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amchap
Contributeur senior
53 réponses |
 Posté - 19 oct. 2004 : 18:36:56
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Bonsoir à tous,
Des « quitus » ont été donnés au Syndic les années précédentes malgré les faits que je vous expose ci-après, savoir :
- Suite à vente aux enchères d’un appartement en 1999, le syndic nous confirme, lors de l’AG en 2000, avoir bien fait opposition pour les charges restant dues.
- Lors de l’AG en 2001, le dossier est en cours devant le tribunal, audience prévue en sept. 2001.
- Lors de l’AG en 2002 (avec nouveau syndic), il lui est indiqué qu’un jugement a été rendu en Juillet 02 rejetant les demandes du syndicat des copropriétaires, ce dernier n’ayant pas justifié en son temps et selon demande du TGI, de sa créance privilégiée. Une copie de ce jugement est remis au nouveau syndic, jugement dont il n’avait pas connaissance et qui ne lui avait pas encore été signifié.
Comme le mentionne JPM dans son post du 30.09.04 : "le quitus ne couvre pas les actes dont le syndicat n'aurait pas eu connaissance et dont il n'aurait pas été à même lors du vote d'apprécier les conséquences (Cass. civ. 1999 Loyers et copropriété 1999 n° 251).
- Lors de l’AG début 2003, le syndic informe avoir reconstitué le dossier et avoir fait appel du jugement de Juillet 02. Confirme également que si la responsabilité du syndic venait à être reconnue dans le non règlement des charges dues, il s’engage à faire intervenir sa RCP. Il s’engage à solliciter de la direction de son groupe qu’elle intervienne auprès de sa RCP pour obtenir une avance sur le recouvrement des sommes non recouvrées à ce jour par défaut d’action du syndic. (termes mentionnés dans PV).
- Lors de l’AG fin 2003 – Quitus donné au syndic, mais cette question de récupération des charges n’était pas à l’ordre du jour contrairement aux AG précédentes.
- A ce jour, pas de nouvelles, le dossier est toujours devant le tribunal.
J’aimerais savoir :
- si le fait d’avoir donné le quitus les années précédentes sur ce point, le décharge de toutes responsabilités ou si l’erreur commise (non production de la créance) est une faute non couverte par le quitus et donc prise en charge par sa RCP ?
- si en remettant cette question de « récupération de charges » à l’ordre du jour de notre prochaine AG, et en refusant de donner le quitus au syndic sur ce point, sa responsabilité est de nouveau engagée ?
Merci par avance de votre réponse.
Amchap
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 19 oct. 2004 : 18:55:58
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Le quitus ne vaut que sur les faits réellement connus, établis, de préférence figurant sur le PV d'AG afin d'avoir une certaine preuve de leur existence.
Si la faute s'est poursuivie au delà de son dernier quitus, il pourra difficilement faire valoir ce quitus pour sa défense.
Il y a de grandes chances qu'il faille aller au TGI pour règler ce contentieux car sa RCP fera la sourde se retranchant derrière les quitus et vous demandera de prouver vos dires devant un tribunal de céans, ce qui n'est pas cadeau et nécessite d'être voté et financé à l'occasion d'une AG.
Il semble s'agir d'une faute professionnelle (je n'ai pas vu votre dossier) pour lequel le syndic a engagé sa responsabilité prof.
Non, un quitus donné ne peut être repris ultérieurement, il ne fallait pas le donner, par contre vous pouvez préparer toutes les preuves nécessaires à convaincre le syndicat à voter ces poursuites (à mettre au prochain ODJ) et chercher un avocat capable de plaider votre cause afin d'aboutir.
Cordialement.
