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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
 Posté - 24 sept. 2004 : 22:14:55
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Une question bête concernant le remplacement des boîtes aux lettres.
La répartition doit-elle se faire aux 1/1000 èmes ou bien dès lors que l'équipement est identique pour tous, chacun doit-il payer de manière égale ?
Je précise qu'il s'agit de blocs de 10 boîtes non dissociables par entrée, installés dans les parties communes de l'entrée.
En d'autres termes s'agit-il d'un équipement commun à répartir ou non ?
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 24 sept. 2004 : 23:20:35
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Chaburette,  Voici des messages qui ont traités de ce problème
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=7229&SearchTerms=boite+aux+lettres
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=7551&SearchTerms=boite+aux+lettres
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=4589&SearchTerms=boite+aux+lettres
je pense que la seconde répond directement à votre question.
PF Barde avait été clair aussi sur un autre post. Je le cite:
Bonjour,
C'est le premier alinéa de l'article 10 qu'il faut lire :
Citation :
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Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
--------------------------------------------------------------------
Les boîtes aux lettres sont un élément d'équipement commun dont il convient de répartir le coût d'entretien selon l'utilité qu'elles représentent pour chaque lot, c'est à dire une utilité égale pour tous.
Cordialement
P.F. Barde
N'oubliez pas la fonction "recherche" en cliquant en haut à droite de cet écran. Votre question a probablement été discutée dans le passé et vous pourrez alors visualiser toutes les discussions s'y rapportant. MERCI |
Edité par - Joulia le 24 sept. 2004 23:27:22 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 24 sept. 2004 : 23:22:34
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Ca se discute ! Dans notre résidence secondaire il a été proposé de diviser le montant de la facture par le nombre de copropriétaires.
L'accord avait été donné en AGO.L'installation a été faite gracieusement par un des notres.
François |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 24 sept. 2004 : 23:45:50
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Mon post est parti deux minutes après celui de Joulia.Merci pour les liens.
Tant mieux pour la participation, à montant égal, entre tous les copropriétaires comme nous l'avons fait.
Il n'y a rien de mieux que la vrai justice cad celle qui découle du bon sens et de l'impartialité.
Pas d'exploiteurs, pas d'exploités.
François |
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 24 sept. 2004 : 23:49:26
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Merci joulia, j'avais d'ailleurs utilisé la fonction recherche et consulté les topics indiqués, mais je n'ai pas vraiment trouvé la réponse en ce sens qu'un des copropriétaire souhaite que la répartition se fasse par simple division par le nombre de copropriétaires, et non procéder à une répartition au 1/1000ème.
Cependant s'agissant d'un équipement commun la règle me semble bien rester la répartition au 1/1000ème. L'installation de cet équipement obligatoire constitue à mon sens une charge commune.
Ensuite PF BARDE parle du coût d'entretien, mais non de la fourniture et de l'installation. Je suis d'accord pour ce qui concerne la réparation d'une boîte même si elle fait partie d'un ensemble, mais pour l'installation d'une batterie nouvelle, je reste sceptique.
Imaginons un système vigik, un vide-ordures, une platine de sonnettes, ou tout autre bien utile à tous, pourquoi pas même une porte d'entrée, et utilisé de manière égale par tous, je n'imagine pas une répartition par simple division par le nombre de copropriétaires sinon à quoi serviraient les tantièmes. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 24 sept. 2004 : 23:54:37
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Chaburette, ce n'est pas ce que je comprends de ces discussions passées. Au contraire, comme l'utilité est égale pour tous, les frais sont à repartir sur le nombre de lots et pas au millièmes. Et je pense que la réponse de Oldman24 va dans ce sens.
N'oubliez pas la fonction "recherche" en cliquant en haut à droite de cet écran. Votre question a probablement été discutée dans le passé et vous pourrez alors visualiser toutes les discussions s'y rapportant. MERCI |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 01:12:45
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S'agissant du coût de fourniture et d'installation et a fortiori pour des boîtes en bloc comme cela est le cas dans le présent topic, c'est la lecture de Chaburette qui est effectivement la bonne (et, comme il le dit, qui est bien cohérente avec l'analyse reproduite en vert de PFB qui concerne quant à elle, selon l'article 10 de la loi de 1965, " les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs" et non la fourniture et l’installation).
La position de l’Oldman est en conséquence fausse.
Joulia, relisez bien les topics cités par vous.
Pierre |
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 08:36:28
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En effet Pierre MARIE, c'est bien cette distinction entre l'installation d'un équipement commun et son entretien qui me chagrine.
