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Garg
Contributeur actif
48 réponses |
 Posté - 20 sept. 2004 : 09:58:46
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Bonjour,
Notre syndic à reçu notre demande de points à faire porter à l'ODJ de la prochaine AG annuelle qui se tient fin septembre 2004 en date du 9/9/2004.
Nous avons réceptionné la convocation et l'ODJ à cette AG le 11/09(première présentation par le facteur).
Le syndic refuse de faire la modification de l'ODJ. Son refus est-il fondé au regard de ce que stipule la loi ?
Merci de vos réponses.
GARG
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Edité par - Garg le 20 sept. 2004 10:00:28 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 sept. 2004 : 10:28:53
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Oui, il a tout a fait raison car le décret du 27 mai 2004, modifiant celui du 17 mars 1967, a supprimé la procédure de demande d'inscription complémentaire à l'ordre du jour.
Désormais chaque copropriétaire a un droit d'initiative lui permettant de demander, à tout moment, l'inscription d'une question à l'ordre du jour d'une future assemblée. Mais la question ne peut être inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée déjà convoquée. Il n'est plus question d'envoyer en catastrope des compléments d'ordre du jour qui n'atteignent pas toujours leurs destinataires en temps utile et ne sont donc pas exploitables sérieusement. Idem pour les observations sur la gestion passée qui doivent être faites dans le cadre normal de la vérification des comptes et de l'examen de la gestion.
Pour l'assemblée annuelle, les copropriétaires connaissent l'époque habituelle de l'assemblée annuelle (mars par exemple). Il leur appartient de notifier dès le mois de décembre précédent, par exemple, la question qu'ils souhaitent évoquer. Celà permet de l'étudier, de compléter le dossier parfois sommaire joint à la demande, de manière à ce que la demande soit judicieusement exploitée.
Celà permet aussi d'indiquer au demandeur que sa question entre dans le cadre d'une autre question dont l'inscription est prévue, ou delui donner des indications s'il s'ogit en fait d'une simple demande d'information.
Par contre vois questions doivent être prises en considération pour une prochaine assemblée, en fonction de leur nature. De quoi s'agissait-il ? |
Edité par - JPM le 20 sept. 2004 10:32:32 |
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Garg
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 20 sept. 2004 : 11:13:31
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Merci JPM pour votre réponse.
Nous avons fait des propositions d'organisation du Cs et demandé la révocation de l'actuel CS. Demande d'insertion faite par plus de 25 % de la copropriété. Nous avons eu aussi la bonne idée de prévenir, par courtoisie, notre Pdt le matin de l'envoi de notre demande.
Un des éléments que je n'ai pas indiqué c'est que comme par hasard notre syndic à envoyé convocation et ODJ le même jour où il a réceptionné notre courrier.
Nos délais étaient en réalité très courts car nous n'avons eu connaissance du nouveau champs d'application de la loi (1 grand merci à UI et à tous les contributeurs  )à laquelle vous faîtes référence que 2 jours avant l'envoi de notre demande  .
GARG |
Edité par - Garg le 20 sept. 2004 11:18:20 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 sept. 2004 : 14:09:49
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Le demande d'inscription à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée peut être renouvelée et devra être respectée.
Mais à ce propos, l'ordre du jour de l'assemblée qui a eu lieu comprenait il le renouvellement du conseil syndical et/ou la désignation de nouveaux membres ? Si oui, la demande était sans objet ! Il suffisait de voter en nombre suffisant contre le renouvellement des membres actuels et présenter de nouveaux candidats. Et si une autre majorité l'a emporté, vous ne pouvez que vous incliner.
Par ailleurs, des copropriétaires représentant au moins 25% des vois peuvent demander la convocation plus proche d'une nouvelle assemblée avec cet question à l'ordre du jour. C'est un autre aspect du problème.
Si le CS a bien été renouvelé lors de la dernière AG, votre demande sera vouée à l'échec, à moins que des faits postérieurs à cette assemblée aient eu lieu.
Car je vous rappelle que la demande de révocation doit être soigneusement motivée, qu'il s'agisse du syndic ou du conseil syndical. |
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Garg
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 20 sept. 2004 : 15:42:20
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Non l'ODJ de l'AG ne comprenait pas cette question.