Edmond. |
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patt1
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 20 oct. 2004 : 11:51:23
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bonjour,
pour le quittus, je voudrais savoir comment on peut y réagir
en effet, si le resultat du vote donne quittus ( cas d'une copro très mal gérée ou le syndic y fait ce qu'il veut et que les copro ne réagissent même pas...) et que un ou plusieurs copro mais minoritaires (resultat du vote) ont refusés le quittus et qu'il peut etre manisfeste prouver des erreurs de gestions.
ma question :
à reception du PV , les copro opposants peuvent contester ce quittus et si il y a des preuves , essayer de faire engager la responsabilte de quelqu'un ; le syndicat de laisser faire et voter quittus ou le syndic sur sa gestion.
mais dans ce cas , ce ou ces copro intantant une action , doivent s'y prendre comment pour ne pas se faire debouter à l'arrivée ?
patt1 |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 20 oct. 2004 : 19:26:24
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Voyez d'abord une définition juridique du mot quitus:
http://www.lawperationnel.com/Dictionnaire_Juridique/Quitus.htm
puis adaptée à la coproprièté:
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F2077.html
Il ne faut pas tout mélanger.
Chaque copropriètaire a le droit de s'exprimer dans un vote selon les tantièmes qu'il possède.
Toutes les décisions sont prises à une majorité (variable) fonction du type de résolution.
L'A.G est souveraine, elle décide ce qu'elle veut et toutes les contestations au TGI n'y changeront rien.
Dans le cas que vous décrivez, vous serez débouté et condamné d'office aux dépents car on ne peut pas contester une décision régulièrement votée (sauf fraude prouvée ou irrégularité à démontrer).
Quand quitus sur la gestion est donné (en général dans un vote séparé) cela veut dire que tous les actes de gestion de cette année de référence sont approuvés sans réserve et que le syndic est quitte sur tous les actes qu'il a porté à la connaissance du syndicat.
Donc toute attaque en justice avec un quitus approuvé devra porter sur des actes malveillants comme le détournement de fonds par exemple, mais en aucun cas sur de la surfacturation ou des commissions, émoluments, honoraires trop élévés/abusifs.
Seules les fautes prof. (à condition de les prouver) seront attaquables si elles sont attaquées avant le délai de prescription de 10 ans.
Si doute il y avait sur l'intégrité de votre syndic, il faut commencer par examiner les comptes à la loupe, passer obligatoirement en compte séparé et ne pas donner le quitus collectivement afin que le quitus ne soit pas approuvé et qu'il soit possible de revenir sur ses fautes de gestion après coup.
Cordialement.
Edmond  |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 20 oct. 2004 : 22:13:19
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De toutes façons , il y a toujours (il devrait y avoir toujours mentionner) 2 lignes de vote
- quitus sur les comptes
- quitus sur la gestion
Et bonne question : sur quelle ligne auriez-du voter "non" ?
LN |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 oct. 2004 : 23:06:16
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Pour Insacorh : pas de quitus sur les comptes ! La question est : approbation des comptes de l'exercice 2003. Ils sont approuvés ou pas.
Le quitus ne porte que sur la gestion.
et pour Amchap : je confirme bien volontiers que le quitus ne peut avoir d'effet que les actes de gestion qui ont été portés à la connaissance des copropriétaires considérés non comme des spécialistes mais comme des gens courants normalement avisés. Il est bien certain qu'une omission dans une procédure échappant à la connaissance des copropriétaires ne saurait être couverte par le quitus. Ils ne peuvent pas aller chaque semaine vérifier chez le syndic si les délais sont respectés et si les actes sont correctement établis (ce qui échappe d'ailleurs à leur compétence normale).
Les affaires comme la vôtes sont malheureusement nombreuses. Dans la plupart des cas, la responsabilité de l'avocat est aussi engagée quend des dossiers manifestement insuffisants sont présentés aux juges pour les recouvrements de charges. Il y a quelques années la 23e chambre de la Cour d'appel a rendu un arrêt virulent à ce sujet, rappelant des avertissements précédents et répercutés dans le bulletin de l'Ordre des Avocats. C'étaient bien les avocats qui étaient visés : si les syndics font mal leur travail, c'est à vous de faire compléter les dossiers.
