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axel2
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 08 sept. 2004 : 01:05:35
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notre pays est le paradis des locataires. Je suis investisseur locatif, et pas un seul de mes 'clients' ne paie dans les d"lais réglementaires... ils finissent par payer certes, mais j'ai l'impression que c'est par charité. Exemple concret: juillet reçu le 20-30 juillet, et août arrive en septembre ... septembre ... le mois de trop dans les calendriers des locataires ? j'ai l'impression que je suis une boîte de crédit-revolving avec intérêt zéro... c'est chaque année la même chose
Après tout, qu'est-ce qu'ils risquent si ils ne paient pas ? rien, je suis totalement à leur merci, je ne peux légalement rien faire d'efficace en cas de non-paiement prolongé.
Bref, si vous vous faîtes des plans sur la comète, des calculs savants de rendements et des remboursements planifiés 'ric-rac' des crédits que vous contracterez pour aheter un bien que vous espérer louer pour du 5-6% net par an ... oubliez cette idée, vous auriez de très méchantes surprises, c'est certain.
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christoph9
Pilier de forums
955 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 07:14:42
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| Dans un sens, je suis un peu d'accord avec vous. Je n'ose pas me lancer dans les investimments par peur du non paiement et de la dégradation. |
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Pixies
Pilier de forums
257 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 17:32:14
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Citation :
Initialement entré par axel2
notre pays est le paradis des locataires. Je suis investisseur locatif, et pas un seul de mes 'clients' ne paie dans les d"lais réglementaires... ils finissent par payer certes, mais j'ai l'impression que c'est par charité. Exemple concret: juillet reçu le 20-30 juillet, et août arrive en septembre ... septembre ... le mois de trop dans les calendriers des locataires ? j'ai l'impression que je suis une boîte de crédit-revolving avec intérêt zéro... c'est chaque année la même chose
Après tout, qu'est-ce qu'ils risquent si ils ne paient pas ? rien, je suis totalement à leur merci, je ne peux légalement rien faire d'efficace en cas de non-paiement prolongé.
Bref, si vous vous faîtes des plans sur la comète, des calculs savants de rendements et des remboursements planifiés 'ric-rac' des crédits que vous contracterez pour aheter un bien que vous espérer louer pour du 5-6% net par an ... oubliez cette idée, vous auriez de très méchantes surprises, c'est certain.
Je trouve quand même votre discours un peu excessif. Vos locataires paient, en retard certes, mais ils paient.
Et puis, si vous avez un avis aussi tranché sur la question, c'est peut-être le moment de vendre, l'immobilier étant au plus haut vous ferez d'une pierre 2 coups : vous vous débarrassez de vos soucis et vous vous retrouvez à la tête d'un magot inespéré.
Que demander de plus ? |
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christoph9
Pilier de forums
955 réponses |
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 20:08:42
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| Il est peut-être pas inutile de rappeler que le non-paiement et les dégradations peuvent être assurés... |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 21:51:56
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Oui,on peut s'assurer mais ce n'est pas gratuit et c'est peut être pour cela que certains locataires en prennent à leur aise 
François |
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axel2
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 09 sept. 2004 : 03:02:48
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c'est une excellente question: 'pourquoi je ne vends pas mes bidules' et n'achète pas de la pierre-papier ou une assurance vie ... ?
malgré les soucis, l'investissement locatif reste le meilleur investissement existant. Voyez ça comme une OATi indéxée non pas sur l'inflation comme en propose notre cher service du trésor (investissement extrêmement performant, et sûr à long terme, soit dit en passant), mais sur les prix de l'immobilier du quartier.
Votre capital reste le même: 1 appartement, et, par-dessus le marché, vous rapporte un petit quelque chose, parfois même un gros quelque chose, avec des carottes fiscales significatives qui rendent l'aventure rentable à long terme, surtout si vous tombez sur de bons locataires et un immeuble de bonne facture, mais tout ça on ne peut le savoir à l'avance ...
Je ne crois pas aux concepts de 'marché bull" et bear sur l immobilier: je pense sincèrement que les prix de l'immobilier suivent la réalité de l'inflation (la vraie inflation, pas celle bidon publiée par l'Insee pour nous faire croire que notre pouvoir d'achat augmente sans cesse et que notre économie croît perpétuellement ... alors que la misère et l'assistanat gagne du terrain ... mais c'est un autre sujet): vous noterez d'ailleurs que les prix de l'immobilier ont toujours crû plus rapidement que celui du coût de la construction sur nimporte quelle décennie.