Bien entendu, j'avais lu et relu ce fameux article 10 qui figure d'ailleurs dans les mêmes termes dans notre règlement de copropriété, et j'avais peur de commettre une erreur. Mais PF BARDE a effectivement bien sérié les problèmes en séparant l'installation de l'entretien.
Sous réserves d'autres précisions qui pourraient être apportées par d'autres contributeurs, je pense maintenant qu'il y a lieu de faire cette distinction.
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Edité par - chaburette le 25 sept. 2004 08:38:17 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 11:20:09
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Extraits du Jurisclasseur copropriété
Les boîtes aux lettres et les sonnettes d'appel, bien que placées dans les parties communes, constituent des accessoires normaux des parties privatives (Cass. 1re civ., 9 déc. 1992 : JCP N 1993, La semaine en bref, 2 juill. 1993, 26).
– Cas des avantages non mesurables - Il faut reconnaître que l'avantage procuré par bon nombre de travaux est pratiquement impossible à mesurer (par exemple l'installation d'un digicode ou d'un interphone, d'une antenne de télévision ou du raccordement à un réseau câblé, d'un système de télésurveillance, de compteurs d'eau, de boîtes aux lettres) car on peut considérer que cet avantage est identique pour tous les copropriétaires ; une répartition en fonction des tantièmes de copropriété paraît alors la seule solution concevable
Finalement : les boîtes aux lettres sont des éléments d'équipement privatifs et les charges liées doivent être réparties en fonction des tantièmes de copropriété.
++++++++++++++ Observations complémentaires
Ce n'est pas la solution des praticiens. Lors qu'un règlement de copropriété prévoit la répartition des charges des boîtes aux lettres, la base de répartition utilisée est, dans la quasi-totalité des cas un lot = une part. S'il y a 40 boîtes, chacun participe pour 1/40.
Si l'installation d'une batterie exige néanmoins une décision d'assemblée, prise soit à la majorité de l'article 26, quand c'est un choix non imposé par la réglementation, soit à la majorité de l'article 25 quand elle est imposée par le Code des Postes et télécommunications, c'est parce qu'il y a une modification des modalités de jouissance résultant de la suppression du service de conciergerie.
Le groupement des boîtes aux lettres en batterie est imposé par la réglementation. |
Edité par - JPM le 25 sept. 2004 11:20:57 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 11:57:46
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Dans ce topic et une fois de plus il n'y en a qu'un qui a tort
c'est " l'oldman" ?
Chacun appréciera le spot de PM dans le topic où il est question de poële à mazout.
Saviez vous que ce savant a une "zoute" qu'il peut introduire partout
en faisant des conjugaisons à tous les temps  .
François |
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 15:34:31
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Merci JPM d'avoir assis ma conviction sur un texte.
Il est vrai que la logique des individus ne se retrouve pas toujours dans celle des administrations et des technocrates qui pondent les textes.
Je suis donc rassuré pour ce qui concerne la position à prendre.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 17:34:53
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Citation :
Dans ce topic et une fois de plus il n'y en a qu'un qui a tort c'est " l'oldman" ?
Eh non Francois, nous étions deux !  - Désolée Chaburette, j'aurai dû prendre plus de temps à relire les posts... heure tardive peut-être mais non excusable. Promis, je ferais mieux la prochaine fois 
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Edité par - Joulia le 25 sept. 2004 17:36:04 |
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 17:44:34
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Mais non mais non, ne vous excusez pas, j'apprécie énormément les apports de chacun. Et puis les débats sont contradictoires, la confrontation des opinions favorise l'animation de ce forum.
Et puis j'avoue humblement que j'ai souvent du mal personnellement à étayer mes (pourtant) certitudes, et là je compte beaucoup sur vous tous.
Encore Merci.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 18:35:20
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Oldmann, Chaburette, attention : soyons précis !
Les sonnettes comme les boites aux lettres ont toujours été des annexes aux parties privatives.
Les tantièmes sont une fraction de choses communes sur lesquelles chacun à un droit de propriété en indivision avec les autres.
Quote part de parties communes, et non ...de parties privatives sur lesquelles le syndicat n'a aucune compétence !
De ce fait, les travaux ou équipement privatifs ne peuvent en aucun cas être répartis aux tantièmes de parties communes !
C'est l'éternelle histoire des torchons et des serviettes.