Pour une opposition sur prix de vente mettant en oeuvre le privilège spécial du syndicat la question peut se présenter différemment. Si l'opposition a été mal établie par le syndic, l'avocat ne peut rien y faire. C'est fait, c'est mal fait, c'est nul. Il n'y peut rien. Le délai est passé.
Mais si l'opposition est régulière, l'avocat doit exiger un dossier complet et cohérent avec l'opposition régularisée. S'il présente un fouillis infâme, sa responsabilité pointe à nouveau son nez !
Reste dans tout celà le rôle du conseil syndical. Il ne comporte pas forcément des juristes spécialistes. Mais il a pu voir sans doute qu'il y avait une dette importante, s'inquièter du suivi de l'instance, rencontrer éventuellement l'avocat? Qu'a-t-il fait en l'espèce, le conseil ?
Et sur le tout il faut s'interroger sur l'attitude à tenir par les avocats en général dans les affaires de copropriété. Le client n'est pas le syndic, mais bien le syndicat. Lorsqu'un avocat formule une réserve grave au sujet d'un dossier : " je ferai ce qui sera possible mais vous avez loupé l'opposition. Il fallait mentionner ceci et celà, vous ne l'avez pas fait ". L'avocat ne doit-il pas se soucier de la répercussion aux copropriétaires, et au moins au conseil syndical, de ses réserves et avis sur le sort de la procédure ?
Question délicate dès lors que l'avocat a été choisi souvent par le syndic, ce qui est en principe la bonne solution . Mais encore faut-il qu'il conserve une certaine indépendance quand il apparaît nécessaire de faire connaître au client réel un risque de perte du procés. Et celà reste vrai quand la responsabilité du syndic risque d'être engagée: " mon cher, vous devriez faire une déclaration à votre assureur ". |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 21 oct. 2004 : 00:34:10
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Oui veuillez m'excuser mais je voulais relever qu'il devait y avoir 2 lignes et 2 votes, si ce n'est aussi 2 questions distinctes Ceci a été un gros sujet de discorde dans une de mes résidences. Car bien sûr , j'avais à voter "non" à la gestion.
LN |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 oct. 2004 : 10:39:17
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Deux questions distinctes ; deux scrutins distincts ? Aucun doute sur ce point. |
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 22 oct. 2004 : 22:01:16
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bien, mais dans la pratique ?
- le syndic accepte les 2, et l'AG votera les 2 car il est "sympa", voire bon ( si, ca peut exister ! ).
- le syndic refuse de distinguer les 2, et l'AG votera quand même.
=> conclusion ; à la limite, conserver le tout en 1, et voter du bout du lèvres, càd avec des réserves précisant que l'approbation et le quitus ne valent que pour les faits portés à la connaissance de l'AG.... donc à presque rien, sauf si le CS "déballe" mais que l'AG suit le syndic quand même....
Foutu rapport du CS, ca va nous agiter les AG !! 
xanthe |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 23 oct. 2004 : 19:56:18
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Un quitus doit se donner en fonction des résultats obtenus et non sur des considérations du syndic qu'il dit avoir le quitus dans ses autres copropriètés ou que c'est obligatoire comme certains me prétendent.
C'est vrai que la non approbation des comptes doit être justifiée pour le quitus il y a tant de raison pour dire que la gestion n'est pas ce qui était entendu.
Si dans les questions portées à l'ODJ de la dernière AG, des décisions ne sont pas encore traités, ou si le montant des impayés a augmenté de l'année précédente, ou des malfaçons non poursuivies dans l'exécution des travaux REFUSEZ le quitus car on ne peut pas se la couler douce et demander au syndicat d'être quitte définitivement envers lui.
Cordialement.
Edmond |
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EAGLE FOUR 4
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 24 oct. 2004 : 10:41:33
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Par sécurité, pourquoi ne pas refuser systématiquement de donner quitus ?
Sinon, c'est se priver d'un éventuel recours ultérieur avec les conséquences prévisibles ?
EAGLE FOUR |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 24 oct. 2004 : 11:26:51
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Pour ce qui me concerne j'estime qu'il y a le "pour" et le" contre " dans le refus de donner quitus au syndic.
