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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
 Posté - 30 août 2004 : 00:40:57
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Cour de cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 20 juillet 1988 Rejet
N° de pourvoi : 87-10364
Inédit titré
Président : M. MONEGIER DU SORBIER
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1°) M. Hector NIGLIO,
2°) Mme Arlette NIGLIO, née FERRER, demeurant ensemble à Sarcelles-Lochères (Val-d'Oise), 21 boulevard Henri Poincaré, en cassation d'un arrêt rendu le 19 septembre 1986 par la cour d'appel de Versailles (1re Chambre), au profit :
1°) de la GERANCE DE LA MADELEINE, société anonyme, administrateur de biens dont le siège est à Paris (8e), 9 place de la Madeleine,
2°) du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU 5-21 BOULEVARD HENRI POINCARE A SARCELLES, pris en la personne de son syndic le CABINET SARCELLOIS D'ADMINISTRATION DE BIENS (CSAB), dont le siège est à Sarcelles (Val-d'Oise), 21 rue du 8 Mai 1945, défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 28 juin 1988, où étaient présents : M. Monégier du Sorbier, président, M. Capoulade, rapporteur, MM. Francon, Paulot, Tarabeux, Chevreau, Didier, Senselme, Douvreleur, Beauvois, Deville, Darbon, conseillers, M. Cachelot, Mme Cobert, conseillers référendaires, M. de Saint-Blancard, avocat général, Mme Prax, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Capoulade, les observations de Me Bouthors, avocat des époux Niglio, de Me Baraduc-Bénabent, avocat de la société Gérance de la Madeleine, de Me Choucroy, avocat du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 5-21 boulevard Henri Poincaré à Sarcelles, les conclusions de M. de Saint-Blancard, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 19 septembre 1986), statuant en référé, que, syndic de la copropriété de l'immeuble 5 à 21 boulevard Henri Poincaré, à Sarcelles, jusqu'au 29 mai 1979, la société "La Gérance de la Madeleine", qui n'a pas reçu quitus de sa gestion mais dont les comptes ont été approuvés pour les exercices 1976-1977 et 1977-1978, par l'assemblée générale du 25 mars 1980, sans que cette décision ait été judiciairement contestée par les époux Niglio, copropriétaires opposants, dans le délai prévu par l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, a formé tierce opposition aux ordonnances rendues les 19 décembre 1979 et 14 janvier 1981 par le juge des référés qui avait prescrit la vérification des comptes du syndicat des copropriétaires pour les exercices 1976-1977 et 1977-1978 ; Attendu que les époux Niglio reprochent à l'arrêt d'avoir déclaré cette tierce opposition recevable et d'avoir rétracté les ordonnances en raison d'une contestation sérieuse, alors, selon le moyen, "que, d'une part, le tiers opposant n'est recevable suivant l'article 583 du nouveau Code de procédure civile qu'à la condition de n'avoir pas été représenté au jugement qu'il attaque ; que La Gérance de la Madeleine, ancien syndic de la copropriété, avait cependant été représentée à la décision entreprise par le syndicat des copropriétaires ; qu'en déclarant néanmoins recevable la tierce opposition de La Gérance de la Madeleine, la cour d'appel a violé l'article 583 du nouveau Code de procédure civile, alors que, d'autre part, l'objet du litige suivant l'assignation introductive d'instance des époux Niglio, en date du 27 novembre 1979, portait sur l'examen des comptes de la copropriété 1976-1978 non approuvés par l'assemblée générale du 29 mai 1979, date de la révocation de La Gérance de la Madeleine, laquelle s'est toujours refusée à en justifier et n'a jamais reçu quitus ; qu'en relevant cependant que lesdits comptes auraient été approuvés, la cour d'appel a dénaturé l'objet du litige en violation de l'article 4 du nouveau Code de procédure civile, alors que, de troisième part, n'est pas une contestation sérieuse au sens de l'article 808 du nouveau Code de procédure civile l'invocation par un ancien syndic qui n'a pas rendu ses comptes de l'applicabilité du délai de forclusion de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 1er juillet 1965 à l'action de copropriétaires qui, loin de contester la délibération d'assemblée générale du 29 mai 1979 ayant refusé d'approuver les comptes, entendaient vaincre la résistance dolosive de La Gérance de la Madeleine et obtenir l'examen desdits comptes ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 808 du nouveau Code de procédure civile, ensemble l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et alors que, de quatrième part, suivant l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1382 du Code civil, le syndic est responsable de sa gestion envers les copropriétaires dont l'action n'est pas soumise au délai de forclusion prévu par l'article 42, alinéa 2, de la loi de 1965 ; que l'invocation d'une forclusion de la part du syndic révoqué sans que ses comptes fussent approuvés et en l'absence non contestée de
