|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
 Posté - 15 janv. 2005 : 14:24:09
|
Je précise : on se place dans ma 3ème catégorie d’investisseur.
La gestion est l’ensemble des tâches à réaliser par l’investisseur dans le cadre de l’exploitation
Vous avez enfin acquis votre immeuble. La gestion consiste à s'occuper de la comptabilité, de l'organisation des dossiers, des assurances, des entretiens, des locataires
Maximiser les revenus : assurer la location des locaux vacants, reconduction des baux, assurer la perception des loyers
Minimiser les dépenses : gérer les coûts d’exploitation de façon optimale. Dépenser le moins possible tout en s’assurant d’entretenir le bâtiment adéquatement afin de préserver sa valeur et sa capacité à générer des revenus
Assurer l’entretien et la sécurité de l’immeuble
Maintenir une bonne relation avec les locataires
Superviser les personnes impliquées éventuellement dans la gestion et l’entretien
Assurer le renouvellement des contrat et du financement
Produire des rapports qui rendent compte de la gestion et indiquent les performance financières de l’immeuble.
Recherche d’une optimisation fiscale dans le temps
L’objectif du gestionnaire est d’assurer la production du revenu et du patrimoine net prévue. Donc de transformer une prévision en réalité.
|
Signaler un abus  |
|
|
Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 15 janv. 2005 : 15:21:14
|
En fait, la différence essentielle entre vos investisseurs 2 et 3, c'est la durée plus grande pour le 3? donc privilégier le "revenu" sur le "capital"?
Car la notion de gestion abordée est identique pour le 2.
Donc il faut dissocier financier et type de gestion.
Je vais essayer, lorsque j'aurais le temps de faire une simulation en forçant sur la durée (20 ans?) et comparer par rapport à une simul 10 ans avec ses 2 variantes: je vends pour racheter et retaper pour 10 ans ou garder le même bien 10 ans de plus.
C'est bien ça?
|
| Signaler un abus |
|
|
mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 15 janv. 2005 : 20:57:40
|
Je suis d'accord que l'aspect gestion est également important pour la 2èmecatégorie. En fait, quand je parle de catégorie c'est pour donner des grandes lignes sachant qu'il y a des nuances.
Je mets cette caractéristique dans la 3ème catégorie car il me semble que ce point dépend essentiellement du nombre de locations et que les investisseurs de cette catégorie vont avoir tendance et la possibilité d'un développement en nombre.
Sur la durée : dans le raisonnement de la 3èeme catégorie on dissocie la durée de financement de la durée d'investissement. Le financement peut être sur 20, 30 40 ans. Deux paramètres sont étudiés : évolution du revenu net et du patrimoine net estimé.
|
| Signaler un abus |
|
|
SnoopyQuiASaNiche
Pilier de forums
201 réponses |
Posté - 16 janv. 2005 : 14:15:40
|
Je lis vos posts depuis un certain temps et je suis assez étonné de voir que des personnes qui ont 20-30 ans se lancent dans des investissements lourds dans l'immobilier sans prendre en compte un facteur essentiel : la démographie.
Contrairement aux cours des matières premières, du dollar ou de la société SuperBénéfix, la démographie est fortement prédictible et incite à une petite réflexion.
Dès 2015, les décès de la génération du BabyBoom vont débuter et avec eux, leurs cortèges de "gestions de succession" des biens immobiliers qu'ont accumulé nos grands-parents et parents.
Inutile de dire que pendant 20 ans, des masses considérables de biens immobiliers, de toute nature dans toutes les régions de France, vont être mis en vente chaque année.
Tous ces appartements, ces maisons ne vont pas s'auto-détruire pour faire plaisir aux professionels du batiment. Ils sont là et si ils ont été bien entretenus, ils sont là pour encore au moins 100 ans.
Alors QUE VA T-ON FAIRE DE TOUS CES BIENS IMMOBILIERS?
