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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 18 nov. 2004 : 16:31:58
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Je ne souhaitais pas poursuivre une discussion stérile mais je précise quand même :
Le Nouveau Code de Procédure civile (NCPC) distingue :
la signification qui est faite par huissier
la notification qui est faite par voie postale (LRAR) ou très exceptionnellement par remise contre récépissé
Le régime de la notification judiciaire est établi par les articles 667 et suivants du NCPC.
On a repris le terme de notification pour des actes qui ne sont pas des actes judiciaires mais qui ont un effet juridique et font courir un délai. L'exemple type est le congé locatif pour lequel l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dit qu'il doit être notifié par lettre recommandée avec AR ou signifié par acte d'huissier. Dans ces cas chaque texte particulier imposant la notification précise son régime et notamment le point de départ du délai : date de réception du pli pour le congé.
Dans le cas particulier de la copropriété, les notifications ne sont pas non plus judiciaires. L'article D 64 précise le régime :
> exclusion de la mise en demeure article 19 (signification obligatoire)
> point de départ du délai : date de première présentation et non pas réception du pli
> faculté de remise contre récepissé réservée aux convocations et à l'avis de l'article D 59
Les demandes d'inscription doivent être conformes à l'article D 64, donc faites par LRAR La date de première présentation ne fait pas en ce cas courir de délai mais elle est prise en considération, le cas échéant, pour vérifier si le syndic était tenu (ou avait la possibilité on verra la jurisprudence) de notifier le complément
Quant à " peuvent ", la traduction de Gedehem est bien sur la bonne. Le texte donne une possibilité de demander l'inscription. Il n'a aucune incidence sur les modalités de la demande. Il s'agit d'une notification, donc ...voir ci dessus !
Ces points sont claires et nets, sans possibilité d'interprétation, sauf pour ce que doit faire le syndic quand il reçoit une demande après envoi de la convocation mais encore dans le délai de convocation.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 18 nov. 2004 : 23:38:12
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Citation :
Quant à " peuvent ", la traduction de Gedehem est bien sur la bonne. Le texte donne une possibilité de demander l'inscription. Il n'a aucune incidence sur les modalités de la demande.
Si je ne m'abuse, il s'agit d'un problème de lecture de la langue française. Désolée si ma remarque déplaît !
Elisabeth |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 19 nov. 2004 : 02:22:01
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Chere Elisabeth, votre remarque ne me déplait absolument pas !!!
Tout dépend de la manière dont elles sont faites !!
bah oui je suis pas doué en langue francaise, cela doit venir de mes origines
mais supposez que le texte soit celui ci:
Citation :
A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, doivent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale.
Ensuite mon reproche est sur le fait que l'on tourne cette lois comme une obligation pour le copropriétaire, alors que rien empêche un copropriétaire de notifier sa question par courrier simple et au syndic de la porter à l'ordre du jour.
Maintenant si ce dernier ne la porte pas à l'ordre du jour, le copropriétaire n'aura aucun moyen de se retourner contre le syndic.
la lois est là pour donner des moyens aux copropriétaires (malheureusement de moins en moins) et non pour leur infliger des contraintes.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 19 nov. 2004 : 23:15:23
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Je fais un retour sur la question de la régularité d’une notification par exploit d’huissier, car je crains que JPM ait conclu hâtivement que seule la notification par LRAR soit valable en copropriété, quoiqu’il ajoute prudemment : « Mais le commentaire fait valoir que l'exploit ne comportait pas la reproduction de l'article L 42 alinéa 2. »
Car, pour que la notification du PV soit valable, il ne suffit pas qu’ait été employé le moyen d’expédition prescrit, il faut encore que le PV ait été rédigé selon les dispositions de l’article 18 du décret : Citation :
La notification ci-dessus prévue doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte de l'article 42 (alinéa 2) de ladite loi.
Or, la cour d’appel n’ayant relevé que la régularité de l’expédition, sans s'interroger sur la régularité de la rédaction, son arrêt n’est pas suffisamment motivé, ce qui a entraîné la sanction de sa cassation.
En conséquence, je ne vois dans l’arrêt de la cour de cassation du 26 mai 2004 aucune interdiction de notifier par exploit d’huissier. Ce serait même contraire aux dispositions de l’article 651 du nouveau code de procédure civile : Citation :
Les actes sont portés à la connaissance des intéressés par la notification qui leur en est faite.
La notification faite par acte d'huissier de justice est une signification.
La notification peut toujours être faite par voie de signification alors même que la loi l'aurait prévue sous une autre forme.
Je suis porté à croire que c’est par mégarde que le Dictionnaire permanent de gestion immobilière cite l’arrêt du 26 mai 2004 qui ne présente en fait aucun intérêt. Il n’est d’ailleurs pas publié au bulletin.
En conclusion, il est toujours possible de notifier par voie d’huissier. Dans le cadre d’un litige, lorsqu’on doit affronter une partie adverse acharnée à utiliser tous les moyens de procédure possibles, ce peut être, en certaines circonstances, indispensable.
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 nov. 2004 : 00:07:10
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L'observation de P F Barde au sujet de la mention de l'article L 42 alinéa 2 est parfaitement justifiée.
Par contre les dispositions du NCPC ne sont pas applicables aux notifications en matière de copropriété dont le régime est fixé par l'article D 64.
Dans le passé la jurisprudence appliquait à la copropriété les dispositions du NCPC et notamment celles de l'article 668 pour dire que le délai de convocation d'une assemblée courait, à l'égard d'un copropriétaire, à compter de la réception effective de la convocation. L'absurdité de cette solution a rendu nécessaire le décret du 4 avril 2000 qui a fixé le point de départ du délai à la date de la première présentation du pli. Ce décret a confirmé implicitement que les notifications en copropriété ne sont pas des actes judiciaires, pour ma plus grande satisfaction.
C'est pourquoi j'ai indiqué plus haut que le terme " notification " vient du NCPC mais que le régime des notifications, dans les différentes matières, est fixé par des textes propres à ces matières, comme l'article D 64 pour la copropriété.
Le régime NCPC s'applique, pour l'essentiel, aux notifications envoyées par les greffes ou secrétariat-greffe des juridictions comme le conseil des prud'hommes en particulier.
Quant à la possibilité néanmoins de notifier par huissier, c'est à dire signifier un PV, elle pose un problème quand le destinataire est absent au passage de l'huissier.
L'acte est remis en mairie et l'huissier adresse une copie par lettre simple. Il n'y a pas de preuve de reception de la lettre simple et les modalités de retrait en mairie sont différentes de celles des retraits à la poste. La jurisprudence est parfois pointilleuse sur les textes : LRAR n'est pas exploit d'huissier, même si finalement le résultat est le même !!
Dans le cas de la loi de 1989 l'article 15 offre les deux possibilités et, dans ce cas précis la signification doit être préférée à la LRAR car c'est bien la date de réception du pli postal qui est prise en considération alors que c'est la date du passage de l'huissier qui l'est.
