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bquesnee
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49 réponses |
 Posté - 10 nov. 2004 : 14:51:09
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Bonjour,
J'ai embauché un agent commercial avec le statut independant et lorsqu'il a voulu s'immatriculé, le greffe du tribunal de commerce lui a dit que ce statut etait interdit dans l'immobilier de puis le mois d'aout ?
Qu'en est il ?
Comment fait on pour embaucher des negociateurs ? obligé de passer par le statut salarié (fixe+com)?
merci
Benoit
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bquesnee
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49 réponses |
Posté - 10 nov. 2004 : 15:47:26
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bon j'ai du nouveau :
y a un arret de la cour de cassation du 04/07/2004 qui stipule que la profession de nego immobilier et incompatible avec le statut independant d'agent commercial.
cour de cassation suite a la cour d'appel de Montpellier.
La prefecture refuse de delivrer la carte grise mais le greffe du TC doit juste prevenir qu'il risque d'y avoir des probleme au niveau de la prefecture.
La prefecture me dit d'immatriculer l'agent co, de faire la demande de carte grise (qui sera refusée)et voila !!
Il me dit ausi que le renouvellement de la carte sera refusée, dc faites la demande et c est tout ! il faut continuer a exercer sans carte grise ????????? et c'est la prefecture qui le dit !!!!
La j'hallucine encore
Benoit |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 10 nov. 2004 : 17:25:58
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Il semblerait que cet arrêt exclue de l'immobilier les agents commerciaux relevant de la loi du 25 juin 91, pas les autres ; reste à savoir si l'on peut se soumettre volontairement à cette loi.
Votre préfecture va un peu vite en besogne.
jcm |
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bquesnee
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 11 nov. 2004 : 00:18:45
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Il semblerait que cet arrêt exclue de l'immobilier les agents commerciaux relevant de la loi du 25 juin 91, pas les autres ;
c est a dire qu'il existe d'autre loi regissant le ctt d'agent co ?
Votre préfecture va un peu vite en besogne. Je le pense aussi ! de plus, le greffier, que j'ai vu cet aprem, refuse d'immatriculer un AC en immo !
alors je ne peux ni immatriculer ni avoir la carte grise !(ca parait + logique d'aileurs}
Est ce normal ou ils font du zele ?
A votre avis quelle seront les consequences pr la profession ? Un bouleversement sans doute !
Benoit |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 11 nov. 2004 : 07:36:51
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Bonjour,
Effectivement le greffe du Tribunal de Bordeaux, en refusant d'enregistrer un agent commercial fait application de la décision de la Cour de Cassation de Montpellier.
Il est à noter que les attendus de la Cour de Cassation (qui s'est réunie en pleinière) a rappelé des principes généraux qu'on peut interpréter sans difficulté ainsi :
"le statut d'agent commercial" est incompatible avec les exigences de la Loi Hoguet d'une part, et l'absence de lien de subordination d'autre part.
Si cela se confirme, j'applaudis personnellement des deux mains !
Car enfin soyons sérieux un jour dans ce métier !
Comment continuer de tolérer qu'on continue d'embaucher des personnes sous ce statut, parce qu'il ne coûte rien et que cette personne n'est pas payée ?
Comment continuer de tolérer qu'on a toutes les difficultés à recruter des talents commerciaux, qu'un tel taux de turn over frappe les nouvelles recrues dans ce métier si difficile et exigeant?
Comment continuer à tolérer que des agents commerciaux, sans carte verte, fassent paraître des annonces avec leur numéro de portable et traitent en direct ?
Ce métier d'agent immobilier doit fondamentalement changer, et montrer beaucoup plus de transparence et c'est une des conditions de sa survie.
Je répète à ceux qui ne comprendraient pas : sa survie !
Je suis convaincu depuis longtemps que ce changement devra passer entre autres, par la disparition de ce statut archaïque, qui n'aide pas à toute la transparence possible dans la relation client.
