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 Sujet  |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
 Posté - 14 janv. 2005 : 20:21:59
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Citation :
Dès que vous vous trouvez ds cette position, il faut vendre, mettre en caution le résultat de la vente, acheter le double du prix de la vente en empruntant en infine la totalité sur 10 ans, par exemple.
D'autant plus aujourd'hui, les prix sant hauts, il faut vendre.
Donc vous prenez en compte l'évolution des marchés (lol!!)
[qute]éviter autant que possible de partager les bénéf
Mais aussi faire travailler sa trésorerie (importante au dessus de 4, très importante au dela de 10!!!!) Réduire les coûts .
Et tout cela en bichonnant ses locataires. C'est le pied ! lol!
Citation :
Autrement dit Ankou vos recettes (loyers) ne suffisent pas à couvrir toutes les charges mensualités d'emprunt, charges, impôts, ...).[/quote]
Finlement, on parle un peu le même langage. Pas toujours facile d'avoir des loyers qui couvrent toutes les charges!
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 21:25:22
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Je regroupe les investisseurs en immobiliers en 3 groupes principaux qui se distinguent par leur objectif et par leurs modes de gestion :
Le spéculateur : va rechercher un différentiel positif entre son prix d'acquisition et son prix de vente Son principe de financement sera le crédit-relais, son revenu étant sa plus-value, son patrimoine ce qu'il pourra mettre de coté. La notion de bille immobilière aura une forte influence. La gestion de locataire pas son souci.
L'investisseur pour la retraite ( complément de revenu et capital transmissible) : son objectif va nécessité un financement qui permette d'équilibré les recettes et dépenses, ou avec un apport de départ ou en exploitation qu'il juge raisonnable (le financement pourra aller de 7 à 15 ans, crédit amortissable ou in finé. L'objectif est d'obtenir à terme un patrimoine net qu'il pourra soit exploiter pour un revenu complémentaire, soit revendre.
L'investisseur entreprise : il va rechercher un revenu en cours d'exploitation et un patrimoine net en fin qui sera plus faible. Son financement sera très long et se basera sur un effet de levier financier maximum. La qualité de gestion sera sont soucis principal après celui d'obtenir le financement souhaité. Il va sous réserve d'optimisation, accepter la fiscalité qui en découle.
Les trois formules sont possibles, il faut simplement que l'investisseur ait réellement conscience de son objectif et de bien adapter les principes de gestion qui en découlent.
Il serai intéressant pour chacun d'exprimer quel objectif il s'est fixé et les choix personnel qui en découlent.
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 21:32:41
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Citation :
Extrait Artice du monde conseillé par un UI
Où que l'on porte ainsi le regard, qu'il s'agisse de la démographie, des loyers, du cycle international, il semble bien qu'une rupture soit proche.
Cela donne à réfléchir.
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 21:44:33
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Citation :
Initialement entré par mathieu68
Donc, pas ou peu de revenu pendant le période d’exploitation (10 ans).
Comment chiffrez-vous le gain sur votre investissement ?
Valeur estimé après 10 ans ?
Montant à rembourser 240.000 euros
PV si avant 15 ans ?
Gain en patrimoine ?
J'ai voulu faire le calcul de tête, mais il a fallu quand même que je reprenne mes notes.
J'avais un peu mélangé les € courants et constants.
Reprenons le même exemple avec des € constants 1990:
on achète 150000, 100% emprunts infine caution 75000 à 6% type assu vie
tranche impôts 50%
loyers net 1100 brut 1300
charges déductibles 400
intérêts 900
Résultat mensuel 400
annuel 4800
gain sur impôts 1200
total gain annuel 6000
sur 10 ans avec rendement inflation+epsilon 90000
J'arrive avec 15000 de trop de frais divers non comptés, travaux, ou d'une erreur quelque part, etc... soit 75000
Résumé:
départ 75000 sur assu vie remboursent le prêt
arrivée 75000 + 150000 (maison)
Après intervient comme dit yanis2 la spéculation plus/moins value sur le capital. Lorsque je fais une simulation je prends toujours 0.
Dans le cas présents, c'est un peu plus de 1990 à 2000 +20% environ.
En fait on m'a toujours dit sur une longue durée de prendre 2% par an, chiffre qu'on nous sort un peu partout.
