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Ferber
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 Posté - 09 sept. 2004 : 10:09:56
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Notre immeuble vient de recevoir la convocation pour l'AG 2004.
Parmi les résolutions figure l'«Installation de compteurs individuels d'eau froide sur l'ensemble de la Copropriété». Ensuite est mentionné que «Eu égard au caractère récent de la demande, des devis des Sociétés X et Y vous seront présentés en cours de séance».
J'ai volontairement remplacé les noms des sociétés par X et Y dans la phrase ci-dessus
Est-ce vraiment normal de ne pas avoir les devis ? Les lire en cours de séance ne permet pas forcément de réfléchir à tête reposée sur un aspect très important de la copropriété. Le syndic voudrait-il influencer le "POUR" au vote ?
Merci pour vos réponses.
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Edité par - Ferber le 23 sept. 2004 11:35:50 |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 09 sept. 2004 : 17:32:14
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Ce type de résolution n'était déjà pas normal avant le décret du 27 mai 2004 c'est illégal maintenant en fonction de l'article 7 du décret précité.
Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour:
< 3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché notamment pour la réalisation des travaux >.
Vous avez sur le site mon-immeuble.com 2 dossiers sur le problème des compteurs d'eau individuels et beaucoup de renseignements sur le site de l'ARC. |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 09 sept. 2004 : 21:03:13
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Tout est très bien dit par Felix 1930
On peut seulement ajouter qu'il y a egalement des études sur ces questions dans les dossiers d'Universimmo. |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 09 sept. 2004 : 22:00:54
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Si vous êtes dans les délais préparez un projet de décision
tendant à rejeter le projet du syndic qui ne respecte pas la législation et les textes d'application.Ca vous couterait qq €
de plus que vous pourriez refuser, puisque c'est une faute inexcusable si c'est un syndic professionnel
François |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 10 sept. 2004 : 08:22:56
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JPM - bien entendu d'accord pour Universimmo mais pour moi cette personne étant déjà sur ce site la recherche était évidente (mais j'ai bien noté pour la prochaine fois)
olmann24 - c'est quoi votre projet de décision dans les délais qui ne coûte que qq euros ?
Ferber - s'agit-il de compteurs divisionnaires ? |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 10 sept. 2004 : 10:14:04
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Une décision c'est ni plus ni moins une résolution dont les termes sont différents que ceux proposés par le syndic .
Vous en discuterez en assemblée générale, si toutefois ce monsieur le veut bien encore qu'il n'ait pas le droit de juger votre proposition si elle a été présentée dans les délais légaux.
François |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 10 sept. 2004 : 10:30:12
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Ferber, comme le précise les intervenants, votre AG ne peut se prononcer sur cette question, aucune proposition n'étant jointe.
Bien sûr, vous (l(AG) avez toujours lapossibilité de voter une enveloppe globale à ne pas dépasser pour la seule pose des compteurs, le choix de l'entreprise chargée des travaux étant fait par le CS.
Mais s'il s'agit de décider de passer contrat non seulement pour la pose mais aussi pour l'entretien et les relevés, vous ne le pouuvez pas, les propositions n'étant pas jointes.
Il est évident qu'il y a là une bourde monumentale du syndic, à moins qu'il ne s'agisse d'une faute : on ne propose pas de passer un contrat ou un marché si on ne peut pas notifier les propositions en même temps que la convoc ! Tout (vrai) syndic sait cela, c'est du B A BA !
Je vous propose de faire adopter par l'AG, à l'occasion du débat sur cette question, la résolution suivante.
" L'AG ne peut débattre de cette question n'ayant pas eu, préalablement à la réunion, connaissance des propositions dans le délai légal.
L'absence de notification de ces propositions par le syndic constitue une faute.
Une nouvelle AG sera convoquée pour le ...... (ou pour se tenir au plus tard le ......) afin de statuer sur cette question. La totalité des frais nécessaires à cette convocation et à la tenue de la réunion seront pris en charge personnellement par le syndic." |
Edité par - gédehem le 10 sept. 2004 10:37:45 |
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Ferber
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30 réponses |
Posté - 10 sept. 2004 : 16:14:15
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Waouh ! Je crois que j'ai mis les pieds dans le plat ...
L'AG aura lieu le 30 septembre. Convocation reçue le 08/07/2004.
Vu les remarques, je préfère vous recopier les resolutions concernant les compteurs d'eau. Certaines résolutions ont des "blancs" (signalés par __________ ci-dessous) puisque pas encore d'entreprise choisie. Les 13.4 et 13.6 n'ont pas de majorité mentionnée.