Il va de soi, que si les décisions prises aujourd'hui, tant par les greffes que les Préfets, se confirment, il n'y aura probablement pas de renouvellement de carte en 2005.
Il y a donc plusieurs possibilités pour les agents commerciaux aujourd'hui (et cela concerne environ 9000 personnes en France) :
- requalification du statut en statut salarié
- commercialiser d'autres produits que l'immobilier
- travailler sans carte ...
Cette dernière possibilité étant passible de condamnations pénales doit-on le rappeler.
Une autre possibilité est offerte aux plus entrepreneurs : créer une agence et devenir agent immobilier.
Que ceux-ci n'hésitent pas à me contacter en privé, j'ai peut-être de par mon métier, des conseils et des idées (gratuits) à leur donner en toute sympathie et en toute amitié et ceci afin de respecter les usages auxquels je suis attaché sur internet et particulièrement sur les forums.
Bien évidemment, je suis certain que les conséquences de cette décision vont faire réagir les principales organisations professionnelles (syndicats, caisses de garantie...) mais je crains qu'un intérêt mal compris ne les fassent réagir à l'inverse de ce qui serait positif pour ce métier.
jmkdb@yahoo.fr
jmkdb |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 11 nov. 2004 : 09:40:56
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Cet arrêt de la cour de cassation est plus précis : il édicte que la loi de 91 n'est pas applicable d'office à un agent commercial travaillant dans l'immobilier. (Les agents commerciaux relèvent d'autres lois, décret de 58 notamment). Et surtout il ne précise pas si les parties peuvent se soumettre conventionnellement expressément à cette loi.
A ce jour au seul vu de cet arrêt il est prématuré de prétendre que les agents commerciaux en immobilier sont "interdits". Bquesnee, vous devriez vous rapprocher du greffe et de la préfecture avec ces éléments, et nous tenir au courant.
Pour ma part je n'emploie depuis quelques années que des salariés, ce qui ne m'empêche pas de ne pas être d'accord avec tout ce qu'écrit Jmkdb : le statut d'agent commercial, en lui même, est loin d'être archaique, il est beaucoup plus développé dans d'autres pays européens que chez nous. Sans parler des Etats Unis où c'est pratiquement le seul statut proposé, et où tout ne va pas si mal dans le monde de la transaction immobilière, puisque 96 % des ventes sont réalisées par des professionnels.
C'est le statut de l'AC en France qui est assez mal adapté à l'immobilier, notamment en interdisant de l'intégrer à un service organisé, à cause de l'absence théorique de lien de subordination.
Il y a eu une tentative (essentiellement FNAIM) il y a quelques années de créer un statut de négociateur immobilier. En contrepartie de la formation, il était prévu, pour les deux premières années, une rémunération minimum légèrement inférieure au SMIC. Pour cette raison les syndicats de salariés n'ont pas voulu en entendre parler.
jcm |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 11 nov. 2004 : 10:12:55
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PS je n'ai pas été assez clair : on peut être AC sans relever de la loi de 91 ; il y avait déjà des agents commerciaux avant...
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 11 nov. 2004 : 10:17:35
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Bonjour jcm,
C'est vrai que ce qui s'est passé en commission paritaire, largement dominée par les Administrateurs de biens, il y a quelques années constitua une occasion ratée... mais il y en a eu bien d'autres dans cette profession....
Concernant ce que vous dites à propos des Etats-Unis, il semble qu'à défaut de ne pas être comparable, ce n'est pas exact. Car vous oubliez ou peut-être que vous l'ignoriez, mais les agents commerciaux américains sont des agents immobiliers !
Et c'est bien là le fond du problème. Ce n'est pas tant le statut en tant que tel, mais le statut vis-à-vis de la réglementation professionnelle.
En clair et pour faire simple : un agent commercial en France, pour être comparable à 100% aux Etats-Unis doit avoir une carte verte.
Et si c'était le cas en France, cela m'irait très bien !