tout quitus ultérieur, n'était pas une contestation sérieuse au fond ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les textes susvisés ensemble l'article 808 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu, d'une part, que le syndic n'étant pas représenté par le syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a justement décidé que la société La Gérance de la Madeleine était recevable pour faire tierce opposition aux ordonnances ayant prescrit l'expertise comptable ; Attendu, d'autre part, que les comptes des exercices 1976-1977 et 1977-1978 étant censés n'avoir jamais été litigieux, en raison de leur approbation par l'assemblée générale du 25 mars 1980, la cour d'appel qui, sans modifier l'objet du litige, a pris en considération cette décision, devenue définitive à défaut de contestation judiciaire dans le délai imparti par l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, a exactement retenu que la demande d'expertise à l'effet de faire vérifier les comptes du syndicat des copropriétaires, approuvés par cette assemblée, soulevait une difficulté sérieuse, qu'il y ait eu quitus ou non de la gestion ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
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Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles 1986-09-19
Titrages et résumés TIERCE OPPOSITION - Personne pouvant l'exercer - Partie représentée à l'audience (non) - Syndicat de copropriétaires - Conditions.
REFERE - Contestation sérieuse - Désignation d'un expert pour la confiscation des comptes d'un syndic de copropriété approuvés par une assemblée générale.
Codes cités : (1). Nouveau Code de procédure civile 583. (2). Nouveau Code de procédure civile 808.
Lois citées : Loi 1965-07-10 art. 42 al. 2
[size=3]Quelqu'un peut il m'expliquer ce qui ressort de cette jurisprudence ,quelles conclusions peut on en tirer, qui a gagner au final ??
J'ai vraiment du mal a comprendre ce charabiat juridique ..
Merci, j'espere que ca en tineressera plus d'un !![/size=3]
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 30 août 2004 : 09:52:32
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Cela veut dire que lorsque les comptes ont été approuvés par l'assemblée générale, on ne peut pas ensuite demander à leur sujet une expertise judiciaire.
Mais cela veut dire aussi que le contrôle des comptes est une mission essentielle du conseil syndical qui doit s'y consacrer en cours d'exercice et non pas seulement à la fin de celui ci. Pour un syndicat important il est bon de vérifier deux ou trois fois les comptes en cours d'exercice. C'est autant de fait et le contrôle final sera plus bref et plus facile. De plus les erreurs ou anomalies constatées en cours d'exercice peuvent être corrigées avant le 31 décembre.
Ce n'est pas dans l'arrêt mais on peut l'ajouter : les décisions importantes relatives aux travaux et achat de fournitures doivent préciser la catégorie de charges dans laquelle le coût sera classé et réparti. Cela fait échec à toute tentative ultérieure de faire annuler la répartition de cette charge. C'est en effet la décision initiale qu'il faut alors attaquer, et non pas la décision d'approbation des charges.
Le contenu de certains comptes doit être analysé lors du contrôle : notamment les comptes d'attente. Il faut donc avoir le grand livre sous la main .
Le conseil syndical doit s'intéresser aussi
aux soldes individuels débiteurs. Il ne peut se montrer surpris au cours de l'assemblée de l'existence d'une ou plusieurs procédures de recouvrement, et moins encore se montrer surpris de la carence du syndic dans le recouvrement des impayés. Ces points auraient du être vus deux mois avant, lors du contrôle des comptes.
