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falaly
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 Posté - 01 nov. 2004 : 18:41:04
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depuis le 1er janvier je loue un local professionnel ou une odeur non identifiée(style grésil ou hydrocarbure)s'est faite rapidement sentir.au point de rendre une pièce inutilisable pdt 5 mois!!
le propriètaire a fait des travaux pour isoler cette odeur .c'etait l'été et j'ouvrais les fenetres donc l'odeur semblait avoir disparu...mais depuis septembre je ne peux plus ouvrir les fenetres et j'ai remis du chauffage!!!!l'odeur se fait a nouveau sentir tres fort!!!
je precise que je suis kiné et que j'accueille du public toute la journée...le propietaire ne veut rien entendre malgré mes courriers!!
je ne pourrai pas continuer à travailler dans ce local longtemps car l'odeur est tres forte et mes patients se plaignent...
quels sont mes recours?
la "jouisssance paisible du local " comme le dit le bail n'est pas respectée....
peut on casser un bail pour une raison comme celle ci?
merci pour votre reponse
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LE GOFF
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550 réponses |
Posté - 01 nov. 2004 : 20:31:37
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Bonsoir falaly,
Les règles sur les baux exclusivement professionnels sont assez limitées.
La loi régissant les locaux mixtes est plus detaillées et elle précise que le bailleur doit à son locataire un logement décent, une jouissance paisible des lieux. Elle l'oblige à garantir les vices cachés ou apparents. Ces obligations ne sont qu'un rappel des rêgles du code civil. A ce titre, ces obligations régissent également les baux pro.
Ces difficultés permettent normalement au locataire de demander au proprio de faire les travaux, de demander une baisse ou exonération de loyer sous reserve des clauses d'exonération mentionnées au bail.
La mise en pratique va, néanmoins, necessiter une intervention judiciaire, d'autant que le propriétaire n'est pas forcement de bonne foi (pas de reponse aux courriers)
La solution la plus simple est celle que nous avions évoquée:
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=11218
Dans ce cas, pas d'explication à donner.
Cordialement
Fab |
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falaly
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 03 nov. 2004 : 10:13:44
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désolé mais je n'ai pas bien compris votre réponse
pourquoi dites vous:"aucune explication à donner"?
j'ai bien compris votre reponse precedente concernant la nullité de la clause des 6 ans FERMES..mais qu'en est il actuellemnt de ma situation?
cela ne resoud pas le pb de la resiliation du bail a ce jour???
ce que je veux en fait c'est pouvoir partir de ce local sans respecter le bail qui dit que je dois rendre "le local dans un etat neuf"..en effet je suis obligé de partir au bout de 10 mois a cause des ces pbs d'odeur et non pour convenances personnelles...donc j'estime que je n'aurai pas a remettre le local a l'etat neuf avant de partir
merci de votre reponse |
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LE GOFF
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550 réponses |
Posté - 03 nov. 2004 : 19:59:10
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Bonsoir,
Il faut rappeler qu’il est difficile de se faire une idée complète sans le bail. Aussi, avant toute formalité, il serait prudent de prendre le contact d’un mandataire afin qu’il vérifie la rédaction complète des clauses de ce bail. Ceci rappelé, quelques éléments pouvant s’appliquer après vérification.
. La première partie sur le congé ne pose pas vraiment de difficultés. Mettre fin au bail par le locataire est un droit offert par la Loi de 1989, il suffit d’appliquer les règles d’ordre public qui régissent les baux exclusivement pro ( règle d’ordre public = aucune clause contractuelle ne peut y déroger).
Ces règles sont : Article 57 A Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois. Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier."
Le plus souvent, Le locataire envoie donc au propriétaire un courrier LR AR lui donnant congé à l’issue d’une période de 6 mois et ce, sans aucune obligation de préciser des motifs. Pendant ce délai, le loc reste redevable du loyer. Ce délai est malheureusement incompressible sauf accord express du proprio.
. En ce qui concerne la clause, dont vous n’aviez pas fait mention, obligeant à rendre un local « en état neuf » c’est un autre problème, plus délicat, d’où l’intérêt du mandataire par garantie qui vérifiera l’état actuel de la JP sur le sujet.
