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Initialement entré par Pixies

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Initialement entré par axel2

notre pays est le paradis des locataires. Je suis investisseur locatif, et pas un seul de mes 'clients' ne paie dans les d"lais réglementaires... ils finissent par payer certes, mais j'ai l'impression que c'est par charité. Exemple concret: juillet reçu le 20-30 juillet, et août arrive en septembre ... septembre ... le mois de trop dans les calendriers des locataires ? j'ai l'impression que je suis une boîte de crédit-revolving avec intérêt zéro... c'est chaque année la même chose
Après tout, qu'est-ce qu'ils risquent si ils ne paient pas ? rien, je suis totalement à leur merci, je ne peux légalement rien faire d'efficace en cas de non-paiement prolongé.
Bref, si vous vous faîtes des plans sur la comète, des calculs savants de rendements et des remboursements planifiés 'ric-rac' des crédits que vous contracterez pour aheter un bien que vous espérer louer pour du 5-6% net par an ... oubliez cette idée, vous auriez de très méchantes surprises, c'est certain.

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Je trouve quand même votre discours un peu excessif. Vos locataires paient, en retard certes, mais ils paient.
Et puis, si vous avez un avis aussi tranché sur la question, c'est peut-être le moment de vendre, l'immobilier étant au plus haut vous ferez d'une pierre 2 coups : vous vous débarrassez de vos soucis et vous vous retrouvez à la tête d'un magot inespéré.
Que demander de plus ?

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Initialement entré par universimmo

Il est peut-être pas inutile de rappeler que le non-paiement et les dégradations peuvent être assurés...

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Initialement entré par seborga1

J'étais plus proche de la pensée désabusée du premier post d'axel2 que de son deuxième post. Je n'ai jamais été convaincue que l'investissement immobilier était une promenade de santé mais c'est seulement un bon moyen:
- de se loger soi-même pour sa résidence principale,
- de s'obliger à nepas puiser trop facilement dans son capital (c'est tout un parcours pour vendre et il demande à reflechir)

Je déplore ce côté "protection excessive" des locataires qui abusent et, en revanche, mépris excessif des locataires respectables.

Quand un locataire ne paiepas ses loyers de façon correcte (retards, ardoises...) si on en arrive au juge, le juge prend comme fondement que le "pauvre locataire" est de bonne foi sans chercher à savoir s'il n'a pas préféré bruler ses sous pour le bon plaisir de ses autres activités que pour assumer son logement.

Quand un propriétaire néglige l'entretien d'un bien qu'il propose à la location, quand il facture des bricoles en trop, il est immédiatement considéré comme un bandit.

Question à universimmo et Oldman24 : comment faites-vous pour prendre un contrat contre les impayés quand, dès le début votre locataire ne vous fournit pas la totalité des pièces qu'on réclamme (pas les bons justifs de revenus, pas la copie du livret de famille... ) car les assureurs demandent beaucoup et les locataires jouent les offensés si on leur demandent ces trucs qu'ils jugent "privés et confidentiels"....
On n'a pas le temps de "refuser" 50 candidats à qui il manque une pièce...

Comment faites-vous pour prendre l'assurance en cours de bail?

Question à Pixies : comment faites-vous pour vendre à bon prix un logement dont vous ne pouvez pas démontrer que le rapport locatif est bon puisque le locataire conserve perpétuellement des retardsd de paiement juste à la limite de ce qu'il faut pour faire agir les méthodes de recouvrement par huissier, c'est à dire, que lel ocataire flirte avec les 2 mois de retard de loyer ?

Si vous savez me répondre, je me range à tous vos arguments pour considérer l'investissement locatif comme rentable.

On ne se coltine pas forcément un locataire parce qu'on a voulu placer des sous... mais on peut aussi être dans cette situation parce qu'on a du changer de région dans un délai trop bref pour vendre facilement son bijou mais risquer d'acheter une merde faute de temps pour chercher (ou bien on prends une location pour faire la transition et on se coltine 2 déménagements qui coûtent et fatiguent). On peut aussi savoir qu'on aura tôt ou tard à revenir à la case départ et on n'a pas envie de perdre son bijou...

Quant aux conseils sur les caractériqtiques des logements, OK, on y gagne à présenter des trucs bien ficelés... mais les voyoux sont partout, et les "chiants" (ceux-là aussi sont nombreux), ils demandent la lune même si vous les logez à prix reltivement bas dans un pallace.
genre : il faut venir leur faire des réparations mais ils refusent l'accès.

Sans compter que si vous pensez vous simplifier la vie en laissant quelques honoraires à une agence pour gérer... vous constaterez que le plus grand talent de l'agence est de vous prendre vos sous!

