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jmkdb
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855 réponses |
 Posté - 14 nov. 2004 : 00:02:36
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Bonsoir,
je partage évidemment votre avis.
Il y a tout de même trois choses qui doivent retenir l'attention :
- il est curieux de constater que les articles de la Loi Hoguet qui ont été modifiés cet été ont eu traits pour certains à l'agravation des sanctions, notamment en cas de défaut de la carte.
- la Cour de Cassation a statué en plénière. C'est un détail très important, car cet arrêt est publié notamment auprès des Cours des Tribunaux de Commerce et au Tribunaux des Prud'hommes.
- ensuite, cette Cour de Cassation a statué sur des motifs généraux.
Ces trois faits rapprochés rendent cohérente l'appréciation que certains d'entre nous faisons à propos de l'interprétation de cet arrêt de Montpellier et de la décision contreversée de certains greffes de refuser d'immatriculer des agents commerciaux travaillant dans la transaction immobilière.
Nous en saurons plus je pense dans les jours qui viennent avec la réponse que ne manquera pas de faire le MInistère de la cohésion sociale qui a été interrogé à ce sujet.
Nul doute que les principales organisations professionnelles feront pression croyant ainsi défendre leurs adhérents, avec la promesse d'une réforme souhaitable sur ce statut comme en 1991 cela avait déjà été le cas.
Mais comme il y a un "deal" en cours avec le statut réel des marchands de listes, je ne suis pas certain que tout ceci sera réglé comme il se devrait dans l'intérêt de tous et surtout dans celui des clients.
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 14 nov. 2004 : 10:58:55
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Il n'en reste pas moins qu'une question n'est pas réglée : peut-on se placer conventionnellement sous le régime de cette loi ? A priori je ne vois pas ce qui l'empêcherait. N'oublions pas que ce n'est pas le fait de travailler en indépendant qui est interdit, c'est l'application de la loi de 91 sur les AC.
On peut très bien par ex. placer un bail sous le régime des baux commerciaux, alors qu'il n'en relèverait pas à l'origine.
Tant que ce point n'est pas réglé, je maintiens qu'un contrat AC contenant une telle clause ne devrait pas être refusé par les préfectures.
Je maintiens également que le contrôle de la Préfecture ne peut pas porter que sur les conditions expressément prévues par la loi, et qu'elle ne peut ajouter à la loi Hoguet en imposant des conditions non prévues par celle-ci. Son contrôle dans ce cas peut porter, à postériori, sur les conditions d'application. De nombreux jugements au tribunal administratif vont dans ce sens (notamment en ce qui concerne le refus de délivrance des cartes art. 8).
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 14 nov. 2004 : 11:45:27
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Bonjour à tous,
Bien sûr contractuellement, on peut toujours tout faire, dans les conditions du Code Civil. Personne ne conteste ce point.
Mais quand bien même, par des actuces de rédaction vous faisant échapper à la Loi de 1991, il n'empêchera pas que vous vous retrouvez avec une épée de Damoclès au-dessus de la tête : la requalification du contrat en contrat salarié, parce que ceci, c'est ce que dit la Loi.
Parce que, quand même, jcm, c'est bien ce que dit, entre autres cet arrêt : l'absence de lien de subordination est incompatible avec les exigences de la Loi Hoguet ! Et le statut d'agent commercial se caractérise précisément par une absence de lien de subordination.
Il y a bien, lorsqu'un agent commercial remet ses contrats signés à l'agent immobilier, un moment où il y a bien lien de subordination : ne serait-ce que par la capacité pour l'agent immobilier d'accepter ou non ces contrats.
Le mandataire est, reste et demeure l'agent immobilier ! La responsabilité pénale lui incombe ! Elle ne se délègue pas !
J'attends des statistiques précises du nombre de contrats d'agents commerciaux requalifiés en 2003 en contrats salariés, que ce soit par l'URSAFF ou par les Tribunaux de Prud'Hommes. Le premier chiffre qu'on m'a donné est ahurissant... mais j'en attends la confirmation avant de le publier...
Et ne serait-ce par votre consoeur d'une ville proche de La Ciotat, que je connais bien, et qui a failli fermer boutique pour cela... je suis pour que cela bouge.