Vous avez déjà un bon dossier (courriers divers, travaux accomplis par le propriétaire qui attestent du pb) que vous pourriez compléter éventuellement par des attestations de clients. Ceci justifiera que les locaux soit n’étaient pas neufs soit avaient des vices cachés. Ce n’est pas à un locataire d’assumer alors la charge d’une remise en état d’un défaut existant avant la location.
Compte tenu du contexte, la recherche de nouveaux locaux paraît nécessaire. Une fois la recherche avancée, vous signifiez par huissier un congé au propriétaire (la forme est conseillée pour justifier d’une date certaine). 6 mois après, vous n’êtes plus redevable des loyers.
L’exploit d’huissier pourrait alors mentionner les causes de ce congé confirmant que le trouble de jouissance existe depuis le début de la location et que cela est la cause expresse du départ. Le but est de vous garantir d’une demande ultérieure de remise en état du proprio. Il restera à gérer le remboursement un dépôt de garantie éventuellement versé.
Cordialement
Fab
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falaly
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 04 nov. 2004 : 08:45:09
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merci de votre reponse qui m'eclaire mieux! |
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falaly
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 30 déc. 2004 : 14:56:40
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bjr
ce matin j'ai eu un entretien musclé avec mon proprio qui me menace de tribunal si je pars avant les 6 ans...j'etais sur d'avoir raison face à ce pb mais il insiste et j'arrive a me poser la question:ai-je bien le droit de partir qd je le veux en respectant le prévis de 6 mois??
alors que j'estime etre victime et subir un prejudice(je vais etre obligé de reinstaller mon cabinet avec ts les frais que çà suppose!)
c'est lui qui m'a demandé de l'indemniser!!!!!!!!
c'est lui qui ne respecte pas ses devoirs de bailleur : a savoir me garantir la jouissance paisible du logement,un logement décent...rien de tout cela est respecté ..
que puis je attendre d'un assignation en justice dans ce cas précis?
merci pour vos réponses |
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 30 déc. 2004 : 17:25:34
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LE GOFF vous a donné la réponse. regardez votre bail mais toute clause contraire serait nulle.
cependant, si vous avez un doute sur le libellé de votre bail, balancez nous les points principaux
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djmatti
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 30 déc. 2004 : 18:43:04
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Comme l'a dit leGoff, si et seulement si votre bail n'est pas un bail commercial (à vérifier sur votre contrat), vous avez deux solutions:
1) Quitter les lieux avec le péravis de 6 mois (j'ai eu le cas pour ma compagne qui est diététicienne et dont le bail prévoyait un clause de rélisation à date anniversaire et non à tout moment)
2) Saisir le tribunal d'instance du coin et demander une "injonction de faire" afin d'obliger le bailleur à réaliser les traveaux, mais si il y a refus du bailleur ça passe au tribunal et pas sur que vous ayez gain de cause... plus la lenteur...
NB: Méfiez vous des avocats et notaires; je suis tombé sur deux "maîtres" affirmant qu'un bail professionnel était libre quant à déterminer les conditions du préavis (ce qui est faux). En plus, un des deux "persistait et signait" (d'après ses dires).
Donc attention à ne pas prendre toutes les paroles d'un seul avocat comme l'évangile |
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 30 déc. 2004 : 18:52:45
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| dans le cas où votre bail serait un bail commercial : votre pourriez en demander la requalification en bail professionnel car visiblement vous n'etes pas commerçant, inscrit au registre du commerce. |
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 30 déc. 2004 : 19:57:21
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Bonsoir,
Ah, Les bailleurs récalcitrants, cà existe, la preuve. Dans la plupart des cas, ce n'est pas toujours un pb de mauvaise fois mais souvent une méconnaissance du sujet. Pour le votre, je reconnais que l'à priori est assez négatif.
Il croit à tort à son bon droit ou il sait qu'il a tort mais il va aller jusqu'au bout pour obtenir le plus longtemps possible un loyer pour des locaux difficiles à relouer.
