixer un RDV (à l'agence) que j'ai vite annulé ensuite. C'est bien pour cela que je ne pense pas leur être redevable de quoi que ce soit, mais le propriétaire s'inquiétait de la chose....
J'ai signé hier, on verra bien si l'agence se manifeste.
"
J'espère de même ne pas vous faire injure...
Comme je le pense sincèrement, il n'y a pas eu d'entremise de l'agence (répondez alors à mes questions sur les vitrines et autres questions absurdes que j'ai posées) puiqu'elle ne m'a rien fourni, ni au vendeur, ni ne nous a mis en relation...
J'ai bien entendu vos propos, mais je n'y souscris absolument pas. Affaire d'interprétation sans doute. Quant à l'intérêt que vous pouvez avoir : on a toujours intérêt à défendre ceux pour qui on travaille... Libre à vous de partager cette dernière assertion.
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Edité par - cfab le 14 sept. 2004 15:58:37 |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 14 sept. 2004 : 16:09:56
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Citation :
Initialement entré par cfab
J'ai bien entendu vos propos, mais je n'y souscris absolument pas. Affaire d'interprétation sans doute. Quant à l'intérêt que vous pouvez avoir : on a toujours intérêt à défendre ceux pour qui on travaille... Libre à vous de partager cette dernière assertion.
Rien ne vous permet d'affirmer ce que vous affirmez. Je ne suis pas présent sur les Forums usenet depuis autant d'années pour avoir à me justifier là-dessus. Je n'ai de comptes à rendre à personne. Je vous ai donné mon avis. Libre à vous de le partager, mais je ne vous permets absolument pas de dire que je vous ai donné mon avis par arrière pensée ou intérêt.
Vous voyez, je ne souhaite pas que l'Agence intente quoi que ce soit pour prétendre toucher sa rémunération... mais voyez-vous, je finis par le souhaiter..; vous reviendrez poster à ce moment-là je présume...
jmkdb |
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