La démographie Française ne progresse que très peu et depuis 2000, on construit à tour de bras. A partir de 2015 à moins d'une arrivée massive d'étrangers dans notre pays, la population va même décliner progressivement.
Le "Foncier rare" ne sera donc plus qu'un vieux mythe et les bailleurs risquent d'avoir des problèmes devant une offre de logements pléthorique.
Aujourd'hui, investir dans des résidences médicalisées ou des appartements avec "service particulier" a un sens, mais investir tout son argent dans l'immobilier "classique" me semble très très risqué voire limite suicidaire |
| Signaler un abus |
|
|
Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 16 janv. 2005 : 14:49:31
|
Citation :
Initialement entré par SnoopyQuiASaNiche
Je lis vos posts depuis un certain temps et je suis assez étonné de voir que des personnes qui ont 20-30 ans se lancent dans des investissements lourds dans l'immobilier sans prendre en compte un facteur essentiel : la démographie.
Contrairement aux cours des matières premières, du dollar ou de la société SuperBénéfix, la démographie est fortement prédictible et incite à une petite réflexion.
Dès 2015, les décès de la génération du BabyBoom vont débuter et avec eux, leurs cortèges de "gestions de succession" des biens immobiliers qu'ont accumulé nos grands-parents et parents.
Inutile de dire que pendant 20 ans, des masses considérables de biens immobiliers, de toute nature dans toutes les régions de France, vont être mis en vente chaque année.
Tous ces appartements, ces maisons ne vont pas s'auto-détruire pour faire plaisir aux professionels du batiment. Ils sont là et si ils ont été bien entretenus, ils sont là pour encore au moins 100 ans.
Alors QUE VA T-ON FAIRE DE TOUS CES BIENS IMMOBILIERS?
La démographie Française ne progresse que très peu et depuis 2000, on construit à tour de bras. A partir de 2015 à moins d'une arrivée massive d'étrangers dans notre pays, la population va même décliner progressivement.
Le "Foncier rare" ne sera donc plus qu'un vieux mythe et les bailleurs risquent d'avoir des problèmes devant une offre de logements pléthorique.
Aujourd'hui, investir dans des résidences médicalisées ou des appartements avec "service particulier" a un sens, mais investir tout son argent dans l'immobilier "classique" me semble très très risqué voire limite suicidaire
Monsieur fait du copier coller dans tous les forums! des actions dans le médical? |
| Signaler un abus |
|
|
yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 16 janv. 2005 : 14:50:12
|
Merci Snoopy de votre interverntion. C'est ce que j'essaie d'expliquer depuis un petit bout de temps sans echo.
Il faut anticiper et les conditions de demain ne seront pas celles d'hier. Mais sortir d'un discours tout fait de 30 ans ce n'est pas facile!! |
| Signaler un abus |
|
|
SnoopyQuiASaNiche
Pilier de forums
201 réponses |
Posté - 16 janv. 2005 : 16:00:13
|
Pour Ankou:
eh eh eh :) bien vu.
J'ai effectivement posté sur les 2 threads les plus longues.
Milieu médical: Oui a fond !!! Je travaille sur un projet immobilier avec chambres médicalisées de grand luxe a côté du val de Grace, 15 000 chambres ;)
Plus sérieusement, il est important de comprendre les fondamentaux qui sont liés à l'immobilier. La démographie en est une.
Je ne connais pas l'avenir mais il faut rester prudent dans ces choix et ne pas foncer tête baissée dans des solutions qui ont pu marcher dans le passé mais qui pourrait bien s'avérer désastreuse dans l'avenir.
Je pense que c'est une façon raisonnable de voir les choses.
|
| Signaler un abus |
|
|
Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 16 janv. 2005 : 16:18:01
|
Citation :
Initialement entré par SnoopyQuiASaNiche
Pour Ankou:
eh eh eh :) bien vu.
J'ai effectivement posté sur les 2 threads les plus longues.