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 14 nov. 2004 : 13:42:39
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Cet arrêt n'a rien à voir avec la requalification ou le lien éventuel de subordination, il décrète simplement que la loi de 91 ne s'applique pas aux AC de l'immobilier car ceux ci dépendent de conditions législatives particulières.
Il est à noter que, si mes souvenirs sont bons, la cour avait jugé l'inverse, à savoir que l'activité d'agent immobilier ne dépendait pas de conditions législatives particulières, ce afin de soumettre l'activité à la loi de 72 sur le démarchage à domicile (mandats "avec coupon..."). La loi de 72 excluait également les activités "dépendant de conditions législatives particulières" ; mais je vérifierai au bureau demain...
Quant à l'attitude de la cour de cassation, on peut noter qu'elle commence à écrire le droit et pas seulement à l'interpréter, ce qui n'est pas son rôle. Voir :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13439
Depuis que j'interviens sur ce forum, je n'ai ouvert que 2 ou 3 sujets, c'est vous dire si celui-ci me tient à coeur. Mais comment arrêter cette dérive ? Pourqui tout à coup tous les mandats exclusifs conclus depuis 30 ans devraient-ils être frappés de nullité ?
Je ne suis pas contre le changement, je suis pour la sécurité juridique. Que les règles du jeu soient claires, et que si elles doivent changer ce soit un peu organisé, notamment en termes de délai.
Dire qu'il y a lien de subordination parce qu'un AI peut refuser une commande me semble exagéré, puisque cela peut être le cas de n'importe quel commerçant, profession règlementée ou non. Et la responsabilité pénale, si elle ne se délègue pas, reste personnelle.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 14 nov. 2004 : 16:09:00
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J'ai bien peur, jcm, avec tout le respect que je vous dois, que tant pour le statut d'agent commercial que pour le mandat exclusif, ce ne soient que des combats d'arrière-garde.
Je suis dans l'immobilier depuis 6 ans, c'est-à-dire que ma carrière professionnelle a débuté ailleurs. Particulièrement dans la distribution. Je suis frappé de constater, de par mes missions actuelles, que ceux qui bougent au sein de cette profession ou qui veulent que les choses changent -et je me range définitivement dans ce camp- viennent pour leur très grand majorité d'un autre univers.
Car enfin, et j'ai déjà posé la question dans ce fil : qu'attendent les clients des agents immobiliers ? Un mandat exclusif ? Vous en êtes certain ?
Quelques clients ont réagi positivement au mandat Calitimo. Mais sont-ce des clients nouveaux ? Ou des clients que vous auriez eus de toutes façons ?
Ce n'est pas une mauvaise initiative en soi. Simplement elle ne répond pas aux vraies questions !
Pour le MLS, j'attend n'importe qui sur ce terrain ! Qu'apporte le MLS, dont on dit qu'il coûterait au niveau national plusieurs millions d'euros, aux clients vendeurs et aux clients acquéreurs ?
Posez-vous vraiment la question !
Par ailleurs, les règles supposées pour s'assurer de la réussite d'une telle organisation sont illusoires, mensongères et utopiques. Irréaliste ! Le but affiché est tout de même que certains personnages de la profession y voient une ambition politique ! C'est cela, cher jcm la réalité !
Les clients attendraient-ils un statut que je juge archaïque pour la relation client, et je le maintiens, qui n'augmente en rien la valeur ajoutée exogène ?
Observer ce qui secoue la profession à l'heure actuelle : le MLS, le statut des agents commerciaux, le développement anarchique des réseaux, une professionnalisation qui perd de la valeur ajoutée, des honoraires trop élevés par raport à une service par ailleurs contractuel.
Où voyez-vous des progrès mesurables, significatifs, durables en terme d'avantage client ?
Pour ce qui concerne votre demande de catalogue de mes interventions, bien entendu ce catalogue existe, mais avant cela c'est pour vous une question de stratégie.
C'est à partir de ce que vous voulez faire, entre vos rêves et vos ambitions, que je pourrai vous dire en quoi et combien je pourrai vous être utile.
En clair, je ne vends pas du papier. Je vends de la compétence
À vous de me dire quelle agence (ou plutôt quelles agences) vous voulez ! C'est en fonction de cela que je vous proposerai une intervention. Il faudra sans doute se rencontrer pour cela, ou correspondre par mail privé étant donné mes engagements par ailleurs.