Il va juste falloir passer à la vitesse supérieure.
Il faut être conscient que les regles légales n'arrêtent pas tout le monde.
Comme l'a fait remarquer Djmatti, il y a un peu de tout dans les mandataires . Celui du proprio est peut être du genre "à persister et signer". Mais restons optimistes en cette fin d'année, il y a des gens compétents malgré tout.
Par contre, la discussion en direct risque de devenir rapidement un "dialogue de sourds".
A mon avis, Un mandataire est nécessaire, ne serait-ce que pour faire "tampon". De plus, la manière de lui présenter les risques qu'il encoure devrait calmer ce monsieur.
J'en profite pour vous souhaiter de bonnes fêtes de fin d'année et une nouvelle année 2005 avec des baux sans soucis. Ne dit on pas que "l'espoir fait vivre".
Cordialement
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djmatti
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 31 déc. 2004 : 09:33:07
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Je pense aussi qu'il y aura deux mandataires, forcément: le vôtre et celui du bailleur, selon l'école. Si le sien est buté, car je le rappelle on est sûr ici à 99% (ne jamais dire 100%), vous irez de toutes façons au tribunal.
Vous irez, car même si vous partez au bout des 6 mois du préavis, vous devriez récupérer vos trois mois de caution, ce qu'il en fera pas |
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falaly
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 31 déc. 2004 : 13:59:53
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merci pour vos réponses
il s'agit bien d'un bail professionnel et non commercial!
je vais faire intervenir de nouveau le service juridique de mon assurance professionnelle qui tiendra le rôle de mandataire tout en sachant que le proprio n'a peur de rien et n'a jamais repondu à leurs mises en demeure..!!
hier,il m'a même dit qu'il etait joueur et qu'il etait même prêt a perdre au tribunal...il reste cependant sûr de lui!
ils essaient de m'intimider (lui et son notaire !)
bon réveillon a tous et meilleurs voeux 2005
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djmatti
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 31 déc. 2004 : 14:08:06
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| Petite note avant la nouvelle année: évitez de ne plus payer les trois derniers mois de loyer de peur qu'il ne vous rende pas la caution. Les loyers sont dus, peu importe les autres litiges (caution non rendue). Ce sera à vous d'engager une procédure pour récupérer votre caution (injonction de payer puis audiance) |
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falaly
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 31 déc. 2004 : 14:37:57
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merci du conseil mais de toute fàçon je ne ferai rien qui puisse m'etre reproché...je continuerai à payer ce proprio que la décence m'empeche de qualifier!!
depuis un an il me pourrit la vie et je ne lui donnerai pas l'occasion de pouvoir me reprocher quoi que ce soit....
je souhaite juste pouvoir partir de ce local (qui pue et qui m'empeche d'exercer ma profession de façon correcte) sans y "laisser trop de plumes"
sur ce bonne fin d'année....
fab |
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falaly
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 04 janv. 2005 : 08:19:11
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bjr
en fait c'est une "clause dérogatoire "que j'ai signée qui dit que j'accepte de deroger a la loi en acceptant une durée FERME de 6 ans...
qu'est en réalité une clause derogatoire?
est elle valable?
si elle l'est cela voudrait dire que je suis obligé de rester 6 ans Fermes??
je suis tres inquiet car il est sur de lui et le notaire aussi
car je suis sur un projet de construction d'un nouveau local a cause de cette fichue odeur!!
merci pour vos reponses |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 04 janv. 2005 : 09:35:11
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| avez vous accepté cette clause dérogatoire dans un bail professionnel de 6 ans ou inséré à l'intérieur d'un bail commercial de 9 ans ? |
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falaly
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 04 janv. 2005 : 09:53:08
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| dans un bail professionnel de 6 ans |
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 04 janv. 2005 : 18:16:34
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comme les conditions de résiliation de la part du locataire professionnelle ne sont pas d'ordre public, la clause est à priori valable.