Bref, j'ai toujours pensé que c'est le meilleur investissement humainement possible et accessible à un grand nombre de gens grâce à des taux d'intérêt plutôt bas et déductibles des revenus locatifs -autant dire ridicules-, à moins de pêcher le gros lot et d'avoir acheté des actions microsoft il y a 20 ans ...
Evitez quand même le Besson, et l'haussmanien, visez des constructions d'après 1970 surtout pas avant ... les immeubles sont mieux faits, et les plans sont mieux faits ... payer 40000f le m² de couloir ou d'entrée, c'est absurde ... ne pas dépasser 28m² pour un studio (mais pas moins de 22, sinon zallez avoir à coup sûr des locataires de très mauvaise qualité, qui paieront donc très mal et vous donneront des cheveux blancs ...), 40 pour un 2p, ~62 pour un 3p avec 2 chambres pour maximiser le rendement ... bref soyez in-tel-li-gents. Ah oui, jamais de Rez de chaussée ni de 1er étage, et ayez un ascenseur: le plus important,c'est la QUALITE DES GARANTIES DU LOCATAIRE, et ce n'est pas avec un rdch sombre de 12m² que vous aurez de bons payeurs croyez-moi. |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 09 sept. 2004 : 07:01:55
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J'étais plus proche de la pensée désabusée du premier post d'axel2 que de son deuxième post. Je n'ai jamais été convaincue que l'investissement immobilier était une promenade de santé mais c'est seulement un bon moyen:
- de se loger soi-même pour sa résidence principale,
- de s'obliger à nepas puiser trop facilement dans son capital (c'est tout un parcours pour vendre et il demande à reflechir)
Je déplore ce côté "protection excessive" des locataires qui abusent et, en revanche, mépris excessif des locataires respectables.
Quand un locataire ne paiepas ses loyers de façon correcte (retards, ardoises...) si on en arrive au juge, le juge prend comme fondement que le "pauvre locataire" est de bonne foi sans chercher à savoir s'il n'a pas préféré bruler ses sous pour le bon plaisir de ses autres activités que pour assumer son logement.
Quand un propriétaire néglige l'entretien d'un bien qu'il propose à la location, quand il facture des bricoles en trop, il est immédiatement considéré comme un bandit.
Question à universimmo et Oldman24 : comment faites-vous pour prendre un contrat contre les impayés quand, dès le début votre locataire ne vous fournit pas la totalité des pièces qu'on réclamme (pas les bons justifs de revenus, pas la copie du livret de famille... ) car les assureurs demandent beaucoup et les locataires jouent les offensés si on leur demandent ces trucs qu'ils jugent "privés et confidentiels"....
On n'a pas le temps de "refuser" 50 candidats à qui il manque une pièce...
Comment faites-vous pour prendre l'assurance en cours de bail?
Question à Pixies : comment faites-vous pour vendre à bon prix un logement dont vous ne pouvez pas démontrer que le rapport locatif est bon puisque le locataire conserve perpétuellement des retardsd de paiement juste à la limite de ce qu'il faut pour faire agir les méthodes de recouvrement par huissier, c'est à dire, que lel ocataire flirte avec les 2 mois de retard de loyer ?
Si vous savez me répondre, je me range à tous vos arguments pour considérer l'investissement locatif comme rentable.
On ne se coltine pas forcément un locataire parce qu'on a voulu placer des sous... mais on peut aussi être dans cette situation parce qu'on a du changer de région dans un délai trop bref pour vendre facilement son bijou mais risquer d'acheter une merde faute de temps pour chercher (ou bien on prends une location pour faire la transition et on se coltine 2 déménagements qui coûtent et fatiguent). On peut aussi savoir qu'on aura tôt ou tard à revenir à la case départ et on n'a pas envie de perdre son bijou...
Quant aux conseils sur les caractériqtiques des logements, OK, on y gagne à présenter des trucs bien ficelés... mais les voyoux sont partout, et les "chiants" (ceux-là aussi sont nombreux), ils demandent la lune même si vous les logez à prix reltivement bas dans un pallace.
genre : il faut venir leur faire des réparations mais ils refusent l'accès.
