|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
 Posté - 28 sept. 2004 : 21:47:05
|
Bonjour,
J'aimerais savoir comment se passe un controle des comptes chez le syndic ?
Peut on ç la fin du controle redigé un PV mentionnant tout ce qui nous parait incorrect et faire signer le syndic ?
Merci
|
|
Signaler un abus
|
|
|
clorophyle
Contributeur vétéran
109 réponses |
Posté - 28 sept. 2004 : 21:59:12
|
Salut,
Finalement le controle des comptes permet de demander les pièces justifiactaives ( ex facture, etc ), et vérifier la bonne tenue des comptes:( toutes les dépenses doivent etre consignées!!!!).
Tous les budgets doivent figurés avec leur actif ou leur passif. Il est possible de férifier les comptes chaque trimestre, ceci permet de suivre la situation de plus pres!!
Lors de l'assemblée générale, le syndic demande le quitus de ses comptes ( sorte de validation ), et les noms des personnes qui ont vérifiés les comptes sont mentionnés.
CLOROPHYLE.
CLOROPHYLE |
Signaler un abus  |
|
|
rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 28 sept. 2004 : 22:32:03
|
je ne vois pas pourquoi vous voulez faire signer le syndic pour ce qui cocerne les "anomalies" relevées lors de la vérifications c'est à mon sens lui faire reconnaître l'erreur et son refus me parait évident.
recherchez auprès du syndic des explications sur ce que vous relevez comme anomalies, il doit vous présenter tous les documents qui sont nécessaires à la lecture et a la compréhension des comptes
les contrôleurs ont le devoir de rendre compte de leur mission de vérification et c'est à l'AG de décider si elle approuve les comptes tels qu'ils sont présentés, si elle les approuve sous des conditions, ou encore si elle ne les approuve pas.
le ou les vérificateurs peuvent rédiger un rapport que seuls eux-mêmes signeront
à CHLOROPHYLE
il n'y a pas de décision unique quant à l'approbation de comptes et du quitus
Ne pas confondre l’approbation des comptes et le quitus qui sont deux questions bien distinctes soumis à l’AG pour vote
Le fait pour l’assemblée générale d’accepter la reddition des comptes emporte seulement constatation de la régularité formelle de la gestion financière du syndic quand à donner le quitus c’est la ratification de tous les actes dont le syndicat a connaissance, même si le syndic a outrepassé ses pouvoirs, et à renoncer à critiquer l’exécution de son mandat
|
| Signaler un abus |
|
|
xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 30 sept. 2004 : 22:31:32
|
Yaume,
comment ca se passe ? comme le syndic le voudra bien, si vous vous ne demandez rien de précis.
en général, et pour l'avoir connu, on vous fait la lecture à voie haute : un bel inventaire à la prévert, et on ressort assommé après 2-3 heures, ou on n'a rien vu de concret : à peine fait des remarques du genre "ah oui c'était, je crois il y a 11 mois", "ah peut-etre que c'était dans l'escalier C" etc... Et à la fin, le comptable vous fait signer la seule liste de charges, en considérant que c'est un ... "quitus" de toute sa gestion !!
dDnc, refusez la passivité et agissez, en donnant d'abord un liste de points à préparer ( un bon syndic n'a meme pas besoin qu'on le lui demande ! ) :
- état des charges, et factures originales classées !
- relevés de banque pointés ( si compte séparé seulement )
- état des dettes et créances, avec sa situation de trésorerie, ( donc, en fait un bilan, avec tous les comptes expliqués, càd justifiés pour leur solde ).
Ensuite, vous essayez aussi d'obtenir communication préalable de la liste des charges au moins, pour cibler les points "sensibles" ( chauffage, menues réparations répétées, etc ).
Ensuite, sur place chez le syndic, vous pointez seuls les factures ( pas besoin qu'on vous fasse la messe ), et vérifiez ce qui vous parait important.
Si vous manquez de temps, prenez qq photocopies et poursuivez après la réunion du syndic ( ca peut économiser beaucoup ... quand on y regarde à tete reposée ! par expérience, bon an mal an ( càd sans problèmes particuliers ) je réussis à réduire les charges de 1 à 7 k€, soit 1 à 8 % qd même !   ).
"Des anomalies", "un oubli", etc... oui, en fait un taux d'erreurs en saisies de 20% au moi,s, et un taux de controle proche de 0%( indices, contenu des factures, rapprochement des BL/BA et ordres de service )
A la fin de votre revue chez le syndic, prévoyez un entretien de conclusions sur ce qui va, et ce qui ne va pas : oui pour lister les corrections à apporter, vos refus justifiés, etc...
