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Héra
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 Posté - 23 oct. 2004 : 23:52:48
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Bonsoir à tous,
Je vends ma maison et j'ai confié un mandat simple sans exclusivité à 3 agences. J'essaie de mon côté de vendre par moi même.
 En relisant les mandats que j'ai signé, je me pose plusieurs questions sur les démarches à effectuer auprès des agences lorsque l'une d'elle ou même (en particulier à particulier) aura trouvé acquéreur :
Sur 2 des mandats il est stipulé :
" ...en cas de vente réalisée par lui-même (moi) ou un autre cabinet, il (encore moi) s'engage à en informer [b]immédiatement[/] le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec AR les noms et adresses de l'acquéreur, du notaire chargé de l'acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu..."
sur le 3ème "immédiat" est remplacé par "sous 5 jours"
1) Que peut signifier "immédiatement" ? cela a-t'il un sens juridique ? Pour moi immédiatement c'est à l'instant qui suit 
2) Que signifie "en cas de vente" ? Je m'explique est-ce la signature du compromis de vente ? La signature d'un acte sous seing privé entre l'agence et l'acquéreur (aux conditions du mandat bien sûr) ? La fin du délai de rétraction de l'acquéreur ?
En fait je me demande quand exactement je devrai informer les agences pour éviter tout probléme après coup.
Si je trouve un acquéreur par mes propores moyens, supposons que nous nous mettons d'accord le jour J, puis que nous prenions un rendez-vous chez un notaire disons sous 7 jours, nous signons une promesse de vente à J+7. Il a encore 7 jours pour se rétracter, sois J+14. Si j'attend que la vente soit effective pour avertir les agences, entre temps une autre agence peut très bien signer un acte sous seing privé et m'en informer alors que je me serai déjà engagé soit moralement auprès de l'acquéreur, soit formellement chez le notaire. Si j'averti le jour J+1 les agences, l'acquéreur peut encore se rétracter. Vous me direz que je peux encore revenir vers les agences pour les prévenir que finalement cela ne s'est pas fait, mais si c'est une des agences qui "vend" et m'engage avec un acte sous seing privé et m'en avertit (sous quel délais légal d'ailleurs ?) plus tard et qu'entre temps une autre agence s'engage aussi avant que j'aie pû l'avertir, j'imagine le casse-tête !
Enfin j'aimerais m'y retrouver dans tout cela.
Quelqu'un peut-il m'éclairer  ?
Merci d'avance
Héra
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 24 oct. 2004 : 08:05:22
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c'est la signature du compromis qui est le point de départ et non pas l'attente d'un délai de rétractation ultérieur.
par contre, dans le cas où vous vous êtes engagé "moralement" et où ils trouvent un acquéreur qui souhaite signer sur l'instant, ils peuvent prétendre à des DI car ils auront fait le travail. et ils pourraient mettre aller jusqu'à la vente forcée dans le cas où les mandats les autorisent à signer l'avant contrat. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 24 oct. 2004 : 09:58:20
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C'est le moment où vous ne pouvez plus vendre à un client de l'agence qui est à prendre en considération. C'est donc, plus que le compromis, le jour où vous vous mettez d'accord avec votre propre client et décidez de prendre RV pour le compromis.
A partir de ce moment il n'est pas correct de laisser les agences continuer leurs démarches pour rien. Mettez-vous à leur place, et à celle de leurs clients !
Vous avez très bien interprété immédiat, c'est l'instant qui suit. Le mieux est de prévenir les agences immédiatement par téléphone et de confirmer par LRAR dès que c'est matériellement possible.
Rappelons que c'est votre seule obligation en cas de mandat simple. Vous pouvez faire travailler autant d'agences que vous le souhaitez (et qui l'acceptent !), sans leur payer un centime pour leurs frais, démarches et publicités (contrairement aux notaires qui ont un barême inférieur à celui de la plupart des agences mais se font en général rembourser ces frais même en cas de non-vente). En contrepartie il faut leur permettre d'arrêter les frais le + tôt possible.
jcm |
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Héra
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 24 oct. 2004 : 10:49:13
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Merci pour ces réponses qui m'éclairent déjà sur certains points.