Sans compter que si vous pensez vous simplifier la vie en laissant quelques honoraires à une agence pour gérer... vous constaterez que le plus grand talent de l'agence est de vous prendre vos sous!
Conclusion, des lois ont cadré les propriétaires pour lutter contre les marchands de sommeil (sans forcément êtres suivies de succès), à quand des lois pour cadrer les locataires gougeats.
seborga1 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 09 sept. 2004 : 08:35:45
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Seborga1, juste une petite remarque au sujet de "On n'a pas le temps de "refuser" 50 candidats à qui il manque une pièce..." ==> ben si justement !!! Si on considère que louer un appart peut vous entraîner dans des pbl considérables avec toutes les conséquences que nous lisons journellement, en ne verifiant pas assez les references des candidats; Je préfère perdre 1 mois de loyer et faire un choix en rassemblant le maximum d'information sur mes locataires 
Quand notre ami axel2 nous dit également dans son 1er post (je cite également) " ... des crédits que vous contracterez pour aheter un bien que vous espérer louer pour du 5-6% net par an ... oubliez cette idée, vous auriez de très méchantes surprises, c'est certain." ==> je pense vraiment que les proprio qui partent avec l'idée de faire du 5% net ... sont plutôt des rêveurs ou utopistes.
et je ne suis pas convaincue que la pierre reste qd même le meilleur investissement à l'heure actuelle ... mais ca, c'est un autre débat !
Bonne journée a tous, 
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 09 sept. 2004 : 09:03:15
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Bonne journée également,
Pour obtenir plus de 6 à 7% net, il faut louer dans de l'ancien.
Par contre le capital ne progressera pas et aura plutôt tendance à suivre seulement l'indice Insse du coût de la construction tout au plus.
L'ancien est présumé avoir besoin d'être réactualisé: travaux confortatifs ou travaux d'embellissement ou travaux de mise aux normes.
Il est effectivement difficile dans le neuf ou le récent ou le moderne, d'obtenir un rendement élevé, mais si le bien n'est pas encore amorti, vous épargnez sans bourse délier. C'est donc ici appréciable l'investissement locatif.
Il vous est aussi possible de déduire les intérêts d'emprunt.
Une fois que le bien est amorti, il faut l'envisager comme un produit que vous cèderez à vos ayants droits, aussi pourquoi ne pas leur vendre occupé, c'est eux qui auront un bien à amortir et le cycle recommencera...? |
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Pixies
Pilier de forums
257 réponses |
Posté - 09 sept. 2004 : 10:20:38
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Je dois avouer que je ne comprends pas très bien le raisonnement d'axel2 : il nous dit dans un premier post que le locatif c'est la galère, puis dans un second qu'il n'y a rien de mieux pour faire du rendement??? Quelque chose m'échappe...
Pour répondre à seborga1, tout se vend en ce moment, même les pires nanards.... Je suis personnellement éffaré de voir à quel point les gens s'arrachent des biens qui ne valent pas la moitié du prix affiché sans s'interroger sur le rendement qu'il pourront obtenir. J'ai récemment vu une annonce sur seloger.com pour un bien "idéal investisseur" à 3.5% brut sur Toulouse (ticket d'entrée à 220000€ quand même...) !!! Et pourtant ça part.
Il y a quelque chose d'irrationnel dans l'immobilier en ce moment, et sauf à croire que l'inflation va exploser dans quelques mois (pourtant ce n'est pas facile d'avoir une augmentation de salaire à l'heure actuelle)de mauvaises surprises sont à craindre pour certains.
Les doutes de Joulia sur le raisonnement "immobilier = meilleur placement possible" me rassurent d'ailleurs sur ce sujet. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 09 sept. 2004 : 10:44:50
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Pixies: tout à fait d'accord avec vous
Avez-vous lu la saga "investir dans le locatif" de Prados dans le forum "acheter" ? Ca vaut le coup d'y passer du temps.
