| Auteur |
 Sujet  |
|
|
LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
 Posté - 04 janv. 2005 : 21:10:15
|
Oh, désolée Dobaimmo,
Même sujet en même temps et même doc.
On a l'air d'accord. C'est plutot une bonne chose.
A bientot
Fanb
|
Signaler un abus  |
|
|
dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 04 janv. 2005 : 21:42:43
|
effectivement, on est d'accord. (c'est bon signe )
falaly : donnez nos sources à votre assurance afin que leur service juridique puisse pondre une joli lettre bien étayée. et là, on verra si les intimidateurs continuent ou laissent tomber. |
| Signaler un abus |
|
|
falaly
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 05 janv. 2005 : 08:20:33
|
je vous remercie infiniment car j'avoue qu'hier vous m'avez un coup de stress ..........
je ne manquerai pas de donner vos infos au service juridique
|
| Signaler un abus |
|
|
falaly
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 13 janv. 2005 : 11:18:07
|
bonjour
je reinterviens car j'ai de nouveaux elements a communiquer:
comme je vous l'ai deja dit j'ai trouvé un terrain et je vais donc faire construire un cabinet"sans odeur"
j'en avais averti le proprio et lui avais dit que je lui donnerais mon préavis de 6 mois comme le dit la loi!
or depuis il me demande avec insistance la date de mon depart que je ne connais pas moi-même ...
Alors que çà fait un an que ce pb d'odeur existe et que je viens de lui annoncer mon depart (car il ne peut resoudre ce pb!),il doit faire venir un expert pour tenter de trouver une solution (il est temps!!!)mais moi je ne peux plus reculer...
de plus il vient demain pour faire visiter le local à un eventuel futur locataire!!je suppose qu'il n'en pas le droit (?)car je ne lui ai pas encore adressé mon préavis de 6 mois!
de plus je suis inquiet car j'ai lu que lorsque une clause illégale (ici 6 ans fermes)etait signée dans un contrat celui ci devenait nul!
moi je compte eventuellement faire annuler ce bail au moment du départ mais pas avant sinon si je n'ai plus de local je n'ai plus de travail!
mais le proprio ,lui,ne peut il pas faire tourner cette clause a son avantage et faire annuler le bail ,me mettre dehors et relouer a un "gentil noveau locataire"?
merci
|
| Signaler un abus |
|
|
djmatti
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 13 janv. 2005 : 11:22:29
|
Toute clause "illégale" est réputée non écrite ou nulle. On se réfère dans ce cas dans le droit commun avec la clause "par défaut". Cela ne remet pas en question le bail entier. Ce n'est pas le cas pour d'autres contrats mais les baux c'est comme ça.
Vous imaginez la source de dérives ! |
| Signaler un abus |
|
|
falaly
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 13 janv. 2005 : 11:31:34
|
ok merci!çà me rassure quelque part...
mais moi au moment du depart ne puis je pas evoquer "la non-jouissance paisible du local "et" surtout la non -garantie des vices cachés "pendant toute mon occupation pour faire casser le bail et esperer ainsi recuperer ma caution ?
car je connais trop bien ses agissements en matiere de restitution de caution dans ses tres nombreux appartements qu'il loue... |
| Signaler un abus |
|
|
djmatti
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 13 janv. 2005 : 11:46:41
|
| Ya pas à vous justifier: vous quitter les lieux "légalement" et surtout "normalement" tel que votre bail professionnel le stipule (celui que lira le juge). S'il ne vous rend pas la caution -> Injonction de payer -> si bouge pas: tribunal et là vous avez 95% de chances d'avoir gain de cause (les 5% restent pour les failles du sytême) |
| Signaler un abus |
|
|
LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 13 janv. 2005 : 20:08:08
|
Bonsoir,
Tant que vous n’avez pas donné congé conformément à la loi, vous êtes toujours locataire. Votre bailleur est donc tenu par votre qualité.