Je m'aperçois qu'il est très difficile en fait de ressortir des chiffres d'un excel sous forme résumée
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 21:46:43
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| Pour Yanis : et vous en pensez quoi de ce genre de commentaire ? |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 21:50:59
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Citation :
Initialement entré par mathieu68
Je regroupe les investisseurs en immobiliers en 3 groupes principaux qui se distinguent par leur objectif et par leurs modes de gestion :
Le spéculateur : va rechercher un différentiel positif entre son prix d'acquisition et son prix de vente Son principe de financement sera le crédit-relais, son revenu étant sa plus-value, son patrimoine ce qu'il pourra mettre de coté. La notion de bille immobilière aura une forte influence. La gestion de locataire pas son souci.
L'investisseur pour la retraite ( complément de revenu et capital transmissible) : son objectif va nécessité un financement qui permette d'équilibré les recettes et dépenses, ou avec un apport de départ ou en exploitation qu'il juge raisonnable (le financement pourra aller de 7 à 15 ans, crédit amortissable ou in finé. L'objectif est d'obtenir à terme un patrimoine net qu'il pourra soit exploiter pour un revenu complémentaire, soit revendre.
L'investisseur entreprise : il va rechercher un revenu en cours d'exploitation et un patrimoine net en fin qui sera plus faible. Son financement sera très long et se basera sur un effet de levier financier maximum. La qualité de gestion sera sont soucis principal après celui d'obtenir le financement souhaité. Il va sous réserve d'optimisation, accepter la fiscalité qui en découle.
Les trois formules sont possibles, il faut simplement que l'investisseur ait réellement conscience de son objectif et de bien adapter les principes de gestion qui en découlent.
Il serai intéressant pour chacun d'exprimer quel objectif il s'est fixé et les choix personnel qui en découlent.
Je viens de voir votre contribution après avoir posté, et j'ai fait un copier coller.
Votre vue des choses est d'un certain intérêt, et je me trouverais bien dans la deuxième catégorie. (par déduction, je ne suis ni ds la première ni dans la dernière).
C'est une approche simple mais vraie |
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picsou
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 21:53:17
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Bonsoir à tous,
Pour ma part, l’objectif est une retraite avant l’heure |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 21:53:57
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| Et à bien réfléchir, il faudrait peut-être séparer la deuxième catégorie en deux: on peut avoir cette démarche sans penser à la retraite, non? |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 21:57:03
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Citation :
Initialement entré par picsou
Bonsoir à tous,
Pour ma part, l’objectif est une retraite avant l’heure
C'est aussi ma position, avec la différence que j'ai joint les paroles à l'acte. |
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picsou
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 22:06:12
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Bravo, cela me motive !
Mais quel age avez-vous, si je peux me permettre
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 22:11:33
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Un peu fatigué ce soir, j'ai repris le travail aujourd'hui après quelques vacances.
Je ne comprends pas tout, Ankou. On ne doit pas employer les mêmes mots pour dire la même chose.
Quelle différence faites-vous entre loyer brut et loyer net?
Qu'entendez-vous par charge déductible?
Comment passez-vous de 6.000 à 90.000?
Si je comprends bien, vous intégrez dans vos calculs vos économies d'argent!
Prenez vous en compte toutes les dépenses?
- charge
- part de l'impôt payé!
- foncier
- CSG, RDS ...
Pour Mathieu
Je pense être dans la deuxième catégorie. Elle me semble être un mélange de la 1ère et 3ème catégorie.
En revanche, je ne comprends pas votre dernière rubrique. Pourquoi,l'entrepreneur se prive-t-il de faire de la plus value, de vendre? Cette optique pourrait lui être très profitable.
Enfin, "gestion" est un terme que vous utilisez souvent. Toutefois, en immobilier "une bonne partie de la gestion" se situe en amont de votre investissement. On décide quasiment tout avant d'investir, ensuite on se contente de payer et d'encaisser. Il n'y a pas réellement de gestion.
Toute votre stratégie repose essentiellement sur votre mode de financement. Le reste n'est qu'accessoires! Vous n'êtes pas gestionnaire mais négociateurs de crédits.
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 22:13:45
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Citation :
économies d'argent!
Désolé, je voulais dire: économies d'impots!
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 22:29:19
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Autre suggestion Mathieu:
Tout le monde à intérêt à se placer dans votre situation.
"J'avance un minimum d'argent pour en récupérer un max grâce à l'effet de levier de l'emprunt"
Comme vous l'avez assez soutenu: les loyers doivent payer toutes les charges!!! Donc moi, j'avance zéro! Idéal non!
Qui s'oppeserait à une telle situation, personne sauf le spéculateur dont le revenu est totalement déconnecté des loyers.