Pourquoi notre demande devrait-elle être vouée à l'échec ou pourquoi devrait-elle être motivée ? Un CS n'est-il pas révocable à n'importe quel moment ?
Vous savez bien JPM qu'il y a des choses que l'on ne peut pas dire et qu'il faut trouver d'autres moyens et d'autres chemins pour avancer.
La mission du CS chez nous n'est pas transparente. Lorsque nous écrivons au Pdt et que nous sommes 25 % à le faire, il fait la sourde oreille. Nous n'avons jamais aucune info sur quoique ce soit etc... etc... Relations avec syndic et Cs sont toujours tendues et conflictuelles.
Mais par contre nos charges ne cessent d'augmenter.... L'ODJ de notre prochain AG est un véritable appel aux dépenses toutes excessives.
Nous ne pouvons par conséquent que tenter d'utiliser notre petite prérogative de copro. en essayant de faire passer quelques points à l'ODJ.
GARG |
Edité par - Garg le 20 sept. 2004 15:43:14 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 sept. 2004 : 16:03:27
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Garg, vous écrivez :
Citation :
Pourquoi notre demande devrait-elle être vouée à l'échec ou pourquoi devrait-elle être motivée ? Un CS n'est-il pas révocable à n'importe quel moment ?
A tout moment ? oui, mais pas sans motifs qu'il faut préciser, bien sur. Les membres du conseil syndical, pas plus que le syndic, ne peuvent être congédiés comme des domestiques de l'ancien temps.
Vous avez peut être, avec d'autres copropriétaires, des reproches justifiées à faire valoir. Vous devez les exprimer clairement et dans la convocation elle-même, pour qu'ils dispôsent du temps nécessaire pour s'en défendre. Les droits de la défense n'existent pas seulement devant les juridictions officielles.
Si, comme vous l'indiquez, " vous ne pouvez pas tout dire ", il ne faut rien dire du tout, et ne pas demander la révocation.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 sept. 2004 : 22:01:14
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J'ai souligné par ailleurs (mais j'y reviendrais souvent car le sujet ne fait que commencer !) toute les conséquences néfastes qu'entraine la modification de ce foutu art.10 nouveau du decret de 67.
Il y a là une atteinte aux intérêts de la collectivité du syndicat mais aussi de chacun des copropriétaires, et un reforcement honteux du pouvoir solitaire du syndic pour convoquer les AG quand il veut, comme il veut, avec l'ODJ dont il décidera seul.
La précédente rédaction n'était peut être pas satisfaisante ! Mais maintenant les copropriétaires sont tous b.... un peu plus. (Oups, pardon ...). |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 23 sept. 2004 : 23:05:05
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Je rebondis sur la remarque de JPM : Citation :
Pour l'assemblée annuelle, les copropriétaires connaissent l'époque habituelle de l'assemblée annuelle (mars par exemple). Il leur appartient de notifier dès le mois de décembre précédent, par exemple, la question qu'ils souhaitent évoquer.
JPM propose un délai de 3 mois, en exemple. Le manque de précision du nouveau décret (mais cela a peut-être déjà été dit) fait que les copropriétaires seront à la merci du bon vouloir du syndic. Ceux en particulier qui ont l'habitude d'être peu diligents auront peut-être besoin d'un délai de plusieurs mois pour l'ODJ proposé à la prochaine AG, surtout par exemple s'il s'agit de le remplacer.
Ceux qui ont concocté ce décret ne sont franchement pas futés : il aurait été tellement simple de préciser qu'un ODJ doit être réceptionné au plus tard x semaines avant la tenue de l'AG pour qu'il soit inclus dans cette AG.
Elisabeth |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 24 sept. 2004 : 00:09:44
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Bonjour, moi je vois les choses différemment, les 2 articles du decret important à mon sens sont ceux là:
Citation :
Article 9
Modifié par Décret 86-768 1986-06-09 art. 1 JORF 14 juin 1986.
La convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation rappelle les modalités de consultation des pièces justificatives des charges telles qu'elles ont été arrêtées par l'assemblée générale en application de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins quinze jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.
Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l'assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l'immeuble.
Article 10
Modifié par Décret 2004-479 2004-05-27 art. 6 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004.
A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.
Concrètement, ces 2 articles explique que si le syndic recoit une question à mettre à l'ordre du jour, il doit la notifier aux copropriétaires si il l'a recoit plus de quinze jours avant la date de l'assemblée. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 sept. 2004 : 13:08:34
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Moi, tout cela me fait rire ..... jaune !
Le texte vient àpeine de sortir que déjà on en voit toute la perversité.
Dans l'ancienne rédaction, certes imparfaite, il y avait toujours la possibilité de faire inscrire une question à l'ODJ après réception de la convoc ... question "oubliée" ou réellement nouvelle.
Dans la nouvelle, cette possibilité est supprimée. En soi, c'est un recul. Mais ce qui est pire, c'est qu'aucun délai n'étant fixé, c'est la porte ouverte à tout les abus de la part de celui qui convoque.
Exemples :
- JPM envoie une demande 3 mois avant la date supposée de l'AG, par exemple "Révocation du syndic" avec joint un dossier justificatif béton ...
La convoc arrive, la question n'y est pas : que fait-il ? il pleure.
- Elisabeth et Yaume envoient des demandes d'inscription de question 1 mois avant la date supposée de l'AG. Par exemple "Nomination du syndic" avec 3 propositions jointes.
La convoc arrive 15 jours + tard, leurs questions n'y sont pas ... Simplement ils recoivent une gentille lettre du syndic disant " .. mais compte tenu de la date de réception de votre demande, il ne nous a pas été possible d'inscrire les questions demandées à l'ODJ." ... ce qui n'est que la copie de la dernière phrase de ce "££$$¤§§*" d'art.10 nouveau. (une art. qui donne des billes aux syndics pour ne pas satisfaire aux demandes ! Il fallait le faire !!!)
Que font Elisabeth et Yaume ? ...ils pleurent dans les bras l'un de l'autre ....
Ma conclusion :
On peut prendre l'affaire par n'importe quel bout, mais par cet article idiot on donne définitivement un pouvoir solitaire au syndic pour décider des questions à inscrire à l'ODJ, sans plus aucune possibilité de recours.
Le lobbying de la profession a bien marché ...
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Edité par - gédehem le 24 sept. 2004 13:10:15 |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 24 sept. 2004 : 15:42:58
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nous le syndic refuse de poser les questions depuis x années, prétextant un bouleversement complet, le nb et la variété des questions : à savoir contrat de syndic, conseil syndical, comptes et corrections comptables en fait tout ce qui relève de sa carence de gestion et l'absence de controle des CS.
autant dire qu'on se demande à quoi sert d'aller aux AG rien n'étant respecté : vote des comptes sans les avoir, un seul devis malgré la mise en concurrence votée précedemment, etc etc, sommes nous en France ou chez Saint-Dickland?
Océan... Pacifique |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 sept. 2004 : 16:01:44
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Je précise tout de suite que mon délai de trois n'est qu'indicatif et pour une question importante méritant une étude et la constitution d'une dossier.
Sur le plan juridique, je me rapproche de yaume : le principe est que toute question parvenue au syndic avant l'expédition de la convocation doit être incluse. Mais il faut raisonnablement tenir compte des impératifs pratiques. Huit jours seraient convenables, quitte à ce que la question ne puisse pas être traitée utilement faute de pièces jointes ou d'étude préalable.
Par ailleurs Gedehem évoque justement le défaut de prise en compte de la demande régulière.
Le principe est qu'il faut assurer la protection du droit d'initiative. C'est vraiment indispensable pour la valorisation d'une mesure que, pour ma part, j'estime satisfaisante.
Un mesure de prudence : envoyer copie au président du conseil syndical de la demande, surtout quand il s'agit d'une demande importante faite avec un large délai.
Une sanction ? la première est la convocation d'une autre assemblée aux frais du syndic. Mais les copropriétaires viendront-ils à cette seconde assemblée, épuisés déjà par la première ?
