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bonjour je reviens aujour'hui pour vous donner des nouvelles de mon local et vous poser une question sur un tout autre domaine... concernant mon local qui est pollué, la DRIRE a enfin pris les choses en main(au bout de 18 mois!!) et enquête car il apparait bien que rien n'ai été fait pour depolluer ce batiment .Quant à la clause ferme des 6 ans et le préavis les choses se sont arrangées avec nos avocats respectifs:le proprio se sentant pas très à l'aise par rapport à ses obligations (dépollution,jouissance paisible du local...) nous laisse enfin partir....mais la DRIRE mène toujours l'enquête!!!!
suite à çà nous avons été obligé de trouver un autre local et n'ayant rien trouvé,nous avons fait construire un nouveau cabinet tout beau tout neuf dans lequel nous devons emménager le 01/11/2005.Inutile d e dire que nous l'attendons avec impatience ... nous avons donc créé une SCI à laquelle le cabinet versera un loyer mensuel... mais nous envisageons de louer une partie de ce local à un autre professionnel ..quelles sont les precautions à respecter ?Ill s'agira là aussi d'un bail pro. je suppose que la personne devra regler le loyer à la SCI mais les charges à nous (cad au cabinet) car c'est nous qui paierons les charges et elle nous versera une somme forfaitaire correspondant aux charges .Est ce bien cela? Serons nous obligés de faire un bail notarié ou un bail ecrit simplement entre nous suffira? merci pour vos réponses qui m'ont déja bien aidée par le passé
Il existe plusieurs modalites de location possibles qui vont dépendre de la construction (existence d'un ou plusieurs compteurs électrique, eau ...) mais aussi du montage financier de la sci.
1er cas: la sci peut louer la totalité des locaux au cabinet qui paye son loyer et assume les charges. le cabinet va alors sous louer une partie des lieux à un tiers qui lui remboursera une somme au titre du loyer et des charges. Ces dernières peuvent etre fixées forfaitairement s'il n'existe pas de sous compteurs. pas de pb
Cette solution a l'avantage de régler la question des charges et de ne jamais mettre la sci en difficulté financière car si le tiers partait (vous vous rappelez des 6 mois à tout moment pour donner congé), le cabinet continue à payer tout le loyer du fait du bail principal.
2eme cas: la sci fait un bail au cabinet pour une partie des locaux et un autre bail au profit du tiers. En cas de compteurs distincts, chacun paye ses charges en fonction des abonnements. Il reste la réserve ci-dessus. En cas de compteur unique, j'avoue que La facturation de charges entre deux entités n'ayant aucun lien juridique me gene un peu. Voir avec un comptable, comment cela peut s'organiser.
Tout cela pour arriver au fait que chacun peut rédiger un bail avec les nombreux modeles qui sont à la portée de tous. Le souci est que la rédaction n'est que la partie visible d'un iceberg que l'on appelle "CONSEIL". La rédaction de l'acte depend du choix que vous faites entre 1 et 2, des conséquences fiscales que ces choix engendrent.
Faites vous aider, surtout pour l'entrée du locataire tiers.
nous allons opter pour la solution 1 car nous n'avons en fait qu'un seul compteur eau,edf ...notre future locataire règlera le loyer à la sci et les charges forfaitaires à nous.. mais chacun sa ligne PTT..
je me perds un peu.... en fait j'ai contacté mon centre de getsion qui m'a dit que je pouvais procéder ainsi: -la sci etablira deux baux :1 pour moi et 1 pour la locataire -au niveau des charges la locataire me remboursera un pourcentage de mes charges en fonction de la surface occupée et cette somme passera dans les divers à réintégrer dans ma comptabilité.
Votre centre de gestion opte plutot pour la solution 2. A priori, mon interrogation sur la prise en compte des charges est réglée.
Cette gestion comptable des charges sera assez simple meme si ce systeme ne correspond pas à "la réalité".
Cela revient à faire la somme globale des charges payées pour l'ensemble des locaux. Chacun paie un prorata de cette somme en fonction des M² utilisés.
Pour éviter les éventuelles difficultés sur ce prorata des charges, la rédaction de la clause "désignation des locaux" devra tenir compte de cet élément et être suffisamment précise sur le métrage des locaux.
local professionnel non conforme
Forum fermé
Posté - 12 sept. 2005 : 09:24:00