Il y a encore d'autres considérations : par exemple quand le destinataire ne peut être trouvé : le retour du pli postal avec mention " NPAI " dégage la responsabilité du syndic et celle du syndicat sans délai, sauf si le syndic n'a pas exploité un avis de changement d'adresse. Un PV de recherches infructueuses par huissier est souvent plus long, et il peut s'avérer inapproprié si le destinataire ne figure pas sur le tableau des noms de l'immeuble où il est en principe domicilié, mais dispose d'une boîte postale. Dans ce cas l'huissier se casse le nez mais la Poste délivre bien le pli. 
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 20 nov. 2004 : 04:47:54
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le syndic n'est pas juge de l'opportunité de notifier ou non un points à l'ordre du jour qui s'imposent à lui.
l'art 10 (Décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 – art 6) est clair la R+AR est obligatoire.
d'autre part [L'assemblée générale peut en outre peut examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour (art. 8 / décret du 17.3.67 : art. 13).])
Le decret 2004 il est clair net est il dérange certain il est est là et il faut faire avec, nous verrons application comptable (au 1er janvier 2005, les comptes des syndicats de copropriété devront respecter des règles comptables spécifiques fixées dans un prochain décret). sa va jazzer fort à ce sujet
cordialement |
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 20 nov. 2004 : 11:19:13
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Je pense utile d'être précis dans la lecture d'une jurisprudence et je reprends pour cela un message de JMP qui indique :
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JMP :
"J'ajoute, pour être objectif, qu'un arrêt du 26 mai 2004 de la Cour de cassation est présenté par le Dictionnaire permanent de gestion immobilière (Bulletin 360 V° assemblée de copropriétaires n° 85) comme jugeant non conforme la notification par huissier.
Or l'extrait ci dessous :
Citation :
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Attendu que pour débouter les consorts X... de leur demande d'annulation de l'assemblée générale du 26 mars 1992, l'arrêt retient que dans un précédent arrêt du 3 juin 1997, la cour d'appel de Paris avait relevé qu'en exécution d'une ordonnance de référé du 20 juillet 1993, le syndicat avait remis à une société civile professionnelle d'huissiers de justice, en l'absence des époux X... dûment convoqués, les procès-verbaux des assemblées générales pour les années 1991, 1992 et 1993, qu'il s'en déduisait que le syndicat avait satisfait à l'injonction de communiquer qui lui avait été faite par l'ordonnance de référé et que les époux X... étaient donc forclos en leur demande de nullité de ces assemblées générales ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la société civile professionnelle d'huissiers avait remis aux époux X... le procès-verbal de l'assemblée générale de 1992 par un acte valant notification, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
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montre qu'il s'agit d'une interprétation peut être hâtive dès lors que la question soulevée tenait à un problème de communication de pièces au cours d'une instance. Mais le commentaire fait valoir que l'exploit ne comportait pas la reproduction de l'article L 42 alinéa 2.
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Sur LEGIFRANCE http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/Visu?cid=236417&indice=1&table=INCA&ligneDeb=1 on a visiblement l'arrêt complet.
On a l'impression que JMP est d'accord avec le dictionnaire permanent dans la mesure où il n'explicite pas totalement les choses (tous sur ce forum ne sont pas des "pro") et puisqu'il dit sur un autre mail que seule la LRAR est valable
Je reprends donc la totalité du passage concernant le PREMIER MOYEN pour avoir plus d'éléments et en obtenir une meilleure compréhension
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Mais sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche :
Vu l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 18 et 63 du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 novembre 2001), que le Syndicat coopératif des copropriétaires de la Résidence Les Thibaudières a, par acte du 4 août 1993, assigné les époux X..., copropriétaires, devant un tribunal d'instance en paiement d'un arriéré de charges arrêté au 15 juillet 1993 et a, le 13 janvier 1994, porté sa demande à un chiffre plus élevé arrêté au 15 janvier 1994 ; que les époux X... ont, par conclusions reconventionnelles, demandé l'annulation des assemblées générales des 26 mars 1992 et 25 mars 1994 en faisant valoir que les procès-verbaux de ces assemblées ne leur avaient pas été notifiés régulièrement et qu'ils bénéficiaient, dès lors, pour contester ces assemblées du délai prévu à l'alinéa 1 de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que pour débouter les consorts X... de leur demande d'annulation de l'assemblée générale du 26 mars 1992, l'arrêt retient que dans un précédent arrêt du 3 juin 1997, la cour d'appel de Paris avait relevé qu'en exécution d'une ordonnance de référé du 20 juillet 1993, le syndicat avait remis à une société civile professionnelle d'huissiers de justice, en l'absence des époux X... dûment convoqués, les procès-verbaux des assemblées générales pour les années 1991, 1992 et 1993, qu'il s'en DEDUISAIT que le syndicat avait satisfait à l'injonction de communiquer qui lui avait été faite par l'ordonnance de référé et que les époux X... étaient donc forclos en leur demande de nullité de ces assemblées générales ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la société civile professionnelle d'huissiers avait remis aux époux X... le procès-verbal de l'assemblée générale de 1992 par un acte valant notification, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
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JE NE PENSE PAS QUE L'ON PUISSE AFFIRMER "qu'un arrêt du 26 mai 2004 de la Cour de cassation est présenté ...... comme jugeant non conforme la notification par huissier." ... (c'est ce que dit JMP en reprochant au Dictionnaire permanent d'avoir fait une interprétation hative de cet arrêt)
En effet, à partir de cet arrêt, faire une généralisation selon laquelle "la Cour de cassation juge non conforme la notification par huissier" me semble induire en erreur les lecteurs.
Il est vrai que beaucoup ont tendance par de telle généralisation à faire des affirmations (y compris des juristes) alors que la lecture d'un arrêt de la Cour de cassation ou de toute autre jurisprudence nécessite de bien en peser le sens et de limiter chaque phrase aux seules choses qui y sont dites sans vouloir "justifier" ce que l'on a tendance à "imaginer" persuadé que l'on est que ... telle ou telle jurisprudence ... "confirme" ce que l'on croit être le "droit"
VOICI CE QUE DIT UNIQUEMENT, à mon humble avis, cette jurisprudence et plus particulièrement la phrase suivante :
"Qu'en statuant ainsi, SANS RECHERCHER (cela veut dire SANS VERIFIER) si la société civile professionnelle d'huissiers avait remis aux époux X... le procès-verbal de l'assemblée générale de 1992 par un acte VALANT NOTIFICATION, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;"
La Cour d'appel avait D E D U I T que LE SYNDICAT AYANT REMIS A UNE SCP D'HUISSIERS les PV des AG de 91, 92 et 93 (afin de satisfaire à une injonction de communiquer qui lui avait été faite par une ordonnance de référé de 93) ----> les époux X.... étaient forclos de leur demande de nullité de ces AG
La Cour de cassation, toujours selon moi, veut dire que la cour d'appel NE PEUT DEDUIRE que les époux X... SONT FORCLOS (c'est-à-dire on demandé l'annulation après le délai de deux mois de la notification), tout simplement car le syndicat, en prouvant seulement la remise des PV à l'huissier, ne prouve absolument pas que l'huissier a remis les PV aux époux X.... ET, s'il leur a remis, si cette remise était valable dans le sens où elle pouvait faire courir le délai de 2 mois pour faire annuler l'AG (semble-t-il en raison de l'absence de l'article 42 sur les documents qui auraient été remis aux époux X... par l'huissier)
Cela prouve que la Cour de cassation exige que la cour d'appel s'appuie sur des faits réels et non des faits supposés.