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 14 nov. 2004 : 16:40:48
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D'accord avec vous pour le MLS.
Pas d'accord pour considérer que défendre le statut AC est un combat d'arrière garde. C'est tout le contraire, vouloir le supprimer est une mesure protectionniste, qui ne va d'ailleurs pas dans le sens de l'Europe.
Les vraies questions ? Parlons-nous de service à nos clients ? Si c'est le cas, comment voulez-vous apporter un meilleur service, avec un retour sur investissement de l'ordre de 15 % (15 % des mandats simples sont vendus) ; alors oui, le mandat exclusif est la solution, (85 % sont vendus) car il permet de financer de meilleurs services à la clientèle.
Mais nous ne parlons pas de la même chose. Le mandat exclusif qui consiste à "bloquer" le vendeur et à n'apporter aucun service supplémentaire est bien sûr à proscrire. D'ailleurs le pourcentage moyen d'exclusifs ne dépasse pas 9 %, les clients ne sont pas dupes.
Le mandat "exclusif aménagé" qui comporte de façon claire (c'est le cas de calitimo, sur 4 pages) les engagements de l'agence et ceux du mandant, eh bien je peux vous dire oui, c'est ce que les clients attendent. Les avantages ne doivent pas profiter à une seule des parties. Ceux qui le proposent systématiquement en font facilement 60-70 %.
Oui, les agences qui travaillent de cette façon améliorent leur rentabilité (CA multiplié par 4 en 3 ans pour certaines) et leurs clients sont contents eu égard à la quantité et à la qualité de services supplémentaires apportés.
C'est la défense du mandat simple qui est d'arrière garde. Etes-vous d'accord pour vous défoncer pour un client tout en acceptant de n'être payé qu'une fois et demi sur dix ? Est-ce professionnel ? Non, c'est le triomphe de l'opportunisme : je rentre plein de mandats, pt'êt bien que j'en vendrai quelques uns...
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 14 nov. 2004 : 16:54:31
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Mais de quels services parlez-vous ?
Hormis ceux qui découlent des obligations du mandat (et qui sont à peine respectés !) ?
Quels services différencieraient un mandat simple et un mandat exclusif ? Quels réels services apportés aux clients, services mesurables, quantifiables, palpables ?
Parce que vous vous occupez des clients qui signeraient un mandat exclusif et quant aux autres ?
Il n'y a que trois sortes de mandats !
- un mandat proche du prix du marché et dont le bien est demandé
- un mandat trop cher et dont le bien est demandé
- un mandat dont le bien n'est pas recherché quel que soit son prix
Seuls les premiers mandats se vendent, qu'ils soient exclusifs ou simples.
Un mandat exclsuif n'apporte qu'une situation de confort à l'agent immobilier, c'est tout.
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 14 nov. 2004 : 18:04:29
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Jmkdb,
Se vendent par qui ? Par une des 9 agences titulaires d'un mandat simple (en moyenne) ou par le proprio lui-même ?
Vous confondez mandat et type d'affaire. Certains biens à vendre correspondent effectivement à une demande, d'autres non. Ce point est objectif. Certains sont au prix du marché, d'autres trop chers. Ce point est subjectif, et peut donc être travaillé.
Il y a plusieurs sortes de mandats, mais en ce qui me concerne je les classe en fonction du degré d'engagement réciproque.
Vous dites vouloir faire de la qualité, et prétendez en même temps que ce n'est pas possible de faire mieux ! C'est non seulement possible mais cela se pratique. Nous avons établi une "charte qualité", nous proposons des services que nous tenons (contractuels : ils sont portés sur le mandat) qui vont beaucoup plus loin que ceux que l'on peut apporter avec un mandat simple.
Et les autres, dites vous ? Je n'en veux pas. Dans mon agence je ne travaille plus du tout en mandat simple (mais avec un mandat tellement aménagé, tellement souple qu'on ne peut pas parler de mandat exclusif non plus, en tout cas au sens où on l'entend habituellement). Déjà plusieurs dizaines d'agences ont abandonné totalement le mandat simple. Et ils ne font pas moins de mandats, contrairement à ce que l'on pourrait penser.