Conclusion, des lois ont cadré les propriétaires pour lutter contre les marchands de sommeil (sans forcément êtres suivies de succès), à quand des lois pour cadrer les locataires gougeats.

seborga1

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Initialement entré par seborga1

La réponse de Joulia à ma remarque sur la difficulté de satisfaire aux exigences qui me semblent exhorbitantes des assureurs me semble cependant représenter un courant majoritaire de pensées.

Je persiste toutefois à considérer :
- que les assureurs se débrouillent pour percevoir les cotisations et tout faire pour s'exonérer systémetiquement de tout ou partie des garanties qu'ils ont promises,
- que je suis outrée de constater que ces mêmes assureurs demandent 4 tonnes de garanties pour n'accepter d'assurer que des logements dans lesquels le propriétaire a mis un locataire "sans risque", même pas celui de s'incruster s'il a des revers financiers,
- que j'analyse l'assurance loyers impayés comme un non sens,
- qu'il eut été tellement plus efficient de concevoir une assistance "libération des locaux en cas d'impayés", style mais une possibilité d'adhésion à un organisme de service pour gérer ces cas comme il faut, en payant ce service par un abonnement afin de le faire vivre le système et en payant les prestations si on en a besoin
- et que les critères d'adhésion ne devraient pas "éplucher le profil du locataire", de façon aussi poussée que ce que font les assureurs mais qu'il devrait surtout "eplucher la qualité du logement" , c'est à dire, les chances du propriétaire pour remettre très vite quelqu'un de correct dans les lieux après avoir dû utiliser l'assistance "méthode" évoquée plus haut,
- qu'une partie de ce devoir de "défonse" pour le propriétaire devrait faire partie intégrante des devoirs des gestionnaires professionnels des biens (agents immobiliers). Combien de propriétaires qui se plaingnent de constater que leur agent immobilier n'a pas levé le petit doigt et ne les a même pas avertis des dérives de leurs locataire
- qu'on ferait mieux de renseigner d'avantage les propriétaires sur ce qu'apporte le bail "enregistré", le bail "notarié = acte", car cela confère des possibilités d'actions préliminaires exécutoires qui encombrent moins les tribunaux, peu de littérature en kiosque sur ces sujets!
- quitte à faire payer des propriétaires, autant les faire payer pour quelque chose de vraiment efficace
- qu'il est trop facile pour des parents isolés d'abuser de leur situation pour s'incruster sans payer dans des logements sans s'être gênés pour gaspiller leurs maigres ressources en "consommant n'importe comment et méga frime", j'ai vu des choses énormes, je sais également qu'il faut serrer très fort les dents et se montrer RESPONSABLE pour assumer (j'y suis passée, un seul ou meilleur salut, cette RESPONSABILITE, seule porte de sortie)
- qu'il n'y a pas de raison de "surprotéger" les locataires, et que les expulsions devraient êtres plus simples,
- qu'est-ce que c'est que cette trève hivernale sinon un bon moyen de "tendre" le marché de façon saisonnière car les expulsés ont besoin de retrouver un "toit",
- et si on s'interrogeait sur les responsabilités des organisme HLM locatifs,
- et pourquoi accepte-t-on d'éviter le passage par les foyers à ceux qui pourtant le mériteraient bien, histoire de leur apprendre à ne pas recommencer...
- je crois bien que je préfèrerais payer pour augmenter les capacités d'hébergements d'accueil de ces familles "dans le caca" en contrepartie d'une facilité à virer un locataire qui ne paie pas. En ce moment, je paie (en qualité de contribuable) un système judiciaire surchargé et qui me défends hyper mal si je suis propriétaire d'un mauvais payeur.

Et, puisque je suis à la fois bailleur et locataire, j'ai obtenu un logement en qualité de locataire en refusant de produire certaines pièces et en étant dans l'imposibilité d'en fournir d'autres : comment présenter ses anciennes quittances, quand vient d'être "propriétaire occupant" depuis 15 ans!
et sans "garant". C'est moi mon garant. On est tombé sur la tête de ce côté car on importune les bons payeurs à revenus suffisants sous prétexte qu'il y a des brebis galleuses.
J'ai envoyé sur les roses une agence qui plaçait son "besson à la location" = logements mignons mais hyper mal placés et pas très sérieux (vraies abhérrations constructives => bonjour les factures d'énergie) côté construction. En plus, elle voulait des garants!