Je suis d'accord à priori avec jcm. Le mieux est de prévenir l'agence dès que je m'engage sur une vente.
Cela dit, je négocie avec un acquéreur le jour J, l'arrive à un accord (verbal), j'appelle les agences pour les prévenir (c'est la moindre des choses mais je n'ai pas la preuve d'un coup de fil). Si l'acquéreur se dédit avant de passer signer le compromis, je ne vais tout de même pas envoyer des lettres recommandées à chaque étape pour dire "j'ai négocié avec un acquéreur" puis "j'ai signé un compromis"... De plus le mandat stipule bien "vente" et la négociation et accord verbal n'est pas une vente à mon avis, j'aurais tendance à penser comme dobaimmo que c'est le compromis qui constitue la vente.
De ce côté là c'est entendu : je téléphone à l'agence juste après la négo (cela me paraît un minimum) et j'envoie une LRAR après la signature du compromis (j'ai d'ailleurs intérêt à foncer en sortant de chez le notaire car immédiatement c'est immédiatement). Je pense que légalement "immédiatement" est trop subjectif pour avoir un sens non? y a t'il une jurisprudence car je trouve que mettre ce terme sur un mandat qui est repris sur un imprimé standard me semble trop imprécis pour être retenu en cas de litige (au moins l'une des agence qui a un imprimé présenté différemment me laisse 5 jours c'est dèjà mieux).
Côté agence, quel délai a-t'elle pour m'informer de la vente? (immédiatement aussi ? le mandat n'en parle pas. Quelle la règle ou jurisprudence ?) Je pense que l'agence devrais déjà me prevenir par téléphone si elle signe quelque chose pour qu'en j'avertisse les autres agences (mais tout cela reste du téléphone). Que se passe t-il si avant que je suis averti 2 agences s'engagent avec un client ?
Même si tout se passe "bien", une agence m'appelle pour me dire qu'elle a un client, avant que je puisse prévenir (par écrit) les autres agence, il faut encore que j'aie un écrit avec le nom du client, son adresse et le nom de son notaire. Cela ne peut se faire immédiatement. Je pense d'ailleurs que les agences attendent d'avoir bien ficelé la vente avant de vous donner tous ces renseignement de peur que le vendeur ou une autre agence ne contacte l'acquéreur potentiel.
J'ai peut-être l'esprit tordu mais je pense que toutes ces imprécisions sont sujettes à contestations juridiques sur des cas concrets qui doivent bein se produire (comme le terme "immédiatement"). Il doit bien y vaoir des règles, lois, jurisprudences pour règlementer tout cela. Peut-être que ma vente se passera bien (je l'espère comme tout le monde et je ferai pour le mieux) mais il vaut mieux se préparer afin de prendre les bonnes décisions au bon moment pour éviter les problèmes et quand on lit "immédiatement" cela ne vous laisse pas beaucoup de temps pour réfléchir le moment venu. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 24 oct. 2004 : 11:35:51
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Ce n'est pas le compromis qui constitue la vente, mais l'accord sur la chose et sur le prix, fût-il verbal. A partir de là la marche à suivre est claire.
Il vaut mieux envoyer une ou deux LRAR de trop que se retrouver en porte à faux.
Il y a effectivement de nombreuses jurisprudences sur ces points. Le principe est : vous pouvez faire travailler plusieurs agences sans contrepartie financière, puisque vous ne paierez que celle qui aura vendu, ou aucune si c'est vous. Mais il ne faut pas abuser de cette possibilité, et je ne vois pas ce que le terme "immédiat" a d'imprécis. Immédiat, c'est tout de suite. Cela permet d'éviter une pub de trop, par exemple, dont le coût n'a rien à voir avec celui d'une LRAR. Si vous avez un relevé détaillé (gratuit) à 10 chiffres de vos communications téléphoniques vous avez la preuve de l'appel, si cet appel est suivi d'une LRAR son contenu ne pourra guère être contesté.
Une agence a 8 jours pour vous informer de l'accomplissement de son mandat (loi Hoguet) mais dans la pratique c'est bien plus rapide. De toute façon si elle ne vous prévient pas en temps utile c'est sa responsabilité.