Je ne pense pas que ce soit la meilleure méthode pour obtenir des relations de confiance réciproque et d'étroite collaboration avec le mandataire qui s'acquitte normalemnt de sa tâche
Si l'on refuse on doit en donner les raisons,et, le cas échéant,
la suite logique devrait être la rupture du contrat de mandat du syndic, le moment venu.
En cas de quitus accordé ,la copropriété ne s'engage que sur les
faits connus et non sur des révélations ultérieures à l'AGO.
François |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 24 oct. 2004 : 12:45:37
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Je parle par expérience, une fois le quitus donné donné sur une période et que vous découvrez après le départ dudit syndic en question que ce qu'il a présenté en AG n'a été qu'un tissu de mensonges, même avec des éléments solides le juge au TGI vous déboute de vos demandes en raison du quitus que l'avocat de la partie adverse agite comme une muleta et le syndic rigole.
Cordialement.
Edmond |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 oct. 2004 : 15:20:28
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Votre expérience, Dantès, est insuffisante.
S'il n'y avait une abondante et constante jurisprudence admettant la responsabilité du syndic ayant obtenu le quitus, pour des faits dont le syndicat n'a pas eu conaissance, on ne pourrait pas affirmer ce principe avec vigueur. Il est rare en matière en copropriété de trouver une jurisprudence aussi unanime et, de plus, en parfait accord avec les auteurs.
Un exemple récent Cass. civ. 23/06/1999 Loyers et copropriété 1999 n° 251 pour un syndic qui n'avait pas souscrit un contrat d'entretien imposé par une clause de garantie décennale. Le syndic avait obtenu le quitus. Le syndic soutenait faiblement qu'il n'était pas certain que l'assemblée aurait approuvé le projet de contrat. Il lui était reproché de ne pas avoir attiré l'attention des copropriétaires sur la nécessité du contrat d'entretien. La Cour d'appel avait admis l'argument du syndic. La Cour de cassation dit :
" Qu'en statuant ainsi, en déchargeant le syndic de sa responsabilité par un motif hypothétique et alors que le quitus n'est libératoire de responsabilité que pour les actes de gestion dont l'assemblée générale a eu connaissance et qu'elle a été à même d'apprécier, la cour d'appel a violé le premier texte susvisé [art. 1993 du Code civil] et n'a pas satisfait aux exigences du second [art. 455 NCPC]".
Il y a une kyrielle d'arrêts dans le même sens.
On ne peut même pas prétendre que l'octroi du quitus impose un recours à Justice. Dans tous les cas, quitus ou pas quitus, le recours à Jstice est nécessaire quand le syndic conteste sa responsabilité.
Il est d'autre part possible de donner quitus avec des réserves sur un ou plusieurs points . Ces réserves permettent d'engager ultérieurement la responsabilité du syndic sur le ou les points concernés. Ici encore nombreux arrêts.
Par contre l'avantage du quitus est de pouvoir valider des actes du syndic qui excédaient ses pouvoirs mais qui se sont avérés bénéfiques pour la copropriété. Ils deviennent alors opposables à tous les copropriétaires qui doivent alors contribuer aux charges ainsi générées. |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 24 oct. 2004 : 16:25:57
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Dans ce cas, il ne faut pas hésiter à aller en Cour d'Appel éventuellement en cassassion, pour être rejugé une 3ème fois par une autre Cour d'Appel, mais tout cela rend les choses interminables, horriblement onéreuses et le syndic joue la carte de l'usure judiciaire car la lenteur est de mise au TGI et saura disparaître quand les choses tourneront mal.
A moins qu'à Paris les choses fonctionne autrement qu'en Province.
Cordialement.
Edmond
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 oct. 2004 : 17:40:20
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Pourquoi dans ce cas, Dantès ?