à la ponctualité du paiement des factures. Il n'est pas admissible de trouver au 31 décembre des factures impayées depuis deux ou trois mois et une trésorerie suffisante. La réputation de ponctualité d'un syndicat peut permettre 3 % d'économie sur l'ensemble des charges.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 30 août 2004 : 13:28:14
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| JPM, vous voulez dire que meme si il apparait des erreurs grossière dans des comptes, je parle pour mon cas des factures en double, des taux de TVA incorrecte, et des factures de 2002 dans les comptes de 2003, si ces comptes sont approuvé lors de l'AG (nous n'avons pas donné quitus), alors il est impossible d'attaquer cette résolution en justice ,enfin le jugement nous donnera tort |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 30 août 2004 : 15:10:17
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Yaume vous devez cotisé dans une association pour vous aider, c'est la meilleur solution pour vous.On peut pas donnez des avis car vos réponses mais oui mais non, sincèrement je vous le conseille vivement une cotisation annuelle dans une association sera utile pour vous aider dans la gestion de votre immeuble. delà vous apporte beaucoup en connaissance, ainsi au reste du CS.Vous n'arrivez à rien tout seul ce n'est pas les questions et les réponses à la vague qui peuvent résoudre vos problémes avec le syndic passez à un stade supérieur avec l'aide d'un tier genre l'ARC voilà son adresse: http://www.unarc.asso.fr/
math |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 août 2004 : 16:02:19
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Cher Yaume, moi je ne dis rien. Ou plutot je vous ai indiqué , comme vous le demandiez, ce que dit l'arrêt. Il est vrai que j'ai ajouté quelques bricoles qui me paraissent utiles pour quelqu'un qui aura à vérifier les prochaines comptes du syndic.
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yaume
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1770 réponses |
Posté - 30 août 2004 : 16:59:42
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oui JPM, j'aime beaucoup vos réponses ,elles permettent d'éclaircir les choses, meme si defois on entend ce qu'on ne voudrais pas entendre ,ce qui m'enerve parfois.
En fait JPM ne croyez pas que je vais me lancer dans la bataille comme ca tout seul, pour ce qui est de cotiser à l'ARC par exemple bien sur on y pense mais vous savez comme moi qu'il est difficile de convaincre les gens de la necessité , mais ca commence à venir avec mes collègues du CS, mathi ca peut pas se faire du jour au lendemain !! Il faut laisser le temps faire les choses ,le probleme c'est que le temps qui passe n'est jamais une bonne chose.
JPM en fait ma question est plus destiné à un juriste averti ou a un homme d'experience, En fait dans toutes les jurisprudence que j'ai vu les tribunaux ont l'air de débouter les affaires de ce genre dans lesquelles les comptes ont été approuvés. Hors c'est notre cas , nous avons approuvé les comptes à notre assemblée du 30 juin, et depuis nous avons remarqué des anomalies et aussi j'ai remarqué qu'aucun jour ne nous a été accordé pour consulter les pieces comptables, de plus comme l'ancien syndic a été mis en liquidation, le nouveau syndic devait passer par le liquidateur pour obtenir les docs de notre syndicat, chose qu'ils ont fait debut aout lorsque je leur est demandé les justificatifs de leur demande ainsi qu'adressé mes remarques sur les comptes, la demande est daté du 6 aout.
Donc sachant tout ca ,je suis sur que ce serait carrement jouable au tribunal, mais ma question est: Vu que nous avons approuvé les comptes est il possible encore de les contester en ayant une chance de "gagner", c'est la ou j'ai mes doutes.
Ou sachant que le PV nous a été notifié debut aout, que nous avons 2 mois pour qu'un copros conteste un point de l'AG, faut il pousser un des absents à l'AG a deposer une requete au tribunal ? Cela me parait moins evident , le copros qui s'engage pour les autres , c'est pas facile à trouver !!! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 août 2004 : 11:15:32
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Yaume, vous touchez là à un problème souvent soulevé ici : une fois les comptes approuvés sans aucune réserve par les copropriétaires réunis en AG, décision non contestées ensuite suivant l'art.42, c'est fini !
En cas d'erreur manifeste relevée par la suite, une AG suivante peut toutefois apporter les rectifications nécessaires, s'agissant de la comptabilité du syndicat. Il faut avoir toujours en tête que la la comptabilité d'un syndicat de copropriété est obligatoirement cyclique, limité dans le temps.
Les comptes du syndicat commencent à 0 pour se finir à 0 en fin d'exercice.
Dans un Syndicat de copros il y a un arrêt des comptes et non un bilan comptable (photographie à un moment donné) comme dans les sociétés ou les associations.