Si 2 agences trouvent 1 client en même temps c'est vous qui choisissez.
Le mandat simple est le pire contrat pour chacune des parties. L'idéal est le mandat exclusif avec une agence préalablement sélectionnée, en définissant préalablement et par écrit les obligations de chacun (délai d'irrévocabilité réduit, ainsi si on n'est pas satisfait on peut dénoncer tout de suite ; limitation des honoraires en cas de vente à un client trouvé par le proprio, actions commerciales précises engagées par l'agence, lesquelles seront très supérieures aux vagues promesses en cas de mandat simple...). Dans ce cas, on peut être exigeant envers un professionnel.
jcm |
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Héra
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 24 oct. 2004 : 16:09:40
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Citation :
Initialement entré par jcm
Ce n'est pas le compromis qui constitue la vente, mais l'accord sur la chose et sur le prix, fût-il verbal. A partir de là la marche à suivre est claire.
Vous plaisantez ? Que vaut un accord verbal ?
Vous écririez une LRAR aux agences en leur donnant le nom du vendeur son adresse etc après avoir fait un accord verbal ?
Citation :
Initialement entré par jcm
je ne vois pas ce que le terme "immédiat" a d'imprécis. Immédiat, c'est tout de suite.
Justement pour moi c'est imprécis d'un point de vue juridique "immédiatement" (Petit Robert): A l'instant même, tout de suite.
Donc je fais un acte écrit sous seing privé ou chez le notaire (promesse de vente) et je demande à l'agence d'être là pour être témoin de la vente ? Sinon comment puis je ne pas être pris en défaut par rapport à mon mandat : Je fonce à toute vitesse chez les 3 agences au risque de ne pas être considéré comme avoir agit immédiatement ? Restons sérieux. Vous défendez visiblement votre profession, pourquoi pas ? Je n'ai rien contre les AI au contraire en tous cas ceux qui sont consciencieux et honnêtes (il y en a  ). Sur les 3 agences que j'ai mandaté une est venue chez moi réaliser le mandat, je ne l'ai plus revu depuis 1,5 mois. Ils ont mis 2 semaines pour me renvoyer mon exemplaire du mandat parce que je les ai relancés plusieurs fois. Ils n'ont même pas pris de photo de mon bien. Je sais pourquoi : je ne leur ai pas donné l'exclusivité (maintenant je ne le regrette pas et à la fin du mandat j'annulerai). Quand l'agent est venu chez moi il m'a dit : "vous allez bien me donner l'exclusivité !" j'ai dit "donnez moi une raison de le faire", il m'a répondu "parce que je défendrai mieux votre prix !" J'ai quand même signé pour voir et j'ai vu (ou plutôt je ne l'a jamais revu : aucune visite). Pour les 2 autres agences je n'ai rien à dire ou presque (je n'apprécie pas trop le terme "immédiat" chez l'une d'elle, mais bon...). Elles se démènent, font visiter (2, 3 visites par semaine). Il y en a donc qui travaillent correctement (c'est comme dans toutes les professions).
A la fin du mandat je ferai le point avec elles si je n'ai pas vendu d'ici là et je négocierai avec l'une d'elles une exclusivité, mais bien sûr je poserai mes conditions (j'aurai aussi acquis de l'expérience).
Citation :
Initialement entré par jcm
Si 2 agences trouvent 1 client en même temps c'est vous qui choisissez.
Bien sûr mais alors je dois indemniser l'autre agence. Je ne peux pas immaginer qu'il n'y ait pas plus de règlementation sur le sujet pour protéger le mandant.
Citation :
Initialement entré par jcm
Vous pouvez faire travailler autant d'agences que vous le souhaitez (et qui l'acceptent !), sans leur payer un centime pour leurs frais, démarches et publicités (contrairement aux notaires qui ont un barême inférieur à celui de la plupart des agences mais se font en général rembourser ces frais même en cas de non-vente). En contrepartie il faut leur permettre d'arrêter les frais le + tôt possible.