Il est à parier que l'huissier a sans doute remis les PV aux époux X... mais c'était alors à l'avocat du syndicat de se soucier de fournir au dossier de la procédure (en respectant bien sûr le principe du contradictoire) le document en possession de l'huissier (et certainement de l'avocat et du syndic) sur lequel les époux X.... ont porté leur signature lors de la remise des PV AVEC la mention de l'article 42
Si l'huissier par contre n'a jamais fait de diligence pour remettre en 93 les PV aux époux X.... alors que visiblement cela lui était demandé par le syndicat, il n'est pas impossible que sa responsabilité professionnelle soit en jeu et que le syndicat puisse se retourner contre lui (idem s'il les a bien remis mais en oubliant, lui l'avocat ou le syndic, de mentionner l'article 42 ....)
Là encore ce sont des suppositions, comme quoi ATTENTION, celles-ci peuvent permettre d'expliquer une situation dont nous n'avons pas tous les éléments (et sans doute pas davantage les copropriétaires de cette affaire qui paient des honoraires aux avocats et au syndic), éléments factuels qu"ils appartenaient à ces professionnels de vérifier en temps utiles.
(où dont ils avaient bien vu (peut-être depuis le début !!!) qu'il y avait un problème d'absence de l'ARTICLE 42, erreur d'un professionnel,
..rendant non valable la notification car ne faisant pas courir les délais du moins de deux mois
..dont on se demande pourquoi aucun des trois étant intervenu n'a rien soulevé avant
..problème qui aura fait perdre du temps à tout le monde et de l'argent aux copropriétaires
..et aura encombrer les tribunaux
..avec à l'arrivée la seule condamnation d'un copropriétaire (époux X..) ou du syndicat
..et l'absolution, car personne n'aura soulevé leur responsabilité professionnelle, de ceux qui sont les vrais responsables de cette situation car ils n'assument pas leur erreur et/ou leur manque de rigueur (laxisme) ou encore incompétence !!!
(ils ont de beaux jours devant eux car nous savons bien que pour tout "décortiquer" et mettre en évidence tout cela en l'explicitant afin de rendre transparent des situations opacifiées à dessein, il faut du temps pour analyser, pour rédiger ces explications et encore pour les lire. Temps que peu de personnes ont de nos jours)
Il me semble aussi que c'était avant tout de la responsabilité du syndic, de bien "gérer"' les notifications des PV à tous les copropriétaires, y compris aux époux X.... dont on se demande pourquoi ... tout simplement ..... le syndic ne peut justifier que les PV leur ont bien été notifiés au moment où ils auraient dû l'être (c'est-à-dire après l'AG)
Plus le temps passe, plus les situations deviennent compliqués et la "rectification" des erreurs de "gestion" difficiles ..........
S'il y a laxisme au départ de la part d'un professionnel qui espère que personne ne soulève les "erreurs", on en arrive à de telle situation où en 2004 la Cour de cassation dit à la Cour d'appel de Paris qu'elle a mal jugé pour un PV de 1992, puis donc, .............
..... CASSE ET ANNULE en partie l'arrêt rendu le 15 novembre 2001 par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ; ........
autant dire que tout cela est très long et pas encore fini puisqu'il faut attendre la décision de Versailles !!!!!!
TOUT CA :
-CAR DES PV n'ont pas été notifiés correctement
-et CAR ON NE SAIT PAS SI L'HUISSIER A OUI OU NON REMIS LE PV de 1992 aux époux X.... "par un acte valant notification" (remis tout simplement, ou remis un acte mentionnant l'article 42 : rien ne précise dans l'arrêt que c'est pour une absence de l'article 42)
QUANT A MON OPINION SUR LE "Refus d'inscription d'une résolution à l'AG"
-ni le syndic, ni le conseil syndical n'ont a décidé de la "valeur" d'une "question" (et non résolution) qu'un copropriétaire DEMANDE A INSCRIRE A L'ORDRE DU JOUR
-éventuellement, un tribunal pourrait leur donner "raison" d'avoir refuser une question si celle-ci
.était "manifestement" sans relation avec la gestion de la copropriété,
.de nature à nuire au fonctionnement de la copropriété,
.incompréhensible
.ou tout autre qualification évidente
..... mais, même dans ce cas, ..... pourquoi prendre le risque d'avoir à "payer" des honoraires d'avocats et autres pour avoir la satisfaction d'obtenir une décision juste pour commencer à alimenter la future jurisprudence sur ce sujet qui ne manquera d'exister
-la "notification" par LRAR (ou éventuellement contre récépissé - sans oublier les LRAR que l'on peut faire par internet) semble nécessaire, tout simplement (comme l'a déjà dit un autre intervenant) pour
.savoir si le syndic l'avait reçu avant l'envoi des convocations
.savoir si le syndic avait le temps de faire faire des devis si cela était nécessaire
.avoir tout simplement une preuve que la question était bien parvenue au syndic
En définitive, encore une fois, tout est une question de collaboration et de communication entre les copropriétaires et le syndic (via ou pas le cs),
-si on fonctionne en bonne intelligence, on pense à envoyer les questions assez tôt avant l'AG (mais pas trop non plus), le syndic confirme par un simple courrier que la question sera bien à l'OJ, éventuellement suggère une meilleure formulation de la question
-si les relations sont "tendues" voire conflictuelles, il va de l'intérêt de la copropriété de faire inscrire, y compris par LRAR, toute question nécessaire ou simplement utile à la bonne gestion de la copropriété.
-si un copropriétaire "fantaisiste" veut se faire remarquer par des questions sans intérêt, l'AG pourra toujours en discuter "rapidement" et voter avec bon sens en prenant toutefois un minimum en considération ce qui peut être un détail pour la majorité mais représente un souci pour un membre de la collectivité dont celle-ci peut bien tenter une fois par an de résoudre ... toujours en bonne intelligence ... et pour maintenir des relations de bon voisinage nécessaire à la satisfaction de tous..................
-enfin, je ne pense inutile que le copropriétaire qui veut faire inscrire une QUESTION, prépare un projet de RESOLUTION et la soumette au syndic et au conseil syndical afin que ce projet permettant d'aller jusqu'au bout de la démarche de ce copropriétaire et de sa "pensée" règle plus rapidement le problème en préparant bien les choses avant l'AG. Ceci ayant pour principal intérêt que l'AG reste ce qu'elle doit être un moment de prise de décisions sur des dossiers bien préparés.
-une diffusion par le copropriétaire (si le cs n'est pas très actif) d'une copie de ce projet de RESOLUTION au moins dans les boites aux lettres des copropriétaires résidents avec un petit mot d'explication et tous documents utiles, ne ramène-t-il pas à un minimum de communication devant exister dans la copropriété pour que les choses s'y passent mieux ?????