Enfin, côté "tout se vend". OK. Même que tout se vend bien trop cher actuellement, surtout les nanards de type suivant:
- les "besson" mal placés et très mal construits, (exactement ex "bessons" de + de 9 ans...)
- les pavillons de l'époque de la reconstruction assez bien placés mais nécessitant un budget de travaux presque égal à celui d'une construction neuve,
- les appartements issus de "découpage comme on peut" des maisons construites avant le XXe siècle et les horreurs des règlements de copropriétés quasi infaisables et inaplicables pour ces "produits",

Mais ce qui réellement ne se vend pas, ce sont les logements (fussent-ils parfaits et bien placés) qui hébergent un locataire à problème de paiement (quand il s'agit de pénibles, il est plus facile de dissimuler les soucis)

Super l'exposé d'axel2.

Il n'en demeure pas moins que "le capital immobilier" reste quelque chose d'excellent, mais que "son revenu" s'accompagne de bien des soucis. Beaucoup se lancent là-dedans pensant que c'est simple et qu'il n'y a rien à faire et ils déchantent quand ils constatent qu'il faut toujours se prendre la tête, aller aux AG de copropriété, pour des travaux, pour raisonner son locataire, pour "relouer" après un départ, qu'il faut tenir la comptablité, payer les impôts, les assurances etc...
Voilà pourquoi certains propriétaires gardent "du vide" et paient l'impôt sur les logements vides...

Et tout ce qu'on peut lire sur Universimmo (témoignages, avis, explications, connaissance, orientation veers les textes réglementaires, est très utile pour aborder de façon plus efficace tous les soucis qu'on peut rencontrer, de quelque côté que l'on se trouve.


seborga1

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Initialement entré par Pixies

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Initialement entré par axel2

notre pays est le paradis des locataires. Je suis investisseur locatif, et pas un seul de mes 'clients' ne paie dans les d"lais réglementaires... ils finissent par payer certes, mais j'ai l'impression que c'est par charité. Exemple concret: juillet reçu le 20-30 juillet, et août arrive en septembre ... septembre ... le mois de trop dans les calendriers des locataires ? j'ai l'impression que je suis une boîte de crédit-revolving avec intérêt zéro... c'est chaque année la même chose
Après tout, qu'est-ce qu'ils risquent si ils ne paient pas ? rien, je suis totalement à leur merci, je ne peux légalement rien faire d'efficace en cas de non-paiement prolongé.
Bref, si vous vous faîtes des plans sur la comète, des calculs savants de rendements et des remboursements planifiés 'ric-rac' des crédits que vous contracterez pour aheter un bien que vous espérer louer pour du 5-6% net par an ... oubliez cette idée, vous auriez de très méchantes surprises, c'est certain.

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Je trouve quand même votre discours un peu excessif. Vos locataires paient, en retard certes, mais ils paient.
Et puis, si vous avez un avis aussi tranché sur la question, c'est peut-être le moment de vendre, l'immobilier étant au plus haut vous ferez d'une pierre 2 coups : vous vous débarrassez de vos soucis et vous vous retrouvez à la tête d'un magot inespéré.
Que demander de plus ?

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Initialement entré par Pixies

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Initialement entré par axel2

notre pays est le paradis des locataires. Je suis investisseur locatif, et pas un seul de mes 'clients' ne paie dans les d"lais réglementaires... ils finissent par payer certes, mais j'ai l'impression que c'est par charité. Exemple concret: juillet reçu le 20-30 juillet, et août arrive en septembre ... septembre ... le mois de trop dans les calendriers des locataires ? j'ai l'impression que je suis une boîte de crédit-revolving avec intérêt zéro... c'est chaque année la même chose
Après tout, qu'est-ce qu'ils risquent si ils ne paient pas ? rien, je suis totalement à leur merci, je ne peux légalement rien faire d'efficace en cas de non-paiement prolongé.
Bref, si vous vous faîtes des plans sur la comète, des calculs savants de rendements et des remboursements planifiés 'ric-rac' des crédits que vous contracterez pour aheter un bien que vous espérer louer pour du 5-6% net par an ... oubliez cette idée, vous auriez de très méchantes surprises, c'est certain.

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Je trouve quand même votre discours un peu excessif. Vos locataires paient, en retard certes, mais ils paient.
Et puis, si vous avez un avis aussi tranché sur la question, c'est peut-être le moment de vendre, l'immobilier étant au plus haut vous ferez d'une pierre 2 coups : vous vous débarrassez de vos soucis et vous vous retrouvez à la tête d'un magot inespéré.
Que demander de plus ?

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Initialement entré par lnsacorh

[.....]
Quid des locations aux étudiants , de 9 ou 10 ou 11 mois ? Leur faire des contrats de 1 an obligatoirement et donc les piéger, comme ma fille l'a été sa première année ? Peut-on encore faire de date à date ?

LN

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