C'est cet arreté des comptes qui est approuvés ou non. Une fois approuvé, sans réserve ni contestation, on tourne la page pour un nouvel exercice.
Ce qu'il faut comprendre de l'arrêt rapporté, et c'est une constante, c'est que les comptes étant approuvés sans réserve ni contestation, ils sont approuvés définitivement, point final.
Dans votre cas, le recours me semble jouable dans la mesure où le delai de contestation (2 mois suivants notification du PV de l'AG) est en cours. En l'espèce, aucune réserve n'ayant été mentionnée, elle ne peut être introduite que par un opposant ou un défaillant.
Mais je ne vois pas trop quel motif peut être avancé : il y aurait éventuellement vice de forme si les prescriptions de l'art.9 du décret ne sont pas respectées, rappelées dans la convocation de l'AG (modalités de consultation des pièces). Mais comme il n'y a pas eu de réserve .........
Que les copropriétaires et le CS ne soient pas allés vérifier, c'est autre chose !
Mais la justice c'est long et cher, et surtout ici incertain.
Je vous propose un autre moyen plus simple. Après consultation du CS et information des copropriétaires (une réunion d'information est sans doute pertinente) convocation d'une AG destinée à rectifier la décision précédente d'approbation des comptes de l'exercice passé, tenant compte des éléments nouveaux relevés depuis cette AG du 30 juin.
Il s'agit pour cette nouvelle AG de rectifier les comptes passés et de corriger la décision prise sur le montant global, et donc la répartion qui en sera faite.
Vous l'avez compris : il ne s'agit pas d'annulation de décision mais d'une rectification du montant des comptes qui a été approuvé, rectification tenant compte des éléments nouveaux et incontestables.
Cette AG (qui est une AG ordinaire) c'est plus facile et moins d'€€€€ qu'une action en justice, et ça peut rapporter gros. |
Edité par - gédehem le 31 août 2004 11:25:08 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 31 août 2004 : 11:28:41
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ah gedeheme, content de vous revoir:
En fait ce que nous contestons:
-Facture compté en double dans les comptes (meme références ,meme montant,etc, tout pareil)
-Frais de compte avec des taux de TVA diffèrents
-Frais de compte de l'année 2002 dans les comptes de 2003
-Répartition de charge entre 2 escalier non conforme au règlement de copro
-Suite à la liquidation de notre ancien syndic, aucun jour ouvré n'a été donné au copros afin de consulter les comptes
Oui le gros Pb c'est que nous avons approuvé les comptes. Nous n'avons pas donné quitus.
Pour la réctification par le syndic, je ne le vois pas faire ca vu que les comptes sorte de son prédecesseur, je ne le vois pas réctifier les choses en y mettant de sa poche.
Si je résume seul un défaillant (il n y a pas eut d'opposants) peut intenter une action ? De quelle manière ? Non la convocation ne comporte pas la possibilité de consulter les pièces comptables !!
Pour l'assemblée que vous me conseillez je ne comprend pas tres bien ?? Voulez vous dire que l'on peut revoter une rsolution déjà voté ?? Une AG demandé par qui ?? dans quel délai ? Pourquoi une AG "ordinaire" ??
Merci gedehem |
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 31 août 2004 : 11:41:20
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yaume salut
mais comment il peut facturer la somme deux fois comment il peut jongler avec la TVA votre syndic c'est voyou de premier ordre categorie A d'après vos dire il ne craint pas la loi, mon conseille une association elle sera plus apte pour mettre fin à cette vermine.
math |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 31 août 2004 : 11:49:26
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oui je rajoute aussi du fait que nous n'avons pas voté quitus, et que le syndic n'a plus rempli son role pendant tout le début de l'année 2004 jusqu'à juin, date d'entrée du nouveau syndic. Il n'a pas effectué les appels de charges pendant cette periode, es ce quelquechose de contestable, ? une maniere de récuperer un peu d'argent ?
Aussi il n'a pas comuniquer sa démission ,sauf dans l'ordre du jour et le PV de la derniere assemblée ,celle ou nous avons approuvé les comptes.