Juste une précision, il ne s'agit pas pour moi de savoir qui a tord ou raison sur le forum ...... mais de tenter .... tous ensemble .... par nos expériences et connaissances particulières (jurdiques ou autres) mais aussi, grâce à notre bon sens, de résoudre un point précis ...... encore une fois pour la satisfaction de tous ...... en l'analysant ainsi, COLLECTIVEMENT, sous tous ses aspects grâce, précisèment, à la mise en commun de nos compétence, bon sens, et qualité à tous !
Comment espèrer que cela se passe ainsi dans les copropriétés si, sur ce forum, les uns et les autres n'arrivent pas à discuter de façon à bien se comprendre ....
JE RAPPROCHE CI-DESSOUS LES DEUX ARTICLES UTILES à ce sujet.
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ARTICLES 10 et 64 du Décret de 1967
Article 10
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 6 (JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.
Section IX : Dispositions diverses.
Article 64
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 43, art. 44 (JORF 6 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret, à l'exception de la mise en demeure visée à l'article 19 de ladite loi, sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.
Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l'avis mentionné à l'article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d'une remise contre récépissé ou émargement.
Anciennement : Décret 67-223 1967-03-17 art. 63.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 nov. 2004 : 11:57:25
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Je suis d'accord avec Melany sur pratiquement tous les points.
Je pense que l'interprétation faite par le Dictionnaire permanent de Gestion immobilière est inexacte.
Celà ne m'empêche pas de penser que la notification du procès verbal doit être effectuée comme le prescrit d'article D 64 et pas autrement. Je ne vois absolument aucun intérêt pratique à procéder par voie d'huissier alors que le texte applicable prévoit la LRAR.
J'espère aussi que le traitement des questions dont l'inscription sera demandée se fera en bonne intelligence. Mais il apparaît déjà que l'utilisation du mot " question " est à l'origine d'une confusion. Deux syndics m'ont indiqué avoir reçu des questions interrogatives : pourquoi ceci ? pourquoi celà ? et non pas des propositions d'intérêt général à débattre. Il y a aussi, ce qui est plus normal des demandes d'autorisation d'intérêt individuel, ce qui est tout à fait normal.
L'ennui est que le mot " question " est bien utilisé par l'auteur du décret dans l'un des sens qu'il a.
La bonne solution est pour les syndics de joindre aux appels de fonds et autres circulaires ou convocations des notes d'information sur les nouveautés du décret. Bien entendu quelques uns diront que les syndics donnent leur interprétation du texte ! Aucune importance |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 20 nov. 2004 : 21:02:03
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La remarque de Melany est très pertinente. Il faudrait disposer du texte de l'arrêt cassé pour avoir une meilleure idée de ce qui lui est reproché. On peut noter que la cour d'appel avait relevé que les PV avaient été remis à un huissier. Elle n'avait pas relevé qu'ils eussent été notifiés ou signifiés. Or il lui appartenait, comme juge du fond, de qualifier les faits. Il serait intéressant de connaître l'arrêt qui doit être rendu dans cette affaire par la cour d'appel de Versailles. Il n'est pas impossible qu'elle trouve des motifs propres à confirmer le premier arrêt d'appel.
Quoiqu'il en soit, je reste sur ma position en ce qui concerne la régularité d'une notification par huissier.
Le décret du 17 mars 1967 ne déroge pas au nouveau code de procédure pénale : Citation :
Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret, à l'exception de la mise en demeure visée à l'article 19 de ladite loi, sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.
Cela signifie qu'on accepte la lettre recommandée, mais que la signification n'est pas pour autant prohibée. Il aurait fallu pour cela une rédaction différente telle que : "Toutes les notifications ... sont faites par lettre recommandée ... à l'exclusion de tout autre moyen." La signification est réputée plus sûre que la notification par lettre recommandée. Prétendre la rejeter en matière de copropriété c'est non seulement lire dans l'article 64 du décret plus qu'il n'y est écrit mais encore défier le bon sens, car pourquoi exclurait-on un procédé plus sûr ?
Cela ne vaut toutefois pleinement que pour les significations à personne et c'est en cela que les réticences de jpm sont cependant justifiées. Les autres formes de signification sont plus douteuses et, en l'absence de dispositions les concernant, il appartient au juge de se prononcer sur leur validité. En ce qui concerne la procédure d'injonction de payer, par exemple, seule la signification à personne fait courir le délai de forclusion à l'opposition. Il est tout à fait possible que les tribunaux ne considèrent pas comme valablement notifié un PV signifié à mairie.
Cela dit, je ne partage pas l'avis de jpm considérant de toutes façons inutile une signification du PV. L'affaire faisant l'objet de l'arrêt de cassation du 26 mai 2004 est un litige sur le montant des charges exigibles d'un copropriétaire. Il est visible que ce dernier utilise tous les moyens dilatoires possibles et le syndic (non professionnel, car la copropriété en question est un syndicat coopératif) s'est peut-être fait piéger par des maniaques de la procédure. Je pense que le syndic, excédé, a voulu prendre un maximum de garanties en faisant appel à un huissier et qu'il a eu raison de le faire bien que cela n'ait pas abouti comme attendu. Car la notification par lettre recommandée est facilement contestable elle aussi. Le plus simple, à moins que la mise sous pli et l'expédition n'aient été contrôlées par huissier, est de prétendre que l'enveloppe était vide. Il est aussi souvent possible de contester la réalité de la remise du pli au motif d'un tampon de la poste illisible ou d'un doute sur l'authenticité de la signature du réceptionnaire. Face à un procédurier opiniâtre et de mauvaise foi, il peut être nécessaire de rechercher une signification à personne qui, elle sera incontestable.
Quant à l'article 10 du décret, il donne sans conteste le droit à tout copropriétaire de faire inscrire toute question à l'ordre du jour de l'assemblée. Le texte ne mentionnant que des questions, sans préciser qu'elles doivent donner lieu à une prise de décision, je pense que le syndic est dans l'obligation de tout inscrire, quel que soit l'intérêt de la question. Il n'est pas tenu cependant de reprendre la formulation du demandeur et peut ainsi condenser en une question plusieurs demandes similaires de plusieurs copropriétaires différents. En outre, il ne serait être tenu de donner une suite autre que celle de l'inscription de la question. Une demande de travaux d'un copropriétaire isolé, par exemple, ne saurait obliger le syndic à faire une étude technique, rédiger un cahier des charges, demander des devis etc. Il ne le fera que si cela présente un intérêt ou est demandé par le CS ou un nombre significatif de copropriétaires.
La seule censure concevable consisterait à refuser les questions dont les termes constituent une infraction pénale (diffamation par exemple), ou proposant une décision constituant une infraction pénale, ou encore qui seraient sans rapport avec l'objet de la copropriété (par exemple approbation d'une lettre de soutien de la copropriété à Brigitte Bardot dans son action de défense des bébés phoques).