Mais surtout négocier de suite, et/ou "laisser mijoter une semaine maximum".
De toute facon, c'est sûr, portez par écrit vos griefs ( sous 1 jour maxi. ) car ca oblige à etre rigoureux soi-même !
Mais, en tout cas, je ne pense pas que cela aide bcp de faire signer le syndic : ou il se corrige rapidement, ou alors il fera la sourde oreille jusqu'au bout ( dans ce cas, faites la pression, avec une LRAR, et copie à sa RCP, sa caisse de garantie, etc... et là, c'est une autre histoire  ).
Enfin, si vous avez une commission aux comptes, faites un petit rapport au CS, et/ou à l'AG directement : c'est cette derniere qui statue, sur votre recommendation... ,et rien n'empeche de porter des reserves sur tel ou tel point que vous avez appuyé.
xanthe |
| Signaler un abus |
|
|
Louis92
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 29 oct. 2004 : 09:16:04
|
Yaume,
Mes recommandations :
1- le président du conseil syndical envoie au syndic en fin d'exercice la liste des postes "délicats" qui peuvent échapper au syndic et aux vérificateurs : surtout les recettes comme indemnisations d'assurance ou avoirs d'entreprises mais aussi les factures refusées pour travaux non terminés,
2- le syndic corrige s'il le faut ses comptes,
3- le syndic remet le dossier pour quelques jours aux vérificateurs,
4- les vérificateurs se servent de la liste du président du CS.
Sans le point 1, les vérificateurs ne peuvent deviner les pièces qui manquent et ne vérifient les comptes que par rapport aux pièces que le syndic leur présente.
Louis92 |
| Signaler un abus |
|
|
a.joseph
Pilier de forums
394 réponses |
Posté - 29 oct. 2004 : 09:43:23
|
Il y a deux contrôles :
Le premier : comptable :
- Vérification des factures, imputation et paiement.
- Vérification des appels de fonds (conformité par rapport à l’AG).
- Vérification des soldes copropriétaires (débiteurs et créditeurs).
- Vérification de l’état de rapprochement.
- Vérification du volet « salaires et charges sociales » si employé d’immeuble ou gardien. (A ce sujet n’hésitez pas à demander aux organismes sociaux une situation de compte à chaque fin d’exercice).
- Vérification des documents comptables (balance …)
Veillez à l’indépendance des exercices comptables.
Le second : gestion
Etre en possession :
- De l’ensemble des contrats.
Vérifiez leurs applications. (prix, prestations etc…)
Chaque année, n’oubliez pas d’assister le syndic pour négocier les contrats, faire des appels d’offres, solliciter les fournisseurs afin d’éviter les gaspillages.
|
| Signaler un abus |
|
|
mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 29 oct. 2004 : 10:08:28
|
| yaume dans ton cas ce qu'il faut faire c'est un audit ciblé des comptes, ils le font compter 70E l'heure, (cet acte sera payé par le Syndic comme le prévoit le nouveau décret 2004 . Frais entrant dans le budget courant). |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 oct. 2004 : 10:29:00
|
Un fait curieux : rien n'est prévu pour le cas où la vérification des comptes par le CS aboutit à une totale approbation.
Et sur le reste vous pouvez suivre les bons conseils de joseph :
Il ne faut pas mélanger contrôle comptable et contrôle de gestion
auxquels j'ajoute :
> que les dossiers d'originaux ne doivent pas sortir du cabinet du syndic
> et que les factures litigieuses doivent être enregistrées telles que en comptabilité. Les rectifications sont faites ensuite
> ne pas oublier que les " commissions comptables " n'existent que dans les immeubles d'une certaine importance. Il ne faut pas perdre de vue la masse des petits et moyens immeubles.
> vérifier en particulier le paiement ponctuel des factures. En fin de trimestre, d'une part, d'exercice d'autre part, le poste " founisseurs à payer " doit être aussi faible que le permet la trésorerie. |
| Signaler un abus |
|
|
yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 29 oct. 2004 : 11:29:56
|
Citation :
Un fait curieux : rien n'est prévu pour le cas où la vérification des comptes par le CS aboutit à une totale approbation.
Que voulez vous dire par là JPM ??? |
| Signaler un abus |
|
|
mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 29 oct. 2004 : 18:23:33
|
| approbation des compte par l'AG je pense que c'est sa qu'il veut dire JPM |
| Signaler un abus |
|
|
phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 29 oct. 2004 : 21:54:26
|
JPM évoque le cas où le conseil syndical a contrôlé les comptes du syndic et ne trouve rien à redire, aucune erreur ou anomalie détectée.