J'étais prête à réinvestir (sérieusement depuis 1 an et qq mois) mais déjà à ce moment là, je trouvais que ca devenait hors de prix pour des apparts tout à fait relatifs sans rien de spécial; alors je me tourne vers autre chose, bien plus peinard avec la même rentabilité, quitte à revenir vers l'immobilier dès que le vent va tourner - |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 09 sept. 2004 : 16:20:55
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Joulia,
Votre attitude est réaliste. Mais je ne serais pas aussi tranché que vous. Certes les prix dans le résidentiel sont élevés. Mais il existe encore, notamment en RP, des communes à fort potentiel ne serait ce que parce que les réhabilations vont bon train, que du neuf se construit ou que des lignes de transport (métro+tram) sont prévues.
M^me s'il n'y a pas de krach il semblerait qu'on se dirige vers une stabilisation des prix (de plus en plus de gens sont au taquet). Disons que les prix deviennent négociables. Vous pourriez peut-être reprendre votre bâton de pèlerin et prospecter de-ci de-là.
Par exemple, de mon côté j'ai pu dénicher en 2003 un studio dans le 93 (Les Lilas). Je l'ai eu pour environ 1600euros/m2.
POur de nombreuses raisons, les marchés boursiers ne sont pas prêts de reprendre des couleurs et les US s'enfonceront insidieusement dans une longue croissance molle voire une déflation proche de celle qu'a connu le <Japon depuis le début des années 90. Dans ce contexte les taux longs risquent fort de rester à de bas niveaux pour longtemps encore.
Or, les taux longs européens suivent les taux longs US...
Je persiste donc à dire que malgré tout l'investissement dans la pierre n'est pas à fuir.
bp |
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Pixies
Pilier de forums
257 réponses |
Posté - 09 sept. 2004 : 17:30:16
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Citation :
Initialement entré par bprudhon
POur de nombreuses raisons, les marchés boursiers ne sont pas prêts de reprendre des couleurs et les US s'enfonceront insidieusement dans une longue croissance molle voire une déflation proche de celle qu'a connu le <Japon depuis le début des années 90. Dans ce contexte les taux longs risquent fort de rester à de bas niveaux pour longtemps encore.
Or, les taux longs européens suivent les taux longs US...
Je persiste donc à dire que malgré tout l'investissement dans la pierre n'est pas à fuir.
bp
Si on s'enfonce dans une déflation à la japonaise, des "taux bas" ne le seront pas tant que ça. Et puis, les prix de l'immobilier au Japon sont beaucoup montés, mais la baisse n'en a été que plus sévère (malgré des "taux bas").
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 09 sept. 2004 : 19:21:01
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Je ne dis pas qu'il ne faut pas prendre d'assurance. Je dis qu'il faut la payer et son coût réduit d'autant le revenu de la location. S'il n' y avait que des bons locataires il n'y aurait pas besoin de prendre des précautions.
Mais les choses étant ce qu'elles sont, il appartient à chacun de faire un choix dans ses décisions.
François |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 09 sept. 2004 : 22:14:47
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bp, bonsoir
Effectivement votre argumentation est valable. j'ai tranché à l'époque car la partie de mon patrimoine en immobilier représente une grosse part et je suis un peu comme Prados, j'essaye de ne pas mettre tous mes oeufs dans le même panier ... voilà pourquoi je suis catégorique en ce qui me concerne
Mais il est vrai que certains quartiers sont encore a explorer ainsi que la banlieu (je pense au 95) ou je n'aurai pas envisagé de faire du locatif il y a qq temps mais qui prennent de la valeur avec le RER et les nouvelles communications rapides sur Paris. Incroyable de voir à quelle vitesse ca change. A voir donc: je me tiens tjs au courant au cas où |
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axel2
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 10 sept. 2004 : 01:06:43
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tout cela est intéressant, il est bien ce forum 
D'abord, l'immobilier japonais n'a pas catastrophiquement baissé (en pourcentage, oui, mais comparé aux autres mégapoles, il reste cher), il reste plus cher qu'à Paris par exemple. Le truc est qu'il est monté dans la stratosphère avant de retomber ... pendant quelques jours au pic de la bulle japonaise avec le $ sous les 79 yens, je me rappelle que le PIB japonais ramené en USD dépassait celui des USA, c'est dire.
Le cas du Japon est comparable je pense à celui de l'Espagne tout particulièrement, la seule différence entre ces deux pays étant une quinzaine d'années de décalage dans le pic démographique... en fait c'est LA le coeur du sujet, la démographie.