Je comprends bien, mon but n'est pas de les faire travailler pour rien, mais de me protéger et d'éviter d'avoir à payer 2 commisions. Et puis ne me faites pas pleurer sur les frais : quand les AI prennent 15, 20 000 euros ou plus sur une vente, je pense qu'elles couvrent correctement leurs frais. Sinon cela se saurait et il n'y aurait pas tant d'agences qui ouvrent surtout en ce moment.
Inutile de prôner le mandat exclusif (on croirait entendre mon AI), ce n'est pas le sujet. Ce que je veux connaître la façon dont il faut que j'agisse légalement en cas de vente par moi ou une autre agence pour ne pas être pris en défaut.
Merci en tous cas j'ai au moins appris que l'agence avait 8 jours pour me notifier l'accomplissement de son mandat (Loi Hoguet). Je vais creuser un peu pour savoir si cette loi ne me donne pas plus d'infos sur ce que je recherche.
Héra |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 24 oct. 2004 : 16:26:56
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Non, vous ne devez pas indemniser l'autre agence, et non, je ne plaisante pas plus que le code civil qui dit que la vente est parfaite lorsqu'il y a accord sur la chose et sur le prix. Cet accord peut être verbal.
Ma digression sur le mandat exclusif n'était là que pour vous faire prendre conscience des inconvénients du mandat simple. Le fait que vous ayez signé un mandat exclusif sans demander en contrepartie les engagements que je préconise, et que vous ne soyez pas satisfait, va dans mon sens et pourrait être illustré pa l'adage "chat échaudé craint l'eau froide".
jcm |
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Héra
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 24 oct. 2004 : 16:41:27
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Je me suis peut-être mal exprimé je n'ai PAS ENCORE signé de contrat exclusif et ne le ferai qu'en connaîssance de cause (en demandant les contreparties évidemment). Pas fou !. Je rappelle que j'ai donné 3 mandats simples à différents AI et que je n'exclue pas de vendre par moi-même. Le mandat simple présente au moins l'avantage pour moi de tester les agences et je ne le regrette pas. Mais là encore n'est pas le propos.
Le code civil peut bien dire que la vente est parfaite lorsqu'il y a accord sur la chose et sur le prix. Si l'accord reste verbal... Puisque vous aimez les adages "les paroles s'envolent mais les écrits restent".
Sinon je n'ai pas trouvé l'article de la loi Hoguet qui parle des 8 jours qu'a l'AI pour me notifier l'accomplissement de son mandat.
Héra |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 24 oct. 2004 : 17:09:55
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C'est dans le décret d'application du 20 juillet 72, art. 70 et quelques, de mémoire.
jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 oct. 2004 : 04:57:12
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Voilà, décret n° 72-678 du 20 juillet 72, art. 77 : "Le titulaire de la carte devra dans le délai stipulé et en tout cas, dans les huit jours de l'opération, informer son mandant de l'accomplissement du mandat de vendre ou d'acheter. (...)"
jcm |
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ncdl
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 18:51:31
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Citation :
Initialement entré par dobaimmo
c'est la signature du compromis qui est le point de départ et non pas l'attente d'un délai de rétractation ultérieur.
par contre, dans le cas où vous vous êtes engagé "moralement" et où ils trouvent un acquéreur qui souhaite signer sur l'instant, ils peuvent prétendre à des DI car ils auront fait le travail. et ils pourraient mettre aller jusqu'à la vente forcée dans le cas où les mandats les autorisent à signer l'avant contrat.
Faux, ils ne sont ni notaires ni propriétaires et ne peuvent signer l'acte authentique à la place du vendeur. S'ils ont des biens et non un seul à vendre, qu'ils proposent d'autres biens à leur bel acquéreur qui ne primera jamais sur l'acquéreur du vendeur dans le cadre d'un mandat non exclusif. Si on donne un nom (ce qui n'est pas obligatoire puisqu'il n'y a pas exclusivité dans ce mandat) c'est juste pour dire que le vendeur ne vend pas à un nom de leur fichier clients. Voilà. C'est pas un mandat, c'est une recherche en vue de vendre... La propriété est un droit inviolable et sacré (cf Constitution française... rien que ça !!) |
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ncdl
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 19:10:10
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Citation :
Initialement entré par Héra
Merci pour ces réponses qui m'éclairent déjà sur certains points.