13 - Installation de compteurs individuels d'eau froide sur l'ensemble de la Copropriété
(Majorité requise article 25 ou le cas échéant article 25-1)
Eu égard au caractère récent de la demande, des devis des Société X et Y vous seront présentés en cours de séance.
13.1 Vote des travaux
(Majorité requise article 25 ou le cas échéant article 25-1)
Projet de résolution :
Les copropriétaires décident de faire réaliser les travaux d'installation de compteurs divisionnaires eau froide, par l'Entreprise ________ pour un montant de _________ €uros TTC (dont TVA 5,50%), selon le devis qui était présenté en cours de séance.
13.2 Mandat à donner au Conseil Syndical et au Syndic à l'effet de choisir l'enbtreprise
(Majorité requise article 25 ou le cas échéant article 25-1)
Projet de résolution :
Les copropriétaires décident de réaliser les travaux d'installation de compteurs divisionnaires eau froide (et ou) eau chaude et de donner mandat au Syndic et au Conseil Syndical pour choisir l'entreprise dans le cadre d'une enveloppe budgétaire maximale de _________ €uros TTC (dont TVA 5,50%).
13.3 Financement des travaux, fixation de la rénumération du Syndic, base de répartition, dates et montant des appels de fonds.
(Majorité requise article 24)
Projet de résolution :
- Les copropriétaires décident que les travaux votés à la résolution n° 13.1 seront financés sur leurs deniers personnels sans recourir à un prêt souscrit au nom du Syndicat de copropriété.
- Les honoraires de Syndic sur travaux (à savoir ceux qui n'entrent pas dans le budget de gestion courante et qui font l'objet d'un appel de fonds spécifique) sont fixés, conformément à son contrat, à 2,50% HT du montant global HT de ceux-ci. La présence sur le chantier en qualité de représentant du maître de l'ouvrage sera facturé au temps passé selon le barème des vacations ouvrables prévu au contrat de syndic.
- Les copropriétaires décident que le montant des travaux, et honoraires votés aux résolutions précédentes sera réparti selon généraux et appelé aux dates suivantes :
___________________ %
___________________ %
13.4 Souscription d'un contrat de location/maintenance et relevés des compteurs divisionnaires eau froide.
Projet de résolution :
L'assemblée générale décide de souscrire un contrat de location/maintenance et relevés des compteurs divisionnaires eau froide pour une durée de ________ ans, pour un montant de ________ €uros TTC annuel.
13.5 Modalités d'exploitation des compteurs d'eau divisionnaires eau froide.
(Majorité requise article 24)
Projet de résolution :
Les relevés des compteurs d'eau froide ont lieu périodiquement tous les ____________.
Il est recommabdé de laisser l'accès aux compteurs pour éviter l'application d'un forfait de ____________ m3 en eau froide par logement tous les ___________.
La consommation réelle sera établie dès que la Société _________ aura connaissance de la consommation utilisée par l'occupant.
Les écritures rectificatives devront impérativement intervenir au cours de l'exercice comptable.
13.6 Modification de la répartition des dépenses d'eau.
Projet de résolution :
L'assemblée générale décide de modifier la répartition de consommation d'eau de la façon suivante :
- La consommation générale de l'immeuble déterminée par la facture émise par la Compagnie des eaux sera répartie selon les millièmes généraux.
- La totalité des consommations relevées dans chaque appartement viendra en déduction de la consommation générale de l'immeuble et répartie à chaque copropriétaire selon le colume consommé.
- Le résiduel (égal à la différence entre la consommation générale de l'immeuble et la totalité des consommations individuelles) sera réparti selon les millièmes généraux.
Sebastien |
Edité par - Ferber le 10 sept. 2004 16:54:40 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 11 sept. 2004 : 08:11:29
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Pour la 2ème AG il y a lieu de prévoir (cela peut aussi vous servir d'argument pour le non à la 1ère).
-décider des travaux pour permettre la pose des compteurs.Ce coût peut être élévé en fonction des installations existantes, je suppose que le problème,événtuel, des robinets d'arrêt est réglé.
-décider de passer un contrat pour <la location,le relevé (TVA 19,60%)et la maintenance (TVA 5,5%)>.La pose,par la société qui obtiendra le contrat,devrait être gratuite.
Le projet de contrat doit(devrait) comprendre outre les caractéristiques des compteurs,les conditions de l'entretien et de l'éventuelle vérification des compteurs en cas de contestation des consommations,le tarif de facturation,la clause de révision de prix,la durée...