Et puis, et surtout, je pense qu'il convient d'être réaliste et pragmatique, et de mesurer les conséquences de l'existence de ce statut en France, vis-à-vis de l'exigence croissante de la clientèle vers plus de transparence et au moindre coût, sans souci et sans risque.
Je pense, que tout comme moi, vous connaissez parfaitement les dessous pas très reluisants de ce que ce statut permet aux personnes peu scrupuleuses, opportunistes et dont je doute plus que jamais de leur pérennité.
Beaucoup plus que le MLS, le statut d'agent commercial est un enjeu très important, et j'attends avec impatience les réponses ministérielles qui ne manqueront pas d'arriver suite à ces refus a priori non isolés des Greffes.
Quant à la FNAIM, j'ignore si vous en faites partie, mais je vais vous donner mon avis très personnel : des costumes trois pièces légion d'honneur bien éloignés des réalités concrètes du terrain... ils ont perdu à mes yeux toute crédibilité.
Et pour une seule raison sous forme de question : quelle est la valeur ajoutée exogène dégagée et apportée au client ?
Quant à l'élément de doctrine que vous citez, il n'est pas sûr, à la lecture des attendus de la Cour de Cassation de Montpellier, que cela ne soit qu'un problème de rédaction de contrat (1958 ou 1991)... n'oubliez pas que cet arrêt a été délivré en séance plénière d'une part, et d'autre part qu'il fait bien jurisprudence.
Votre prudence vous honore, mais sans doute parce que les conséquences pour cette profession sont énormes, vous ne réalisiez qu'à peine ce qu'elles signifient. Et si vous voulez mon avis, il est clair que juridiquement ce statut est "mort", mais vous le savez aussi bien que moi, la question sera posée sur le plan social, et cela sera sans doute ce point de vue qui l'emportera.
Bien cordialement,
Jean-Michel
Jean-Michel |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 11 nov. 2004 : 10:26:00
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Par ailleurs, en ce qui concerne le refus du Greffe du Tribunal de Bordeaux, ce qu'il faut savoir c'est que le négociateur souhaitait un statut salarié, ce qui lui était refusé, à l'embauche....
et ce petit dessous en dit long sur certaines pratiques de recrutement d'une part, et d'autre part explique tout de même en partie que les talents commerciaux se détournent de ce métier.
Est-ce un hasard ?
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 11 nov. 2004 : 14:02:28
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Lors de l'adoption de la loi de 91, il y avait eu une demande de je ne sais plus quel député concernant les AC de l'immobilier, il lui fut répondu que serait débattue une réglementation particulière pour ceux-ci, ce qui n'a pas été suivi d'effet.
Une adaptation de ce statut à l'immobilier, afin d'éviter certains abus, serait, à mon sens, préférable à une suppression pure et simple. Je suis par nature allergique à toute privation de liberté, fût-ce celle de contracter...
Mais nous verrons bien. La profession s'adaptera. La première conséquence serait probablement une diminutuon du nombre de négociateurs. (Combien y a-t-il d'AC dans l'immobilier ? On l'estime généralement autour de 50 000, mais je n'ai pas de chiffres vérifiés). Donc, peut-être, une amélioration des conditions pour ceux qui resteront.
Et non, je ne suis pas (plus) à la Fnaim.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 11 nov. 2004 : 16:30:22
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Il y a environ 9000 agents commerciaux inscrits au registre du commerce et qui exercent dans l'immobilier.
(Statistiques Ministère de la Cohésion sociale 2003)
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 11 nov. 2004 : 16:51:53
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Cela semble peu, relativement au nombre d'agences (entre 23 et 24 000 actuellement selon les "pages jaunes").
Certains agents sont inscrits au RC, d'autres seulement au RSAC ; ont-ils été tous comptés ?