Milieu médical: Oui a fond !!! Je travaille sur un projet immobilier avec chambres médicalisées de grand luxe a côté du val de Grace, 15 000 chambres ;)
Plus sérieusement, il est important de comprendre les fondamentaux qui sont liés à l'immobilier. La démographie en est une.
Je ne connais pas l'avenir mais il faut rester prudent dans ces choix et ne pas foncer tête baissée dans des solutions qui ont pu marcher dans le passé mais qui pourrait bien s'avérer désastreuse dans l'avenir.
Je pense que c'est une façon raisonnable de voir les choses.
Le feeling 
Pas trop d'accord sur l'aspect essentiel de la démographie: c'est un des paramètres dont il faut tenir compte, oui
D'accord sur la prudence, c'est pourquoi je ne spécule jamais et minimise les risques
D'accord sur l'importance dans l'avenir du médicalisé, mais les tickets d'entrée sont trop élevés, obérant l'intérêt de l'invest
Val de Grace, d'accord
|
| Signaler un abus |
|
|
yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 16 janv. 2005 : 16:24:52
|
La démographie est un pâramètre très important. Toutefois, je pense aussi qu'il n'est pas bon d'être alarmiste!
Aucun gouvernement, ne laissera indéfiniment baisser sa population. En effet, un système dont la population chute, c'est un système qui risque de ne pas se reproduire.
C'est la pire des choses! C'est d'ailleurs pour cette raison que les familles sont très soutenues par les gvts (mais en revanche, on soutient peu les pers handicapées, mais ça c'est un autre débat)
Par ailleurs, n'oublions pas que la popualtion mondiale ne cesse d'augmenter. Avoir un raisonnement, au niveau national, cela n'a plus de sens.
C'est pour cela que je pense que les mouvements migratoires ne vont cesser de s'amplifier. D'abord dans la zone euro, c'est le but de l'europe (parfaite mobilité des hommes et des capitaux), puis au niveau mondial avec des échanges asie, europe!!
Toute la question est donc de savoir comment et à quelle vitesse vont se réaliser ces ajustements.
Vous parlez de résidence médicalisée. Certes c'est "dans le mouv", et les personnes retraitées on aujourd'hui un revenu non négligeable!!
toutefois, elles ont des coûts de fonctionnemt et des services facturés très chers!!!
Elles seront donc réservées, sur le LT, qu'a une infime partie de la société. Il faudra donc développer des solutions alternatives (soutien au domicile tant que cela est possible, c'est d'ailleurs l'orientation actuelle des CH et CHU).
En revanche, je reste convaincu que ce sont le bouleversement des modes de vie qui vont modifier les structures du marché immo conjugués à la compétitivité de l'économie.
Et je pense, que progressivemnt, la vie dans les campagnes va se développer. Les villes vont-elles se vider? Je ne le pense pas. Mais les rapports offre/demande risque de se renverser sauf pour quelques quartiers très demandés.
Est-ce qu'un investisseur aura intérêt à gérer un immeuble avec plus de 20% de logement vide? Est-ce qu'il sera intéressant de laisser son logement vide pendant des périodes de plus en plus longues?
|
| Signaler un abus |
|
|
SnoopyQuiASaNiche
Pilier de forums
201 réponses |
Posté - 16 janv. 2005 : 17:10:29
|
C'est un sujet très intéressant car c'est bien la première fois dans leur histoire que nos sociétés se retrouvent face à un tel problème.
On peut spéculer sur une future hausse de la natalité, ou une immigration massive en France.
Je suis sceptique sur un gouvernement qui pousserait les gens à avoir plus d'enfants. Fait on des enfants à cause d'une incitation fiscale?
C'est bien toute l'Europe (en tout cas Occidental, je ne connais pas les chiffres des ex-pays de l'Est mais je pense qu'ils ne sont guèren meilleurs) qui est touchée par ce phénomène de vieillissement, pas uniquement quelques pays.