Je suis d'accord à priori avec jcm. Le mieux est de prévenir l'agence dès que je m'engage sur une vente.
Cela dit, je négocie avec un acquéreur le jour J, l'arrive à un accord (verbal), j'appelle les agences pour les prévenir (c'est la moindre des choses mais je n'ai pas la preuve d'un coup de fil). Si l'acquéreur se dédit avant de passer signer le compromis, je ne vais tout de même pas envoyer des lettres recommandées à chaque étape pour dire "j'ai négocié avec un acquéreur" puis "j'ai signé un compromis"... De plus le mandat stipule bien "vente" et la négociation et accord verbal n'est pas une vente à mon avis, j'aurais tendance à penser comme dobaimmo que c'est le compromis qui constitue la vente.
De ce côté là c'est entendu : je téléphone à l'agence juste après la négo (cela me paraît un minimum) et j'envoie une LRAR après la signature du compromis (j'ai d'ailleurs intérêt à foncer en sortant de chez le notaire car immédiatement c'est immédiatement). Je pense que légalement "immédiatement" est trop subjectif pour avoir un sens non? y a t'il une jurisprudence car je trouve que mettre ce terme sur un mandat qui est repris sur un imprimé standard me semble trop imprécis pour être retenu en cas de litige (au moins l'une des agence qui a un imprimé présenté différemment me laisse 5 jours c'est dèjà mieux).
Côté agence, quel délai a-t'elle pour m'informer de la vente? (immédiatement aussi ? le mandat n'en parle pas. Quelle la règle ou jurisprudence ?) Je pense que l'agence devrais déjà me prevenir par téléphone si elle signe quelque chose pour qu'en j'avertisse les autres agences (mais tout cela reste du téléphone). Que se passe t-il si avant que je suis averti 2 agences s'engagent avec un client ?
Même si tout se passe "bien", une agence m'appelle pour me dire qu'elle a un client, avant que je puisse prévenir (par écrit) les autres agence, il faut encore que j'aie un écrit avec le nom du client, son adresse et le nom de son notaire. Cela ne peut se faire immédiatement. Je pense d'ailleurs que les agences attendent d'avoir bien ficelé la vente avant de vous donner tous ces renseignement de peur que le vendeur ou une autre agence ne contacte l'acquéreur potentiel.
J'ai peut-être l'esprit tordu mais je pense que toutes ces imprécisions sont sujettes à contestations juridiques sur des cas concrets qui doivent bein se produire (comme le terme "immédiatement"). Il doit bien y vaoir des règles, lois, jurisprudences pour règlementer tout cela. Peut-être que ma vente se passera bien (je l'espère comme tout le monde et je ferai pour le mieux) mais il vaut mieux se préparer afin de prendre les bonnes décisions au bon moment pour éviter les problèmes et quand on lit "immédiatement" cela ne vous laisse pas beaucoup de temps pour réfléchir le moment venu.
Réponse : je me permettrai ceci : l'agent n'a que la faculté de proposer pas de vendre, il n'est pas propriétaire de votre bien et si c'est un bon agent, il a des tas de biens à vendre sinon c'est une concurrence d'acheteurs pour un seul bien. Or encore une fois il n'est pas propriétaire de votre bien. |
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ncdl
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 19:18:13
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Citation :
Initialement entré par ncdl
Citation :
Initialement entré par Héra
Merci pour ces réponses qui m'éclairent déjà sur certains points.
Je suis d'accord à priori avec jcm. Le mieux est de prévenir l'agence dès que je m'engage sur une vente.
Cela dit, je négocie avec un acquéreur le jour J, l'arrive à un accord (verbal), j'appelle les agences pour les prévenir (c'est la moindre des choses mais je n'ai pas la preuve d'un coup de fil). Si l'acquéreur se dédit avant de passer signer le compromis, je ne vais tout de même pas envoyer des lettres recommandées à chaque étape pour dire "j'ai négocié avec un acquéreur" puis "j'ai signé un compromis"... De plus le mandat stipule bien "vente" et la négociation et accord verbal n'est pas une vente à mon avis, j'aurais tendance à penser comme dobaimmo que c'est le compromis qui constitue la vente.