Pour le point sur la démission du syndic sortant nous n'avons pas voté nous avons juste été informé. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 août 2004 : 12:32:13
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Faisons simple :
- Ne mélangez pas comptes et répartition de ces comptes.
Les erreurs de répartition, le nouveau syndic peut les rectifier.
- les différents taux de TVA ça existe : voir au cas par cas.
- le Quitus concerne l'ensemble de la gestion du syndic. Ca n'a rien à voir avec les comptes (ce sont VOS comptes-dépenses de copropriétaires, globalement). On peut refuser le quitus et approuvé les comptes.
Depuis votre AG du 30 juin, vous avez eu connaissance "d'erreurs" dans les comptes de l'exercice passé.
- Il faut identifier avec précision ce dont il s'agit avant de corriger le ou les postes dépenses concernés. Votre nouveau syndic sera sans doute d'une aide précieuse. Le recours à un comptable extérier est possible.
Devrait exister un différent sur la situation de trésorerie. Pour simplifier : solde début exercice + versements charges - dépenses exercice = nouveau solde bancaire fin exercice.
Qu'en est-il pour vous ?
Si une facture est comptabilisée 2 fois mais n'est pas payées 2 fois, il s'agit d'une "erreur" matérielle comptable qui doit être rectifiée.
Si des factures comptées 2 fois sont payées 2 fois (a qui la seconde fois ?), il s'agit d'un détourmenent de fonds et non plus d'une "erreur" d'écriture comptable. Nous n'en sommes pas là.
Une fois ces "erreurs" identifiées et listées, faites convoquer ue AG par le syndic (c'est une AG ordinaire car en copropriété il n'y a que des AG ordinaires ou spéciales. Extraordinaire ça n'existe pas en copropriété).
Une AG peut corriger, rectifier, et même annuler une décision prise par une AG antérieure.
Donc on convoque une AG.
ODJ : "Rectification des comptes de l'exercice 2003 et de leur montant approuvés par l'AG du 30 juin 2004."
Préciser le texte de la résolution proposée, dans le genre : "Tenant compte des éléments nouveaux dont les copropriétaires n'ont eu connaissance qu'après l'AG du 30.06.2004 il est décidé de rectifier les comptes de l'exercice 2003 sur les points suivants : - (liste précise poste par poste rectifié).
En conséquence de quoi les comptes de l'exercice 2003 sont approuvés pour un montant global rectifié de ......... €."
(Si besoin préciser aussi : "L'ancien syndic, le cabinet ........, devra faire sont affaire de la somme globale de ........ € indument imputée aux syndicat en raison des erreurs comptables relevées par l'assemblée"
L'AG est demandée par le CS ou par au moins 1/4 des voix des copropriétaires. Dans votre cas, je pense que le nouveau syndic prendra cette initiative, si c'est bien expliqué, pour qu'on ne lui mette pas sur le dos des problèmes qui ne sont pas les siens.
S'il y a eu des sommes qui ont "disparues", il faudra se porter créancier auprès du liquidateur de l'ancien syndic. Mais dans ce cas, seul l'AG rectificative peut justifier éverntuellement d'une créance réelle.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 31 août 2004 : 13:51:33
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Ne mélangez pas comptes et répartition de ces comptes
Que voulez vous dire par là ?
les différents taux de TVA ça existe : voir au cas par cas.
La ,pas d'accord, les taux de TVA sont diffèrents pour les mêmes dépenses à savoir "frais de compte de fevrier et mars"
Votre nouveau syndic sera sans doute d'une aide précieuse
Jusque là ,je trouve qu'il a tendance à couvrir l'ancien syndic.En ne voulant pas regarder les choses en face.
Une AG peut corriger, rectifier, et même annuler une décision prise par une AG antérieure.
Que me conseillez vous ? De faire une AG de suite ou d'attendre celle de l'année prochaine ?
Merci gédehem de l'aide et de l'éclaircicement que vous m'avez apporté, n'hesitez pas à me fournir d'autres détail si cela vous semble utile !! |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 31 août 2004 : 15:42:22
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Le CS: renforcement du droit d'être conseillé par toute personne de son choix (article17)
-l'Article 27 du décret est amélioré. Désomais le CS peut faire appel à toute personne (physique ou morale donc une assosation) de son choix. la notion ambiguë<<technicien>> disparaît. Les frais du CS et ceux liés aux personnes aux quelles il fait appel, rentrent dans le budget courant et n'ont pas à faire l'objet d'un vote spécial comme le prétendaient certains syndic
math |
Edité par - mathi le 31 août 2004 15:46:40 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 août 2004 : 16:01:49
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En d'autres termes le conseil syndical serait le seul organe susceptible d'engager des dépenses sans aucun contrôle ?