Une arrivée massive d'émigrants du Mahgreb ou de l'Asie est possible, encore faudrait il que le chomage en Europe soit durablement vaincu pour accepter officiellement une grande quantité de travailleurs, ce qui est loin d'être le cas.
Il n'en demeure pas moins qu'aujourd'hui c'est un scénario de baisse de la population à partir de 2020, sur les 20-30 ans à venir, qui est le plus concret.
J'en reviens à ce que je disais au départ: tout investissement important concernant l'immobilier avec des discours sur des locataires toujours "fidèles au poste" me semble très dangereux.
Je ne suis pas particulièrement alarmiste, je crois comme vous que toutes les sociétés se regulent (parfois dans la douleur) avec le temps, mais cette régulation fait toujours des victimes.
Je lis trop souvent des "posts" décrivant des projets immobiliers assez fantaisistes où l'on multiplie comme des petits pains "les locataires potentiels chargés de rentabiliser l'entreprise".
Je souhaitais juste réagir et rappeler quelques points de bon sens.
|
| Signaler un abus |
|
|
yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 16 janv. 2005 : 17:30:44
|
Citation :
Je suis sceptique sur un gouvernement qui pousserait les gens à avoir plus d'enfants. Fait on des enfants à cause d'une incitation fiscale?
La corrélation entre les deux facteurs n'est pas évidente.
Mais,pensez-vous que "les élites" de la nation vont laisser en déclin un système qui leur apporte tant d'argent?
En revanche, je partage vos réserves sur la capacité de notre pays à absorber des vagues d'immigration.
Notre pays perd de plus en plus son attractivité. Que ce soit sur le plan culturel (je pense ici à la R&D)que sur sa capacité à offrir des richesses.
Toutefois, quand on compare nos richesses (malgré un tx de chomage important) à celui des asiatiques, des pays de l'est, ou de l'afrique, on a encore de quoi faire envie!!!
|
| Signaler un abus |
|
|
Debutant
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 16 janv. 2005 : 18:28:40
|
Bonjour,
Je confirme qu'à l'Est la démographie est en berne. Si l'on prend le cas de la Pologne, pays le plus peuplé des nouveaux entrants, la population amorce déjà une régression quantitative. C'est d'ailleurs, entre autres, la grande différence d'avec la Turquie, pays dont la démographie est très soutenue, la part des citoyens de moins de 25 ans étant très élevée.
Amicalement
|
| Signaler un abus |
|
|
yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 16 janv. 2005 : 18:38:04
|
Attention, je parle de mouvement migratoire et non de natalité!!!
Je n'ai jamais dit que notre faible taux de natalité serait compensé par les naissances de l'est.
En revanche, comme le prévoit le concept même de l'europe, les différences de revenus entre les pays occidentaux riches (France,allemagne....) et les pays de l'est devraient attirer des gens dans notre pays.
Ces phénomènes migratoires sont déjà amorcés. Mais n'ont pas encore l'ampleur des mouvements de capitaux dont la mobilité est parfaite.
Les gouvernements devraient donc faciliter de plus en plus les mouvements migratoires à l'intérieur des pays de l'europe.
C'est en partie l'essence de l'europe et de l'euro. Parfaite mobilité des capitaux et des hommes pour optimaliser cette zone de libre échange!!!
L'objectif, aboutir à une homogénéisation des revenus dans les pays d'europe par une concurrence accrue entre les pays!
|
| Signaler un abus |
|
|
mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 16 janv. 2005 : 21:17:33
|
Qu'on parle de bulle immobilière, dévolution de la démographie, ces sujets sont très intéressants. Toutefois, je me permets quand même de dire que se sont des évolutions générales.
Se poser la question est juste et intéressante intellectuellement, mais il faut un moment se poser la question de l'incidence réelle pour l'investisseur que nous sommes.
Tout le marché immobilier de France ne suit pas la même évolution de la même manière, dans les me^mes proportions.
J'ai acheté un immeuble en 99. Aujourd'hui la tendance générale me dit que l'on est au plus. Moi je ne constate pas de forte augmentation de la valeur de mon bien, mais seulement l'évolution normale que j'ai prévue.. Bon de toute façon ce n'est pas à vendre.