A priori, même si cela a été un peu laborieux, il semble avoir enfin compris la règle du congé. C’est un bon début. 
On va en rajouter un peu : Il n’a donc aucun droit à faire visiter tant qu’il n’est pas en possession d’un document attestant de votre départ et aucun droit à vous pousser vers la sortie. Il va devoir faire preuve de patience. Vous avez, en effet, tout intérêt à coordonner le congé et la construction.
Attention cependant, le délai nécessaire pour une construction risque de rendre les relations un peu difficiles pendant la période. Le principal est de ne pas se laisser impressionner.
Pour le reste de votre interrogation, je rejoins la réponse de djimatti.
Cordialement
fab |
| Signaler un abus |
|
|
falaly
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 28 févr. 2005 : 15:07:17
|
bonjour
je reviens ce jour pour demander de l'aide de nouveau
j'ai donc fat intervenir le service jurique de mon assurance professionnelle qui a fait un courrier au proprio pour lui faire part de la jurisprudence du 10/12/2002 qui précise qu'un locataire peut partir en respectant un preavis de 6 mois dans le cas d'un bail professionnel.
or ce jour je reçois un courrier du service juridique avec un courrier du notaire !!!!
celui ci reparle de la fameuse clause derogatoire de 6 ans fermes...et précise(je cite):"mr X a renoncé à la faculté de donner congé à tout moment et a accepté une période initiale de 6 années fermes. Il s'avère donc qu'il a renoncé à un droit acquis sans contradiction avec les dispositions de la loi."
le service juridique lui a demandé "de preciser juridiquement le posibilité de renoncer a un droit protégé par par la notion d'ordre public.".Nous attendons donc sa réponse...
Il ne parle donc plus de clause derogatoire mais de renoncement à un droit acquis :y a t'il vraiment une difference entre ses termes ou joue t'il sur les mots pour m'impressionner?
l'insistance du proprio et maintenant du notaire en personne m'intrigue++.
L'odeur est toujours présente (hélas!) et je devrai la supporter jusqu'à mon départ....
merci pour vos réponses
|
| Signaler un abus |
|
|
falaly
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 28 févr. 2005 : 18:33:26
|
il y a bien longtemps que j'ai abandonné cette voie!!
en effet il y a un an quand les odeurs sont apparues j'ai contacté la DDASS,puis la DRIRE,la CRAM...mais personne n'etait competent pour ce probleme :chacun se renvoyait la balle :la ddas m'a dit de contacter la drire et inversement!!!
a partir du moment ou je n'emploie pas de personnel je n'interesse personne!!
mais je peux m'intoxiquer moi et mes patients ,tout le monde s'en fout!! c'est quand même grave!!!
le proprio s'en fout lui aussi :il n'y a que les loyers qui l'interessent... |
| Signaler un abus |
|
|
LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 28 févr. 2005 : 21:48:37
|
Bonsoir falaly,
Il y a effectivement une différence. Le problème est de savoir si l'ordre public relevant de l'article 57 A est un ordre de public de protection. Dans ce cas, les dispositions s'appliquent que les parties le veuillent ou non.
Que dit la doc sur l'art 57 A : l'article est d'ordre public. Point rien de plus.
La Jp précise que dès lors si, contrairement aux dispositions de ce texte, le bail était conclu pour une durée de 2 ans, la clause est nulle et cette durée est de plein droit portée à 6 ans (CA Versailles 4 dec 1998). C'est une orientation dans le sens ci-dessus.
De même est illicite la clause stipulant que le locataire ne pourra donner congé qu'annuellement au 15 Septembre (Cass 3civ 2 Février 2000).
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/Visu?cid=98869&indice=3&table=CASS&ligneDeb=1
Voila les éléments sur lesquels on possède des décisions.
Dans le cadre des baux exclusivement pro, rien n’est vraiment détaillé. Tout va dépendre de l’appréciation des tribunaux sur la qualité de « l’ordre public » pour l’article 57 A. Je n'ai pas trouvé de décision s'appliquant à cette demande très particulière.