Le Japon (aujourd'hui environ 120m d'âmes) va perdre chaque année, près de 750 000 habitants pour tomber à 75m en 2050 environ. Conséquence évidente: déflation, et faillite de l'état (déficit public de 150% du PIB en croissance constante et ... de moins en moins de gens pour rembourser la dette, ça n'augure rien de bon ... la suppression de la sécurité sociale et de toute forme d'aide publique est programmée de longue date, comme en Argentine où c'est déja fait, en France ou ailleurs, bref partout ... c'est la méthode qu'on trouvée les libéraux mondialistes pour imposer leur modèle, et rien ne les empêchera, pas même la CGT ... mouarf).
Tout ça pour dire quoi: démographiquement, l'Europe a 10 ans de retard sur le Japon mais va aussi droit dans le mur démographiquement parlant ... et ses finances aussi. Les USA sont un peu mieux lotis, leur population continuera de croître durant le siècle ... alors que la population française dépassera la population allemande etc ... plein de projections amusantes faites par les statisticiens croyez-moi ... en gros pour sauver la démographie européenne il faudra impérativement intégrer la Turquie dans un premier temps même si la natalité y est en chute libre, puis le Maghreb tout entier et même au-delà ...)
Le boom de l'immobilier en Europe s'explique par 2 facteurs très ponctuels qui auront disparu d'ici moins de 10 ans ...
1/ les baby boomers arrivés à 45-65 ans qui ont une tendance naturelle à acheter une résidence secondaire et de l'investissement locatif ... d'où le boom immobilier dans les campagnes ... ça va faire très mal dans 10 ou 20 ans pour ceux qui voudront revendre leur maison de campagne au fin fond de la cambrousse pour acheter à manger quand ils seront grabataires ... buhehehe ... revendre ça à de rares jeunots sans le sou dans un contexte de taux élevés ? je sais ce n'est pas drôle, mais c'est pourtant ce qui va arriver, c'est comme ça, c'est mathématique, tout bon économiste de Chicago vous expliquera ça.
2/ les taux d'intérêt "ridiculement" bas, mais ce n'est pas le moment de s'endetter outre mesure pour autant, ne croyez pas que l"inflation effacera vos dettes, il faudra rembourser chaque centime !!!
Bref, le paysage français selon moi dans 20 ou 30 ans:
* des campagnes re-désertifiées et sans valeur, où on cultivera le blé pour l'exporter en Inde qui aura ses 2.5 milliards d'habitants ou l'Indonésie avec son milliard ...
* des banlieues dont le prix s'est aujourd'hui ridiculement envolé (quand je vois de 6000€ le m² à Levallois, des 4k€/m² à Montrouge ... du pur délire, même les pires coins de Barbès ou j'ai peur de circuler partent à 3k€ le m² ...), quasi-désertées et ghettoisées: si vous avez vu New York début 1990 avec des gens mourant dans la rue et aucun financement pour payer le déplacement des camés ou même faire la police ... vous voyez le tableau., et des centre-ville encore tout à fait décents bien que relativement dangereux ... votre concierge devra avoir une arme automatique pour espérer survivre et la police privée fera la loi. Ce n'est pas de la science-fiction, j'ai pu voir ça au Brésil (!) ou dans une moindre mesure en Turquie, c'est bizarre au début mais on s'y fait, c'est beau le libéralisme...
Donc ce que je fais: j'investis dans des quartiers de qualité qui le resteront (6-7-8-16 un point c'est tout), avec une affection particulière pour le 16ème qui est vraiment sous évalué par rapport aux taudis brinquebalants du 18-19è siècle de l'Ile Saint Louis et autres qui menacent de s'écrouler au moindre coup de pioche (je caricature certes, mais vous voyez l'idée) mais qui sont tellement à la mode actuellement ...
Et non, je ne suis pas catastrophiste, je maintiens qu'un appart de qualité dans un bon quartier trouvera toujours preneur à un bon prix, en fonction des conditions économiques du moment, malgré les crises ... est est le meilleur investissement possible ...
mais la spéculation dans les banlieues et quartiers pas top mais momentanément à la mode et la province, surtout à ces niveaux de prix aberrants, c'est de la pure folie, très peu pour moi.