Pour une évolution de la démographie, d'accord. Mais quel peut bien être l'influence sur mon immeuble moyen ou je fais en sorte que les gens soit bien. En général, quand un appartement se vide, ils sont contents de me proposez des personnes pour prendre la location.
Je pense que dans une ville moyenne, il a sans doute au moins 50 % des biens immobiliers qui sont très faiblement sensible à ces notions générales de bulle financière et démographie. Donc cela ne me paraît pas suicidaire d'investir même aujourd'hui. Même un investisseur qui fait 100 locations, ce n'est pas grand chose par rapport à une ville.
Par contre, il faut de la réflexion et des compétences de gestion.
Les différences de visions sur ces questions (bulle immobilière, démographie) constitue une différence de perception du marché immobilier entre les investisseurs -spéculateur (2ème catégorie) et les investisseurs entrepreneurs (3ème catégorie).
L'investisseur spéculateur va se dire : il faut que je fasse attention avant d'investir à nouveau.
L'investisseur entrepreneur va se dire : "bon et alors", je fais l'investissement et j'adapte ma gestion afin d'éviter les influences de ces évolutions générales sur mon investissement.
|
| Signaler un abus |
|
|
Airie
Contributeur vétéran
153 réponses |
Posté - 18 janv. 2005 : 19:13:18
|
Voici deux articles que je vous recommande :
- Le Monde : Le krach attendu de l'immobilier (2ème article le + recommandé)
0,1-0@2-3232,36-394209,0.html" target="_blank">http://www.lemonde.fr/web/article/0,1-0@2-3232,36-394209,0.html
- La Chronique Agora : "Coup de froid imminent sur "l'unreal estate"
http://www.seniorplanet.fr/agora/articles.php?hist=mar&num=1
Un petit apperçu :
"Tout comme pour Wall Street (où l'on se dirige vers une huitième séance de baisse sur une série de onze), ce n'est pas le discours des professionnels du "real estate" et de la presse locale qu'il faut surveiller, mais bel et bien l'évolution des prix et le nombre des transactions, quartier par quartier, comté par comté, et ignorer ces "ventes du siècle" conclues sur les rivages de Floride, dans la vallée d'Aspen ou les hauteurs de Santa Barbara." |
| Signaler un abus |
|
|
Airie
Contributeur vétéran
153 réponses |
Posté - 20 janv. 2005 : 14:37:19
|
Voici un article qui a pour point de départ le dernier communiqué de la FNAIM et des notaires (ils prédisent une hausse d'au moins 10% du m² en 2005).
0,1-0@2-3228,36-394858,0.html" target="_blank">http://www.lemonde.fr/web/article/0,1-0@2-3228,36-394858,0.html
L'article me surprend, j'aimerais bcp avoir vos réactions.
Amicalement, A |
| Signaler un abus |
|
|
alexis94
Contributeur actif
44 réponses |
Posté - 20 janv. 2005 : 18:41:44
|
bonjour a tous,
Je pense qu'il y a une régle trés simple, a ce prix ont ne peu plus acheter sans papa ou maman derrier, et le probleme c'est que tout le monde na pas papa ou maman derrier sois, et que si les (vrai) vendeur, veulent vendre leur bien, il faudra bien a jour ou l'autre le baissé. ;)
a+
. |
| Signaler un abus |
|
|
yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 20 janv. 2005 : 22:08:19
|
| Dommage, le lien ne fonctionne pas! |
| Signaler un abus |
|
|
Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
|
|
Vincz
Pilier de forums
407 réponses |
Posté - 21 janv. 2005 : 00:40:10
|
Bonjour,
Voici le lien fonctionnel de l'article du Monde qui reprend les statistiques publiées mercredi par les notaires.
Cordialement,
Vincz |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Le marché immobilier britannique se calme.
Forum fermé