Un vrai cas d’école qui va en plus dépendre de la rédaction du courrier. Un avocat spécialisé va être nécessaire, il aura surement une doc plus complete pour faire une réponse circonstanciée au Notaire.
Sans décision sur laquelle se baser et avec des textes succints en la matière, on entre dans le domaine de l'interprétation avec des positions pouvant être très variées. Pas simple.
Cordialement
Fab |
| Signaler un abus |
|
|
dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 01 mars 2005 : 10:41:29
|
J'aimerais savoir ce qu'en pense LE GOFF mais dans le rapport Pelletier sur les baux commerciaux déposé en Mai 2004, il y a des morceaux concernant les baux professionnels. et notamment les pages 83 et 84. ainsi qu'une proposition de texte en page 111 modifiant l'article 57 A.
et justement, la proposition consiste à permettre une dérogation aux dispositions de l'article 57A.
si cette proposition envisage une dérogation, c'est (je l'interpreterais comme cela) qu'actuellement, il n'y a pas de dérogation d'où l'idée qu'actuellement, c'est un ordre public de protection.... |
| Signaler un abus |
|
|
falaly
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 01 mars 2005 : 14:11:34
|
merci a tous les deux pour vos réponses...mais je trouve que je suis mal barré !en effet je pensais etre couvert par cet article 57 A qui dit droit public donc pas de derogation (grossierement!!)
Mais je flippe++ car mon projet de nouveau cabinet est commencé et je ne peux plus reculer!!!
Par contre si je ne peux pas aller dans cette voie pour quitter ce local( qui pue!)ne puis je pas faire annuler le bail pour les raisons suivantes:
non respect des obligations du bailleur qui me doit jouissance paisible du local et surtout garantie des vices cachés (tout ceci est ecrit dans le bail!)?
ainsi je pourrais mettre en avant ce probleme d'odeur qui m'incommode ++ ,moi et mes patients et qui est peut etre toxique??
on ne peut pas non plus rester 6 ans fermes dans un local qui n'est pas conforme....
merci.. |
| Signaler un abus |
|
|
LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 01 mars 2005 : 20:57:36
|
Bonsoir,
Dobaimmo, Je suis d'accord sur l'idée d'un ordre public de protection. En pratique, c'est comme cela que tout le monde le considère, d'autant qu'aucune des doc consultées ne mentionne une possibilité de dérogation quelconque, d'un commun accord des parties, alors que dans de telles hypothèses, c'est clairement prévu ou au moins discuté.
De plus, Les travaux liés à la loi de 89 parlent bien de protection minimale découlant de l'article 57 A dans l'attente d'un vrai statut. Mais j'aime bien les confirmations ecrites car en droit, la majorité n'a pas forcément raison et on n'est jamais à l'abri d'une mauvaise interprétation.
Pour La situation des activités pro auxquelles on applique un bail com, cela existe déjà dans les faits et on pourrait effectivement en faire découler quelques apréciations pour le dossier de falaly.
En ce domaine, la JP a une position yoyo et la proposition Pelletier fixerait certaines regles donc moins de discussion.
En gros, On peut appliquer le statut des baux com à une activité pro sous conditions précises. La difficulté était de savoir si on devait appliquer TOUTES les regles des baux com et laisser de coté l'art 57 A ?
Nov 1996 : la JP dit non, on ne peut pas priver un locataire de la faculté offerte par l'art 57 A;
Nov 2002 : on accepte dans un bail com le congé par lettre recommandée contrairement à la regle de base;
Mais cette Position est contraire à l'assemblée plénière de 17 Mai 2002.
L'assemblée plénière n'est pas le sujet qui nous interresse mais Nov 1996 nous dit que face à une convention contraire acceptée par les parties, l'art 57 A continue à s'appliquer. Plutot interressant !