Un bon conseil aux membres des conseils syndicaux : faîtes vous ouvrir une ligne de crédit dans le budget prévisionnel. Vous serez ainsi couverts. Si vous consultez quelqu'un qui ne répond pas dans le sens souhaité par la majorité, ses honoraires, même raisonnables, seront toujours trop chers.
Pour les adhésions et abonnements de documentation, qui sont parfaitement légitimes, faîtes les adopter par l'assemblée générale. Là encore vous serez tranquilles. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 août 2004 : 16:25:06
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Yaume :
Comptes et répartition : si je vous dis "vous me devez 100 €" et qu'ils sont justifiés, vous approuverez les 100 €.
Que je répartisse ensuite ces 100 € entre vous-même, votre soeur et votre belle-mère ne change rien au total des 100 € que vous venez d'approuver. Maintenant, si la répartition entre vous 3 n'est pas bonne ou que le total des 3 ne fait pas 100 €, c'est autre chose, qui ne change rien au fait que les 100 € des comptes ont été approuvés. Compris ?
Pour la TVA, il se peut que sur une même facture soient indiqués des taux de TVA différents, suivant la prestation. Ce sont ces montants qui sont mentionnés dans les comptes. Mais ne peuvent être mentionnés dans les comptes et imputés aux coproprios QUE les TVA mentionnées sur les factures.
Quels sont ces frais de comptes, imputés par qui et comment ?
Votre nouveau syndic n'a pas l'intention d'en faire plus que ce pour quoi il est rémunéré. Remonter la compta de l'ancien, qui plus est alors que vous avez approuvé les comptes, ne l'enchante certainement pas. Il faut donc négocier ça avec lui (combien d'E ), d'autant plus que c'est certainement lui qui vous aidera le mieux, car il a compris : il y a sans aucun doute une incohérence entre les comptes approuvés et la situation de trésorerie : il doit manquer des sous. Le nouveau syndic va ou a déja tiré la sonnette d'alarme !
Ou premez un comptable pour revoir ça.
Il faut donc faire avec le syndic et/ou un comptable une analyse précise, savoir où en sont les comptes, l'état précis des dépenses par une vérification des pièces-factures et des écritures, de la situation de trésorerie.
Ce travail de contrôle étant fait, en fonction du volume et du montant des erreurs constatées (pour 125 € pas la peine de se casser la tête = perte et profit), il faudra convoquer dans les + brefs délais une AG pour décider des rectifications comme dit + haut, après avoir bien expliqué les choses à tous (note d'info, ou mieux réunion d'information des copropriétaires). |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 31 août 2004 : 16:26:23
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Cher JPM
susceptible d'engager des dépenses sans aucun contrôle si il y'a malaise avec le syndic du genre examen des comptes je pense pas qu'il faut attendre l'AG pour décidé ceci répond à la décision Cour de cassation Chambre civile 3 Audience publique du 20 juillet 1988 Rejet diffusé par yaume sur le même forum vos même vous dite il faut plusieurs contrôles dans l'année, d'autre part ce décret s'appuie en partie sur les jurisprudences.
math |
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yaume
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1770 réponses |
Posté - 31 août 2004 : 17:28:27
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gedehem,
Alors approuvé des comptes ne revient pas à approuvé la répartition ?
Es ce bien ca ?
Pour les frais de comptes, ce sont je pense les frais de comptes du compte individualisé ouvert par notre syndic. A moin que ce soit les frais de comptes chez le syndic (pour la compta), mais je penche pour la 1ere soluce.
Mais je ne vois tj pas pkoi les TVA de janvier et fevrier serait diffèrentes, si j'achete une TV chez carrefour , et vous la meme chez auchan, on doit payé la meme TVA.
Pour les comptes, vous etes d'accord avec moi,le syndic n'a pas trop envie de chercher !!! Donc nous penchons plus pour un expert comptable !!