De ce côté là c'est entendu : je téléphone à l'agence juste après la négo (cela me paraît un minimum) et j'envoie une LRAR après la signature du compromis (j'ai d'ailleurs intérêt à foncer en sortant de chez le notaire car immédiatement c'est immédiatement). Je pense que légalement "immédiatement" est trop subjectif pour avoir un sens non? y a t'il une jurisprudence car je trouve que mettre ce terme sur un mandat qui est repris sur un imprimé standard me semble trop imprécis pour être retenu en cas de litige (au moins l'une des agence qui a un imprimé présenté différemment me laisse 5 jours c'est dèjà mieux).
Côté agence, quel délai a-t'elle pour m'informer de la vente? (immédiatement aussi ? le mandat n'en parle pas. Quelle la règle ou jurisprudence ?) Je pense que l'agence devrais déjà me prevenir par téléphone si elle signe quelque chose pour qu'en j'avertisse les autres agences (mais tout cela reste du téléphone). Que se passe t-il si avant que je suis averti 2 agences s'engagent avec un client ?
Même si tout se passe "bien", une agence m'appelle pour me dire qu'elle a un client, avant que je puisse prévenir (par écrit) les autres agence, il faut encore que j'aie un écrit avec le nom du client, son adresse et le nom de son notaire. Cela ne peut se faire immédiatement. Je pense d'ailleurs que les agences attendent d'avoir bien ficelé la vente avant de vous donner tous ces renseignement de peur que le vendeur ou une autre agence ne contacte l'acquéreur potentiel.
J'ai peut-être l'esprit tordu mais je pense que toutes ces imprécisions sont sujettes à contestations juridiques sur des cas concrets qui doivent bein se produire (comme le terme "immédiatement"). Il doit bien y vaoir des règles, lois, jurisprudences pour règlementer tout cela. Peut-être que ma vente se passera bien (je l'espère comme tout le monde et je ferai pour le mieux) mais il vaut mieux se préparer afin de prendre les bonnes décisions au bon moment pour éviter les problèmes et quand on lit "immédiatement" cela ne vous laisse pas beaucoup de temps pour réfléchir le moment venu.
Réponse : je me permettrai ceci : l'agent n'a que la faculté de proposer pas de vendre, il n'est pas propriétaire de votre bien et si c'est un bon agent, il a des tas de biens à vendre sinon c'est une concurrence d'acheteurs pour un seul bien. Or encore une fois il n'est pas propriétaire de votre bien.
J'ajouterai encore, c'est le mandat de vente qui LUI PERMET D'avoir des biens en fichier, donc petit problème, il profite de vos biens pour faire de la pub et trouver des clients qu'il a -soi disant-en nombre et asseoir sa société (or vous n'êtes pas son capital non ? vous n'êtes pas apporteur de capitaux de sa boîte non ?), voilà pourquoi je dis il n'a strictement aucun pouvoir de vendre sauf s'il a l'exclusivité. RELisez votre mandat, il est toujours écrit cette toute petite formule en minuscules caractères "cet intitulé "mandat de vente sans exclusivité" issu de la pratique profesionnelle (ce n'est donc pas la vôtre) s'analyse en un mandat de recherche d'acquéreur qui ne confère à son titulaire aucun pouvoir exprès de signature d'un qcq engagement pour les mandants"....
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golgoth
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 12:52:47
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Bien dit Ndcl, enfin quelqu'un qui reflechit et se laisse pas berner par des discours pseudo juridique !! A force de lire les posts des agents immo, on finirait par se demander qui est le proprietaire du bien!!