Vous voulez faire du travail de qualité avec un mandat simple ? OK, un exemple : une personne proche de moi me demande de m'occuper de la vente de sa maison. Notre journal d'agence était sur le point d'être imprimé, je lui dis OK, je mets ton affaire en première page (coût du journal à l'époque, distribution comprise, 120 000 F environ).
Le journal n'était pas encore sorti de l'imprimerie qu'il avait vendu à quelqu'un qui avai mis une PA de recherche dans un commerce du coin. Tant mieux pour lui. La question de fond est : est-ce normal de ne rien pouvoir lui facturer ? Une fois, ça passe, mais en mandat simple c'est ainsi statistiquement dans 85 % des cas. Alors ou on ne met pas beaucoup de services en place, car on n'est pas sûr de vendre, et c'est ce que les clients n'acceptent pas, ou on s'arrange pour être payé un peu plus souvent, quitte à ce que ce soit parfois un peu ou beaucoup moins, tout en apportant plus aux clients, et croyez moi, c'est ce qu'ils veulent.
C'est à cause du mandat simple que les honoraires sont perçus comme trop élevés. Introduire une certaine dose d'exclusivité permet, au choix, d'être moins cher, ou d'apporter plus de services, et même les deux !
Mais il y a un malentendu : vous raisonnez à partir du mandat exclusif pur et dur. Ce n'est pas mon cas, il y a tellement d'aménagements possibles...
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 14 nov. 2004 : 18:37:10
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Tout ce que vous dites est bien joli, mais vous ne m'avez pas répondu :
"Quels sont les services concrets, palpables, mesurables, que vous apportez tant au client acquéreur qu'au client vendeur" ?
J'ai même parlé de valeur ajoutée exogène ! Valeur ajoutée exogène capable de canaliser les DEUX clients...
Et s'il fallait comparer les situations, comment les concessionnaires automobiles ont-ils réussi à contrer les ventes de particulier à particulier qui se faisaient le week end sur les parkings de supermarché ? Ils ont pourtant relevé le défi !
Si vous me parler d'engagement de publicités, ceux-ci sont contenus dans vos obligations de moyens liés au mandat. Un peu plus de publicité pour les uns un peu moins pour les autres... quoiqu'il en soit cela représente de 7 à 12% de votre chiffre d'affaires HT.
pourtant les autres finissent par se vendre, et sans vous a priori...
Votre stratégie, louable s'il en est, vous permet d'être un peu moins mauvais que vos concurrents, ou pour être plus gentil et cordial, meilleur que vos concurrents. Ce qui n'est déjà pas si mal.
Vous allez dans le bon sens, mais cela manque singulièrement d'ampleur ! Vous n'êtes pas dans une stratégie de conquête du marché. De la totalité du marché... je ne vous ferai pas l'injure de vous rappeler les parts de marché à conquérir !
Et voyez-vous, en toute humilité, je pense détenir une solution. Mais pour cela, il vous faudrait déposer votre enseigne, revoir complètement le marché et la stratégie à tenir par zone et par agence.Et la solution est très simple. Ce n'est pas un bricolage cognitif.
Avez-vous imaginé comment seront les agences d'ici une dizaine d'années ? Combien seront-elles ? Quels seront les critères de gestion ? Quels sont les modèles qui vont s'affronter ?
Est-ce que vous croyez que c'est le MLS ? Est-ce que vous croyez que ce sont des normes ISO ? Même un label ?
Rappelez-vous les allumeurs de réverbère ! Rappelez-vous les B.O.F des années 50 !
Connaissez-vous le Jeu de Go ? Et si vous disposiez d'un avantage concurrentiel durable, et avec votre envergure actuelle de "prendre" votre département ?
La dernière agence ouverte après trois mois d'activité a réalisé plus de 150 000 Euros HT de chiffre d'affaires. Et cela ne sera pas un cas isolé.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 14 nov. 2004 : 19:01:38
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Nous avons certes listé sur plusieurs pages un panel de services supplémentaires à apporter tant au vendeur qu'à l'acquéreur. Mais à chaque fois cela doit être personnalisé, cad que l'agence va s'engager sur certains services et pas sur d'autres, ceux qu'elle peut apporter. Cela va de la visite virtuelle à la prise en charge des diagnostics, par ex., en passant par un RV bilan avec le vendeur tous les 15 jours, un entretien préalable systématique avec l'acquéreur avant chaque visite,... La liste est longue.