Philippe |
| Signaler un abus |
|
|
yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 30 oct. 2004 : 00:59:49
|
c'est a dire ??????????
Voulez vous que l'on offre des fleurs au syndic ????? |
| Signaler un abus |
|
|
Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 30 oct. 2004 : 03:31:26
|
Il est vrai que si l'on avait à diviser l'humanité en deux blocs distincts, le premier bloc rassemblant les partisans d'offrir des fleurs aux syndics, le second bloc étant celui des partisans de secouer un peu les puces de ces aimables professionnels voire de leur botter le cul certaines fois, JPM serait dans le premier bloc et même pourrait concourir à en présider le gouvernement.
Pierre |
| Signaler un abus |
|
|
TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 30 oct. 2004 : 06:10:49
|
| ça c'est bien sûr !, ça lui pendait au nez |
| Signaler un abus |
|
|
yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 30 oct. 2004 : 17:02:31
|
| si ça c'est pas lui lancer des fleurs...... |
| Signaler un abus |
|
|
lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 31 oct. 2004 : 11:23:09
|
C'est normal , il est Pro. Il parle de LUI lançer des fleurs 
LN |
| Signaler un abus |
|
|
yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 31 oct. 2004 : 15:33:12
|
Avec tous mes remerciements !!!! |
| Signaler un abus |
|
|
lecaille
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 31 oct. 2004 : 20:20:22
|
Bonjour.
Internaute débutante et occasionnelle, pour l'instant, je suis ravie d'avoir découvert ce forum.
Mais je vais dire NOUS car j'interviens au nom d'un groupe de mécontents ouvertement déclarés, d'autres ne devraient pas tarder à nous rejoindre.
Notre copropriété: assez ancienne, + 30 ans, +100 lots principaux(+/-50% de copro. résidents, 50% copro. bailleurs).
Les questions que nous nous posons sont nombreuses mais pous l'instant le plus urgent concerne le contrôle des comptes vu les conditions déplorables et particulièrement inconfortables dans lesquelles il se déroule la veille ou l'avant-veille de l'AG.
Et là nous apportons de l'eau au moulin de JPM (son message n°3273) car ... nous avons un syndic dit "bénévole" à près de 70 000 francs de rémunération annuelle.
Donc pas de bureau et l'unique "cave" dont il est propriétaire ne peut en tenir lieu.
Le contôle se déroule alors dans le sous-sol de la résidence voisine (dont il est aussi syndic bénévole). Idem pour les AG.
La dernière AG s'est tenue, exceptionnellement, fin juin 2003 (réélection du syndic pour 3 ans). Depuis, plus rien malgré la loi SRU.
Les autre ont toujours lieu en novembre ou décembre.
Or le sous-sol est glacial, mal éclairé et certains d'entre nous ont largement multiplié leurs vingt printemps.
Une longue table:
- A un bout, le syndic, goguenard, équipé de son radiateur personnel,
- A l'autre,quelques dossiers passablement mal classés.
NOTRE QUESTION: Vu les conditions matérielles imposées certains proposent de se munir d'une photocopieuse portable ou d'un appareil photo numérique. Nous pourrions ensuite aller nous installer dans un lieu plus confortable.
Le syndic peut-il s'y opposer?
J'ajoute que nous ne pouvons absolument pas compter sur le CS.
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 oct. 2004 : 21:43:42
|
Chère Lecaille,
Avec la prudence d'usage, car je râle assez contre celles et ceux qui avancent péremptoirement des hypothèses invérifiées, vous me paraissez être en présence du copropriétaire d'un lot accessoire qui lui suffit pour se porter candidat syndic "bénévole " d'un immeuble plus ou moins important.
Les cas sont divers :
Le moins grave est celui, que je vous souhaite, d'un copropriétaire ancien qui a vendu son appartement au moment de sa retraite mais conservé sa cave dans le but de pouvoir obtenir cette fonction.
Le plus génant est celui d'une personne qui achète ainsi un petit petit lot dans quelques copropriétés et se constitue ainsi un cabinet d'amateur professionnel.
Ceci étant, certains de ces syndics assurent une bonne gestion et les inconvénients se limitent à ceux que vous évoquez. C'est un monde très particulier qui a eu les honneurs de la jurisprudence pour des raisons qui ne sont pas deshonorantes : la position du fisc dans ces cas particuliers. Dans certains cas aussi de vrais professionnels jaloux ont lancé les cerbères de la loi Hoguet mais sans succès à ma connaissance.