C'est dans tous les cas que ce risque existe
Si le syndic n'a pas reçu le quitus. Vous lui reprochez à juste titre une action quelconque. S'il conteste sa responsabilité, vous n'avez pas d'autre solution que de l'assigner. Il ne faut pas oublier que le syndic ne peut pas toujours admettre sa responsabilité sans l'accord de son assureur. Il n'a peut-être pas vu un moyen de se dégager que l'assureur, lui, aura vu.
Ce moyen n'est pas forcément une entourloupette. Il peut s'agir de l'application d'une disposition légale. Un exemple fréquent est la nullité de l'avis de l'article 20 envoyé par le notaire. On reproche au syndic de n'avoir pas fait opposition dans le délai, mais le délai n'a pas couru puisque l'avis article 20 est nul. Nombreux exemples sur ce point, surtout dans les ventes par adjudication.
Vous êtes donc pris dans la spirale dans tous les cas.
Quitus ou pas quitus, il n'y a aucune différence.
Dans une procédure, le syndicat est en bien meilleure posture quand il a donné quitus avec une réserve et qu'il agit en vertu de cette réserve. C'est un bon syndicat qui a donné quitus pour ce qui allait bien mais qui a repéré une erreur et qui à veillé à la sauvegarde de ses intérêts. Ce n'est pas un de ces syndicats qui refuse le quitus à l'hurlure ou, pis encore, qui a refusé d'examiner l'examen du quitus.
Les Magistrats l'écouteront avec la plus grande bienveillance. |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 24 oct. 2004 : 18:41:00
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JPM, le comble de tout cela vous n'allez pas le croire c'est que le quitus est donnée durant toutes ces années par méconnaissance de ce qu'est le quitus car le quitus est englobé dans l'approbation des comptes. Pour avoir assisté à la dernière AG "sous l'ancien régime", ce vote est bouclé favorablement en moins de 2 minutes.
L'année de la révocation a vu refuser quitus et approbation des comptes en 2 votes distincts.
Dans tous les autres cas un seul vote: deux décisions, le vote est toujours identique pour les 2 décisions.
Cordialement.
Edmond |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 24 oct. 2004 : 23:27:49
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Je pense qu'il est préférable de faire des observations en AGO au syndic et de les mentionner au PV plutôt que de refuser le quitus,
alors même que le conseil syndical n'aurait fait aucune observation, avant la réunion annuelle des copropriétaires.
François |
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 02 nov. 2004 : 21:59:26
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n'oublie-t-on pas une chose simple ici ?
à savoir que généralement,on donne en AG le quitus "pour les faits portés à notre connaissance"...
Or... jusqu'à présent, on n'en savait pas grand chose, car on ne nous disait pas grand chose...! Le syndic n'avait aucune obligation, et les CS, le plus souvent, réduits à leur plus simple expression, tombaient dans le "beni oui oui" le plus béat, à point c'est tout !
Mais Maintenant...au "nine/first", le syndic n'est toujours pas plus obligé de se justifier sur tout ce qu'il peut faire...sauf que le CS par contre lui doit dire ce qu'il a fait et controlé.
Ainsi, si votre CS dit que votre syndic a fait ceci et cela mal, et que l'AG donne son quitus quand même ( à l'article 24, soit dit au passage)... vous etes "coincés", hein ??
=> Qui pourra engager la RC du syndic ? et comment ?
=> Ou alors, autrement dit, à quoi sert la question du quitus ?
Je serais heureux d'entendre nos juristes piliers du forum nous dire comment ils pensent faire...
xanthe |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 nov. 2004 : 00:22:29
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Pour ma part, je considère que la situation est inchangée après la loi SRU comme après le décret d'application.
Il y a des points qui sont manifestement à la connaissance des copropriétaires. Si un syndic passe des travaux pour 10 000 € dans les comptes de charges alors qu'il n'y a eu aucune décision d'assemblée et si l'assemblée approuve les comptes et donne le quitus sans observation, c'est qu'elle a ratifié l'initiative du syndic, et en toute connaissance de cause.