Cordialement
P.F. Barde |
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 20 nov. 2004 : 23:34:50
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En cherchant "notification valablement faite copropriété" sur le site légifrance, on trouve notamment les deux arrêts ci-dessous
J'ai copié les arrêts dans leur totalité mais j'ai mis en évidence certaines parties entre des guillements <<<<<<<<<<<
Le 2ème arrêt est particulièrement ardu pour des non juristes
Un 3ème arrêt (ancien) dans une matière autre que la copropriété est interessant en ce qu'il reconnait valable une notification faite par LRAR alors qu'elle devait être faite par acte extra judiciaire ... car cette prescription n'était assortie d'aucune sanction légale ......
J'aurai tendance à penser "qui peut le moins, peut le plus" pour ce 3ème arrêt
et "qui peut le plus, peut le moins" pour le fait qu'une notification "valablement faite par LRAR" peut, tout aussi valablement, être faite par huissier
Mais, revenons au bons sens, si on en est là dans une copropriété, mieux vaut en tirer les conclusions et collaborer pour la bonne gestion de celle-ci avec d'autres partenaires .....
ARRET 1
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http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/Visu?cid=82922&indice=4&table=CASS&ligneDeb=1
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 14 février 1996 Cassation.
N° de pourvoi : 94-11617
Publié au bulletin
Président : M. Beauvois .
Rapporteur : M. Chemin.
Avocat général : M. Baechlin.
Avocats : M. Hémery, la SCP Coutard et Mayer.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le moyen unique :
Vu l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 18 et 63 du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu que le délai prévu pour contester les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires court à compter de la notification de la décision aux copropriétaires opposants ou défaillants ; que cette notification est valablement faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 novembre 1993), qu'une assemblée générale de copropriétaires du 26 juillet 1988 ayant voté une décision modifiant les quotes-parts des charges de copropriété, le syndic de cet immeuble a, par lettre simple, adressé copie du procès-verbal de cette assemblée à M. Decoopman, copropriétaire opposant ; que, par acte du 24 janvier 1989, ce dernier a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de cette décision ;
Attendu que, pour déclarer irrecevable comme forclose l'action de M. Decoopman, l'arrêt retient qu'il est constant, en l'espèce, que ce copropriétaire a réceptionné, le 30 septembre 1988, le procès-verbal de l'assemblée générale posté le 27 septembre comme en atteste la mention manuscrite qu'il a portée sur le document reproduisant le résultat du vote de la cinquième résolution et le deuxième alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 relatif au délai imparti pour contester en justice les décisions prises ;
<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<
Qu'en statuant ainsi, alors que la notification de la décision de l'assemblée générale, qui seule fait courir le délai ouvert à un copropriétaire opposant pour la contester, ne peut résulter que d'un acte d'huissier de justice ou d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
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PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 novembre 1993, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon.
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Publication : Bulletin 1996 III N° 43 p. 30
Informations rapides de la copropriété, 1996-05, n° 410, p. 8, note P. CAPOULADE.
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 1993-11-16
Titrages et résumés COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Décision - Action en contestation - Exercice - Délai - Point de départ - Notification - Forme - Lettre simple (non) .
La notification de la décision de l'assemblée générale, qui seule fait courir le délai ouvert à un copropriétaire opposant pour la contester, ne peut résulter que d'un acte d'huissier de justice ou d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Précédents jurisprudentiels : A RAPPROCHER : Chambre civile 3, 1985-10-28, Bulletin 1985, III, n° 133, p. 102 (cassation), et l'arrêt cité.
Lois citées : Loi 65-557 1965-07-10 art. 42, al. 2.
Décrèts cités : Décret 67-223 1967-03-17 art. 18, art. 63.
ARRET 2
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http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/Visu?cid=103025&indice=3&table=INCA&ligneDeb=1
Cour de Cassation
Chambre civile 2
Audience publique du 17 juin 1999 Rejet
N° de pourvoi : 97-19152
Inédit titré
Président : M. DUMAS
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, DEUXIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1 / M. Robert Rolland,
2 / Mme Colette Pinchinat, épouse Rolland, demeurant ensemble 2, allée des Platanes, 91800 Boussy-Saint-Antoine,
en cassation d'un arrêt rendu le 3 juin 1997 par la cour d'appel de Paris (8ème chambre, section D), au profit :
1 / du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Thibaudières, dont le siège est Pavillon Club Parc des Thibaudières, 91800 Boussy-Saint-Antoine,
2 / de Mme Paule Guérineau, domiciliée Pavillon Club, Parc des Thibaudières, 91800 Boussy-Saint-Antoine, ès qualités de syndic de la copropriété de la Résidence Les Thibaudières,
défendeurs à la cassation ;
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les cinq moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 19 mai 1999, où étaient présents : M. Dumas, président, M. Laplace, conseiller rapporteur, M. Buffet, Mme Borra, MM. Séné, Etienne, Mme Bezombes, conseillers, Mme Batut, conseiller référendaire, M. Monnet, avocat général, Mlle Laumône, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Laplace, conseiller, les observations de Me Choucroy, avocat des époux Rolland, de Me Parmentier, avocat du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Thibaudières, et de Mme Guérineau, les conclusions de M. Monnet, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Attendu, selon l'arrêt infirmatif attaqué (Paris, 3 juin 1997) que, sur la requête des époux Rolland, le juge des référés, a prescrit à Mme Guérineau, syndic des copropriétaires de la résidence Les Thibaudières, de produire, dans le mois de la signification de l'ordonnance à peine d'astreinte divers documents concernant la copropriété ; que le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de la décision du juge de l'exécution qui, ayant constaté que Mme Guérineau, ès qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Thibaudières, n'avait pas respecté les obligations mises à sa charge par l'ordonnance, a liquidé à une certaine somme l'astreinte ;
Sur le premier moyen :
Attendu que les époux Rolland font grief à l'arrêt d'avoir déclaré l'appel du syndicat des copropriétaires recevable bien qu'il n'ait pas été partie en première instance, alors que, selon le moyen, aux termes de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi 85-1470 du 31 décembre 1985, c'est au syndic qu'il appartient de notifier aux copropriétaires absents ou opposants le procès-verbal des assemblées générales ; qu'en la présente espèce, c'est précisément parce que le syndic n'a pas respecté cette obligation légale ainsi que d'autres que le juge des référés l'avait condamné personnellement à produire et à communiquer certains documents, le jugement entrepris ayant confirmé cette condamnation après avoir liquidé l'astreinte, si bien que leur action visait non pas le syndicat des copropriétaires qui n'avait jamais été mis en cause, mais le syndic personnellement pour avoir failli à ses obligations ; qu'en déclarant l'appel du syndicat des copropriétaires recevable alors qu'il n'était pas partie en première instance et que la condamnation était prononcée contre le syndic personnellement pour n'avoir pas exécuté les condamnations mises à sa charge par l'ordonnance de référé du 20 juillet 1993, la cour d'appel a violé l'article 546 du nouveau Code de procédure civile et faussement appliqué les articles 15, 16 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu que l'arrêt retient exactement que Mme Guérineau, intervenue en première instance, comme devant le juge des référés, ès qualités de syndic des copropriétaires de la résidence Les Thibaudières, représentait à ce titre le syndicat des copropriétaires, qui avait donc qualité pour interjeter appel, étant partie à la procédure devant les premiers juges ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen :
Attendu que les époux Rolland reprochent à l'arrêt d'avoir refusé d'écarter des débats le courrier qui leur avait été expédié en "colissimo" par le syndicat le 31 octobre 1996, alors, selon, le moyen, que cette pièce n'avait été communiquée à l'avoué des exposants que le 17 mars 1997, 3 jours seulement avant l'ordonnance de clôture, avec en outre interdiction de l'ouvrir, tant et si bien que les exposants n'avaient pu avoir connaissance de son contenu et en débattre ; que la cour d'appel ne pouvait écarter le grief déduit de la méconnaissance des droits de la défense, sans rechercher si les époux Rolland, avaient eu la possibilité, compte tenu de la date et des conditions matérielles de cette communication de pièces, de s'expliquer sur ce document ; qu'en l'état sa décision est dépourvue de base légale au regard de l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu que la cour d'appel, pour prendre sa décisiion, ne s'est pas fondée sur le contenu du colis "colissimo" ;
D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli ;
Sur les troisième et quatrième moyens :
Attendu que les époux Rolland reprochent à l'arrêt attaqué d'avoir constaté que le syndicat des copropriétaires avait exécuté l'ordonnance de référé du 20 juillet 1993 alors que, selon le moyen,
de première part, il ne résulte ni de la date à laquelle Mme Guérineau a eu connaissance de l'empêchement des époux Rolland ni de l'existence de documents devant leur être simplement communiqués, que Mme Guérineau n'avait pas la possiblité comme elle en avait été requise par ceux-ci et ainsi que le prévoit l'article 63 du décret du 17 mars 1967, de leur adresser par pli recommandé avant le 16 janvier 1994 les documents soumis à production et ainsi satisfaire aux obligations mises à sa charge par l'ordonnance du 20 juillet 1993 ; que bien au contraire la cour d'appel a constaté "que la Dame Guérineau, syndic, lui remettait (à l'huissier)" les pièces à produire et donc que ces dernières pouvaient être envoyées dès le lendemain aux époux Rolland, comme cela fut partiellement fait, dès injonction du juge de l'exécution, deux ans et demi plus tard ; que la cour d'appel, en statuant par de tels motifs inopérants, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 36 de la loi 91-650 du 9 juillet 1991 ;
ARGUMENTATION DES DEMANDEURS AU POURVOI (épx Rolland)
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que, de deuxième part, toutes les notifications prévues par la loi du 10 juillet 1965 sont valablement faites par lettre recommandée avec accusé de réception ; que la cour d'appel ne pouvait, sans violer l'article 62 du décret du 17 mars 1967, estimer que Mme Guérineau n'était pas tenue de procéder à ce mode de notification alors que sa tentative de remise des documents contre émargement avait échoué ;
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que, de troisième part, la cour d'appel qui constate que Mme Rolland s'était prévalue d'un empêchement ne lui permettant pas de répondre à la convocation du syndic et que cet empêchement était légitime, ne pouvait estimer que le syndic avait satisfait à son égard à l'exécution de l'ordonnance litigieuse par cette seule convocation, sans méconnaitre la portée de ses propres énonciations et violer l'article 36 de la loi 91-650 du 9 juillet 1991 ;
que, de quatrième part, la cour d'appel ne pouvait, sans dénaturer les termes clairs et précis de la lettre du 4 janvier 1994, affirmer que M. Rolland n'y faisait pas état pour lui-même d 'un tel empêchement pour la journée du 11 janvier 1994, alors que ce courrier informait le syndic de ce que l'heure et la date retenue étaient incompatibles avec les obligations de chacun de ses auteurs et donc de M. Rolland ; que la cour d'appel a ainsi violé l'article 1134 du Code civil ;
que, de cinquième part, la cour d'appel énonce que M. Rolland "n'avait aucune excuse et avait l'obligation de déférer à la convocation" alors que ce moyen n'a aucunement été formulé par le syndic ; qu'en statuant de la sorte la cour d'appel de Paris a privé son arrêt de base légale au regard des articles 4 et 954 du nouveau Code de procédure civile ;
que, de sixième part, en l'absence de toute preuve sur la disponibilité supposée de M. Rolland, la cour d'appel a procédé par voie d'affirmation pure et simple que la jurisprudence assimile à un défaut de motif ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
que, de septième part, comme le soulignaient les époux Rolland dans leurs conclusions, les pouvoirs et feuilles de présence font partie intégrante des procès-verbaux d'assemblées générales ; qu'en en jugeant autrement, la cour d'appel a violé les articles 14 et 33 du décret du 17 mars 1967 prévoyant la tenue d'une feuille de présence émargée par chaque copropriétaire et certifiée exacte par le président de séance ;
que, de huitième part, les époux Rolland rappelaient dans leurs écritures que l'ordonnance de référé avait ordonné la production de la copie de l'assurance prise en application de l'article 21 du règlement de copropriété et soulignaient, sans être démentis, que seuls leur avaient été communiqués les conditions particulières et les avenants, sans les conditions générales ; que la cour d'appel qui n'a pas répondu à ce chef pertinent des écritures d'appel des exposants a entaché son arrêt d'un défaut de réponse à conclusion et privé sa décision de motifs en violation de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
ATTENDU DE LA COUR DE CASSATION (exercice du pouvoir souverain de la cour d'appel de son appréciation des éléments qui lui sont soumis)
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Mais attendu que l'arrêt relève, selon le procès-verbal établi par un huissier de justice, que le syndicat des copropriétaires, le 23 décembre 1993, a invité les époux Rolland à se rendre, le 11 janvier 1994 à 16 heures 30, pour l'exécution de l'ordonnance de référé au pavillon club du syndicat et que les époux Rolland étaient absents tandis que le syndic présentait à l'huissier de justice les documents correspondant très exactement aux pièces dont la production était exigée ; que c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation des éléments qui lui étaient soumis, que la cour d'appel a, sans dénaturation de la lettre des époux Rolland du 4 janvier 1994, retenu que la copropriété avait choisi un mode d'exécution approprié ;
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D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le cinquième moyen :
Attendu que les époux Rolland reprochent à l'arrêt infirmatif attaqué de les avoir condamnés à rembourser la somme de 6 000 francs avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 1997 alors, selon le moyen, d'une part, qu'en motivant sa décision par la seule référence à des décisions rendues, fût-ce par la Cour de Cassation, en d'autres instances, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
que, de seconde part, la partie condamnée à restituer une somme qu'elle détenait en vertu d'une décision de justice exécutoire n'en doit les intérêts au taux légal qu'à compter de la notification valant mise en demeure de la décision ouvrant droit à restitution ; qu'en fixant le point de départ desdits intérêts à une date antérieure, la cour d'appel a violé l'article 1153 du Code civil ;
Mais attendu que le défendeur a expressément renoncé au bénéfice du chef du dispositif attaqué portant sur le point de départ des intérêts ;
D'où il suit que le moyen n'est pas recevable ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux Rolland aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des époux Rolland, les condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Thibaudières, la somme de 15 000 francs ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juin mil neuf cent quatre-vingt-dix-neuf.