Vous pourrez nous en dire plus sans dépasser les bornes de la discrétion qui est de mise sur ce site, du moins pour la majorité des intervenants. |
| Signaler un abus |
|
|
Cleoplatre
Pilier de forums
547 réponses |
Posté - 01 nov. 2004 : 11:05:27
|
Bonjour à tous,
Il y a des syndics non professionnels qui remplissent correctement leurs fonctions avec une «rémunération» au bon cœur des copropriétaires. Ceux-là sont de vrais bénévoles, on les trouve surtout dans les petites copropriétés dont la gestion n’intéresse pas vraiment les professionnels. Ils sont également copropriétaires donc bénéficient des mêmes avantages de leur propre gestion.
Ils en sont arrivés à ce bénévolat souvent par suite de déceptions causées par un professionnel.
Ils sont récompensés par les «pourboires» des copro satisfaits et seulement victimes des radins !
Et puis certains sont guidés par leur passion de la gestion immobilière. Peut-être des retraités de l’immobilier !
lecaille,
A vous de voir si la gestion que vous offre votre syndic mérite 107 euros/an,
il doit être possible, avec l’aide du Conseil syndical d’établir son degré d’intéressement et son honnêteté.
Dans ce but, vous rapprocher du Conseil Syndical et de son Président.
A vous de juger si la gestion de votre copropriété et les comptes présentés méritent le quitus et de supporter l’inconfort, une fois l’an, de la tenue d’assemblée, qui logiquement devrait se tenir au printemps. Seules les A.G. extraordinaires. peuvent devoir nécessiter des chaufferettes !
A vous de proposer, pour vos A.G., un autre lieu de rencontre, le syndic ne peut s'y opposer, à condition qu'il soit à proximité de votre copropriété (Vous pouvez louer une salle pour moins de 500 francs !)
N’oubliez pas que le Conseil syndical a été élu par les copropriétaires, qu’il se doit de contrôler les comptes du syndicat avant la tenue de l’A.G.
S’il ne donne pas satisfaction, vous pouvez en changer.
Vous pouvez également proposer votre candidature au CS cela vous permettrait d'intervenir dans les contrôles.
Bon courage ! Cléo
|
| Signaler un abus |
|
|
lecaille
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 02 nov. 2004 : 22:56:13
|
Bonjour ;
Merci pour vos réponses dont j’apprécie la retenue.
N’aimant pas, moi non plus, généraliser, je ne tire pas plus à boulets rouges sur les syndics professionnels que sur les bénévoles. Je suppose qu’il y a les bons, les moins bons et les pires dans chaque camp.
J’observe simplement ce qui se passe chez nous et essaie de comprendre. Copropriétaire depuis relativement peu d’années, je me suis heurtée à un puits d’ignorance que je m’efforce de combler et le forum m’y aide … tout en me démoralisant parfois.
Le meilleur moyen de comprendre, dans ce domaine, n’est-il pas de s’intéresser d’abord aux comptes ? Or cette tache ne nous est guère facilitée ni par le syndic ni par le CS.
C’est la raison pour laquelle j’ai placé mon arrivée sur ce forum dans le sujet « contrôle des comptes » :
« Nous est-il possible, vu les conditions qui nous sont imposées pour le contrôle avant AG, de nous munir d’une photocopieuse (il en existe de portables) ou d’un appareil photo afin de reproduire les documents plutôt que de passer des heures à les recopier dans des conditions déplorables ? »
Hélas pour le syndic et le CS, notre groupe n’accepte pas de voter les yeux fermés et de dire amen à tout, ce qui nous vaut force désagréments.
Tout le reste de mon premier message n’avait pour but que de planter le décor.
En réponse à JPM, je dirai :
1 - Que nous sommes dans le cas le plus gênant.
2- Que mon expérience a largement écorné ma confiance en la justice humaine et déclarations fiscales.
3 – Que les inconvénients que nous subissons ne se limitent pas à celui évoqué dans ce sujet. J’y reviendrai peut-être dans d’autres.
En réponse à CLEO :
Que faire quand S = CS ou CS = S ? Que ni les uns ni les autres ne répondent ?
Proposer notre candidature ?
Ce n’est pas sans ironie que le syndic nous le suggère, mais ce n’est certainement pas pour rien qu’il refuse systématiquement de transmettre copie de la feuille de présence aux AG alors que le règlement de copropriété et certaines jurisprudences lui en font obligation (étrangement il n’y a jamais de pouvoirs en blanc à distribuer). Qu’en sera-il maintenant avec la loi SRU ? Continuera-il à nous dire « Si vous la voulez, il vous faudra faire appel à la justice ! »
J’aurais bien aimé utiliser une des petites têtes rigolotes pour vous saluer, mais je ne sais comment m’y prendre. La prochaine fois peut-être…
|
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Controle des comptes ? comment ca se passe
Forum fermé