Si le syndic a loupé une opposition contre un vendeur qui doit 10 000 € depuis deux ans on peut dire que le conseil syndical aurait pu (du) vérifier le dossier mais les copropriétaires ne peuvent pas savoir que l'opposition a été omise ou qu'elle est nulle. Le quitus ne couvre pas.
L'obligation faite au conseil syndical de faire rapport ne changera rien. Des centaines de CS n'ont pas attendu le décret pour faire rapport. Des milliers de CS ne feront pas de rapport dans les années qui viennent.
Il faut ajouter que de nombreux CS passent des heures sur des vétilles et laissent filer les grosses affaires.
Enfin on voit bien, et celà est surprenant, qu'il y a beaucoup de gens, même de formation modeste, qui appréhendent facilement certaines opérations boursières ou autres, mais qui renâclent à consacrer quelques heures à l'apprentissage du b a ba de la copropriété qui n'est quand même pas bien compliqué quand on n'aborde pas les finasseries de la jurisprudence.
Le refus d'examiner le quitus n'est finalement qu'une solution de facilité qui permet de ne rien vérifier : pas d'importance puisqu'on n'a pas donné quitus.
Il faut donc rendre l'examen du quitus obligatoire pour responsabiliser (comme on dit mal) les copropriétaires et les forcer à regarder les comptes et documents du syndicat.
Ce sera pour un prochain décret !
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 nov. 2004 : 17:11:30
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Bonjour à tous. Cela fait un bout de temps que je n'ai pas mis les pieds ici étant très oqp par ailleurs, mais sur cette question du QUITUS, je ne peux rester sasn réagir.
Comme il est rappeler plus haut, le quitus ne peut porter QUE sur les actes de gestion (donc les comptes en sont exclus) dont les copropriétaires ont eu préalablement connaissance, avant son examen par l'AG.
Question : quels sont les actes de gestion dont les copropriétaires ont effectivement connaissance lors de l'AG ? Ils doivent être listés avec précisions, seuls ces actes connus étant couverts par le Quitus.
Tout le monde voit bien qu'il est impossible de répondre à cette question et détablir une liste des actes couverts par le quitus, quel que soit le sens où l'on prend cette question du Quitus.
Le quitus ayant été donné globalement au syndic, il reviendra au syndicat-victime d'apporter la preuve la preuve que le quitus ne coucernait pas l'acte litigieux lui portant préjudice.
Encore une fois, quelle que soit le sens où on tourne cette question du quitus et quelle que soit la qualité des contributeurs d'ici, c'est bien le Syndicat qui devra toujours supporter les conséquence de la faute ou de l'erreur de son mandataire, le syndic, lorsque le quitus est donné globalement sans autre précision. C'est le tribunal sollicité qui tranchera alors pour déterminer si le quitus couvrait les actes litigieux !
LA SEULE ET UNIQUE SOLUTION, LA SEULE ASSURANCE POUR LE SYNDICAT DE POUVOIR TOUJOURS ENGAGER LA RCP DU SYNDIC, C'EST DE NE JAMAIS LUI DONNER QUITUS.
Ce n'est pas une question de défiance vis à vis du syndic, c'est juste une histoire d'assurance, assurance qui garantie le syndicat en cas de préjudice qu'il aurait à subir par la faute du syndic.
Vous avez tous une assurance pour vous-même ou pour vos proches (assurance vie/ RC/habitat/véhicule, etc ..).
En ne donnat JAMAIS quitus au syndic, le syndicat est assuré de toujours pouvoir engager la RCP du syndic sans que sa Cie ne puisse alors opposer le vote "d'un" quitus ...
en conclusion : IL NE FAUT JAMAIS DONNER QUITUS AU SYNDIC, JAMAIS !, c'est la seule assurance "vie" du Syndicat.
Il faut rappeler ces points :
On peut :
- approuver des comptes justes
- refuser de donner quitus pour garantir un recours éventuel du syndicat.
- renouveler le syndic sortant, qui semble bien remplir son mandat.
Ces 3 points sont totalement indépendants, autonomes, sans aucun lien juridique ou autre les uns avec les autres.
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