Il est indispensable que soit précisé dans la partie relevé des compteurs que < la société s'engage,une semaine avant son passage,à informer les résidants des dates des relevés par avis de passage dans chaque allée>
que soit également prévu un état récapitulatif en 2 exemplaires (1 pour le syndic 1 pour affichage)des consommations d'eau enregistrées pour chaque compteur.Ce récapitulatif devrait comprendre au moins -le nom du copropriétaire et celui de l'occupant-le n° et l'emplacement du compteur - l'historique des 5 derniers relevés - les index relevé et la consommation de chaque logement.
Il est intéressant que soit aussi indiqué :
-la consommation par allée
- celle de la copropriété
-les index de relevé du compteur général( et la consommation entre les 2 relevés) fait le même jour par la même société (cela coûte à la copropriété 1 relevé en plus mais cela fait un contrôle supplémentaire possible).le relevé officiel étant natuellement fait par la société distributrice.
Pour eviter les écritures rectificatives (sauf vente de logement)il est souhaitable que soit imposé une date de relevé proche de la fin de l'exercice.
ex. pour un exercice année civile - relevés semaine 44 ou 45 -état récapitulatif au + tard semaine 48. Ceci doit permettre au syndic une facturation normale avec sur le décompte des charges de l'année les index -ancien et nouveau - de l'exercice.
Sur la résolution 13-6 vous avez 2 facturations résiduelles voir si vous n'avez pas intérêt à avoir un compteur pour les communs notamment si il y a arrosage des espaces verts.
J'ai été (un peu)long je m'en excuse |
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Ferber
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 11 sept. 2004 : 08:29:40
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Oui oui oui.
De toute façon, si je comprends bien il n'est pas question de voter POUR ces résolutions. Il va falloir faire comprendre tout cela aux autres copropriétaires (certains sont durs, surtout ceux qui sont pour).
Je vais faire "jouer" le décret du 27 mai 2004.
Sebastien |
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spoum
Pilier de forums
276 réponses |
Posté - 11 sept. 2004 : 10:36:48
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- dans les faits il est certain que le syndic est en faute
- il est question d'une installation d'intéret commun qu'il serait dommage de repousser ,le syndic ne peut-il faire un additif par courrier avant la réunion pour définir une enveloppe ?
- il existe des compteurs permettant un relevé à distance qui évitent ts les problèmes de rendez-vs ratés pour relevés et les frais correspondants
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sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
Posté - 12 sept. 2004 : 12:25:04
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Dans le projet de résolution 13.3, on peut lire "Montant des travaux réparti selon généraux". Mais l'achat de compteurs individuels ne se fait-il par logement ? Un compteur = un logement ? C'est-à-dire le même prix pour un studio que pour un F3 ?
Il me semblait que la répartition n'était pas la même que pour le compteur général........... |
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Ferber
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 15:01:51
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Bougre !
Reçu aujourd'hui, en courrier simple, un premier devis pour la pose de compteurs.
Sebastien |
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sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
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spoum
Pilier de forums
276 réponses |
Posté - 18 sept. 2004 : 16:11:37
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tant que ça vraiment?
63.20 et 60.31€ en 2003 pour comparaison , modèle classique sans relevé à distance
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 19 sept. 2004 : 19:01:37
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Je vous conseille par expérience de payer un peu plus cher au départ mais de demander le relèvement à distance. le relevé EDF ou gaz fonctionnent très bien parce que ceux-ci coupent si vous ne les payez pas . En ce qui concerne l'eau, c'est une galère pour faire ouvrir la porte aux résidents. Le mauvais payeur ne sera jamais là, le locat. s'en fout. Dans ma résidence , nous avons pris l'initiative de facurer un forfait conséquent pour faire réagir les récalcitrants, et ça marche mais ce n'est pas trop légal, je crois.
LN |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 21 sept. 2004 : 08:00:34
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-Pourla dépense concernant le compteur divisionnaire(achat,location-relevé-maintenance-)la répartition se fait suivant la règle de l'utilité :1 logement=1compteur=1 coût identique pour tous les logements quelque soit le type.
-Il est souhaitable,dans la négociation avec les prestataires,de prévoir le relevé du compteur général en même temps que les divisionnaires cela permet de mieux appréhender les différences entre total des divisionnaires et consommation générale.Le relevé du général par la Sté distributrice vient compléter ces informations.
-l'intérêt des différents modes de relevés à distance est fonction de l'emplacement des compteurs- logements ou gaines techniques |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 21 sept. 2004 : 11:24:48
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Au sujet de la clause 13-6 :
Citation :
La consommation générale de l'immeuble déterminée par la facture émise par la Compagnie des eaux sera répartie selon les millièmes généraux.
La totalité des consommations relevées dans chaque appartement viendra en déduction de la consommation générale de l'immeuble et répartie à chaque copropriétaire selon le colume consommé.