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 11 nov. 2004 : 17:10:53
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Pour ce qui concerne les chiffres il y a en France :
- un peu moins de 30 000 points de vente
- environ 18 000 porteurs de la carte professionnelle (verte)
et c'est vrai qu'annoncer 9000 agents commerciaux, c'est peu. Je suis tout à fait de votre avis.
Certains chiffres sont sûrs : Si l'on prend Orpi qui compte 1000 points de vente et envron 640 agences, l'effectif commercial est de 2500 négociateurs dont 19% sous statut commercial, soit donc 475 agents commerciaux.
Multiplions cela par 30 (mais sachant que les réseaux, sauf ERA, ont globalement moins d'agents commerciaux) cela donnerait quelques 14 000 agents commerciaux...
Très sincèrement j'ignore le pourquoi du comment entre les chiffres du Minstère de la Cohésion sociale (9000), ce que vous dites (50 000 qui devrait être le nombre de négociateurs cartes grises à mon sens...) et ce qu'en toute logique, toutes choses étant égales par ailleurs, devrait être 14 ou 15 000...
Mais si l'on prend ORPI avec 19% d'AC, ERA en aurait plus de la moitié !
Jean-Michel |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 11 nov. 2004 : 22:12:14
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Il s'agit d'un arrêt du 07 juillet 2004 (pourvoi 02-18135) rendu par la chambre commerciale de la cour de cassation qui confirme un arrêt de la cour d'appel de Montpellier du 12 juin 2002 qui, ayant relevé que Citation :
l'agent commercial prêtait de manière habituelle son concours à la conclusion de contrats préliminaires à la vente, l'achat d'immeubles, de fonds de commerce ou de biens immobiliers et pouvait même assister à l'authentification de ces opérations devant notaires
et constatait que cette activitéCitation :
est régie par la loi du 2 janvier 1970, et qu'en conséquence, cette activité, relevant de dispositions spécifiques, l'article 1er de la loi du 25 juin 1991, alinéa 2, devenu l'article L. 134-1 alinéa 2, du Code de commerce, l'exclut de l'application du statut des agents commerciaux ;
juge impossible l'exercice du métier de négociateur immobilier sous le statut d'agent commercial. Ne restent que deux solutions : soit l'agent commercial prend une totale indépendance pour exercer le métier d'agent immobilier avec une carte professionnelle à son nom, soit il devient salarié de son mandant.
Il n'y a pas plusieurs statuts d'agents commerciaux. Il n'y a que celui de la loi du 25 juin 1991 qui a été intégré dans le code de commerce. Le décret du 23 décembre 1958 n'est qu'un décret d'application des dispositions contenues dans ce code.
Je pense qu'il faut prendre cet arrêt très au sérieux et qu'il va effectivement interdire à tout agent immobilier de faire travailler un négociateur à son profit sans l'embaucher comme salarié. C'est une conséquence tout à fait logique des dispositions suivantes :
1. le statut des agents immobiliers régi par la loi Hoguet du 2 janvier 1970,
2. le statut des salariés régis par le code du travail.
La loi Hoguet impose des conditions et un contrôle de l'activité de négociation immobilière.
L'agent immobilier peu préposer ou mandater une autre personne pour exercer en son nom des négociations immobilières, mais alors il faut, soit que cette personne soit elle-même agent immobilier et détienne indépendemment de son mandant une carte délivrée par la préfecture, soit que l'agent immobilier puisse exercer un contrôle suffisant sur son préposé. Dans ce deuxième cas, ce contrôle n'est sérieusement concevable que si est noué un lien de subordination entre l'agent immobilier et son négociateur et l'existence du lien de subordination implique, en application des dispositions du code du travail, l'existence d'un contrat de travail.
Le deuxième alinéa de l'article L134-1 du code de commerce ne fait que confirmer cette conclusion en excluant du statut des agents commerciaux ceux qui s'adonnent à des activités réglementées régies par d'autres dispositions.
Je trouve en fait curieux que cette condamnation de l'exercice de l'activité de négociateur sous le statut d'agent commercial intervienne si tardivement.