Donc 2 catégories: la 1 et la 3 avec option vente
Enfin, toujours très soucieux des réalités du marché je me suis posé la question suivante :
Trés nombreux sont les institutionnels immo qui liquident leur patrimoine!
Mais comment ont-ils décider de se repositionner?
Si vous avez des réponses, je pense qu'elle permettrait d'enrichir les débats (ex pers travaillant pour un institutionnel...)
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 22:35:00
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"Comment passez-vous de 6.000 à 90.000?"
6000 par an pendant 10 ans cumulatif soit 85000 et non 90000.
Mais tout ceci n'est qu'ordre de grandeur
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 22:39:14
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"Si je comprends bien, vous intégrez dans vos calculs vos économies d'impôts!"
of course.
Point de départ point d'arrivée et on fait la différence.
J'ai repris des valeurs de simulation, c'est pas facile de résumer.
Attention pour le infine: il faut payer beaucoup d'impôts pour que ce soit intéressant. Sinon, faire prêt normal allongé par exemple 12 ans. Et calcul sur 15 ans.
Mais il y a tant de paramètres à tenir compte! |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 22:40:09
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Pouvez-vous m'apporter plus de précisions (cf questions)?
Si pas trop fatigué, sinon pas grave, je comprendrai!
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 22:45:37
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Si je comprends bien , dites moi si je me trompe!
1) votre investissement vous permet d'avoir un déficit foncier
2) ce déficit vous permet de réduire votre impôt sur le revenu;
3) donc vous payez moins d'impôt sur le revenu, depuis que vous avez acheté ce bien.
Comment faites vous pour obtenir ce déficit?
Loyer net et loyer brut? |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 15 janv. 2005 : 10:14:07
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Pour ankou, suite au message 24
On souhaiterai effectivement des précisions :
Je confirme la question de yanis, c’est quoi pour vous le loyer net et brut. Je suppose, a priori, que le loyer net est un loyer hors charges
Dans ce cas :
Loyer hors charges 1100
Charges deductibles - 400
Intérêts - 900
Résultat foncier - 200
Gain reduction IR + 100 si on prend un taux marginal de 50 %
Déficit de trésorerie - 100
Pourquoi indiquez-vous résultat mensuel de 400. Pour moi j’obtiens un apport mensuel de 100 sur 10 ans.
Les 75000 mis en caution ainsi que les intérêts sont à mettre en dehors de l’étude du gain sur l’opération d’investissement. Ou alors votre placement plus les intérêts vous servent à rembourser le crédit au terme.
Dans ce cas vous obtenez un capital au terme de 150000 (+ plus ou moins value du bien en 10 ans)et non de 75000 + 150000.
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 15 janv. 2005 : 10:32:47
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Pour yanis message 247
Economie d’impôts : si un investissement génère un déficit foncier, il va généré une réduction de l’imposition de l’investisseur. Ce gain fiscal est a intégrer dans le gain de l’opération. L’exemple type d’investissement robien qui n’a souvent d’intérêt que par la réduction fiscale.
3ème catégorie : l’entrepreneur ne se prive pas de la plus-value. Il fait en sorte que la plus-value soit moindre au profit d’un revenu sur toute la durée de l’investissement. Au bout de 15, 20 ans il observe d’une part le revenu que lui génère le bien et d’autre part le patrimoine net estimé (valeur estimée du bien – capital restant à rembourser). Il sait qu’en fonction des textes actuel sa plus-value est net d’imposition. Mais il doit se poser la question quel sera sont intérêts. Vendre pour replacer, le gain sera-t-il supérieur. Il ne veux plus s’occuper de locataire. Il veut transmettre une partie de patrimoine. Personnellement, je vois plutôt une vente a des enfants majeur avec un nouvel emprunt. On rend liquide le patrimoine et on recommence un effet de levier maximum.
Gestion : il y a la phase de gestion ou de réflexion préalable à l’investissement qui est primordiale. Mais cela ne s’arrête pas là. La gestion que j’appelle courante, c’est à dire dans la phase d’exploitation est tout aussi importante afin de garantir et d’optimiser le revenu courant et le patrimoine net. Il faut bien comprendre qu’un investisseur de la 3ème catégorie se met en position de pouvoir multiplier plus facilement le nombre d’investissement. On peut s’occuper de 5 locations, mais 50 ou 100 locations on fait de la gestion.
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 15 janv. 2005 : 13:05:58
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Mathieu:
Qu'entendez vous par gestion?
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Sujet |
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Le marché immobilier britannique se calme.
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