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Décision attaquée : cour d'appel de Paris (8ème chambre, section D) 1997-06-03
Titrages et résumés (sur le 1er moyen) COPROPRIETE - Action en justice - Action en liquidation d'une astreinte prononcée contre le syndic - Appel du syndicat des copropriétaires - Recevabilité.
Lois citées : Loi 65-557 1965-07-10 art. 42
ARRET 3
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http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/Visu?cid=24695&indice=34&table=CASS&ligneDeb=21
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 15 mars 1968 REJET.
Publié au bulletin
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR DECLARE RECEVABLE LA DEMANDE INTRODUITE PAR BANDA ET HAFTEL, PROPRIETAIRES D'UN LOCAL COMMERCIAL, CONTRE LEUR LOCATAIRE, DAME NOEL, ET TENDANT A VOIR CONSTATER LE RENOUVELLEMENT DU BAIL QU'ILS LUI AVAIENT CONSENTI SUR CE LOCAL, A LA SUITE DE L'EXERCICE PAR EUX DU DROIT DE REPENTIR MANIFESTE PAR LETTRE RECOMMANDEE NE COMPORTANT PAS D'OFFRE DE PAYER LES FRAIS D'INSTANCE, AU MOTIF QUE LA PRESCRIPTION DE L'ARTICLE 7, PARAGRAPHE 3, DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 IMPOSANT LA NOTIFICATION DU REPENTIR PAR ACTE EXTRA-JUDICIAIRE NE SERAIT PAS SANCTIONNEE ;
ALORS, D'UNE PART, QU'AVANT LA LOI DU 30 JUILLET 1960 LE DROIT DE REPENTIR DE L'ARTICLE 32 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 N'ETAIT SOUMIS A AUCUNE FORME SPECIALE ET QUE SI LA LOI DU 30 JUILLET 1960 A IMPOSE LA FORME DE L'ACTE EXTRA-JUDICIAIRE, C'EST QU'ELLE ATTACHAIT UNE IMPORTANCE SPECIALE A CETTE FORME ET QUE LA SANCTION DE L'INOBSERVATION DE CETTE FORMALITE SUBSTANTIELLE NE PEUT ETRE QUE LA NULLITE DE L'ACTE DE REPENTIR, ET ALORS, D'AUTRE PART, QUE L'EXERCICE DU DROIT DE REPENTIR IMPOSE AU BAILLEUR L'OBLIGATION DE SUPPORTER LES FRAIS DE L'INSTANCE ET QUE CET ACTE DE REPENTIR N'EST PAS REGULIER S'IL NE CONTIENT PAS L'OFFRE, PAR LE BAILLEUR, DE PAYER, LE MONTANT DESDITS FRAIS ;
MAIS ATTENDU QUE LES JUGES DU FOND ONT CONSTATE, D'UNE PART, QUE PAR LETTRE RECOMMANDEE AVEC AVIS DE RECEPTION EN DATE DU 11 MARS 1963, SOIT DANS LE DELAI LEGAL, LES PROPRIETAIRES, EXERCANT LEUR DROIT DE REPENTIR PREVU PAR L'ARTICLE 32 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, AVAIENT NOTIFIE A DAME NOEL, QUI NE LE CONTESTAIT PAS, LEUR INTENTION DE RENOUVELER LE BAIL, ET QUE, D'AUTRE PART, SON MANDATAIRE DE JUSTICE AVAIT EGALEMENT ETE INFORME LE MEME JOUR DE CE QUE LES PROPRIETAIRES SUPPORTERAIENT LES FRAIS DE L'INSTANCE ;
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QU'EN L'ETAT DE CES CONSTATATIONS, C'EST A BON DROIT QUE LA COUR D'APPEL, DES LORS QUE L'INOBSERVATION DE LA PRESCRIPTION RELATIVE A LA FORME DE LA NOTIFICATION N'EST ASSORTIE D'AUCUNE SANCTION LEGALE ET QU'EN CE QUI CONCERNE LES FRAIS DE L'INSTANCE LE DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 LES MET A LA CHARGE DU BAILLEUR, SANS AUTRES PRECISIONS, A DECLARE RENOUVELE LE BAIL LIANT LES PARTIES ;
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D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 14 OCTOBRE 1965 PAR LA COUR D'APPEL DE COLMAR (CHAMBRE DETACHEE A METZ). N° 66-11554 DAME NOEL C/ BANDA ET AUTRE PRESIDENT : M DE MONTERA - RAPPORTEUR : M MESTRE - AVOCAT GENERAL : M TUNC - AVOCATS : MM CALON ET LYON-CAEN
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Publication : N 118
Titrages et résumés BAIL COMMERCIAL (DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953) RENOUVELLEMENT REFUS DROIT DE REPENTIR NOTIFICATION LETTRE RECOMMANDEE (OUI)
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L'INOBSERVATION DE LA PRESCRIPTION EDITEE PAR L'ARTICLE 7, 3, DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, RELATIVE A LA NOTIFICATION DU REPENTIR PAR ACTE EXTRA-JUDICIAIRE, N'EST ASSORTIE D'AUCUNE SANCTION LEGALE. CETTE NOTIFICATION PEUT DONC ETRE FAITE VALABLEMENT PAR LETTRE RECOMMANDEE.
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TEXTES indiqués dans l'arrêt 1
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DECRET DE 1967
Article 18
Le délai prévu à l'article 42 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l'assemblée générale court à compter de la notification de la décision à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants. Dans le cas prévu à l'article 23 (alinéa 1er) de la loi du 10 juillet 1965, cette notification est adressée au représentant légal de la société lorsqu'un ou plusieurs associés se sont opposés ou ont été défaillants.
La notification ci-dessus prévue doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte de l'article 42 (alinéa 2) de ladite loi.
En outre, dans le cas prévu à l'article 23 (alinéa 1er) de la loi du 10 juillet 1965, un extrait du procès-verbal de l'assemblée est notifié au représentant légal de la société propriétaire de lots, s'il n'a pas assisté à la réunion.
Article 64
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 43, art. 44 (JORF 6 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret, à l'exception de la mise en demeure visée à l'article 19 de ladite loi, sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.
Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l'avis mentionné à l'article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d'une remise contre récépissé ou émargement.
Anciennement : Décret 67-223 1967-03-17 art. 63.
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LOI DE 1965
Article 42
Modifié par Ordonnance n°2000-916 du 19 septembre 2000 art. 3 (JORF 22 septembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002).
Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.
Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.
En cas de modification par l'assemblée générale des bases de répartition des charges dans les cas où cette faculté lui est reconnue par la présente loi, le tribunal de grande instance, saisi par un copropriétaire, dans le délai prévu ci-dessus, d'une contestation relative à cette modification, pourra, si l'action est reconnue fondée, procéder à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l'article 30.