Le refus de délivrance de la carte grise est tout à fait logique, la préfecture, suivant la jurisprudence nouvelle, considérant que le statut d'agent commercial n'est pas conforme aux dispositions de la loi Hoguet.
Conséquences à attendre.
Ce renforcement dans l'application de la loi Hoguet n'aura aucun effet sur les pratiques des agents immobiliers. En fait, ceux-ci ont toujours exercé un contrôle étroit sur leurs agents commerciaux qui n'ont comme réelle liberté que celle d'établir eux-mêmes leur emploi du temps, et encore !
On assistera seulement à une réduction du nombre, actuellement très excessif, des négociateurs.
Moins de négociateurs à payer, baisse des commissions ? A voir ...
Cordialement
P.F. Barde |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 11 nov. 2004 : 22:54:36
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Citation :
Ce renforcement dans l'application de la loi Hoguet n'aura aucun effet sur les pratiques des agents immobiliers. En fait, ceux-ci ont toujours exercé un contrôle étroit sur leurs agents commerciaux qui n'ont comme réelle liberté que celle d'établir eux-mêmes leur emploi du temps, et encore !
On assistera seulement à une réduction du nombre, actuellement très excessif, des négociateurs.
Moins de négociateurs à payer, baisse des commissions ? A voir ...
Bonjour,
Autant nous partageons la même analyse évidente sur cet arrêt (et je dois vous dire que j'ai entendu sur ce sujet un discours hallucinant de la part d'un avocat d'une caisse de Garantie....) il va de soi qu'il y aura certainement de la résistance !
Trois remarques si vous le voulez bien :
- la première concerne votre conclusion, ce ne sont pas tant les négociateurs qui sont en nombre excessif, que les agences elles-mêmes ! Une agence pour 1500 habitants en France. Les Etats-unis, c'est une pour 20 000 ! Et si les agents immobiliers français étaient aussi bons que cela, ils ne seraient pas à 40% de part de marché, chiffre en baisse par ailleurs, alors que le processus de la transaction immobilière est de plus en plus complexe.
- la deuxième remarque est la modification de la Loi Hoguet en juillet 2004, un peu passée inaperçue, mais qui va bien dans le même sens que cet arrêt. Ce n'est pas un hasard. Le renforcement des sanctions prévues, notamment pénales, est une mise en garde que la profession doit entendre, à l'adresse de ceux qui travaillent ou feraient travailler sans carte des collaborateurs.
- la troisième remarque enfin, est que très probablement le Ministère va devoir trancher, et l'attitude du Greffe est très significative, cela sera aux Préfets d'accorder ou non le droit d'exercer. Les Préfets se doivent de respecter la Loi d'une part, et d'autre part je crois savoir que les Préfectures ont bien des instructions allant dans le sens de l'interdiction de délivrer la carte grise en absence d'un contrat de travail salarié.
Il sera intéressant de connaître la réaction de l'URSAFF... à tout ceci.
Pour ma part, je n'ai aucun doute !
Jean-Michel |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 12 nov. 2004 : 19:47:24
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Bonsoir,
Les quelques renseignements glânés ici ou là (Greffes, Préfectures) confirment en tous points les conséquences de l'arrêt de la Cour de Cassation (qui est ni plus ni moins que l'application de la Loi) et qu'il n'y aura donc pas de création et de renouvellement des cartes grises pour les agents commerciaux.
Ce problème était tout de même connu depuis 1991... et l'on passait pour un extra terrestre lorsque on l'évoquait........
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 13 nov. 2004 : 11:00:26
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Sur l'attitude de la Préfecture : il s'agit manifestement d'un abus de droit, la Préfecture ne pouvant ajouter au texte pour délivrer une carte grise dont les conditions d'attribution sont clairement définies par la loi Hoguet et son décret. Son contrôle pourrait être à postériori mais en aucun cas une condition de délivrance de la carte. Il en a toujours été jugé ainsi au tribunal administratif. D'autant plus que si ce statut ne s'applique pas spontanément, rien ne permet d'affirmer qu'on ne pourrait pas s'y soumettre conventionnellement.