Et quant ils nous aprlent de leur frais de pub, mort de rire, faut quand meme pas nous prendre pour des anes quand on sait que la parution d'une offre d'emploi d'un quart de page dans le Figaro coute 4000 euros, leurs pseudos pubs dans des journaux gratuits ne leur coute pas 20 € par annonces !
halte au foutage de g*******
arretons de passer pour des moutons !!!! |
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laglue
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 29 nov. 2004 : 10:09:10
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Toutes ces beaux échanges laissent un flou artistique. D'un côté, des AI qui essaient de vérouiller leur business par des clauses "plus ou moins abusives", qui voudraient ramasser des sous alors qu'ils n'ont pas clôturé la vente, et d'un autre côté des vendeurs et des acheteurs que l'on culpabilise en leur laissant croire qu'ils n'ont pas respecté tel ou tel délai.
Le premier point à mon avis, quand on est vendeur est d'INTERDIRE à l'AI de signer un quelconque engagement. L'AI doit se limiter à proposer un acheteur. Ensuite c'est une question de logique. Vendeur et acheteur se mettent d'accords sur un compromis, avec des clauses restrictives, de prêt, de division de terrain, de permis de construire ou je ne sais quoi. Un mandat de vente ne parle pas de clause restrictive. L'AI peut elle s'engager sur des clauses genre... obtention d'un permis de construire, obtention d'un prêt de 600KE pour un achat de 200 KE ? Un compromis de vente est forcement précédé d'une négociation directe entre vendeur et acheteur.... à mon avis.
Pour revenir à mon flou artistique, n'y a t il pas quelque part un receuil de jurisprudences, ou de jugements sur ce sujet ??? C'est ca qu'il faut, pas des avis, mêmes si je les partage.
J'ai le cas aujourd'hui. Je suis vendeur... L'AI qui m'avait trouvé un acheteur avec des clauses "inacceptables" me demande sa com. J'irai au tribunal s'il le faut et on parlera de clause abusives. on verra bien. |
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ncdl
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 29 nov. 2004 : 17:04:06
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Bravo Laglue !
Vous avez à 100 % raison, il faut un échange de consentement mutuel avec le formalisme du notaire, on ne signe pas à 3 une vente mais à 2 !!! P***** ! C'est comme un mariage à 2 !!!!!! Depuis quand on se marie à 3 ????? du jamais vu !! LA COUR DE CASSE vient brillamment d'imposer un formalisme à ceci et non un rapport de force.
De plus, le droit est logique, comment oser faire payer un qcq préjudice alors qu'il y a zéro préjudice ? j'entends par là que si il n'y a pas exclu, "yapaapayélagenimmobilié" quand vous vendez vous-même ! juste le virer par LR-AR, càd rien à payer, c'est fini, ce n'est pas le propriétaire de vos biens : on ne va pas conférer des effets nés de l'exclusivité à un contrat sans exclu !!!! Ca c'est la logique de notre droit non ! |
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ncdl
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 29 nov. 2004 : 17:09:36
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En plus un mandat n'est jamais un mandat de vente mais "un mandat de recherche d'acquéreurs". Entendons-nous bien : de recherche, pas de vente, c'est écrit sur tous ces formulaires dangereux dont vous avez le génie de mettre en garde nos lecteurs. Merci et bravo !
En plus dites-vous bien que vous avez la gentillesse de laisser un AI pdt un certain temps faire briller vos biens dans sa vitrine, c'est déjà pas mal quand on n'est pas propriétaire, il n'avait qu'à faire du bon boulot ... |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 29 nov. 2004 : 22:04:02
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Les dernières interventions comportent quelques erreurs, notamment en ce qui concerne le pouvoir d'engager le mandant. Ce pouvoir n'existe pas plus avec un mandat exclusif qu'avec un mandat simple, sauf clause expresse prévue par le décret de 72. Donc, Laglue, inutile d'"INTERDIRE" ce qui l'est déjà, par un texte d'ordre public en plus.
Quant à laisser un agent immobilier continuer à proposer un bien, donc à faire des frais, alors que l'on a déjà vendu, il y a là incontestablement un préjudice qui mérite réparation, et qui est régulièrement sanctionné par les tribunaux. De nombreux propriétaires attendent par ex. le délai de rétractation, quand ce n'est pas l'accord de prêt, pour prévenir les autres agences ; mais si dans l'intervalle l'une d'elles trouve un autre client, elle aura accompli sa mission et n'aura droit à aucune rémunération ?
jcm |
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ncdl
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 30 nov. 2004 : 11:20:55
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JCM, merci de votre raisonnement.