Si vous avez des ronds, gavez vous dans le quartier Auteuil, il y a des affaires incroyables et les vendeurs sont vraiment vendeurs.
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 10 sept. 2004 : 03:31:58
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2 l axe, vous avez fait un exposé remarquable.
C'est de l'immobilier à l'échelle planétaire. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 10 sept. 2004 : 07:28:07
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Votre raisonnement se tient, Axel2, mais j'avoue que je ne vois pas bien le rapport avec le libéralisme.
jcm |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 10 sept. 2004 : 08:54:16
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La réponse de Joulia à ma remarque sur la difficulté de satisfaire aux exigences qui me semblent exhorbitantes des assureurs me semble cependant représenter un courant majoritaire de pensées.
Je persiste toutefois à considérer :
- que les assureurs se débrouillent pour percevoir les cotisations et tout faire pour s'exonérer systémetiquement de tout ou partie des garanties qu'ils ont promises,
- que je suis outrée de constater que ces mêmes assureurs demandent 4 tonnes de garanties pour n'accepter d'assurer que des logements dans lesquels le propriétaire a mis un locataire "sans risque", même pas celui de s'incruster s'il a des revers financiers,
- que j'analyse l'assurance loyers impayés comme un non sens,
- qu'il eut été tellement plus efficient de concevoir une assistance "libération des locaux en cas d'impayés", style mais une possibilité d'adhésion à un organisme de service pour gérer ces cas comme il faut, en payant ce service par un abonnement afin de le faire vivre le système et en payant les prestations si on en a besoin
- et que les critères d'adhésion ne devraient pas "éplucher le profil du locataire", de façon aussi poussée que ce que font les assureurs mais qu'il devrait surtout "eplucher la qualité du logement" , c'est à dire, les chances du propriétaire pour remettre très vite quelqu'un de correct dans les lieux après avoir dû utiliser l'assistance "méthode" évoquée plus haut,
- qu'une partie de ce devoir de "défonse" pour le propriétaire devrait faire partie intégrante des devoirs des gestionnaires professionnels des biens (agents immobiliers). Combien de propriétaires qui se plaingnent de constater que leur agent immobilier n'a pas levé le petit doigt et ne les a même pas avertis des dérives de leurs locataire
- qu'on ferait mieux de renseigner d'avantage les propriétaires sur ce qu'apporte le bail "enregistré", le bail "notarié = acte", car cela confère des possibilités d'actions préliminaires exécutoires qui encombrent moins les tribunaux, peu de littérature en kiosque sur ces sujets!
- quitte à faire payer des propriétaires, autant les faire payer pour quelque chose de vraiment efficace
- qu'il est trop facile pour des parents isolés d'abuser de leur situation pour s'incruster sans payer dans des logements sans s'être gênés pour gaspiller leurs maigres ressources en "consommant n'importe comment et méga frime", j'ai vu des choses énormes, je sais également qu'il faut serrer très fort les dents et se montrer RESPONSABLE pour assumer (j'y suis passée, un seul ou meilleur salut, cette RESPONSABILITE, seule porte de sortie)
- qu'il n'y a pas de raison de "surprotéger" les locataires, et que les expulsions devraient êtres plus simples,
- qu'est-ce que c'est que cette trève hivernale sinon un bon moyen de "tendre" le marché de façon saisonnière car les expulsés ont besoin de retrouver un "toit",
- et si on s'interrogeait sur les responsabilités des organisme HLM locatifs,
- et pourquoi accepte-t-on d'éviter le passage par les foyers à ceux qui pourtant le mériteraient bien, histoire de leur apprendre à ne pas recommencer...
- je crois bien que je préfèrerais payer pour augmenter les capacités d'hébergements d'accueil de ces familles "dans le caca" en contrepartie d'une facilité à virer un locataire qui ne paie pas. En ce moment, je paie (en qualité de contribuable) un système judiciaire surchargé et qui me défends hyper mal si je suis propriétaire d'un mauvais payeur.
Et, puisque je suis à la fois bailleur et locataire, j'ai obtenu un logement en qualité de locataire en refusant de produire certaines pièces et en étant dans l'imposibilité d'en fournir d'autres : comment présenter ses anciennes quittances, quand vient d'être "propriétaire occupant" depuis 15 ans!
et sans "garant". C'est moi mon garant. On est tombé sur la tête de ce côté car on importune les bons payeurs à revenus suffisants sous prétexte qu'il y a des brebis galleuses.