Nous avons là, pour ces boites aux lettres, "le traitement collectif de travaux privatifs", ce qui n'a rien à voir avec des travaux sur parties communes, travaux privatifs 'collectifs' dont la répartition ne peut se faire qu'à l'unité .... à moins que l'AG ou le RDC n'en dispose autrement. Dans le silence, c'est l'unité. |
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 19:12:24
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Bien compris gédehem, mais j'ai par ailleurs confirmé l'information de JPM par une lecture du lien suivant
www.fnaim.fr/services/fiches/copropriete/parties.aspx
Lire "Parties communes" § 2 et "Répartition"
Parties communes
Les parties communes sont les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux, qui les possèdent donc en indivision.
A défaut de clause contraire ou en cas d'ambiguïté du règlement de copropriété, l'article 3 de la loi considère comme parties communes : le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès; le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun (ascenseur, systèmes de chauffage ou de climatisation, antennes collectives, boîtes aux lettres, interphones, compteurs, etc.), y compris les parties de canalisations qui traversent des locaux privatifs; les coffres, gaines et têtes de cheminées; les locaux des services communs; les passages et corridors.
Répartition
A défaut de clause contraire ou en cas d'ambiguïté du règlement de copropriété, la quote-part des parties communes affectée à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à la valeur totale de toutes les parties privatives (article 5 de la loi du 10 juillet 1965). La loi Renouvellement et Solidarité Urbains impose, dans les réglements de copropriété publiés à compter du 31 décembre 2002, l'indication de la méthode de calcul des quote-parts de parties communes et de la répartition des charges.
Le règlement de notre copropriété ne prévoyant pas de répartition spécifique à cet équipement, c'est la règle des tantièmes qui s'applique.
Ce me semble conforme à ce qui ressortait des éléments précédents. Il convient de différencier les parties communes à usage privatif, c'est le cas des boîtes aux lettres, des parties communes à usage général. Mais pour le faire valablement au regard d'une répartition différente, il faut que le RC le précise.
Au fait n'est-il pas prévu dans le réglement d'UI d'arroser le millième message gédehem ?
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Edité par - chaburette le 25 sept. 2004 19:20:58 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 sept. 2004 : 11:52:07
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| UI y a renoncé ... Ca file des courts jus dans le système ...... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 sept. 2004 : 11:52:14
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Pour son message 1 000
Gedehem nous sort une excellente formule le traitement collectif de travaux privatifs qui est à retenir.
C'est le cas pour le pratique couramment prévue par les règlements de copropriété d'inclure, techniquement et financièrement, la remise en peinture des extérieurs privatifs (garde-corps, volets et persiennes, fenêtres à la face extérieure, joints de dormants, etc.) dans la masse des travaux communs. Mais dans ce cas la répartition est faite au prorata des tantièmes.
Pour les boîtes aux lettres, je suis de l'avis de Gedehem : une boîte = une part. A noter que dans une batterie de BAL il y a aussi des éléments communs : la boîte commune, le tableau des noms, l'éclairage réglementaire, le bâti, etc. L'assiette de la répartition s'entend du coût total. Une difficulté pourtant : les boîtes des lots à usage professionnel ou commercial, souvent plus grandes que les autres, donc plus chères. Une boîte pro = 1,5 ou 2 parts ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 sept. 2004 : 12:15:10
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Je penche aussi pour cette version : les boites aux lettres sont privatives, même réunies en un bloc, car il ne s'agit pas là d'un "service" qui incombe au syndicat ni d'un équipement 'collectif". Chaque boite est bien personnelle et individuelle, comme l'est la sonnette et son bouton.
Si les BAL sont spécifiées par le RDC éléments ou services communs, elles doivent être réparties au tantièmes, bien sur.
Si rien n'est dit, elles ne peuvent être que privatives (tout comme le téléphone individuel dans le cas d'un interphone) et réparties comme dit JPM : 1 boite = 1 copropriétaire.
Si la serrure d'une boite est cassée, c'est la personne concernée qui la change (comme le téléphone de l'interphone) et non le syndicat.
Le fait que les boites, par commodité et esthétique, soient réunies en un seul bloc, montre bien qu'on a là le traitement collectif de travaux privatif (histoire que chacun ne mette pas SA boite ..).
Ce point est trop peu utilisé.
Mettons des copropriétaires qui souhaitent changer leurs fenêtes pour mettre du double vitrage, PVC bois ou autre... Les fenêtres étant privatives, l'AG ne peut en débattre ni obliger ceux qui ne veulent pas.