Pour une assemblée sur la "rectfication des comptes ",vous n'avez pas l'air tous d'accord ?? |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 31 août 2004 : 23:05:56
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Yaume,
Avant de décider en AG d'avoir recours à un expert-comptable renseignez vous bien sur le montant de ses honoraires qui seront très élevés et probablement sans rapport avec ce que vous essye de récupérer.Un(e) comptable devrait suffire pour "dépatouiller" votre situation.
Nessayez pas d'aller plus vite que la musique avant de connaître le solfège de la copropriété.
"chi va piano va sano" ou qui veut aller loin ménage sa monture"
Bon courage.A bientôt.  
François |
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yaume
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1770 réponses |
Posté - 01 sept. 2004 : 00:07:46
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Si je suis gedehem dans son idée , c'est le CS qui fera appel a un comptable "expert" ou pas.
Alors approuvé des comptes ne revient pas à approuvé la répartition ?
Pour une assemblée sur la "rectfication des comptes ",vous n'avez pas l'air tous d'accord ?? |
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 01 sept. 2004 : 13:20:40
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une précision du nouveau décret 2004:
confirmation concernant le fait que l'approbation des compte ne vaut pas approbation de la répartition (article45-1).
Malgré la jurisprudence très largement dominante, certains syndics ex^expliquaient aux copropriétaires que l'approbation des comptes valait approbation de la réparation, même en cas d'erreurs manifestes. Le Décret vient donc confirmer la jurisprudence et la rendre définitivement opposable.
math |
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gédehem
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Posté - 01 sept. 2004 : 13:55:41
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C'est tout à fait cela ! l'approbation des compte n'a rien à voir avec la répartition qui en est faite ensuite.
Je dis bien ENSUITE. Car tant que les comptes n'ont pas été approuvés par l'AG, le syndic ne peut vous faire payer à l'avance, par anticipation, les comptes dépenses définitifs approuvés par l'AG.
Pour vous, l'AG étant du 30 juin, le syndic ne peut vous imputer les comptes approuvés qu'APRES ce 30 juin. (c'est généralement ce qui est fait, même si le décompte individuel est joint à la convoc de l'AG. Il est rectifiable en cas de modif lors de l'approbation par l'AG)
Le nouvel art. du décret ne vient qu'expliciter ce qui est une constante depuis des lustres : approbation des comptes ne vaut pas approbation de la répartition.
La répartition des comptes n'a pas a être approuvée : ce n'est que la ventilation individuelle, conformément aux prescription du RDC, des dépenses globales approuvées par l'AG.
Vous n'avez pas besoin d'un "expert" comptable. Un simple comptable capable de lire une compta et de pointer les pièces et écritures suffit.
Le CS peut en décider seul, car il s'agit là non d'un audit mais bien d'une assistance du CS.
Ceci étant, si le litige ne porte à priori que sur 2 ou 300 €, pas la peine de remuer tout ça ni de prendre un comptable (y'a pas de comptable dans votre copropriété ?). S'il s'agit de rectifier les 2 ou 3 factures comptées en double, idem.
Ces erreurs étant parfaitement identifiées, il suffit de convoquer comme dit + haut dans le mois qui vient une AG pour corriger tout ça.
Pour la TVA, il ne faut pas des 'je crois' il faut des certitudes, des pièces, des preuves écrites. Qui a facturé, pour quoi, avec quelle TVA ? .. Qu'en est-il de la TVA encaissée et celle décaissée ?
Si par contre les quelques "erreurs" relevées dépassent les 1000 € et qu'il semble évident qu'il y en a plein d'autres, il ne faut pas hésiter à faire faire l'étude précise et ensuite, dans dans 2 ou 3 mois, convoquer l'AG pour rectifier.
Idem si, à l'évidence, il manque des fonds en trésorerie : analyse pour identifier et dire combien. (il faut impérativement chiffrer la créance et la justifier, avant de la demander au liquidateur)
Pour l'AG destinée à rectifier les choses, je ne vois pas où il a désaccord ! C'est la seule et unique solution, totalement légale ! |
Edité par - gédehem le 01 sept. 2004 14:02:23 |
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Jurisprudence ?? comment ca marche ??
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