Par contre, il faudrait attaquer le propriétaire sur la base de l'obligation de délivrance d'un logement compatible avec votre activité (qui doit être mentionnée dans le bail professionnel) et l'odeur est un sacré problème : comme l'obligation de délivrance n'est pas rempli correctement, il y a sans doûte un manque à gagner (à chiffrer) et des dommages et intérêts à demander : trouver un avocat qui vous paufine cela : dans un premier temps, lettre recommandée puis assignation qui devrait déboucher si les munitions sont convenables sur une résiliation amiable dans un délai trés bref (et sans attendre les six ans) |
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falaly
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 04 janv. 2005 : 19:00:02
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vous dites:"comme les conditions de résiliation de la part du locataire professionnelle ne sont pas d'ordre public, la clause est à priori valable...."
qu'est ce qui est d'ordre public alors?
je croyais qu'un bail professionnel etait d'ordre public...
merci |
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 04 janv. 2005 : 20:42:37
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j'ai dit une bétise, excusez moi : l'article 57 est d'ordre public (le reste est Code civil)
dans l'article 57 : préavis de 6 mois pour départ locataire à tout moment.
plusieurs jurisprudences sur le sujet, q ui rappelent que le locataire peut partir à tout moment avec préavis de six mois.
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 10 décembre 2002 Rejet
N° de pourvoi : 99-21858
Publié au bulletin
Président : M. WEBER
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 28 octobre 1999), que la société civile immobilière Amadome, aux droits de laquelle se trouve la société Auvergne investissements promotion (la société AIP), a donné à bail à l'Association restauration immobilière Auvergne dite "Pact Arim" des locaux à usage de bureaux ; que le contrat de location stipule qu'il est consenti pour une durée de neuf ans à compter du 31 mai 1990, qu'il est renouvelable par tacite reconduction, sauf préavis donné six mois avant son expiration et que le preneur a seul la possibilité de le résilier en fin de sixième année, selon un préavis de six mois ; que, le 24 mars 1998, l'Association Pact Arim ayant signifié un congé pour le 28 septembre 1998 à la bailleresse, celle-ci l'a assignée pour faire constater que le congé n'est pas valable et la faire condamner au paiement d'une somme au titre des loyers pour la période du 25 septembre 1998 au 30 avril 1999 ;
Attendu que la société Auvergne investissements promotion fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen :
1 / que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que le bail conclu le 31 mai 1990, entre la société Amadome et l'association Pact-Arim, prévoyait au bénéfice du preneur seul, la faculté de résilier la location en fin de sixième année moyennant un préavis de six mois avant son expiration ; qu'il s'ensuit que, si le preneur n'avait pas usé de la faculté de résilier le bail six mois au moins avant la fin de la sixième année, le bail se poursuivait jusqu'à l'expiration de la neuvième année ; qu'en l'espèce, il est constant que l'association Pact-Arim n'a pas notifié un congé six mois avant la fin de la sixième année ; qu'il s'ensuit que le bail devait se poursuivre selon les termes du contrat de location ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1134 du Code civil, ensemble les articles 1737 et 1738 du même Code ;
2 / que le congé signifié postérieurement à la fin de la sixième année ne pouvait prendre effet, en vertu de la convention des parties, qu'à la fin de la neuvième année ; qu'en l'espèce, le congé ayant été signifié par l'association Pact-Arim au cours de la huitième année du bail, il ne pouvait prendre effet qu'à la date d'expiration du bail contractuellement prévue, soit le 30 avril 1999, qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a derechef violé les articles 1134, 1737 et 1738 du Code civil ;
3 / que ni les dispositions de la loi du 23 décembre 1986, ni celles de la loi du 6 juillet 1989 ne peuvent bénéficier aux personnes morales, les locations qui leur sont consenties étant soumises au seul droit commun du Code civil ; qu'il s'ensuit que, à défaut d'accord exprès des parties, seuls les professionnels personnes physiques, à l'exclusion des personnes morales, peuvent se prévaloir des dispositions de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 et mettre un terme, à tout moment, au contrat de location affecté à un usage professionnel en notifiant au bailleur un préavis de six mois ; qu'en statuant comme elle l'a fait, cependant que le bail du 31 mai 1990 ne faisait aucune référence aux dispositions de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 au bénéfice de l'association Pact-Arim, la cour d'appel a violé ce texte ;