Mais si le mandat ne confère pas l'exclusivité, pourquoi diable l'AI de par des prétentions erronnées et a posteriori d'une vente déjà conclue dans un acte unique par le propriétaire lui-même, veut/voudrait essayer de donner à un mandat NON EXCLUSIF des effets tirés de l'exclusivité ? -je dis bien propriétaire et non vendeur, la qualité de propriétaire est nettement supérieure à celle de vendeur en termes de hiérarchie et de nue-propriété et de pouvoir d'administration- pourquoi diable l'AI réclame une com qui n'est due que s'il y a eu vente dans un acte unique dont il doit aviser le vendeur en LR-AR ? Il ne peut engager le mandant avez-vous écrit... SAUF s'il y a exclusivité bien sûr. Cela veut dire que l'AI NE TIENT PAS/JAMAIS INFORME SON MANDANT DES DEMARCHES ENTREPRISES..... ?? Ce sont des manquements graves, une vente ne se réalise pas en une heure, le formalisme écrit implique de prendre contact, de vérifier certains documents préalables à la vente pour laquelle il ne peut rien rien faire ni engager.... Quant à la clause pénale, dites vous, elle n'existe pas valablement quand le propriétaire vend lui-même. Pénale signifie délit, crime. Ce n'est pas le cas sans exclu, le proprio ne fait qu'user de sa liberté d'administrer ses biens pour lesquels il ne reçoit de l'AI aucune information.... ou ordre ! Le proprio use de sa liberté tirée de sa propriété, il n'y a pas de crime là-dedans.... L'AI lui commet crime voire délit s'il encaisse des sous sans l'accord du proprio puisque ces sous ne lui reviennent pas, ils reviennent au notaire, il n'y a pas avance de sa com bon sang ! Bon sang ne saurait mentir ! |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 30 nov. 2004 : 14:07:11
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Jcm apporte une excellente réponse sur ce que doivent faire des parties de bonne foi.
Mais il faut prévoir la mauvaise foi, ou tout simplement des divergences d’interprétation. On aura toujours intérêt à être très précis dans ses engagements.
L’immédiat n’a pas forcément le même sens pour tous. Prévoir un délai précis s’impose. On peut raisonnablement s’entendre sur l’obligation d’adresser une LRAR dans les deux jours, samedis, dimanches et jours fériés exclus.
Une vente, c’est un compromis signé par les deux parties, avant réalisation des conditions suspensives, délai de rétractation et accord de prêt. Tant que ces conditions ne sont pas réalisées, les mandats ne sont que suspendus. Ils sont définitivement échus sous l’effet de la réalisation des conditions suspensives. Cela exige des vendeurs qu'ils confirment à l'agence n'ayant pas présenté l'acheteur, soit la réalisation des conditions suspensives, soit la remise du bien sur le marché.
Deux compromis simultanés, cela ne doit pas arriver, le vendeur ne pouvant en signer qu’un seul. A lui de décider avec qui il veut traiter en cas de présentation simultanée par au moins deux agences différentes.
A mon avis il n’y a que deux bonnes façons de vendre son bien : soit directement de particulier à particulier, soit par l’intermédiaire d’une agence détentrice d’un mandat exclusif. D’une façon générale les honoraires sont très excessifs. Cela est dû en grande partie au très faible rendement des intermédiaires qui, trop nombreux, se partagent les mêmes biens dans une concurrence acharnée. Sur ce marché une concurrence excessive et mal comprise a pour effet le maintien de prix élevés et d’une médiocre qualité de service.
Cordialement
P.F. Barde |
Edité par - P.F. Barde le 30 nov. 2004 14:32:12 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 01 déc. 2004 : 14:20:53
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P.F.Barde, pour info, ci-joint lien vers un mandat préimprimé qui va dans votre sens, il permet de moduler le montant des honoraires en fonction d'une plus ou moins grande dose d'exclusivité. Dans le principe, on prend une comm normale pour un simple, inférieure pour une semi exclusivité, encore moins pour une exclu.
http://www.edpref.com/docs/421A.pdf
jcm |
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