Ce faisant, nous sommes bien dans une stratégie de conquête du marché.
Des 32 % qui vendent leur bien tout seuls après l'avoir confié à une agence, d'abord.
45 que font déjà les professionnels + 32 = 77 % ; reste 23 %, que l'on peut encore conquérir en partie en améliorant l'image de la profession (faire de la qualité et le faire savoir...)
Ainsi, on approchera le pourcentage des Etats Unis, 96 % des ventes sont réalisées par des professionnels. Différence essentielle ? Le mandat simple n'existe pas aux US.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 14 nov. 2004 : 19:20:03
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Je ne tente pas de vous convaincre, mais je ne vois rien dans ce que vous annoncez capable de "canaliser" les vendeurs et les acheteurs.
Je ne vois pas d'avantage concurrentiel durable, pas plus que je ne vois l'ombre d'une valeur ajoutée exogène.
Autre remarque, la part des agents immobiliers américains est d'environ de 88%, encore que ce % soit lui-même en baisse d'environ 18% par l'arrivée de l'Internet et des nouvelles technologies de communication, si j'en crois le dernier congrès de l'association des agents immobiliers californiens tenu en juin 2004.
Enfin il n'y a pas de mandat simple aux Etats-Unis, mais il n'y a pas de mandat exclusif non plus... Il y a un mandat et c'est tout.
Ce mandat est communiqué à l'ensemble des autres agents immobiliers adhérents au MLS.
En outre, la territorialité est organisée en fonction de cela.
Mais les différents réseaux s'affrontent aussi !
Mais cessons de comparer la France avec les Etats Unis. Les biens aux USA sont standardisés (un appartement T3 de Boston a les mêmes spécificités qu'un T3 à Sacramento) et le taux des mutations est incroyablement plus élevé dans les grandes villes.
Bonne soirée
--
Jean-Michel
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 14 nov. 2004 : 19:36:49
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Pour être plus précis, c'est un ordre de vente, et c'est tout de même plus proche d'un mandat exclusif que d'un mandat simple. Cela s'apparenterait à un mandat avec pouvoir de s'engager pour le mandant (la fameuse clause expresse...).
Notre méthode ne doit pas être si mauvaise que cela, puisque, comme je l'ai déjà dit, elle a permis de multiplier le CA de certaines agences par 4, et que tous ceux qui la mettent en place s'en portent plus que bien. Notre grande force est d'être sous forme d'association, ouverte à tous les AI, ce qui nous permet de progresser très vite en fonction des apports de chacun.
On s'est quand même pas mal écarté du sujet initial...
Bonne soirée également
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 14 nov. 2004 : 20:06:30
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A première vue, nous nous sommes effectivement écarté du sujet initial. En apparence seulement. Car en réalité ce qui est en jeu, c'est bel et bien un métier et ses enjeux.
Je connais les performances du mandat Calitimo, mais elles s'arrêtent au marché des professionnels, et je doute que cela résistera aux MLS locaux où il faudra que vous choisissiez votre camp.
Nous n'avons pas la même vision du marché, et de la manière de le conquérir.
En outre, le marché à l'heure actuelle est pénurique, et j'ignore si cela durera (je ne le crois pas) et profite à ce que vous avez mis en place.
Pour terminer, mes mots étaient très précis : vous allez dans le bon sens, nul ne peut le contester.
Mais pour conquérir le marché, cela manque d'ampleur et vous ne répondez qu'en partie aux vraies questions.
Dommage !
--
Jean-Michel
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 14 nov. 2004 : 20:16:57
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Ma foi, chacun voit midi à sa porte. Si vous avez trouvé la pierre philosophale, profitez-en !
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 14 nov. 2004 : 20:52:35
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Pierre Philosophale ?
Certes non ! C'est simplement l'application d'un principe rationnel et mécanique, cela part d'une réflexion sur ce qu'est le métier, et la stratégie du métier, confronté aux attentes majeures du client.