4 / qu'à supposer que les dispositions de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 soient applicables aux personnes morales, c'est à la condition que le contrat de location soit passé, pour l'usage de sa profession, avec une personne morale exerçant une activité professionnelle ; que l'activité d'une association ne s'analyse pas en une activité professionnelle au sens de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 ; qu'il s'ensuit que les dispositions de ce texte ne pouvaient bénéficier à l'association Pact-Arim ; que, derechef, la cour d'appel a violé l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 ;
5 / que la seule circonstance que certaines factures de loyer, toutes postérieures à la conclusion du bail mentionnent "local professionnel, 22, place de Jaude" ou "paiement location murs professionnels" n'était pas de nature à offrir à l'association Pact-Arim la faculté de résilier le bail chaque année dans les conditions prévues par l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 ; que ce motif inopérant ne donne aucune base légale à l'arrêt attaqué au regard de l'article 57 A de la loi susvisée ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant énoncé, à bon droit, que l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, lequel a un domaine spécifique qui ne concerne que les baux à usage exclusivement professionnel, et ne fait aucune distinction entre le locataire, personne physique et le locataire personne morale, est applicable aux locations consenties aux personnes morales lorsqu'elles exercent dans les lieux loués une activité à usage exclusivement professionnel et, d'autre part, constaté qu'il résultait des statuts de l'association Pact-Arim que son activité habituelle était de promouvoir la réhabilitation d'immeubles en vue d'améliorer les conditions d'habitation et que ses ressources résultaient notamment de ses activités, la cour d'appel a, de ces seuls motifs, exactement déduit que le contrat litigieux était soumis au statut des baux professionnels dont il y avait lieu d'appliquer les dispositions d'ordre public qui permettent au locataire de résilier le bail à tout moment, à condition de respecter un préavis de six mois ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Auvergne investissements promotion (AIP) aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Auvergne investissements promotion (AIP) à payer à l'Association de restauration immobilière Auvergne la somme de 1 900 euros ;
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Décision attaquée : cour d'appel de Riom (1re chambre civile) 1999-10-28
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LE GOFF
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550 réponses |
Posté - 04 janv. 2005 : 21:05:48
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Bonsoir,
Dans un bail pro, la durée de 6 ans est un blocage pour le seul propriétaire mais pas pour le locataire. C’est une garantie à son profit.
Le petit "plus" qui instaure l'existence du bail exclusivement pro ne tient qu'à un seul article de loi : l'article 57 créé en 1989 qui est, pour moi, une réponse claire à la question.
Article 57 A
Créé par Loi 89-462 1989-07-06 art. 36 JORF 8 juillet 1989.
"Le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit.... Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois. Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier."
En outre, il est précisé dans le texte en début de titre que :
Article 46
Modifié par Loi 89-462 1989-07-06 art. 39 JORF 8 juillet 1989."Les dispositions du présent titre sont d'ordre public. "
La définition de base d'une mesure « d'ordre public » est qu'on ne peut pas y déroger par convention des parties.
En plus, Cette position est confirmée par l’arrêt cité dans la précédente intervention qui peut s’adapter à votre cas
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/Visu?cid=124647&indice=1&table=CASS&ligneDeb=1
On a un bail de neuf ans avec des conditions très particulières mentionnées à l’acte pour le congé du locataire. Que dit le proprio : « le locataire aurait du respecter les délais mentionnés à l’acte :
« qu'en l'espèce, le congé ayant été signifié par l'association WW au cours de la huitième année du bail, il ne pouvait prendre effet qu'à la date d'expiration du bail contractuellement prévue, »
La cour répond qu’en bail pro on applique l’article 57 et ce, malgré une rédaction différente des clauses de l’acte
Je ne vois pas comment on pourrait le comprendre autrement.
Il vous reste à faire confirmer cette position par un avocat
Cordialement
Fab |
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