Pour autant, il est possible, dans le cadre d'un marché collectif, d'en changer 50 sur les 80 fenêtres de l'immeuble, par un engagement écrit des interessés. Les tvx sont pilotés par le syndic, aidé du CS, fonds appelés par lui (le syndic). Il a droit aux honoraires pour "gestion particulière privative". Pour un chantier de 50 fenêtres, les économies sont importantes par rapport à une commande individuelle destinée à en changer 5 .
C'est ce que j'appelle "le traitement collectif de travaux privatifs".
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 26 sept. 2004 : 19:28:14
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Alors pour les fenêtres tout à fait d'accord, j'ai d'ailleurs pratiqué.
Mais maintenant, après avoir beaucoup lu, je deviens plus affirmatif et plus précis, les boîtes aux lettre sont des équipements communs à usage privatif, et la répartition ne peut se faire qu'au tantièmes. L'entretien par contre relève du privé et reste à la charge directe de l'usager, la réparation éventuelle aussi, bien sûr.
Cependant j'admet que les usages, qui sont souvent en contradiction, pour ne pas dire en contravention, avec la règlementation, et souvent aussi le fait de professionnels qui ne souhaitent pas se casser la tête, font que l'on pratique autrement.
Mais la règle c'est : répartition aux tantièmes. |
Edité par - chaburette le 26 sept. 2004 19:31:29 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 sept. 2004 : 08:38:12
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Pardon, Chaburette ..mais il semble que JPM et moi ne nous soyons pas bien expliqués sur le fait que les BAL ne sont pas des éléments d'équipement commun ....
VOTRE BAL vous est personnelle, nominative, privative. Elle n'est pas, à l'évidence, par elle même, un élément d'équipement commun.
Nul autre que VOUS, avec VOS clefs, n'y a accès. Ce n'est donc pas uniquement l'usage qui est privatif. Annexe du lot 'habitation', vous avez bien la propriété de cette BAL, quand bien même elle est comprise dans un bloc qui est commun aux BAL qui le compose.
Votre appartement, lot à usage d'habitation, vous est personnel, nominatif, privatif
VOTRE garage, idem...., n'est pas un élément d'équipement commun à usage privatif. Il est privatif, point.
Pourtant, VOTRE appartement privatif est bien compris dans une bâtiment qui, lui, est commun, pour ce qui concerne le gros œuvre.
Votre garage privatif, s'il est extérieur, est bien compris lui aussi dans un bâtiment commun.
Ils n'est reste pas moins totalement PRIVATIFS, et non un des éléments communs à usage privatif.
VOTRE BAL individuelle privative est, quant à elle, comprise dans un bloc qui est commun entre tous les propriétaires de BAL privatives qu'il comprend.
Chaque BAL, annexe au lot privatif "habitation", est exclusivement réservée à l'usage privatif BAL.
Il y à là une similitude avec un lot privatif "cellier" ou un lot privatif "garage" ... dont l'usage est bien spécifique, si ce n'est qu'une BAL n'est pas en soi un 'lot' privatif.
Chaque LOT garage ou cellier est affecté de tantièmes "suivant la consistance, la superficie, la situation " ainsi que le précise L.art.5. Lorsque consistance, superficie, situation sont identiques, les tantièmes le sont également.
Si 20 garages privatifs identiques sont compris dans un bâtiment commun, chaque garage étant alors affecté de tantièmes qui seront identiques, la répartition des charges spécifiques à ce bâtiment commun se fera suivant ces tantièmes identiques.
Bien sûr, on ne va pas instituer les BAL en lots privatifs. Mais s'agissant d'un élément privatif, et chaque BAL ayant la même "consistance, superficie, situation", elles ne peuvent qu'être affectées d'un coefficient identique pour toutes, le plus simple étant 1.
Encore une fois, les BAL ne sont pas "des éléments d'équipement commun", mais bien une annexe privative au lot habitation.
Ainsi, lors de la pose ou du remplacement d'un bloc commun destiné à recevoir des BAL privatives identiques, la répartition se fera entre les propriétaires de BAL de ce bloc.
Pour le bâtiment/bloc comprenant 10 'emplacements privatifs/BAL' identiques, la répartition doit se faire 1 BAL = 1/10° de bloc.
En présence de BAL particulières (professionnelles + grandes), il convient d'adapter la répartition par un coef. + grand (1,5 par ex.)
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 27 sept. 2004 : 10:01:39
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Le post qui précède de Gédéhem est parfaitement clair et d'un logique parfaite.Alors maintenant dans les copros il ne resteraplus qu'un choix à faire entre les textes et la logique.
Il serait interéssant de savoir comment un promotteur calcule et intègre le coût d'une BAL dans le prix d'un appartement qu'il vend
François |
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