Vous avez deux manières de voir les choses : investir en amont, et comme nous sommes un pays de liberté, cela condamne ispo facto "l'exclusivité", d'une part parce que sociologiquement ce n'est pas une bonne réponse, et d'autre part parce que pour moi un mandat est un mandat, juridiquement ils confèrent les mêmes obligations pour le mandataire, et à déshabiller Paul pour habiller Jacques, je ne suis pas sûr que cela soit pérenne.
Ensuite la stratégie de l'amont coûte cher. Calitimo a un coût, que vous le vouliez ou non, que vous absorbez et que vous faites de toutes façons payer. Le MLS a un coût, énorme, disproportionné même. Et ce n'est ni plus ni moins que vouloir améliorer le connu. Ce connu est "connu" depuis 30 ans !
Les réferentiels métier datent de 30 ans. Vous voulez des formations pour vos équipes, mais la quasi totalité des formateurs en immobilier s'appuient sur un référentiel qui date de 30 ans.
Et ce n'est toujours pas ce qu'attendent fondamentalement les clients.
Vous avez donc une autre manière de voir les choses. Et qui pose le problème du métier et de sa valeur ajouté exogène. Principalement envers les clients et les collaborateurs.
Le métier d'agent immobilier tel que je l'ai défini repose sur ce premier principe de répondre aux attentes fondamentales des clients qui ont un projet immobilier.
Vous devriez vous intéresser à comment Michelin a défini son métier. Ce n'est plus fabriquer et vendre des pneumatiques figurez-vous !
L'autre principe c'est la force des ventes.
Les commerciaux se désintéressent de l'Immobilier. Vous vous êtes interrogés de savoir pourquoi ? Vous les rencontrez tout comme moi les étudiants des écoles de commerce il me semble. 80% d'entre eux souhaitent faire de la finance, y compris parmi le Mastère de Création d'entreprise où l'esprit critique frôle le néant.
Personne n'entend ce que les commerciaux disent. Il y a un divorce terrible entre l'encadrement commercial et les commerciaux.
Nous voilà revenu au sujet du départ.
Je dis, je persiste et je maintiens qu'il est scandaleux qu'on engage encore des "débutants" dans l'immobilier au statut d'agent commercial.
Quand je vois un agent immobilier agir ainsi, je me demande quel est le projet d'entreprise, je me demande ce qui est anticipé, ce qui prévu pour donner un autre horizon.
Jean-Michel
Jean-Michel |
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a.joseph
Pilier de forums
394 réponses |
Posté - 14 nov. 2004 : 22:15:49
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Posté - 14 Nov 2004 : 20:52:35
________________________________________
Citation
« Et ce n'est toujours pas ce qu'attendent fondamentalement les clients. »
Qu’attendent les clients lors d’une transaction immobilière ?
N’est-ce pas pour l’acquéreur de payer le moins possible ?
N’est-ce pas pour le vendeur d’en percevoir le plus possible ?
citation
« L'autre principe c'est la force des ventes.
Les commerciaux se désintéressent de l'Immobilier »
Pour quelles raisons ?
Gagne t-on sa vie dans la transaction aujourd’hui ?
citation
« Je dis, je persiste et je maintiens qu'il est scandaleux qu'on engage encore des "débutants" dans l'immobilier au statut d'agent commercial. »
Arrive t-on à recruter des agents co. débutants aujourd’hui ?
Les AI arrivent-ils à recruter tout simplement ?
Quand au statut d’agent co. : Il est préférable avant de l’opter :
D’avoir son logement.
De ne pas avoir besoin de crédit.
De ne pas avoir d’ambition d’investissement.
Et d’avoir de bonne économie devant soi.
Et bien d’autres choses…
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 14 nov. 2004 : 22:26:42
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Citation :
Initialement entré par a.joseph
Posté - 14 Nov 2004 : 20:52:35
________________________________________
Citation
« Et ce n'est toujours pas ce qu'attendent fondamentalement les clients. »
Qu’attendent les clients lors d’une transaction immobilière ?
N’est-ce pas pour l’acquéreur de payer le moins possible ?
N’est-ce pas pour le vendeur d’en percevoir le plus possible ?
Le mariage d'un habitant du Pôle Nord avec celui des Tropiques en quelque sorte...
citation
« L'autre principe c'est la force des ventes.