Falaly, désolée, le droit n'est pas toujours d'un abord simple. En pratique, il faut être conscient qu'on s'achemine vers une procédure car les discussions que l'on a sur le site, les avocats auront certainement les mêmes.
D'un autre coté, ce que vous dites est certain. Un bail exclusivement pro est aussi réglé par le code civil qui précise clairement que le propriétaire doit délivrer des locaux habitables et les odeurs ne correspondent pas à cette définition. Gardez bien les preuves depuis le début.
L'évolution de votre dossier va être liée à la qualité du conseil. On a dépassé de loin l'application courante des baux, il faut donc le conseil en conséquence.
Une solution complémentaire : coucou UI, ce serait sympa de venir nous faire profiter de votre avis éclairé 
Cordialement
Fab |
| Signaler un abus |
|
|
djmatti
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 02 mars 2005 : 09:30:21
|
Après avoir participé à quelques affaires juridiques en droit immobilier (en tant que demandeur et défendeur), je peux vous dire qu'il vaut mieux être débiteur plutôt que créditeur quand l'affaire n'est pas simple, ce qui est le cas ici.
Comme déjà conseillé, et comme vous avez apparament toutes les preuves (constat d'huissier sur la non conformité des locaux (encore que ce n'est pas un logement), votre bail, etc..), suivez la procédure normale: vous quittez les lieux dans 6 mois. Je pense que vous avez déjà envoyé votre préavis il y a plus d'un mois maintenant. Vous sortez donc dans 1 mois.
Si le bailleur se sent le courage d'aller à une procédure où il risque fort d'être débouté, vous avez vos armes. Le procès sera long, trainera (1 an et demi au moins). Le bailleu n'a donc aucun intérêt à atetndre tout ce temps. Il faudra qu'il cherche qquu d'autre.
Dans cette affaire, le bon sens pourrait l'emporter.
Au fait, Falaly, je ne me souviens plus jusque où e^tes vous allé dans votre demande "d'éxécuter les travaux" ? |
| Signaler un abus |
|
|
falaly
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 02 mars 2005 : 09:50:46
|
bonjour
en relisant pour la Xième fois mon bail je viens de m'attarder sur un fait qui ne m'avait pas interpellé....
j'ai normalement signé un bail pro or je lis :"le bailleur loue a titre professionnel ds les conditions prevues par l'article 57-a de la loi n°86-1290 du 23/12/1986 et par le present contrat au locataire qui accepte les biens ..."
plus loin je lis:"la location est soumise outre aux dispositions impératives de l'article 57-a ,aux seules clauses et dispositions du present contrat et aux dispositions non contraires des art 1714 à 1762 du code civil.La loi du 1/09/48 et les dispositions autres que celles de l'art 57-a ne lui sont pas applicables."
cela veut il dire que ce n'est pas un bail exclusivement pro? et cela signifie t'il que d'autres dispositions s'appliquent?
le présent contrat stipule que "compte tenu des aménagements faits par le proprio le bail aurait 1 durée ferme de 6 ans"(en fait les aménagements n'on rien de particulier!!)
et je vous rappelle la clause dérogatoire qu'ils m'ont fait signer:
"j'ai l'avantage de vous confirmer que j'accepte de déroger aux dispositions de la loi sur les baux professionnels prévoyant une possibilité de donner congé chaque année pour accepter une durée ferme de six années.Cette dérogation est acceptée de ma part en toute connaissance de cause."
cette clause n'est elle pas contradictoire avec l'article 57-a?
De plus j'ai bien signé une dérogation et non un "renoncement aux droits acquis",non?
voila ce que je peux rajouter aujourd'hui mais c'est vrai que pour moi ce n'est pas clair du tout:d'un coté on me dit que seul l'article 57-a et les dispositions de present contrat s'appliquent ..
or il s'avère que ces fameuses dispositions du contrat sont en fait une derogation a cet article 57-a.....
n'est ce pas contradictoire?
peut-etre pourrez vous m'eclairer sur ce point?
merci d'avance |
| Signaler un abus |
|
|
LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 02 mars 2005 : 20:07:28
|
Bonsoir,
La question du bail exclusivement pro ne pose pas de difficulté. C'est bien un bail pro.