Et quid des autres possibilités, telle l'entraide familiale, si la Préfecture exige un statut salarié ?
Sur le fond, je ne vois pas ce que l'interdiction des agents commerciaux pourrait apporter. En termes de compétences professionnelles, le statut est indifférent. Pour la protection de la clientèle, l'AC est couvert par la RCP de l'agence et sa garantie financière : pourquoi vouloir en superposer une autre ? Cela ne ferait qu'induire des coûts et des lourdeurs supplémentaires. D'autant que d'après cet arrêt, même muni d'une carte verte, le statut d'AC serait refusé.
En plus, nous allons clairement à contre sens de l'europe.
Le problème d'incompétence des négociateurs n'est pas lié au statut mais à la formation. Très peu d'agents immobiliers jugent utile de former leurs négociateurs, qu'ils soient salariés ou AC, voire de se former eux-mêmes.
La solution serait un examen de négociateur immobilier, auquel on pourrait se présenter en candidat libre pour ne pas pénaliser les agences qui font beaucoup de formation en interne. On ferait ainsi le tri par la qualité et on laisserait la liberté de choix du statut. Et munis d'un diplôme, les candidats au poste de négociateurs seraient mieux à même de négocier leurs conditions.
Je suis personnellement d'autant plus attaché au statut d'agent co que j'ai commencé comme ça, je ne souhaitais pas être salarié car j'avais besoin d'une grande liberté d'horaires. Si ce statut ne m'avait pas été proposé, j'aurais dû faire autre chose.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 13 nov. 2004 : 12:23:30
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Comme vous devez le savoir, je suis consultant et formateur dans l'immobilier, et combien effectivement de négociateurs ne sont pas correctement formés parce que le patron de l'agence s'y refuse au motif que si le négociateur "en sait trop" il risque d'ouvrir son agence et lui faire concurrence.
Même au sein de grands réseaux dans lesquels j'ai travaillé, seuls 1/3 des commerciaux participaient, parfois contraints et forcés, aux séminaires de formation !
Sur le problème du diplôme, ou d'une qualification, que ne nous a-t-on pas proposé, entre un BTS Professions Immobilières qui ne forment que des gestionnaires, et des contrats en alternance parfaitement inadaptés à l'exigence et aux contraintes du suivi du client.
Le Contrat de Professionnalisation sera une bonne chose, et je prépare à l'heure actuelle un dispositif de cette nature.
Quant au statut d'agent commercial, je n'y vois personnellement aucun inconvénient en tant que tel. Mais constatons ensemble ce qui se passe parfois et trop souvent !
Est-il vraiment raisonnable d'engager un débutant à ce statut, alors que vous savez tout comme moi, qu'un négociateur débutant ne gagnera correctement sa vie qu'au bout de 6 à 8 mois ?
Est-il vraiment raisonnable d'engager encore à ce statut, simplement dans le seul but de gêner un concurrent, et une fois le nombre de mandats atteint, de se séparer d'une force de vente devenue encombrante, et qui de toutes façons a travaillé pour rien ! Car point de salaire !
Même pas la garantie d'être reconnu, car rappelons le les années d'expérience d'un agent commercial ne comptent pas pour délivrer éventuellement une carte verte !
Je regardais hier soir les pages jaunes de l'annuaire, cela ne vous gêne-t-il pas que l'on classe au même niveau "agences immobilières" et "agents commerciaux" ?
Et puis, combien d'agents immobiliers sont des chefs d'entreprise ? La plupart sont des artisans commerçants (ce n'est pas péjoratif) ce n'est pas le problème. C'est un problème de taille et de seuil, de croissance, de valeur et de parts de marchés.