Le montant de l'amende civile dont est redevable, en application de l'article 32-1 du nouveau code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive est de 150 euros à 3000 euros lorsque cette action a pour objet de contester une décision d'une assemblée générale concernant les travaux mentionnés au c de l'article 26.
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 21 nov. 2004 : 00:26:51
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Le premier arrêt (14 février 1996), rendu avant le décret de 2000, évoque incontestablement la notification par exploit d'huissier ou par LRAR. Il ne statue pas sur cette question. La Cour de Cassation avait opté pour l'application des dispositions du NCPC aux notifications, notamment pour le calcul du délai de convocation. C'est cette position qui a été censurée par le décret de 2000.
Le second arrêt a été rendu, semble-t-il, dans la même affaire (Parc des Thibaudières) que l'arrêt du 26 mai 2004 que j'ai déjà cité. On retrouve périodiquement le Parc des Thibaudières dans les recueils !
Le troisième arrêt n'est pas rendu en matière de copropriété mais en matière de bail commercial ( décret de 1953 ), c'est à dire sous un régime juridique différent.
Lafond et Stemmer dans le Code de la copropriété n° 1395 écrivent : " Nous admettrons avec la majorité des auteurs que les notifications ou avis prévus par les textes du statut de la copropriété doivent être faits par LRAR ".
Le juris classeur copropriété se borne à indiquer que la notification par huissier entraînerait des frais importants.
En fait la question initiale portait sur la suffisance d'une lettre simple pour une demande d'inscription à l'ordre du jour. Il est évident que le demandeur ne détient alors alors pas de justification de l'envoi de sa demande ni de sa réception par le syndic. |
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lecaille
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 28 nov. 2004 : 16:09:40
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Bonjour à tous;
Ce message n'a pas pour but de relancer la discussion, vous avez largement développé le sujet.
Mais je viens de relire le tout. Depuis quelques temps je fais seule mes trois huit devant l'ordinateur afin de comprendre quelque chose à ces problèmes de copro qui m'étaient inconnus il y a encore peu et de communiquer mes découvertes à ceux de notre groupe.
Je veux seulement signaler que la LR/AR n'est pas toujours une garantie, suivant les circonstances, nous en avons fait l'expérience à plusieurs reprises.
- Soit non réception des AR d'où nécessité de porter réclamation à la poste.
- Soit AR revenant avec une date de première présentation surchargée (postdatée de 10 jours). Cela m'a valu une assignation en référé; la veille du jour où elle m'a été remise en main propre, avec date de ce jour-là, la somme litigieuse - surtout non justifiée - était déjà débitée de mon compte. Le syndic a attendu le dernier moment pour renoncer mais comme j'avais fait appel à un avocat ça a fait cher la LR/AR.
CONCLUSION:
Nous avons fait notifier
...en espérant qu'il aura bien rempli sa mission. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 28 nov. 2004 : 19:01:58
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Merci aux contributeurs, mais que de pages de lectures......pour en arriver à la même conclusion qu'au départ ! Je résume dans mon jargon qui n'est pas du tout juriste (mille excuses JPM et les autres dont Mélany qui faisant des copier-coller nous fait rouler de la manette  ) donc les questions à envisager de voir mises à l'AG sont à remettre au Syndic soit contre émargement (oui, oui, déjà fait et pourquoi pas), soit en LRAR, soit par huissier.
Pour Miss Lecaille et concernant sa liste des copro qui dans ce cas serait son seul moyen d'action valable en ce moment c'est un forcing qu'il faut faire si ce n'est un sitting chez le Syndic pour lui lancer que l'art.33 vous permet d'avoir la "feuille de présence" en copie. Après de longues difficultés, et ce système j'ai eu enfin gain de cause envers 2 Syndics sur XXXX à ce jour et même plus, j'ai la liste des copro à jour et non la liste en date de l'AG !! Donc prenez espoir et faites votre petit info-courrier ensuite. Bon courage. J'ai beaucoup d'estime pour ces peu de copro qui tâchent de s'occuper de leur immeuble. Je trouve que toutes méthodes sont bonnes à prendre dans la mesure où elles se penchent vers le même objectif. Désoléee pour les nombreux juristes présents dans ces forum qui passent leur temps à nous décortiquer des tas de chiffres (art.de ....), de jurisprudence, de.... Mais je les en remercie quand même de prendre leur précieux temps de les retranscrire ici 
LN |
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lecaille
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 28 nov. 2004 : 20:10:34
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Merci Isacorh, vous avez compris le problème.
Cependant où le sitting?
Dans la cave dont notre syndic NON PROFESSIONNEL TRES CORRECTEMENT RETRIBUE, est uniquement propriétaire?
Mais, avec le lièvre que nous avons soulevé, il ne doit pas se sentir à l'aise dans ses bottes. (cf.sujet "copropriétaires + associés")
 d'une mémé qui n'accepte pas de s'en laisser compter. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 28 nov. 2004 : 20:41:47
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Je croais qu'il y avait 2 sortes de Syndics
le professionel rémunéré bien sûr suivant contrat et supplément
et l'autre : le bénévole
Alors combien donc touche le vôtre ? est-ce normal ?
Qu'en pensent les autres UInautes ?
LN |
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lecaille
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 28 nov. 2004 : 21:13:32
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Isacorth,
Les non professionnels rémunérés ça existe.
Chez nous +/- 70 000 francs annuels pour 125 lots.
Et comme il est non professionnel d'une autre copro presque aussi importante!!! ce qui a été accepté par la justice!!!
Du travail à faire, n'est-ce pas?
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lecaille
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 29 nov. 2004 : 09:19:15
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isacorth
Dans mon dernier message j'ai oublié de préciser que notre syndic non professionnel est propriétaire de 2/10000èmes.
Bonne journée |
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ramarnaud
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 21 févr. 2007 : 13:56:07
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Citation :
Initialement entré par JPM
De Gedehem :
Citation :
Mais ici, les bras m'en tombent !
Il faut vite les ramasser, vos bras, puisque vous dîtes exactement la même chose que dessus : il faut réserver l'inscription à l'ordre du jour aux véritables questions et éliminer les élucubrations ou questions qui ne relèvent pas d'une décision d'assemblée
Mais d'autres voudraient au contraire voir tout inscrit : " Monsieur le syndic, mon voisin fait du bruit après 22 heures ".
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rame |
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mapitoday
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 23 févr. 2007 : 13:33:25
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Je suis membre d'un CS et le syndic a volontairement omis d'inscrire la question de sa mise en concurrence à l'odre du jour de notre prochaine AG.
Quels sont nos recours ?
Apparemment aucun...
le refus du quitus est il un moyen de reconvoquer une nouvelle AG ? avec un nouvel ordre du jour ?
merci pour vos réponses... |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 févr. 2007 : 14:01:17
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qui a demandé l'inscription d'une résolution à l'ordre du jor?
sous quelle forme cette demande était elle faite ??
aviez vous joint une proposition de contrat ???
bref....aviez vous mis en application les conditions prévues dans la loi d e65 et décret de 67 ???? |
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Refus d'inscription d'une résolution à l'AG
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