J'ai envoyé sur les roses une agence qui plaçait son "besson à la location" = logements mignons mais hyper mal placés et pas très sérieux (vraies abhérrations constructives => bonjour les factures d'énergie) côté construction. En plus, elle voulait des garants!
Enfin, côté "tout se vend". OK. Même que tout se vend bien trop cher actuellement, surtout les nanards de type suivant:
- les "besson" mal placés et très mal construits, (exactement ex "bessons" de + de 9 ans...)
- les pavillons de l'époque de la reconstruction assez bien placés mais nécessitant un budget de travaux presque égal à celui d'une construction neuve,
- les appartements issus de "découpage comme on peut" des maisons construites avant le XXe siècle et les horreurs des règlements de copropriétés quasi infaisables et inaplicables pour ces "produits",
Mais ce qui réellement ne se vend pas, ce sont les logements (fussent-ils parfaits et bien placés) qui hébergent un locataire à problème de paiement (quand il s'agit de pénibles, il est plus facile de dissimuler les soucis)
Super l'exposé d'axel2.
Il n'en demeure pas moins que "le capital immobilier" reste quelque chose d'excellent, mais que "son revenu" s'accompagne de bien des soucis. Beaucoup se lancent là-dedans pensant que c'est simple et qu'il n'y a rien à faire et ils déchantent quand ils constatent qu'il faut toujours se prendre la tête, aller aux AG de copropriété, pour des travaux, pour raisonner son locataire, pour "relouer" après un départ, qu'il faut tenir la comptablité, payer les impôts, les assurances etc...
Voilà pourquoi certains propriétaires gardent "du vide" et paient l'impôt sur les logements vides...
Et tout ce qu'on peut lire sur Universimmo (témoignages, avis, explications, connaissance, orientation veers les textes réglementaires, est très utile pour aborder de façon plus efficace tous les soucis qu'on peut rencontrer, de quelque côté que l'on se trouve.
seborga1 |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 10 sept. 2004 : 14:08:29
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Axel2,
Très bien votre passage, mais vous oubliez un point important dans votre comparaison de l'immobilier planétaire:
1. La différence de pouvoir d'achat. Le salaire moyen japonais ou américain n'a rien à voir avec le salaire moyen francais. Pour comparer les prix de l'immobilier, il faut raisonner en terme de pouvoir d'achat. Par exemple, le prix moyen d'un appartement 2 chambres sur Manhattan vient de dépasser le million de dollars US, et pourtant, si l'on raisonne en pouvoir d'achat, il est plus facile pour un habitant de Manhattan d'acheter cet apprtement que pour un habitant du 16ème arrondissement de Paris d'acheter un 3P dans le 16ème.
Enfin, je ne suis pas d'accord avec votre analyse suivante: Citation :
Le boom de l'immobilier en Europe s'explique par 2 facteurs très ponctuels qui auront disparu d'ici moins de 10 ans ...
1/ les baby boomers arrivés à 45-65 ans qui ont une tendance naturelle à acheter une résidence secondaire et de l'investissement locatif ... d'où le boom immobilier dans les campagnes ... ça va faire très mal dans 10 ou 20 ans pour ceux qui voudront revendre leur maison de campagne au fin fond de la cambrousse pour acheter à manger quand ils seront grabataires ... buhehehe ... revendre ça à de rares jeunots sans le sou dans un contexte de taux élevés ? je sais ce n'est pas drôle, mais c'est pourtant ce qui va arriver, c'est comme ça, c'est mathématique, tout bon économiste de Chicago vous expliquera ça.
C'est faits existent déjà depuis le début des années 1990, alors, expliquez-moi pourquoi, de 1990 à 1997, les prix étaient baissiers. Ces faits sont indéniables, mais ce ne sont pas les principales raisons de la hausse.
Par contre, je suis tout à d'accord avec votre second point: Citation :
2/ les taux d'intérêt "ridiculement" bas, mais ce n'est pas le moment de s'endetter outre mesure pour autant, ne croyez pas que l"inflation effacera vos dettes, il faudra rembourser chaque centime !!!
Prados |
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