Les commerciaux se désintéressent de l'Immobilier »
Pour quelles raisons ?
Gagne t-on sa vie dans la transaction aujourd’hui ?
Ce n'est pas le seul problème.
citation
« Je dis, je persiste et je maintiens qu'il est scandaleux qu'on engage encore des "débutants" dans l'immobilier au statut d'agent commercial. »
Arrive t-on à recruter des agents co. débutants aujourd’hui ?
Demandez le à quelques agents immobiliers, y compris dans des grands réseaux... !
Les AI arrivent-ils à recruter tout simplement ?
Oui, mais il fait s'en donner les moyens...
Jean-Michel |
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a.joseph
Pilier de forums
394 réponses |
Posté - 14 nov. 2004 : 23:21:07
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Les agents co. :
Prenons l’exemple suivant :
Un bon agent co. à 3 participations par mois.
En moyenne sa commission est de 40 % (20% mandat 20 % vente).
Il perçoit par conséquent 4.500 euros TTC par mois.
Sachant qu’il se repose 1 mois par an, il perçoit 49.500 euros par an.
A cela on déduit :
Les dépenses liées à la prospection, mais aussi :
19.60¨% de TVA.
Et :
Maladie-maternité 0,60%
5,90%
Indemnités journalières 0,50%
Allocations familiales 5,40%
CSG/CRDS 8,00%
Formation professionnelle 0,15%
Retraite de base 16,35%
Invalidité-décès 1,5 %
http://www.organic.fr/o_et_vous/commercants/consulter/simulation_calcul/simulateur_cotisations_commun.htm
Bref il lui reste grosso-modo 1.800 euros par mois.
Ah j'oubliais, surtout : ne tomber pas malade.
RAPPEL :
Quand au statut d’agent co. : Il est préférable avant de l’opter :
D’avoir son logement.
De ne pas avoir besoin de crédit.
De ne pas avoir d’ambition d’investissement.
Et d’avoir de bonne économie devant soi.
Et bien d’autres choses…
Réfléchissez à deux fois avant de l'opter. Endettement assuré pour les "nuls".
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 15 nov. 2004 : 00:14:26
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Les agents immobiliers sont régis par la loi Hoguet pour ce qui concerne les conditions d’exercice de leur profession. Mais, cette loi ne prescrivant rien en ce qui concerne les pratiques commerciales, en matière de publicité, démarchage, etc, les agents immobiliers sont soumis au droit commun. Des arrêts de la cour de cassation, dont les énoncés paraissent contradictoires, ne sont en fait aucunement incohérents puisqu’ils portent sur des objets totalement distincts.
La sécurité juridique est bien sûr une notion importante. Mais ce ne saurait être une raison suffisante pour laisser perpétrer des anomalies. Un négociateur immobilier exerçant sous le statut d’agent commercial, c’est une anomalie. Car, soit il est réellement indépendant et, exerçant sans carte professionnelle (la vraie, celle qui est verte), il contrevient à la loi Hoguet, soit il n’est pas réellement indépendant et cela caractérise un subterfuge pour s’affranchir des contraintes du droit du travail. La cour de cassation a frappé là où cela fait mal et l’administration a réagit en conséquence. Que fait la préfecture en refusant une carte grise à un agent commercial ? Elle présume que les deux parties liées par le mandat d’agent commercial sont de bonne foi et donc que l’agent commercial est indépendant, ce qui le contraint à se plier aux exigences de la loi Hoguet pour obtenir une carte professionnelle de transaction. On peut appeler cela la réponse du berger à la bergère ou jouer au plus con. Or, à ce jeu là, on est rarement gagnant face à l’administration.
Cordialement
P.F. Barde |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 15 nov. 2004 : 07:15:33
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Deux professions réglementées, les infirmières et les médecins. Il y a manifestement subordination, les unes devant faire exécuter les prescriptions des autres. Il convient donc d'imposer que toutes les infirmières soient salariées, non plus libérales, et du seul médecin dont elles font exécuter l'ordonnance.
Arrêtons de marcher sur la tête. Pourquoi vouloir à tout prix supprimer un statut qui, s'il n'est pas entièrement satisfaisant en l'état, pourrait être judicieusement aménagé ?
jcm |
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