Une seconde est la possibilité incontestable pour le demandeur d'engager la responsabilité du syndic dans le cas où il subirait un préjudice personnel. C'est le cas pour une demande d'autorisation de faire ceci ou celà.
Une troisième serait que l'absence de prise en considération d'une demande régulière soit rapidement considérée par la jurisprudence comme un juste motif de révocation. Mais il peut y avoir collision avec la question de son renouvellement qui figurerait à l'ordre du jour de l'assemblée.
Mais on ne peut occulter la responsabilité du président du conseil syndical pour une question notifiée dans un large délai. A quoi on va répondre : si les risques pour le conseil syndical se multiplient, il n'y aura plus de candidats.
Conclusion ? Dans les petis immeubles on peut refaire rapidement une assemblée. Dans les immeubles plus importants, la gestion est mieux structurée et il y aura moins de problèmes.
Dieu soit loué ! |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 24 sept. 2004 : 16:16:54
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gedehem,
Dans l'article il est ecrit: si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic
le "ne peuvent" pour moi signifit le cas ou le syndic est dans l'impossibilité réelle d'executer cette inscription, d'ailleurs il y est bien écrit "tenu de la date de réception de la demande par le syndic" c'est à dire le jour ou le syndic recoit la question, soit on ne peut plus mettre une question à l'ordre du jour (moins de quinze jours de l'AG) soit on peu (plus de quinze jours + 1 ou 2 jours comprenant le délai de la poste).
Pour moi ce n'est pas le syndic qui fixe le délai, mais l'article 9 et la poste.
De plus le syndic à juste à faire photocopie de la question ajouté et à faire les courriers en conséquence donc à lui de faire son boulot. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 sept. 2004 : 16:40:09
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JPM : votre demande 3 mois à l'avance comprenant le dossier'béton' pour la révocation (je vous fais confiance sur le coté béton-bétonné'), n'est pas prise en compte ...... Recours au juge ?..........
Et ne parlons pas de convoc d'une 2ème AG !!!! En coût, quelle différence avec l'ODJ complémentaire de l'ancienne mouture ?
Pardon Yaume, mais même à bien lire je ne vois pas où l'art.9 fixerait un délai pour la notification des demandes , délai avant avant la convoc ?.. que le syndic convoque l'AG 1 mois , 3 semaines ou 18 jours avant la tenue de l'AG, qu'y pouvez vous ? .. l'art.9, ne précise rien du tout, mis à part le "au moins 15 j. avant l'AG" pour les convocations !
Alors le "ne peuvent" et surtout le "Toutefois.." de l'art.10 ouvre la porte à toutes les possibilités.
"La rédaction des convoc, la copies des pièces nécessaires, les mises sous enveloppes et l'affarnchissement des notifications nécessitent de nos services un certain délai que nous ne sommes pas en mesure de maitriser. De ce fait, compte tenu de la date de réception de votre demande, il ne nous a pas été possible d'inscrire les questions demandées à l'ODJ." ... est l'une d'elles ....
Que répondez-vous au syndic ?
Moi, je prends les paris sur les entourloupes de ce genre, qui commencent (sujet de la question initiale 10 j. après l'entrée en vigueur de ce satané art.10 modifié !!! ), et qui seront nombreuses à venir .....
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Edité par - gédehem le 24 sept. 2004 16:45:41 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 sept. 2004 : 17:58:44
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Yaume a raison sur un point, et Gedehem a raison sur un autre : le texte de l'article D 10 nouveau est foireux faute de précision, avec des risques de contentieux. Il fallait trancher dans le vif en indiquant qu'aucune question nouvelle n'était recevable après réception ( ou après première présentation) de la convocation). On peut certes discuter la règle mais elle aurait eu l'avantage d'être nette et claire.
Si le syndic expédie ses convocations le 1er mars pour le 28, l'article D 10 semble permettre de notifier une question nouvelle le 6 mars, reçue par le syndic le 8 mars. A la date du 8 mars, le syndic peut encore envoyer un complément d'ordre du jour. C'est ce que veut dire : " compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic " ! Conséquence : les syndics vont friser la bordure du délai de 15 jours pour ne pas risquer de recevoir à ce moment des demandes complémentaires. Puisqu'il est possible d'y parer, au risque de quelques nullités pour non respect du délai de convocation, le texte dans sa rédaction actuelle n'est pas bon.