Le résiduel (égal à la différence entre la consommation générale de l'immeuble et la totalité des consommations individuelles) sera réparti selon les millièmes généraux.
Il me semble qu'elle est boiteuse.
Quand il y a des compteurs divisionnaires, il ne faut pas prévoir que La consommation générale de l'immeuble déterminée par la facture émise par la Compagnie des eaux sera répartie selon les millièmes généraux.
La facture est bien passée dans la rubrique EAU des charges générales mais elle n'est pas répartie telle que. Après ce débit, on crédite le compte du montant global des consommations individuelles et c'est le solde seulement qui est réparti.
La rédaction montre que c'est bien l'esprit du texte, mais la lettre du texte n'est pas conforme. D'après le texte chaque copropriétaire trouvera sur son compte :
> au débit sa quote part de la consommation globale au prorata de ses tantièmes
> au crédit sa quote part du montant total des consommations individuelles au prorata des tantièmes.
C'est une complication bien inutile.
Il faut faire (consommation globale - consommations individuelles) = différence à répartir en fonction des tantièmes.
Cette différence est à passer en charges communes générales comme dépense au titre des parties communes.
Pour un traitement parfait, il faut isoler dans la comptabilité les forfaits individuels pour défaut de relevé. Il est préférable de ne pas leur permettre d'avoir un incidence sur la consommation au titre des parties communes et on a l'avantage d'avoir un compte particulier dans lequel sont rassemblées tous les forfaits et les régularisations correspondantes.
Ce compte est un compte d'attente qui doit être contrôlé par le conseil syndical lors du contrôle des comptes. Il doit faire l'objet d'un pointage qui peut être automatisé. Il est alors facile de repérer un copropriétaire jamais là qui cumlule les forfaits à régulariser. Il faut alors faire le nécessaire pour qu'un relevé effectif soit réalisé. |
Edité par - JPM le 21 sept. 2004 11:28:01 |
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Ferber
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 22 sept. 2004 : 15:22:01
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Citation :
Initialement entré par Ferber
Bougre !
Reçu aujourd'hui, en courrier simple, un premier devis pour la pose de compteurs.
Sebastien
Voici le contenu du devis
61 compteurs EF diamètre 15 mm, classe C, équipés de radio-émetteurs
1 compteur / appartement
Prix forfaitaire par compteur installé : 9,15 € HT (TVA 5,5%)
et le contenu succint du contrat
2 relevés par an
Location : 61 x 7,10 € / an (TVA : 19,6%)
Relevés : 2 x 62 x 1,50 € / an (TVA : 19,6%)
Entretien des compteurs d'eau et des robinets d'arrêt : 61 x 11,40 € / an (TVA : 5,5%)
Qu'en pensez-vous
Sebastien |
Edité par - Ferber le 22 sept. 2004 16:34:15 |
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Ferber
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 22 sept. 2004 : 16:32:06
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« L'article 11 du décret du 17 mars 1967 précise quels documents annexes doivent être joints à la convocation afin que les copropriétaires puissent prendre leurs décisions en toute connaissance de cause. Le non respect de cette règle entraîne la nullité du vote, même si les copropriétaires peuvent avoir accès à des documents par ailleurs (loi du 10 juillet 1965 art. 14-3, 22 et 42, et décret du 17 mars 1967 art. 17 et 18) »
Finalement, cela signifie-t-il que le vote sera nul, puisque les deux devis ont été reçus (par lettre simple) le 15/09/2004 (première société dont le devis est dans le message précédent) et le 22/09/2004 (deuxième société) pour une AG ordinaire ayant lieu le 30/09/2004 ? Les convocations ont été distribuées contre signature vers le 8-9 septembre 2004.
Sebastien |
Edité par - Ferber le 22 sept. 2004 16:41:37 |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 22 sept. 2004 : 20:21:18
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extraits de notre dernière facture pour compteurs-année 2004 -date de valeur : janvier 2004.
32 compteurs AQUADIS-type V- 1,5m3/h. - classe C relevé manuel (les compteurs sont dans les gaines techniques des montées d'escalier)1 relevé par an -La société distributrice ne fait qu'un relevé par an
location - 32 x 3,32€/an (TVA 19,60%)
entretien compteur - 32 x 4,21€/an (TVA 5,5%)
relevés - 33 x 0,96€/an (TVA 19,60%) 32 + 1 général
contrat de 5 ans. La pose avait été faite gratuitement par la société retenue, après négociation mais les compteurs sont dans les gaines techniques et il y avait des by-pass d'installés.
La répartition de la consommation se fait comme indiqué par JPM (rappel,nous ne pouvons avoir de défaut de relevés)
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Vote pose compteur d'eau à la prochaine AG
Forum fermé