Dans une hypothèse où les clauses du bail ne seraient pas conformes, pas de souci non plus car la Jp est claire.
Par contre, votre cas est plus complexe car la loi autorise une règle générale, que l'on peut appliquer aux baux mais aussi à d'autres domaines, et que le notaire a sorti de son chapeau : "le renoncement a un droit acquis".
Cette regle juridique obéit a des conditions très strictes : Le droit doit etre antérieur au renoncement, le renoncement doit etre consenti en parfaite connaissance de cause, il doit etre certain et non équivoque.
Cela explique que votre bail mentionne les clauses normales d'un bail pro et que le notaire a post-daté le courrier par lequel vous acceptez la modification d'un des éléments.
Toute la question est de savoir si, cet élément là, peut etre modifié par les parties. La présomption du "non" est importante compte tenu de ce que nous avons evoqué, de la pratique courante et même de la rédaction du courrier qui parle de dérogation et non de renoncement.
Mais, n'ayant pas trouvé de reponse juridique à un cas similaire, nous entrons dans le cadre de l'interprétation. Et là, les tribunaux ont toujours le dernier mot.
Mais je confirme ce que précise Djimatti, votre proprio ne va pas avoir un dossier facile.
Même si au pire, on pouvait déroger à cet alinéa de l'art 57 A, il y aura discussion sur les conditions du droit à renoncement. Le "non équivoque" risque d'etre un peu difficile à justifier par le proprio du fait de l'état des locaux.
Pour info, le courrier signé mentionne une erreur manifeste "... possibilité de donner congé chaque année ...." ce n'est pas ce que dit la Loi
Il y a de quoi présenter un dossier qui tienne la route.
Cordialement
Fab
|
| Signaler un abus |
|
|
falaly
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 03 mars 2005 : 08:10:08
|
bonjour
j'avais effectivement remarqué cette erreur de "tous les ans"...
en ce qui concerne mon preavis je ne l'ai pas encore donné car je n'ai pas encore reçu le permis de construire du nouveau cabinet,mais il va falloir jouer serré pour que le preavis concorde avec la fin des travaux...mais je pense que çà ira!
en ce qui concerne les travaux du cabinet le proprio a accepté d'en faire en avril 2004 apres plusieurs mises en demeure de la part du service juridique.Mais depuis la réapparition des odeurs en aout 2004 et malgré plusieurs courriers il n'a absolument rien fait....
je vous remercie de vos interventions concernant mon dossier
bonne journée |
| Signaler un abus |
|
|
falaly
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 16 mars 2005 : 08:31:34
|
bonjour
je reviens sur ce site car j'ai découvert de nouvelles informations un peu alarmantes...
puisque visiblement la clause des 6 ans fermes est valable(quoique je me demande si ce n'est pas quand même une clause abusive!),je me suis penché sur ce probleme d'odeur car c'est quand même çà le fond du pb...
J'ai donc decouvert que le batimnet dans lequel je suis locataire est une ancienne installation classée...ce qui suppose des precautions particulières quant à la réhabilitation (déclaration en prefecture,identification du risque potentiel de pollution,dépollution si besoin.....)
Je suis en train de me renseigner sur tout ceci.
Quelqu'un aurait-il des infos concernant cette situation?
merci d'avance |
| Signaler un abus |
|
|
falaly
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 16 mars 2005 : 08:35:51
|
je me suis deja documenté avec certaines lois et decrets:
loi du 19/07 /1976
decret n°77-1133 du 21/09/77 article 34-1
circulaire du 10/12/1999
mon local appartient a la classification de BASIAS |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
local professionnel non conforme
Forum fermé