Pour moi, ce métier est dans une problématique vitale. Il est comparable aux allumeurs de réverbère lorsqu'ils ont vu l'électricité arriver à le fin du 19è, comparable aux B.O.F (Beurre Oeufs Fromage) au sortir de la guerre lorsqu'ils ont vu débarquer un Edouard Leclerc.
Que reste-t-il donc des allumeurs de réverbère ? Que reste-t-il de ces Felix Potin ?
Rien !
Croyez-vous que les attentes des clients soient le MLS ? Ou même le mandat Calitimmo dont vous êtes, je crois le précurseur ? Croyez-vous que les attentes des clients soient le mandat exclusif?
80% des clients qui ont un projet immobilier contactent une agence. Pour quelle raison, seuls la moitié d'entre eux font affaire avec un agent immobilier ?
C'est cela les vraies questions.
Quant aux hommes, parlons-en !
Interrogez donc les étudiants des écoles de commerce... je sais que vous en connaissez certains pour les fréquenter tout comme moi.
Combien sont-ils attirés par l'Immobilier ?
Quand je vois qu'un grand réseau a placé à l'envers les attentes globales des commerciaux, la première des attentes est de disposer d'un horizon plus large. D'une perspective de carrière.
Qu'offre-t-on de cette nature à nos commerciaux, à part rester négociateur ?
il y a bien sûr quelques exceptions, mais elles sont rarissimes !
Je sais que vous êtes probablement parmi les agents immobiliers qui en France ont une stratégie d'entreprise, mais combien sont-ils comparables à vous ?
Dans un grand réseau qui se flatte d'être le premier, je les compte sur les doigts de la main !
Jean-Michel |
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FORBAN
Pilier de forums
354 réponses |
Posté - 13 nov. 2004 : 14:28:00
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Pour reprendre les propos de jcm et jmkdm concernat la formation.
J'ai une agence immo dans le Loiret, cette année je me suis inscrite à plusieurs formations sur les 9 (fiscalité, expertise, patrimoine...), 4 ont été annulées faute de candidats, pour 2 d'entre elles il n'y avait que 4 candidats. Pourtant le nombre d'agence immo dans le centre est important. Je pense que nous devons perpétuellement faire des formations pour être au top et être professionnel. Quand je discute avec des confrères ils me disent que les formations c'est de la perte de temps  . Je ne comprend pas pour pourquoi ?
Bon week end
NB |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 13 nov. 2004 : 14:32:07
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Jmkdb, je me croyais anonyme sur ce forum, et n'aurais jamais imaginé être démasqué jusqu'au pays basque !
Plus sérieusement, je me réjouis de voir que vous pensez comme moi que le fond du problème n'est pas le statut en lui-même mais la façon dont il est utilisé. Il y a des abus, certes. Deux solutions : on supprime le statut (ça s'appelle jeter le bébé avec l'eau du bain) ou on le réforme afin de les éviter. Car ce statut a aussi du bon, et je connais de nombreux AC qui ne souhaitent pas en changer.
La formation : je ne sais plus qui a dit : celui qui renonce à devenir meilleur cesse déjà d'être bon. Pour ma part bien qu'ayant passé la cinquantaine il ne se passe pas un mois sans que je n'aille suivre des formations diverses à droite et à gauche. Mais beaucoup pensent que c'est inutile, cela fait probablement partie de la nature humaine. La difficulté est bel et bien là.
Quant à la méthode dont vous me considérez comme le précurseur, (avec un seul m SVP), elle permet aux agences qui l'utilisent à 100 % (et il commence à y en avoir un certain nombre) d'avoir un retour sur investissement de 85 % au lieu de 15 %. Résultat : la possibilité d'offrir de bien meilleures prestations aux clients. Preuve : des propriétaires commencent à venir spontanément demander ce service.