D'autres diront au contraire qu'il est bon puisqu'il, dans certains cas, la possibilité d'un complément. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 sept. 2004 : 19:30:23
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JPM, comme j'aimerais que cette lecture de l'art.10 soit la bonne .. si la demande est notifiée dans un délai permettant, en retour, une notification de questions par le syndic dans le délai d'au moins 15 j. de l'art.9...., y compris après la convoc initiale notifiée 3 semaines avant sa tenue, ..... comme j'aimerais !
Une ré-écriture de l'art.10 précédent était alors préférable, modifiant le délai de 6 j. pour l'un et de 5 pour l'autre... Un aménagement était préférable plutôt que cette bouillie sujette à toutes les interprétations possibles... mais dont on peut être certain que les syndics vont utiliser à leur avantage.
Prions ! (pardon pour la laicité ...) |
Edité par - gédehem le 24 sept. 2004 19:31:45 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 24 sept. 2004 : 19:34:34
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| oui JPM et gedehem nous avons raison l'article est foireux, donc qui doit trancher: le juge, il n'y a pas d'autres alternative c'est lui qui devra interpreter la date d'irrecevabilité. |
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nomade_varoise
Contributeur senior
98 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 09:56:22
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Citation :
Mais on ne peut occulter la responsabilité du président du conseil syndical pour une question notifiée dans un large délai. A quoi on va répondre : si les risques pour le conseil syndical se multiplient, il n'y aura plus de candidats.
Il risque quoi le président du CS ? 
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 10:36:22
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Pour trancher la date de recevabilité ?
Dans mon exemple, il n'y a pas de problème la demande est recevable.
Il pourra y avoir des contestations dans des cas limites et il faudra bien admettre :
que le syndic (professionnel ou non) ne peut pas tout lâcher pour envoyer un complément
que les syndics non professionnels ne sont pas toujours outillés pour ce genre d'opération instantanée.
On ne doit pas oublier la responsabilité de l'auteur de la demande qui devrait être mise en cause dans certains cas. De l'insouciance coupable au sabotage volontaire, on pourrait aussi ouvrir une rubrique d'abus qui vaudrait bien celle de l'ARC.
Pour le président du CS : entre la peine de mort et la révocation, je choisis la seconde. Encore que .... ? Si c'est par malignité que le président a laissé tomber la demande ou même a interdit au syndic de la porter à l'ordre du jour, c'est quand même plus grave.
Tout copropriétaire doit user de son droit d'initiative de manière raisonnable et avisée. Le libre exercice du droit d'initiative doit être sauvegardé. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 16:33:21
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Les pbs et questions de fond demeureront, mais à moins d'être devins il faut bien avoir reçu l'ODJ DU SYNDIC, incluant si il le décide les questions supp. de copropriétaires, pour pouvoir éventuellement compléter par d'autres.
La question reste entière que fait-on quand un syndic et/ou un bureau refuse  de faire voter (bien entendu car les questions reflètent les carences  de gestion du syndic)
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 17:02:25
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Océan,
Carence ou pas ,les choses sont ainsi faites.Les manants ont toujours
été à la disposition des seigneurs et maîtres.
Dans la copropriété certains peuvent faire ce qu'ils veulent ou presque.D'autres pas, même lorsqu'ils sont les mandants.Nous constatons que les mandataires ont plus de pouvoirs qu'eux.Alors que la démocratie et la justice voudraient que ce soit le contraire.Quand le poisson sort de la nasse il faut le mettre au congélateur sans quoi il faut le charger sur un train qui passera sous un tunnel avant d'arriver , après avoir embarqué votre avocat,
au passage en direction de la gare du TGI.
Mais vous devez savoir tout ça ,vous "Océan", qui hébergez tant de requins et de limandes ,pour ne citer que ces espèces
François |
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Refus du syndic d'adjoindre questions à ODJ
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