Puisque vous êtes formateur, et si vous avez des disponibilités, peut-être pourriez-vous m'envoyer vos programmes ou thèmes de formation ? Merci d'avance.
jcm |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 13 nov. 2004 : 23:42:58
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Il y a deux questions qu'il faut bien distinguer :
- la question de droit qui est de savoir si employer des négociateurs immobiliers sous le statut d'agent commercial est conforme à la législation telle qu'elle est aujourd'hui,
- une considération plus générale sur le métier de la négociation immobilière qui peut amener à s'interroger sur l'adaptation de la loi Hoguet à sa finalité et aux besoins actuels de la profession.
Je ne suis intervenu que sur la première, et le fais à nouveau en réponse à la réaction de jcm qui voit un abus de droit dans le refus de la préfecture de Bordeaux de délivrer une carte grise à un agent commercial. Je comprends très bien que certains regrettent l'évolution de la jurisprudence et fondent leurs regrets sur des arguments très pertinents, mais quoi qu'on puisse penser de la loi, elle existe et, tant qu'elle n'est pas réformée, il faut l'appliquer telle qu'elle est.
La cour de cassation vient de confirmer un arrêt de la cour d'appel de Montpellier qui interpréte les dispositions de la loi Hoguet de façon plus restrictive qu'auparavant. La préfecture de Bordeaux a décidé de se conformer à cette jurisprudence. Ce n'est aucunement un abus de pouvoir, dans le sens où cette autorité administrative aurait ajouté de son propre chef des obligations que ne contient pas la loi, car elle n'ajoute rien, elle ne fait que mettre en pratique la loi telle qu'elle est maintenant entendue par la juridiction suprême : on ne peut se livrer à une activité de négociation immobilière sous le statut d'agent commercial sans détenir la carte professionnelle prévue à l'article 3 de la loi Hoguet. Il est vrai cependant que ni cette loi, ni son décret d'application du 20 juillet 1972, ne soumet explicitement l'habilitation par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier, à un quelconque contrôle du préfet. Mais il faut s'interroger sur ce que peut recouvrir une telle habilitation. En matière de copropriété la loi distingue la possibilité de se faire substituer, en quelque sorte donner en sous-traitance, de celle de se faire représenter par un préposé (la première étant interdite au syndic mais la seconde autorisée). Ce sont ces deux notions différentes, de substitution et de représentation que recouvre la notion d'habilitation. Si l'agent immobilier se fait substituer, c'est nécessairement par une personne en ayant les capacités, c'est à dire par un autre titulaire de la carte de transaction. S'il se fait représenter par un préposé, ce dernier lui est par définition subordonné et, en application du code du travail, obligatoirement un salarié. Le préfet n'exercera aucun contrôle sur les qualifications professionnelles du salarié, car ce n'est pas requis par la loi, mais il exercera un contrôle sur les qualifications de l'indépendant habilité, non en application des dispositions de l'article 9 du décret mais en application des dispositions de l'article 3 de la loi. Si l'on devait encore en douter, le deuxième alinéa de l'article L134-1 du code de commerce, qui exclut du statut d'agent commercial "les agents dont la mission de représentation s'exerce dans le cadre d'activités économiques qui font l'objet, en ce qui concerne cette mission, de dispositions législatives particulières" confirme le bien-fondé de la position prise par la préfecture de Bordeaux.
On peut bien sûr penser différemment, les opinions sont libres, et c'est aux juridictions administratives qu'il appartiendra de juger si les refus de délivrance de la carte grise aux agents commerciaux sont licites ou non. Pour ma part je vois mal comment ils pourraient être déclarés illicites. Pour le moment il y a deux arrêts, un premier d'une cour d'appel et le second, de la cour de cassation, qui confirme le premier. Comme ces deux arrêts, à la lecture des textes sur lesquels ils se fondent, n'ont rien de surprenant, il serait étonnant que les tribunaux administratifs ne s'y rangent pas. Or, s'ils s'y rangent, ils ne peuvent sans se contredire interdire aux préfectures un contrôle sur la délivrance de la carte grise afin de réserver celle-ci aux seuls salariés.
Cordialement
P.F. Barde |
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